【導(dǎo)讀】萬科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，先后開發(fā)了城市花園、萬科中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、萬科新城等項(xiàng)目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。由此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。萬科自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，萬科花園新城、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。

　　

【正文】 環(huán)境工程總造價(jià)*10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米 建筑小品 92 3 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈, 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等, 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場(chǎng) 75 3 建造成本及配套物品購置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施, 非營(yíng)業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本*1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi)214萬(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(20萬每月)/利息730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營(yíng)銷費(fèi)用 3,990 133 銷售收入*% 十二、總投資 86,768 2,892 天津地區(qū)通過公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮： 營(yíng)業(yè)稅及附加：%； 所得稅：稅前利潤(rùn)的33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。 ：根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤(rùn) 716 21,475 稅后利潤(rùn) 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16．58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2002年 2003年 2004年 合計(jì) 結(jié)算面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn)(元/m2) 480 480 480 480 利潤(rùn)(萬元) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。1） 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本(元/m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤(rùn) 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率% % % % % % 內(nèi)部收益率% % % % % % 2） 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 銷售均價(jià)(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營(yíng)業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項(xiàng)目利潤(rùn) 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤(rùn) 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率% % % % % % 內(nèi)部收益率% % % % % % 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 容積率（） 可售面積（m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營(yíng)業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項(xiàng)目利潤(rùn) 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤(rùn) 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率% % % % % % 內(nèi)部收益率% % 　 （1） 保本售價(jià)：3046元/m2（2） 保本銷售率： % ：就項(xiàng)目本身的收益水平而言，%的銷售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響：1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn)5472萬元，%。2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，，增加凈利潤(rùn)2000萬元?？傮w上來看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì) 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 平均售價(jià)(元/m2) 15,200 15,200 15,200 45,600 銷售額 38,000 38,000 38,000 114,000 回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 89,784 二、現(xiàn)金流出 付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394 付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721 開發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 1,664 期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 3,990 稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 80,155 三、凈現(xiàn)金流量 10,102 7,182 4,902 16,371 3,966 14,387 四、累計(jì)凈流量 10,102 2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬元、4季度缺口5000萬元、2002年1季度約500萬元，天津公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。第八章 可行性結(jié)論 ：（1）政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷、推廣。（2）萬科的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于萬科在西南部市場(chǎng)一直未有開發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨萬科品牌的潛在客群存在，宗地的開發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。（3）萬科的品牌及開發(fā)手法在天津處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。（4）本案所在區(qū)域的購買力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。 （5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地 和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。：（1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（2）項(xiàng)目位于解放南路沿線的末端，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊 臨近配套、交通都不很完善和便利。 該項(xiàng)目在城市西南部樹立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為萬科 在天津又樹立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行