【導(dǎo)讀】“南亞廣場(chǎng)●官都”整合項(xiàng)目位于新昆明地產(chǎn)頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，多種，同時(shí)公寓還提供灑店式服務(wù)，24小時(shí)親情物管。昆明學(xué)子文化傳播有限公司）對(duì)”南亞廣場(chǎng)●官都”項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，府規(guī)劃部門(mén)和其他相關(guān)職能部門(mén)的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用;求增長(zhǎng)；旅游產(chǎn)業(yè)作為云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來(lái)得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目整合推廣可行。

　　

【正文】 優(yōu)勢(shì)地帶，并且有 9 11 2 9 5 5 7 75 等多路公交線路，讓出行便捷無(wú)比。兩條雙向四車(chē)道，密布公交線，交通順暢不堵塞！ 隨著廣福路的貫通，南城將形成以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關(guān)雨路、昆洛公路、南過(guò)境干道、十里長(zhǎng)街、廣福路、環(huán)湖路為主的“六縱四橫”的主干道路網(wǎng)，并依托上述主干道，輔以次干道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，形成合理的規(guī)劃路網(wǎng)格局。這一區(qū)域還將形成鐵路、公路、航空交通、經(jīng)貿(mào)、旅游度假、生活居住區(qū)的 集中地，進(jìn)一步縮短城南進(jìn)入城市中心區(qū)的距離，對(duì)于日漸升溫的城南而言無(wú)疑又添了新活力。 周邊有昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車(chē)南站、涼亭貨運(yùn)站等連接省內(nèi)外的交通樞紐。昆洛高速、昆石高速、昆玉高速等公路穿過(guò)園區(qū)，與關(guān)雨路、昌宏路、永中路一起，形成了公路、鐵路、航空相連接的立體交通網(wǎng)絡(luò)，把東南亞各國(guó)、全國(guó)各省、云南各地州緊緊聯(lián)系起來(lái)。 （三）自身文化底蘊(yùn) 作為昆明歷史文化名城的重要發(fā)祥地，官渡在文化底蘊(yùn)方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，官渡區(qū)擁有眾多歷史文化遺存，國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位金剛塔、地藏寺經(jīng)幢和羊甫頭古墓葬群就是歷史文化遺存中的代表； 全區(qū)民俗文化風(fēng)情萬(wàn)種，花燈歌舞、民歌小調(diào)、民族手工藝品等頗具特色，特殊的地理位置和歷史淵源造就了官渡區(qū)豐富多彩的文化資源和深厚的文化底蘊(yùn)。近幾年來(lái)，官都區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量躍居全省縣區(qū)前列，一直保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的發(fā)展速度。近年來(lái)，官渡區(qū)的文化建設(shè)成績(jī)斐然，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，取得了顯著成效。 現(xiàn)代新昆明的建設(shè)為官渡區(qū)的發(fā)展帶來(lái)了前所未有的歷史機(jī)遇。 經(jīng)濟(jì)官渡，生機(jī)無(wú)限 ,官渡區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)代新昆明建設(shè)發(fā)展的熱土，成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)； 文化官渡，魅力無(wú)限 ，官渡區(qū)悠久的歷史、燦爛的文化資源必將使官渡區(qū) 成為文化創(chuàng)新的活力之區(qū)，文化品味高雅、文化氛圍濃郁的魅力之區(qū)； 未來(lái)官渡，發(fā)展無(wú)限 ，在省、市、區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照 走出城郊型、融入都市圈、建設(shè)中心區(qū) 的發(fā)展思路，大力弘揚(yáng) 昆明精神 ，在全力打造 創(chuàng)業(yè)在官渡、居住在官渡、購(gòu)物在官渡 的城市品牌建設(shè)中，在建設(shè)文化官渡的新征程中，官渡區(qū)將邁出更加堅(jiān)實(shí)的步伐。 四、資源整合的策略分析 （一） SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 位于昆明南市區(qū)第一黃金商圈內(nèi) 城市交通資源非常便利 酒店資源可共享 現(xiàn)房，商鋪?zhàn)赓U狀況好，有一定知名度 周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多路公交車(chē)輛經(jīng)過(guò)，交通便 利 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機(jī)構(gòu)，配套設(shè)施完備 劣勢(shì) 部分硬件配置低于新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目 部分銷(xiāo)售面積偏大 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足 外墻立面陳舊，有待改善 公攤面積大，得房率低 機(jī)會(huì) 周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目銷(xiāo)售良好 目前寫(xiě)字樓供應(yīng)不大 有條件整盤(pán)包裝 品牌宣傳如果本案定位于小套型公寓，市場(chǎng)承受力較強(qiáng) 威脅 酒店式公寓的大量開(kāi)發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源 部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到小套型住宅的市場(chǎng)空隙，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更加激烈 在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)均高于本案 （二）整合策略 —— SWOT 分析之對(duì)策 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 以未來(lái)交通規(guī)劃展現(xiàn)無(wú)限投資潛力 利用商圈資源提升樓盤(pán)品質(zhì) 強(qiáng)化項(xiàng)目整盤(pán)包裝 塑造品牌戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 形象領(lǐng)跑，以 sp活動(dòng)及優(yōu)勢(shì)資源搶奪競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手客戶 推廣品牌戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 品牌戰(zhàn)略，高度提升 強(qiáng)化未來(lái)規(guī)劃展示 強(qiáng)化整盤(pán)形象包裝 減小劣勢(shì)，避免威脅 深入了解客戶，利用實(shí)效的 sp活動(dòng)打動(dòng)客戶 充分利用品牌資源 五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 （一）基本條件 本項(xiàng)目所屬地塊規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。 通 過(guò)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為 CBD配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。 項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃： （二）所在區(qū)位存在問(wèn)題分析 通過(guò)論證，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場(chǎng)和大量的潛在供應(yīng)量將會(huì)使昆明精裝修酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱，所以，對(duì)于本案，我們不建議設(shè)計(jì)精裝修酒店式公 寓這樣的產(chǎn)品。 市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn) 昆明地產(chǎn)市場(chǎng)自進(jìn)入快速增長(zhǎng)期以來(lái)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自 我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)定位的過(guò)程中，只有發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住機(jī)會(huì)，才能使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益。所以，在項(xiàng)目分析的過(guò)程中，市場(chǎng)問(wèn)題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。 A 目前，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題有： 1〉住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來(lái)，由于昆明市民購(gòu)房的面積逐年加大，使得開(kāi)發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以 下的小房來(lái)源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷(xiāo)售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一味追求大而全，面積越來(lái)越大，設(shè)施越來(lái)越奢華，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)越來(lái)越遠(yuǎn)離普通百姓所需，從而造成身邊的高價(jià)房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟(jì)房卻鮮有人開(kāi)發(fā)，小套型住房的來(lái)源越來(lái)越少。 2〉商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 昆明中低檔住宅開(kāi)發(fā)不足，居民購(gòu)買(mǎi)力能夠承受的普通住宅相比見(jiàn)缺。而在建的別墅、公寓以及價(jià)位在 5000 元 /平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴(kuò)張之勢(shì)。滿足普通居民的購(gòu)房需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展不可忽視的一個(gè)因素，當(dāng)前較高 的房?jī)r(jià)，限制了普通居民購(gòu)房的愿望，因而平抑非正常因素導(dǎo)致的過(guò)高房?jī)r(jià)，應(yīng)該是社會(huì)的責(zé)任。 3〉大量帶有投資性質(zhì)購(gòu)房者的出現(xiàn)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲(chǔ)蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤(rùn)。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。 4〉開(kāi)發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高 小高層住宅好賣(mài)，紛紛開(kāi)發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷(xiāo)售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現(xiàn)象的頻 繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于同一層次。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場(chǎng)空隙，另一方面造成繁榮假象，市場(chǎng)供應(yīng)與需求不符，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。 B 在這些問(wèn)題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在： 1〉昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好 昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問(wèn)題，但是隨著昆明整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 2〉小套型住宅市場(chǎng)存在較大空隙 眾多開(kāi)發(fā)商把目標(biāo)市場(chǎng)定位在高收入人群，針對(duì)中低收入人群的住房市場(chǎng)有效供 給明顯不足。但同時(shí)也正是這部分消費(fèi)者才是市場(chǎng)的主體，所以，對(duì)小套型產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將會(huì)吸引大量客源。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價(jià)低吸引中低收入人群必然會(huì)收到良好效果。 （三）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場(chǎng)： 1〉從寫(xiě)字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在金融、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類(lèi)企業(yè)較少，所以從昆明的發(fā)展來(lái)看，本區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓基本飽和，定位寫(xiě)字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀； 2〉昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過(guò)大，就南亞廣場(chǎng)周邊尚有空置的寫(xiě)字樓，如世紀(jì)廣場(chǎng)、新紀(jì)元酒店，且規(guī)模較大。 由上述可 見(jiàn)：本案定位為寫(xiě)字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) B、住宅用房子市場(chǎng)： 1〉住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)存在較大的不合理性； 2〉大套型市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，需求量趨于萎縮，銷(xiāo)售速度明顯減速； 3〉酒店式公寓前期市場(chǎng)火爆，引起眾多開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，但隨著購(gòu)房者的行為越趨理性，現(xiàn)有銷(xiāo)售樓盤(pán)的去化能力明顯減弱； 4〉縱觀市場(chǎng)目前針對(duì)小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展空間。 a 酒店式公寓： 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使昆明酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱， 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素 再說(shuō)酒店式公寓是一種過(guò)渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限 由此可見(jiàn)：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： 同質(zhì)樓盤(pán)眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 從市場(chǎng)面上看， 130140 ㎡的房型銷(xiāo)售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷(xiāo)售壓力明顯增大； 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒(méi)有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力 由此可見(jiàn)：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c 小套型公寓： 眾多開(kāi)發(fā)商偏向于開(kāi)發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。 通過(guò)上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本 案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修銷(xiāo)售，裝修方式提供菜單式裝修方案 市場(chǎng)定位： 南亞廣場(chǎng) 官都 — 都市中央，怡心的錦裕生活 —— 情感生活，甜蜜小套房 目標(biāo)客戶群定位： 1〉主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價(jià)承受力相對(duì)較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535歲、中等收入的共同特征。 2〉其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來(lái)投資者購(gòu)買(mǎi)出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。 （三）產(chǎn)品規(guī)劃改造建議 硬體建議： （ 1）外墻：建議對(duì)外墻進(jìn)行改造，具現(xiàn)代風(fēng)格，以淡雅色調(diào)為主； （ 2）大堂門(mén)廳：對(duì)大堂進(jìn)行精裝修，地面采用大理石，墻面采用 60*60CM 高級(jí)貼面磚，頂部作吊頂處理； （ 3）樓梯間：地面采用瓷磚鋪面、墻面采用環(huán)保涂料 （ 4）公共走道：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 （ 5）門(mén)窗：采用高級(jí)塑鋼窗或彩鋁及雙層中空玻璃 （ 6）電梯廳堂：鏡面同質(zhì)地磚地坪，水泥漆墻面，吊頂 樓宇智能化建議： （ 1）樓盤(pán)周界采用紅外線防越報(bào)警系統(tǒng) （ 2）樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) （ 3）樓宇智能監(jiān)控系統(tǒng) （ 4）物業(yè)管理智能化系統(tǒng) （ 5）家庭內(nèi)部防盜報(bào)警系統(tǒng) （ 6）家庭內(nèi)部設(shè)置煙感報(bào)警系統(tǒng)、煤氣泄露報(bào)警系統(tǒng) 物業(yè)管理建議： （ 1）建筑物的維修養(yǎng)護(hù) （ 2）建筑設(shè)備的管理與維修 （ 3）安全管理 A、保安 24 小時(shí)值班巡邏 B、大廈內(nèi)部電梯、走廊、外部樓頂、停車(chē)場(chǎng)均安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)，保證大廈的各個(gè)角落 24 小時(shí)能在保安的控制之中 清潔管理服務(wù) A、公共場(chǎng)所及設(shè)備的清潔維護(hù)。包括樓梯、走廊通道、電梯間等 B、垃圾清運(yùn) 公攤綠化服務(wù) 智能化管理服務(wù) A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等 B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等 家務(wù)服務(wù) A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù) B、衣物代 送洗服務(wù) 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值及銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 據(jù)市場(chǎng)調(diào)查顯示：南亞廣場(chǎng)臨近周邊的租金在 40— 90元 /平方米左右，而外層租金在 3560元 /平方米左右，相對(duì)比例下降了 30%左右；而就商圈效應(yīng)，南亞廣場(chǎng)臨近周邊的街道口比街道中段高出 30— 50元 /平方米，而在外圍無(wú)明顯的差異性。 通過(guò)對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的 該項(xiàng)目各類(lèi)房屋的平均銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 住宅及綜合用房： 6000元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車(chē)停車(chē)位： 6000元 /平方米 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 一、編制依據(jù) 建設(shè)部關(guān)于“概預(yù)算編制辦法”的規(guī)定； 云南省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局發(fā)布的《 2020》工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額； 昆明市造價(jià)站發(fā)布的《建筑安裝材料調(diào)價(jià)表（五）》； 建設(shè)部發(fā)布的“國(guó)家工期定額”（建設(shè)工程類(lèi)）； 委托方提供的總平面圖； 類(lèi)似工程項(xiàng)目數(shù)據(jù)； 其他相關(guān)資料。 二、項(xiàng)目概況 南亞廣場(chǎng)是 1997 年由工商銀行自辦公司霞光公司投資，云南裕錦物業(yè)公司承建。建到 7 層時(shí)，霞光公司無(wú)資金再投，遂由裕錦籌資和以工程款折資續(xù)建（此間裕錦物業(yè)公司向工行和農(nóng)行分別折資 1500 余萬(wàn)元和 3000 余萬(wàn)元）。大廈建成后，霞光公司受政策影響撤銷(xiāo)，此時(shí)霞光、裕錦共欠工行約 1 億多元人民幣。后幾經(jīng)官司，現(xiàn)該大廈物業(yè)為裕錦公司所有（一樓商鋪的 800 多平米和二樓已由法院判給工行辦公），但欠工行的債務(wù)已由華融資產(chǎn)管理公司接收。幾經(jīng)判決，現(xiàn)已將 1 億多資產(chǎn)縮水打包為 6500 萬(wàn)元，即裕錦還給華融資產(chǎn)管理公司 6500 萬(wàn)元。整 棟大廈即除一樓工行辦公部份和二樓外全歸裕錦物業(yè)，另外裕錦物業(yè)還欠外債 3200 萬(wàn)元。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 南亞廣場(chǎng)整合推廣項(xiàng)目總投資包括拍賣(mài)收購(gòu)和約定傭金費(fèi)用，此外建設(shè)包裝投資包括裝飾清理、內(nèi)部裝修費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；期間費(fèi)用包括