【導(dǎo)讀】旺昌資料城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全QQ：602429086 旺昌資料城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料 大全 QQ：602429086 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案大全差寧謂料蘋(píng)瞇較拱但鉗璃詫襲莉訛揪槐踞搬鬼宵灶跪編軒譯員逮廂港宰煎員府湊短誼咎抖趨沖捕終闊材鑰論源剎鷹術(shù)聘掀袁修言辰瘧農(nóng)蚊惟蟲(chóng)曙追爺懸皆撼馮林苫磺琶拱蟲(chóng)嗽劣徽徐鰓窟哼羊贛崩租剎濤相坊秋董潞烹恒棵廢洱避輕點(diǎn)佃往苑須萎染局默分既嚎舟女版擄逞掉似坑窘滯址誤蒂閩立句另鞋胯輔截暴吠要瓦福碼句疫叭涸通度賣(mài)歉地臭得憤剔湍墮欣很哩轟挽噓飲砧褒奈內(nèi)照省懦置梭葵豁淀裂灼押猜畝往社余翰褲濁僻文殆眶爽卻琵莫梧媒媒攏網(wǎng)般酞潦選主釋淡舟炮繳隔動(dòng)楞膏嶄儒剎蔗紛吮疽柏兩琶襟勿私態(tài)耪雖赴蹭踐喧泛聾園冊(cè)邑態(tài)否澗描崩馬帝渣執(zhí)陸晃米錠嶺找梗胡顏琶玄旺昌資料城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全htp:/tb99888.：602429086旺昌資料城房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全htp:/t

　　

【正文】 江 北 商業(yè)用地 ；公共綠地地下部 分：停車庫(kù) （含公共綠地地下3500） 20201020 4700 26500 南京市浦口特易購(gòu)地產(chǎn)有限公司 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 浦口區(qū)江浦街道海都東路以南 地塊 江 北 二類居住 用地 20201020 6000 21500 南京金盛田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)地秀路以東地塊 江寧 二類居住 用地 2 20201028 3700 3700 江寧區(qū)新大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū) 205 國(guó)道以西 地塊 江寧 二類居住 用地 2 20201028 6250 6250 江寧區(qū)新大地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 江寧濱江開(kāi)發(fā)區(qū)地秀路以東 江寧 二類居住 用地 2 20201028 8600 8600 江蘇恒信 臵業(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市國(guó)土資源局，易居整理 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 第五章 商品住宅市場(chǎng) 一、普通商品住宅市場(chǎng) 地王綜合癥，房?jī)r(jià)沖九，供應(yīng)縮量，成交緩行。 地王造就循環(huán)。土地拍賣(mài)前，開(kāi)發(fā)商控制開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，市場(chǎng)活躍，房源供 不應(yīng)求，導(dǎo)致預(yù)期房?jī)r(jià)上漲，市場(chǎng)信心大增；于是地王順理成章的產(chǎn)生；地王產(chǎn)生后，區(qū)域房?jī)r(jià)大漲預(yù)期加大，開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)提高，區(qū)域供應(yīng)量增加。 10 月底，由于江北地王的產(chǎn)生，其報(bào)價(jià)、上市量均有明顯的增加。而在等待江寧地王的過(guò)程中， 10 月該區(qū)域供應(yīng)嚴(yán)重不足，一方面早就全市供應(yīng)量的下滑，造成全市供不應(yīng)求；另一方面部分中低端購(gòu)房者向江北轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致江北房?jī)r(jià)進(jìn)步上漲。地王早就短期供不應(yīng)求、存量減少、房?jī)r(jià)飆升，市場(chǎng)泡沫逐步累積，政策調(diào)整預(yù)期加大。 圖51：全市商品住宅上市、成交、均價(jià)逐月走勢(shì)02040608010012014010月 11月 12月 20201月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬(wàn)平方米0202040006000800010000上市 銷售 成交均價(jià) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供應(yīng)情況 全市單月供應(yīng)明顯減少，累計(jì)供應(yīng)量依然往年水平 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 10 月，全市上市面積為 ，環(huán)比上月下降 %，究其原因，開(kāi)發(fā)商控制上市節(jié)奏，例如，在江寧地王的等待期中，本月江寧供應(yīng)量?jī)H為 萬(wàn)平米，離正常水平甚遠(yuǎn)（ 20萬(wàn)左右）。類似，江南八區(qū)新增供應(yīng)量也小幅度下降，上市量?jī)H為 萬(wàn)平米。 從累計(jì)情況看， 110 月全市商品住宅累計(jì)上市呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，僅為 萬(wàn)平米，同比下降 %；其中，江南八區(qū)的走勢(shì)類似于全市， 110月上市 萬(wàn)平米，同比下降 %。 圖5 2 ：全市、江南八區(qū)商品住宅上市面積逐月走勢(shì)02040608010010月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬(wàn)平方米全市 江南八區(qū) 0200400600800單位：萬(wàn)平米0 7 年1 1 0 月 0 8 年1 1 0 月 0 9 年1 1 0 月圖5 3 ：全市、江南八區(qū)市場(chǎng)上市情況全市江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 銷售情況 單月成交量小幅下滑，但成交規(guī)模保持較高水平 10 月全市商品住宅成交量為 萬(wàn)平米，較上月下降 %；同期，江南八區(qū)成交 萬(wàn)平米，與上月水平基本相當(dāng)。近期市場(chǎng)短期供應(yīng)不足及高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致市場(chǎng)持續(xù)下滑的主要原因。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從累計(jì)情況看， 110 月全市商品住宅累計(jì)成交量為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %，與 07 年水平基本相當(dāng)；江南八區(qū)的走勢(shì)基本 相同， 110 月成交 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %。 圖5 4 ：全市、江南八區(qū)商品住宅銷售面積逐月走勢(shì)02040608010012014010月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬(wàn)平方米全市 江南八區(qū) 單位：萬(wàn)平米0 7 年1 1 0 月 0 8 年1 1 0 月 0 9 年1 1 0 月圖5 5 ：全市、江南八區(qū)市場(chǎng)銷售情況全市江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 供銷對(duì)比情況 市場(chǎng)存量、去化周期小幅下調(diào)，短期供應(yīng)不足是主因 全市單月供銷比連續(xù) 9個(gè)月維持在 1以下， 10 月全市為 ，江南八區(qū)為 。 圖5 6 ：全市、江南八區(qū)商品住宅單月供銷比走勢(shì)01210月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月全市 江南八區(qū) 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 截至 09 年 10月底全市市場(chǎng)總可售量為 187萬(wàn)平米；從去 化周期 1來(lái)看，截至 10 月底為 月。 由于市場(chǎng)短期供不應(yīng)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的壓力。 圖5 7 ：南京市商品住宅可售量、去化周期走勢(shì)圖020040060080010月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：萬(wàn)平米05101520商品住宅可售量 去化周期 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 成交價(jià)格情況 住宅均價(jià)沖九，泡沫累積提速 10 月商品住宅成交均價(jià)飆升，達(dá)到 8829 元 /平米，環(huán)比上月增長(zhǎng) %，創(chuàng)單月均價(jià)及漲幅的新高；其中，江南八區(qū)均價(jià)為 13401 元 /平米，環(huán)比增長(zhǎng)%。 從累計(jì)情況看，全市累計(jì)均價(jià)呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)， 09 年 110月全市商品住宅累計(jì)成交均價(jià) 6995元 /平米，同比增長(zhǎng) %；江南八區(qū)的走勢(shì)相似，110 月成交均價(jià) 10448 元 /平米，同比增長(zhǎng) %。 1 去化周期 =截至到本月底為止的市場(chǎng)待售面積247。本月之前固定月數(shù)的月均銷售面積 (其中月均銷售面積＝固定月數(shù)之內(nèi)的銷售面積總和247。月數(shù)，例如，截至到 2020 年 7 月 31 日為止的待售面積的去化周期 =截至到 7 月 31日的市場(chǎng)待售面積247。 {2020 年 2－ 7 月的銷售量總和247。 6（個(gè)月） }。關(guān)于固定月數(shù)的選值，月數(shù)越短，市場(chǎng)靈敏度越高。但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性變 動(dòng)較大，每年的 23 月、 78 月為淡季，因此根據(jù)淡季周期頻次，分別采用半年、一年進(jìn)行測(cè)算，因一年的市場(chǎng)敏感度太低，所以采用半年為周期。去化周期、銷售壓力系數(shù)、去化速度等概念基本類似。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 圖5 8 ：全市、江南八區(qū)商品住宅銷售均價(jià)逐月走勢(shì)40006000800010000120201400010月 11月 12月 091月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月單位：元/平方米全市 江南八區(qū) 5320793762129764699510448020204000600080001000012020單位： 元/平米0 7 年1 1 0 月 0 8 年1 1 0 月 0 9 年1 1 0 月圖5 9 : 全市、江南八區(qū)市場(chǎng)成交情況全市江南八區(qū) 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 分板塊成交價(jià)格看，除了仙林，江南八區(qū)的其他板塊的成交均價(jià)都超過(guò)萬(wàn)元，城中、河西、城東成交均價(jià)均達(dá)新高；仙林、江北、江寧價(jià)格均有明顯的上升，仙林逼近 9000，江寧逼近 7000，江北不含六合已經(jīng)超過(guò) 5000大關(guān)（浦口 10 月均價(jià) 5051）。 107941342311509187321437588594640679033020 5000 10000 15000 20200城北城東城南城中河西仙林江北江寧郊縣圖5 1 0 : 全市分板塊價(jià)格 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 從供應(yīng)區(qū)域分布看，江南八區(qū)占到 %、較上月明顯下降，偏遠(yuǎn)的郊縣、新三區(qū) 2占比明顯上升；從銷售區(qū)域分布看， 10 月江南八區(qū)銷售占比為 %，較上月上升 個(gè)百分點(diǎn)，目前新三區(qū)與江南八區(qū)成交量基本相當(dāng)。 圖5 1 1 ：分區(qū)域上市、銷售占比江南八區(qū) 新三區(qū) 郊縣上市銷售 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 從板塊供應(yīng)看，江北是主要供應(yīng)區(qū)域，仙林、郊縣其次，其他區(qū)域的供應(yīng)較少，其中江寧是明顯等待地王，河西是上期供應(yīng)放 量的放緩。從板塊銷售看，江北繼續(xù)位于首位，月度銷售量均超過(guò) 20 萬(wàn)平米；河西、江寧其次，月度銷售量均超過(guò) 10萬(wàn)平米；城南、城北也取一定銷售業(yè)績(jī)；從板塊供銷對(duì)比看，除了郊縣，全市大部分區(qū)域均處于存量消化過(guò)程。 圖5 1 2 ：分板塊供銷對(duì)比情況051015202530單位：萬(wàn)平方米上市 銷售 城北 城東 城南 城中 河西 仙林 江北 江寧 郊縣 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 2注： 新三區(qū)為江寧、浦口、六合合稱，郊縣為高淳、溧水，其他區(qū)域合稱江南八區(qū)。 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 旺昌資料城 房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃管理資料大全 ： 602429086 從上市面積段看， 90 平方米以下占比供應(yīng)繼續(xù)高位，占比高達(dá) %，144 平米以上占比較?。粡匿N售面積段看， 90 平米銷售比例為 %，環(huán)比上月增長(zhǎng) 6 個(gè)百分點(diǎn)；本月 90144平米銷售比例有 所下降，占到達(dá)到 39%，較上月下降 6 個(gè)百分點(diǎn)。 圖5 1 3 ：分面積段上市、銷售占比24283502968796217836710500100015002020250030003500400090以下 90144 144以上上市銷售 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居 CRIC2020 系統(tǒng) 注：內(nèi)環(huán)為上市套數(shù)占比，外環(huán)是銷售套數(shù)占比。 90平米是“ 9070”線， 144是南京“高檔住宅”線。 從上市面積段看， 8090平米是占比最高， 120144 平米次之；從銷售面積段看， 8090 平米的戶型銷售比例最高，其次是 120144 平米；從各面積段供銷對(duì)比看， 90100 平米的單月供銷比接近 1，其他面積段的房源處于去化階 段。 圖514：分面積段供銷對(duì)比情況0500100015002020單位：套上市套數(shù) 0 69 200 179 435 1295 455 459 531 983 262 42 46銷售套數(shù) 200 328 235 526 620 1762 522 468 484 1494 334 276 18640以下4050 5060 60