【導讀】萬科自92年進入天津市場以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。同時我司擬在該地塊建設住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質量，為天津城市建設做出貢獻。

　　

【正文】 環(huán)境工程總造價*10% 綠化建設費 1,220 41 區(qū)內、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米 建筑小品 92 3 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項目圍墻約為2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈, 室外零星設施 92 3 各種指示牌、標識牌、示意圖等, 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費200元/平米 游泳池 450 15 網球場 75 3 建造成本及配套物品購置,一個標準尺寸的網球場為40萬 兒童游樂設施 240 8 土建、設備、各項設施, 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等3000平米，土建1200元/平米，設備及裝修300元/平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預見費 808 27 直接成本*1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費214萬(7元/平)/行政管理費960萬(20萬每月)/利息730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入*% 十二、總投資 86,768 2,892 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營業(yè)稅20%(區(qū)外項目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤的33%； 土地轉讓契稅：土地成本（拆遷補償費、土地出讓金、大市政配套費）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項目（業(yè)務）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠低于33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 ：根據上述售價、成本及稅務測算，該項目總體經營情況如下：經濟指標 單位數值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報率 16．58% 銷售毛利率 % 獲利指數 資金峰值比例 地價支付貼現比 啟動資金獲利倍數 項目開發(fā)周期內各年的利潤體現如下表:經濟指標 2002年 2003年 2004年 合計 結算面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(元/m2) 480 480 480 480 利潤(萬元) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。1） 成本變動對各項經濟指標的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率% % % % % % 內部收益率% % % % % % 2） 售價變動對各項經濟指標的影響：一、售價的影響 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 預計售價 敏感系數 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 銷售均價(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率% % % % % % 內部收益率% % % % % % 3） 容積率變動各項指標的變化 主要指標 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 可售面積（m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率% % % % % % 內部收益率% % 　 （1） 保本售價：3046元/m2（2） 保本銷售率： % ：就項目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響：1）稅務資源的充分運用：若實現用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤5472萬元，%。2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標準估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價已分攤進住宅成本，但僅考慮5000平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，，增加凈利潤2000萬元?？傮w上來看該項目收益水平相當理想。 資金流量及有關指標： 01年 02年 03年 04年 05年 合計 一、現金流入 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現金流入現值NPV 89,784 二、現金流出 付地價款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費 211 829 357 267 1,664 期間費用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現金流出現值NPV 80,155 三、凈現金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內部收益率IRR 52% 八、獲利指數 九、資金峰值比例 十、地價支付貼現比 十一、啟動資金獲利倍數 ： 依據目前掌握情況及設想，預計該項目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現有項目不能提供資金支持，希望總部結算中心支持。第八章 可行性結論 ：（1）政府對梅江的宣傳導向，以及梅江項目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側的地位，吸引了有效消費群體的關注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營銷、推廣。（2）萬科的品牌已經深得消費者認同，但由于萬科在西南部市場一直未有開發(fā)項目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調動這部分潛在人群。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競爭中處于有利位置。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強，中高檔市場發(fā)育較為成熟，據統(tǒng)計，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產品成交的32%，占全市該檔次產品成交之首。 （5）宗地內原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地 和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。：（1）但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時道路兩側房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據絕對優(yōu)勢。（2）項目位于解放南路沿線的末端，位置相對偏遠，項目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 該項目在城市西南部樹立了一個具有知名品牌、高品質、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個標志性產品，同時投資回報率較高，具有開發(fā)價值，該項目可行