【導讀】“南亞廣場●官都”整合項目位于新昆明地產頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，多種，同時公寓還提供灑店式服務，24小時親情物管。昆明學子文化傳播有限公司）對”南亞廣場●官都”項目進行項目可行性研究評估工作，府規(guī)劃部門和其他相關職能部門的驗收，項目能及時交付使用;求增長；旅游產業(yè)作為云南省的支柱產業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，項目開發(fā)的產品符合市場需求，項目整合推廣可行。

　　

【正文】 優(yōu)勢地帶，并且有 9 11 2 9 5 5 7 75 等多路公交線路，讓出行便捷無比。兩條雙向四車道，密布公交線，交通順暢不堵塞！ 隨著廣福路的貫通，南城將形成以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關雨路、昆洛公路、南過境干道、十里長街、廣福路、環(huán)湖路為主的“六縱四橫”的主干道路網(wǎng)，并依托上述主干道，輔以次干道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，形成合理的規(guī)劃路網(wǎng)格局。這一區(qū)域還將形成鐵路、公路、航空交通、經(jīng)貿、旅游度假、生活居住區(qū)的 集中地，進一步縮短城南進入城市中心區(qū)的距離，對于日漸升溫的城南而言無疑又添了新活力。 周邊有昆明國際機場、火車南站、涼亭貨運站等連接省內外的交通樞紐。昆洛高速、昆石高速、昆玉高速等公路穿過園區(qū)，與關雨路、昌宏路、永中路一起，形成了公路、鐵路、航空相連接的立體交通網(wǎng)絡，把東南亞各國、全國各省、云南各地州緊緊聯(lián)系起來。 （三）自身文化底蘊 作為昆明歷史文化名城的重要發(fā)祥地，官渡在文化底蘊方面有其獨特的優(yōu)勢，官渡區(qū)擁有眾多歷史文化遺存，國家級文物保護單位金剛塔、地藏寺經(jīng)幢和羊甫頭古墓葬群就是歷史文化遺存中的代表； 全區(qū)民俗文化風情萬種，花燈歌舞、民歌小調、民族手工藝品等頗具特色，特殊的地理位置和歷史淵源造就了官渡區(qū)豐富多彩的文化資源和深厚的文化底蘊。近幾年來，官都區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量躍居全省縣區(qū)前列，一直保持兩位數(shù)增長的發(fā)展速度。近年來，官渡區(qū)的文化建設成績斐然，社會各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，取得了顯著成效。 現(xiàn)代新昆明的建設為官渡區(qū)的發(fā)展帶來了前所未有的歷史機遇。 經(jīng)濟官渡，生機無限 ,官渡區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)代新昆明建設發(fā)展的熱土，成為經(jīng)濟建設的主戰(zhàn)場； 文化官渡，魅力無限 ，官渡區(qū)悠久的歷史、燦爛的文化資源必將使官渡區(qū) 成為文化創(chuàng)新的活力之區(qū)，文化品味高雅、文化氛圍濃郁的魅力之區(qū)； 未來官渡，發(fā)展無限 ，在省、市、區(qū)委的正確領導下，按照 走出城郊型、融入都市圈、建設中心區(qū) 的發(fā)展思路，大力弘揚 昆明精神 ，在全力打造 創(chuàng)業(yè)在官渡、居住在官渡、購物在官渡 的城市品牌建設中，在建設文化官渡的新征程中，官渡區(qū)將邁出更加堅實的步伐。 四、資源整合的策略分析 （一） SWOT 分析 優(yōu)勢 位于昆明南市區(qū)第一黃金商圈內 城市交通資源非常便利 酒店資源可共享 現(xiàn)房，商鋪租賃狀況好，有一定知名度 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便 利 周邊有銀行、學校、醫(yī)院、大型超市等機構，配套設施完備 劣勢 部分硬件配置低于新開盤項目 部分銷售面積偏大 產品本身分割后部分套型的采光、通風可能不足 外墻立面陳舊，有待改善 公攤面積大，得房率低 機會 周邊寫字樓項目銷售良好 目前寫字樓供應不大 有條件整盤包裝 品牌宣傳如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強 威脅 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標客源 部分開發(fā)商已經(jīng)認識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈 在售競爭樓盤品質均高于本案 （二）整合策略 —— SWOT 分析之對策 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 以未來交通規(guī)劃展現(xiàn)無限投資潛力 利用商圈資源提升樓盤品質 強化項目整盤包裝 塑造品牌戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅 形象領跑，以 sp活動及優(yōu)勢資源搶奪競爭對手客戶 推廣品牌戰(zhàn)略 利用機會，克服劣勢 品牌戰(zhàn)略，高度提升 強化未來規(guī)劃展示 強化整盤形象包裝 減小劣勢，避免威脅 深入了解客戶，利用實效的 sp活動打動客戶 充分利用品牌資源 五、項目最高最佳使用用途定位 （一）基本條件 本項目所屬地塊規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。 通 過對項目所在區(qū)域內物業(yè)業(yè)態(tài)的調查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為 CBD配套的商業(yè)用房及高品質住宅。 項目所處歷史文化地位、內涵，景觀較好；道路通達度較好，對內對外交通便捷；生活配套設施較為齊全。由此，我們通過研究分析認為：項目的在達到法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： （二）所在區(qū)位存在問題分析 通過論證，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應量將會使昆明精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設計精裝修酒店式公 寓這樣的產品。 市場存在的問題點與機會點 昆明地產市場自進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。但是由于房地產市場缺乏自 我調節(jié)功能和市場監(jiān)管部門的有效管理，房地產市場在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。所以，在項目分析的過程中，市場問題點與機會點的把握就猶為重要。 A 目前，昆明房地產市場存在的主要問題有： 1〉住房供應上存在結構性的不合理 近年來，由于昆明市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以 下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產開發(fā)企業(yè)受利益驅使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設施越來越奢華，開發(fā)結構越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。 2〉商品房開發(fā)結構不合理 昆明中低檔住宅開發(fā)不足，居民購買力能夠承受的普通住宅相比見缺。而在建的別墅、公寓以及價位在 5000 元 /平方米以上的中高檔住宅風起云涌，大有擴張之勢。滿足普通居民的購房需求是房地產市場健康發(fā)展不可忽視的一個因素，當前較高 的房價，限制了普通居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導致的過高房價，應該是社會的責任。 3〉大量帶有投資性質購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產市場異?；鸨┑慕裉欤娂娎瞄e散資金投資房地產，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得房地產市場有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴重影響市場健康有序的發(fā)展。 4〉開發(fā)商“跟風”現(xiàn)象嚴重，產品同質化程度高 小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻 繁出現(xiàn)，就可能會導致市場產品嚴重同質化，市場競爭處于同一層次。最終的結果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應與需求不符，市場結構失衡。 B 在這些問題存在的同時，我們也可以看到一些市場機會的存在： 1〉昆明房地產市場總體發(fā)展形勢良好 昆明的房地產市場雖然存在一些問題，但是隨著昆明整體經(jīng)濟的進一步發(fā)展，昆明的房地產市場必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產開發(fā)企業(yè)。 2〉小套型住宅市場存在較大空隙 眾多開發(fā)商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供 給明顯不足。但同時也正是這部分消費者才是市場的主體，所以，對小套型產品的開發(fā)將會吸引大量客源。依靠小戶型產品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 （三）南亞廣場項目定位及產品規(guī)劃建議 產品定位 A、辦公用房子市場： 1〉從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在金融、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從昆明的發(fā)展來看，本區(qū)域內寫字樓基本飽和，定位寫字樓發(fā)展前景不容樂觀； 2〉昆明寫字樓市場的供應量過大，就南亞廣場周邊尚有空置的寫字樓，如世紀廣場、新紀元酒店，且規(guī)模較大。 由上述可 見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風險 B、住宅用房子市場： 1〉住宅市場總體運行良好，但產品結構存在較大的不合理性； 2〉大套型市場供應量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速； 3〉酒店式公寓前期市場火爆，引起眾多開發(fā)商跟風現(xiàn)象嚴重，但隨著購房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷售樓盤的去化能力明顯減弱； 4〉縱觀市場目前針對小白領或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。 a 酒店式公寓： 酒店式公寓市場基本飽和 大量潛在的供應量將會使昆明酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱， 酒店式公寓市場跟風現(xiàn)象嚴重，存在較大的不確定因素 再說酒店式公寓是一種過渡的產品，市場容量有限 由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： 同質樓盤眾多，競爭激烈 從市場面上看， 130140 ㎡的房型銷售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷售壓力明顯增大； 本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力 由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗 c 小套型公寓： 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場存在明顯空隙，市場前景樂觀。 通過上述的各個細分市場的研究，得出結論：本 案定位為小套型公寓 具體產品定位： ※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 市場定位： 南亞廣場 官都 — 都市中央，怡心的錦裕生活 —— 情感生活，甜蜜小套房 目標客戶群定位： 1〉主要目標群：小白領、工薪階層 這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結構在 2535歲、中等收入的共同特征。 2〉其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來投資者購買出租或炒作已成為本地房產市場重要組成部分。 （三）產品規(guī)劃改造建議 硬體建議： （ 1）外墻：建議對外墻進行改造，具現(xiàn)代風格，以淡雅色調為主； （ 2）大堂門廳：對大堂進行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）公共走道：鏡面同質地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）門窗：采用高級塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6）電梯廳堂：鏡面同質地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 樓宇智能化建議： （ 1）樓盤周界采用紅外線防越報警系統(tǒng) （ 2）樓宇可視對講系統(tǒng) （ 3）樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）家庭內部防盜報警系統(tǒng) （ 6）家庭內部設置煙感報警系統(tǒng)、煤氣泄露報警系統(tǒng) 物業(yè)管理建議： （ 1）建筑物的維修養(yǎng)護 （ 2）建筑設備的管理與維修 （ 3）安全管理 A、保安 24 小時值班巡邏 B、大廈內部電梯、走廊、外部樓頂、停車場均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個角落 24 小時能在保安的控制之中 清潔管理服務 A、公共場所及設備的清潔維護。包括樓梯、走廊通道、電梯間等 B、垃圾清運 公攤綠化服務 智能化管理服務 A、智能遠程抄表，包括水、電、氣等 B、設大廈獨立電視頻道，及時發(fā)布相關信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動及物業(yè)通訊等 家務服務 A、鐘點保姆服務 B、衣物代 送洗服務 六、項目開發(fā)價值及銷售預測 據(jù)市場調查顯示：南亞廣場臨近周邊的租金在 40— 90元 /平方米左右，而外層租金在 3560元 /平方米左右，相對比例下降了 30%左右；而就商圈效應，南亞廣場臨近周邊的街道口比街道中段高出 30— 50元 /平方米，而在外圍無明顯的差異性。 通過對該區(qū)域內房地產市場狀況以及房地產市場發(fā)展變化的趨勢，結合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項目價格的若干因素和未來變動趨勢的前提下，利用房地產價格評估中的市場比較法、收益法、長期趨勢法等評估方法原理，對開發(fā)完成后的 該項目各類房屋的平均銷售單價進行了預測。 住宅及綜合用房： 6000元 /㎡（平均價格） 汽車停車位： 6000元 /平方米 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計劃 一、編制依據(jù) 建設部關于“概預算編制辦法”的規(guī)定； 云南省建設廳、財務廳、發(fā)改委、物價局發(fā)布的《 2020》工程計價定額、費用定額； 昆明市造價站發(fā)布的《建筑安裝材料調價表（五）》； 建設部發(fā)布的“國家工期定額”（建設工程類）； 委托方提供的總平面圖； 類似工程項目數(shù)據(jù)； 其他相關資料。 二、項目概況 南亞廣場是 1997 年由工商銀行自辦公司霞光公司投資，云南裕錦物業(yè)公司承建。建到 7 層時，霞光公司無資金再投，遂由裕錦籌資和以工程款折資續(xù)建（此間裕錦物業(yè)公司向工行和農行分別折資 1500 余萬元和 3000 余萬元）。大廈建成后，霞光公司受政策影響撤銷，此時霞光、裕錦共欠工行約 1 億多元人民幣。后幾經(jīng)官司，現(xiàn)該大廈物業(yè)為裕錦公司所有（一樓商鋪的 800 多平米和二樓已由法院判給工行辦公），但欠工行的債務已由華融資產管理公司接收。幾經(jīng)判決，現(xiàn)已將 1 億多資產縮水打包為 6500 萬元，即裕錦還給華融資產管理公司 6500 萬元。整 棟大廈即除一樓工行辦公部份和二樓外全歸裕錦物業(yè)，另外裕錦物業(yè)還欠外債 3200 萬元。 三、投資估算 （一）、總投資估算內容 南亞廣場整合推廣項目總投資包括拍賣收購和約定傭金費用，此外建設包裝投資包括裝飾清理、內部裝修費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、管理費用、開發(fā)期稅費、其他費用和不可預見費；期間費用包括