【正文】 格對(duì)比市中心高層樓盤均價(jià)在 4000 元 /平米左右，東市區(qū)因樣本樓盤較少，樓盤均價(jià)顯得偏高，整體來看應(yīng)該與其它區(qū)域差不多?，F(xiàn)南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目即將進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，對(duì)昆明樓市現(xiàn)況進(jìn)行一次深入的調(diào)研，無論是給產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)依據(jù)還是對(duì)推盤策略的擬定，都將起到重要的作用。從這些樓盤的銷售狀況來看，小戶型在昆明房產(chǎn)市場(chǎng)中確實(shí)有很大潛力?！白杂筛邸弊陨硭幍乩砦恢迷诙h(huán)以外的關(guān)上中路，周圍環(huán)境雖較安靜，開闊，但偏離市 中心較遠(yuǎn)，并且配套設(shè)施較少，這些都是本案所存在的弊端。由于都以小戶型為主，主力房型面積也僅為 44 平米。 景觀特色：由于花園小區(qū)的特點(diǎn)，基地面積大，容積率較低，所以在綠化 上有很大優(yōu)勢(shì)，小區(qū)景觀設(shè)置等方面設(shè)想比較周全，這是江東小康城的主要賣點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 2020 年末，受國(guó)家房地產(chǎn)相關(guān)政策調(diào)控的影響，昆明開始大量出現(xiàn)中、小戶型樓盤開發(fā)，銷售形式較好；本項(xiàng)目運(yùn)作期間，有“ MOMA、現(xiàn)代城、世紀(jì)俊園”等多個(gè)項(xiàng)目推出，短期內(nèi)房屋供應(yīng)量較大。這些都是值得引起我們注意并需著力表現(xiàn)的。因此，要結(jié)合目標(biāo)消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)定位 來確定主力戶型，確保推廣及銷售順利進(jìn)行。分析 目前整個(gè)昆明市房產(chǎn)市場(chǎng)的在售個(gè)案基本分為現(xiàn)房、近期房和遠(yuǎn)期房三種類型。近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。 （一）昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期概況的總結(jié)和判斷 目的：分析市場(chǎng)，以了解掌握近期昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的情況 ，從而得出我們對(duì)于整個(gè)昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體認(rèn) 識(shí)和理性結(jié)論。 片區(qū)新盤：①大溪地別墅、②唐朝茉莉、③高天流云、④ 世博生態(tài)城、⑤實(shí)力上筑、⑥云南映像主體文化社區(qū)、⑦春城鄰里 房產(chǎn)價(jià)格： 2020昆明市房屋銷售價(jià)格年度均價(jià) 3428元 /平方米，同比去年上漲 ％； (1月 /平方米 —— 12月 /平方米 ).昆明二手房同比上漲 ％； 12月份，全國(guó)房屋銷售價(jià)格同比去年上漲 ％；環(huán)比 11月上漲 ％；昆明同比上漲 ％；環(huán)比上漲 ％； 云南省全省現(xiàn)房均價(jià)達(dá) 2498元 /平方米 。 片區(qū)新盤：①順城、②昆明老街 c、虹山分區(qū)：昆明核心區(qū)組成部分，以居住為主，集商業(yè)、服務(wù)、文教為一體的 綜合功能區(qū)。另外在日新立交橋內(nèi)側(cè)雙橋路和南翔路、海明路交匯處四周，以及官渡一中周圍地塊均為居住用地功能。別墅的價(jià)格均在 7100元 /平米。 范圍從二環(huán)西路起往西，北接西苑立交橋至人民西路、西至春雨路、南面從明波立交橋，沿碧雞路南下。 （ 1）西山區(qū)： 西山區(qū)總面積 791平方公里，城市建成區(qū)面積 42平方公里，常住人口近 45萬。其他縣城將建成各具產(chǎn)業(yè)特色的現(xiàn)代化城市。規(guī)模：規(guī)劃人口約 100萬人左右，規(guī)劃用地 約 107平方公里。 環(huán)湖新城，即以滇池為中心，構(gòu)建“一湖四片”現(xiàn)代新昆明城區(qū)。 第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 （一）昆明市城市總體規(guī)劃 —— 建設(shè)現(xiàn)代特大型城市新昆明的構(gòu)想 現(xiàn)代新昆明的定位： (1)在云南全省的定位：保持昆明市作為云南政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心的“中心地位”，作為全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中重要的增長(zhǎng)極發(fā)動(dòng)機(jī)。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 三、投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提； 本報(bào)告設(shè)定的最高最佳使用用途能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)； 政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè) 施有整體規(guī)劃； 本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求； 報(bào)告不考慮特殊買家的額外出價(jià)； 本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用 。項(xiàng)目總建筑面積 71800 平方米；配套設(shè)施齊備，相關(guān)手續(xù)齊全、產(chǎn)權(quán)清晰。 “南亞廣場(chǎng)●官都” 位于民航路 406 號(hào)，屬素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國(guó)貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通十分便利。 政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒有較大波動(dòng)； 委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。 住宅及綜合用房： 4300元 /㎡（平均價(jià)格） 汽車停車位： 4000元 /㎡（平均價(jià)格） （二）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 根局我司所作的相關(guān)調(diào)查和論證： 1〉 由于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)基本飽和，本案定位為寫字樓將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 2〉酒店式小戶型公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素，且酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限，故本案不宜定位為酒店式公寓； 3〉本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力，定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn)； 4〉眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀； 通過上述的各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修 銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 市場(chǎng)定位： 南亞廣場(chǎng) 官都 — 南市中央，怡心的都市生活 —— 情感生活，甜蜜小套房。 (2)在全國(guó)的定位：中國(guó)西南地區(qū)重要的商貿(mào)、旅游中心之一；西部大開發(fā)的帶動(dòng)型城市；中國(guó)最適宜人居住、西部投資環(huán)境最佳的城市之一。規(guī)劃人口 450萬人，用地 220平方公里。 南城，即晉城 —— 新街新城，形成組團(tuán)式發(fā)展的新型旅游度假城。這樣，就在全市 2． 1萬多平方公里的范圍內(nèi)，形成一個(gè)以“一湖四片”為核心，以衛(wèi)星城市、縣城、小城鎮(zhèn)、相環(huán)繞，良性互動(dòng)，協(xié)調(diào)發(fā)展的昆明市域城鎮(zhèn)體系。目前，總體來看，該區(qū)由于多年來城市運(yùn)營(yíng)上的缺陷，片區(qū)缺泛大型商業(yè)配套，但餐飲類發(fā)展較完善。西苑片區(qū)是西山區(qū)的文化行政中心，西苑客運(yùn)站也是昆明對(duì)外交通輸紐之一，片區(qū)功能完善。 （ 2）官渡區(qū)： 官渡區(qū)目前面積 552平方公里， 51萬左右的戶籍人口，轄 4街 3鎮(zhèn) 3鄉(xiāng)，城市綠化率68％。 d、官渡古鎮(zhèn)片區(qū)：發(fā)展人文旅游為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 片區(qū)新盤：①盛世豪庭、 （ 4）盤龍區(qū)： 盤龍區(qū)是昆明北市區(qū)的核心組成部分。 其中： (1)、從住房結(jié)構(gòu)來看： ①商 品房年度均價(jià)： /平方米 (1月 /平方米 —— 12月 /平方米 ) ②別墅年度均價(jià)： /平方米 (1月 —— 12月 /平方米 ) (2)、從交通環(huán)線來看： ① 一環(huán)路以內(nèi)：年度均價(jià) 4441元 /平方米 ( —— /平方米 ) ②一環(huán)路至二環(huán)路風(fēng)：年度均價(jià) 3023元 /平方米 ( —— /平方米 ) ③二環(huán)路至三環(huán)路風(fēng)：年度均價(jià) /平米 ( —— /平方米 ) (3)、從行政區(qū)域來看： 昆明五區(qū)中，盤龍區(qū)為價(jià)格波動(dòng)最大的區(qū)域。以對(duì)本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。另外新興小區(qū)的配套設(shè)施逐步齊全，這使住宅郊區(qū)化已成為房產(chǎn)的趨勢(shì)，整個(gè)住宅的建設(shè)重心已向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高，樣式要求實(shí)用新穎，設(shè)計(jì)要求“人性化”，以及價(jià)格的合理化；隨著已落成的現(xiàn)房逐步銷售，周期一旦延長(zhǎng)，就會(huì)產(chǎn)生產(chǎn)品樣式方面的缺點(diǎn)，在一定程度上就會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品樣式滯銷的現(xiàn)象。 ④按面積劃分 ④銷售人員 由于銷售人員售樓有提成，因此他們都比較主 動(dòng)熱情，但有些專業(yè)素養(yǎng)差，缺乏置業(yè)顧問的專業(yè)技能，不能將樓盤的優(yōu)勢(shì)特色準(zhǔn)確傳達(dá)給消費(fèi)者，影響售樓效果和開發(fā)商的整體形象。 產(chǎn)品包裝 精裝商務(wù)公寓，節(jié)省裝修成本； 精致戶型，總價(jià)不高，投資成本低，供房壓力??； 絕對(duì)優(yōu)勢(shì)區(qū)位，無租房壓力； 全方位物業(yè)管理與服務(wù)，舒適又舒心。 營(yíng)銷策略分析 價(jià)格策略：“江東小康城”價(jià)格定位在 1800 元 /㎡到 2780 元 /㎡之間，其主力總價(jià)在 萬元，另外，可按揭或一次性付款。雖然得房率不高，但配以合理的物業(yè)服務(wù)，加上價(jià)格優(yōu)勢(shì)，占有了年輕人市場(chǎng)。 （四）個(gè)案市調(diào)表及分析四： 案 名 陽光 A版 工地位置 人民中路中段 投資興建 云南慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 自營(yíng) 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /㎡ 建筑設(shè)計(jì) 云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 595 戶 樓 層 21層 綠 化 率 0％ 戶 型 八種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 1918/㎡ —— 2640 元 /㎡ 平均單價(jià) 2400元 /㎡ 主力總價(jià) 11． 63 萬元 折 扣 公開日期 2020 年中 銷 售 率 100％ 交房日期 2020 年初 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 陽光 A 版?zhèn)€案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“陽光 A 版”是昆明市慶豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目，位于人民中路中段，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 595 戶，已于 2020年初交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。不過也要看出，這些樓盤（尤以陽光 A 版）的最終全部售馨，必將搶先占據(jù)部分年輕人購(gòu)房市場(chǎng)，給本案的今后推出帶來一定壓力，但我們的優(yōu)勢(shì)在于，可以推出較之更好的戶型及物業(yè)服務(wù)，并配合合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和適合的投放時(shí)間，來搶占市場(chǎng)先機(jī)。故我調(diào)研小組花 2 周的時(shí)間對(duì)昆明市在建、在售高層樓盤進(jìn)行了一次較深入的調(diào)研，以期對(duì)我市高層樓盤競(jìng)爭(zhēng)情況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)趨勢(shì)、新技術(shù)采用等方面得到相應(yīng)的認(rèn)識(shí)。 各區(qū)域高層樓盤供應(yīng)量從上圖可以看出，東市區(qū)高 層樓盤供應(yīng)量明顯低于其它區(qū)域，西市區(qū)主要由高新區(qū)幾個(gè)供應(yīng)量較大的樓盤促成了供應(yīng)最多的局面，但高新區(qū)由于離城區(qū)較遠(yuǎn)，高新區(qū)本身的消費(fèi)能力不足，銷售率普遍較低。昆明的高層外觀形象毫無特色，個(gè)性化不突出。隨著豪宅風(fēng)的刮來，昆明很多高層的戶型在朝大面積發(fā)展。面積范圍如下： 面積范圍 戶型數(shù)量 比例 30 ㎡以下 1 % 31— 39 ㎡ 2 5% 40— 49 ㎡ 17 % 50— 59 ㎡ 12 30% 60— 69 ㎡ 7 % 70 ㎡以上 1 % 1 房面積期間比例從以上圖表可以看出， 40— 59 ㎡區(qū)間的 1 房占了市場(chǎng)的主流，小于 30 ㎡，大于 70 ㎡的三房只占到了 1/10 不到的比例，從銷售情況來看，也符合以上比例。要消除高層住宅的“恐高癥”，要靠設(shè)計(jì)師的 水平，也要靠開發(fā)商的實(shí)力，在設(shè)計(jì)上應(yīng)有所突破，使高層戶型與多層有所不同，盡量做到精致合理，可拓展發(fā)揮的空間更大，要更注重住宅與環(huán)境的交融，窗窗見景。從市場(chǎng)的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目整合推廣可行。萬裕國(guó)際城，集辦公、居住、和購(gòu)物為一體，位于素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱的國(guó)貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場(chǎng)，市政配套完善，交通便捷。總建筑面積近 4萬㎡。 年輕的、自由的、挑剔的白領(lǐng)們終于找到了自己的領(lǐng)地！ 美樹星城，精裝修全躍層創(chuàng)意公寓，澳洲名師一手設(shè)計(jì)，空間錯(cuò)落有致，動(dòng)靜嚴(yán)格區(qū)分，私密靈動(dòng)，深刻改變空間體驗(yàn)！收放自如的兩層空間，更附送全套精裝修，秉承時(shí)尚居住觀念，為城市創(chuàng)造力族群量身打造，締造理想居住樣板房！ 周邊配套 內(nèi)部配套： 可動(dòng)可靜，休閑場(chǎng)所一應(yīng)俱全：是博物館、拓東體育場(chǎng)讓您完全緩解工作疲勞；昆明市高檔中、西餐館都聚集于此，對(duì)美食挑剔的您在這里也能找到最中意的口味?！澳蟻啅V場(chǎng)●官都”定位分國(guó)際商務(wù)大廈、國(guó)際精英公寓、國(guó)際購(gòu)物中心三部分，是集辦公、居住、購(gòu)物為一體的大型國(guó)際化生活社區(qū)。 該片區(qū)中的二環(huán)南路沿線拆遷后騰出的土地，主要用于綠化帶的建設(shè)，住宅發(fā)展機(jī)會(huì)有限；寶海公園兩側(cè)緊鄰綠化帶的萬興映象和萬興花園、銀?；▓@等小區(qū)用地多為二類居住用地。 周邊有昆明國(guó)際機(jī)場(chǎng)、火車南站、涼亭貨運(yùn)站等連接省內(nèi)外的交通樞紐。 通 過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)查了解得知：該區(qū)域主要物業(yè)業(yè)態(tài)為 CBD配套的商業(yè)用房及高品質(zhì)住宅。 2〉商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 昆明中低檔住宅開發(fā)不足，居民購(gòu)買力能夠承受的普通住宅相比見缺。 B 在這些問題存在的同時(shí)，我們也可以看到一些市場(chǎng)機(jī)會(huì)的存在： 1〉昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展形勢(shì)良好 昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一些問題，但是隨著昆明整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將得到更好的發(fā)展，良好的發(fā)展前景仍然足以吸引任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2〉其他群體：投資人群 本地中小投資客及外來投資者購(gòu)買出租或炒作已成為本地房產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。大廈建成后，霞光公司受政策影響撤銷，此時(shí)霞光、裕錦共欠工行約 1 億多元人民幣。幾經(jīng)判決，現(xiàn)已將 1 億多資產(chǎn)縮水打包為 6500 萬元，即裕錦還給華融資產(chǎn)管理公司 6500 萬元。包括樓梯、走廊通道、電梯間等 B、垃圾清運(yùn) 公攤綠化服務(wù) 智能化管理服務(wù) A、智能遠(yuǎn)程抄表，包括水、電、氣等 B、設(shè)大廈獨(dú)立電視頻道，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，如：電力維修通知、社區(qū)活動(dòng)及物業(yè)通訊等 家務(wù)服務(wù) A、鐘點(diǎn)保姆服務(wù) B、衣物代 送洗