【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)商域網(wǎng)-海量房地產(chǎn)資料下載！宜州市是一座具有2100多年歷史的文化名城。境內(nèi)有25處國家各級重點(diǎn)文物保護(hù)單位。黔桂鐵路貫穿宜州境內(nèi)，形成了四通八達(dá)的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。宜州市水、電供應(yīng)。為農(nóng)業(yè)支柱或主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，已成為全國最大的桑蠶生產(chǎn)基地縣（市）。收入13438元，增長11%；農(nóng)民人均純收入4033元，增長10%。2020年以來，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持較快增長。預(yù)計(jì)全市生產(chǎn)總值增長12%，售總額增長16%，達(dá)億元；招商引資實(shí)際到位資金增長20%，達(dá)21億元；以內(nèi)；萬元生產(chǎn)總值能耗降低4%，二氧化硫排放量削。減9%，化學(xué)需氧量排放量削減%。去年，該市完成財(cái)政收入。億元，同比增長%。值30億元，年均增速20％以上；第三產(chǎn)業(yè)增加值26億元，年均增速14％以上；以內(nèi)；社會消費(fèi)品零售總額24億元，年均增速15％；農(nóng)民人均純。收入年均增速10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速8%。業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略進(jìn)一步顯現(xiàn)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量效益穩(wěn)步提高，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)大。

　　

【正文】 9%、 %、%。 這樣的發(fā)展帶來更多的高級管理人才及越來越多的中高收入人群。 社會消費(fèi)品零售總額增長 16%，達(dá) 億元； 第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值 179608 萬元，占 GDP 總量的 %，比上年 155849 萬元增長 %，服務(wù)業(yè) 增加值對年度 GDP 增長的貢獻(xiàn)率達(dá) %，拉動 GDP 增長 個百分點(diǎn)。 這樣強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)推動力，更成就了金融、保險(xiǎn)、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者。 2020 年甘蔗產(chǎn)值已占財(cái)政收入三分之一，其中進(jìn)廠原料蔗達(dá)到 萬噸，上繳稅金 1 億多元。全市養(yǎng)蠶農(nóng)戶 萬戶，養(yǎng)蠶 105 萬張，蠶繭產(chǎn)量 4萬噸，同比增長 %，養(yǎng)蠶收入預(yù)計(jì)達(dá) 6 億元。蔗桑兩大支柱產(chǎn)業(yè)造就了一批先富的農(nóng)民。 我公司建議本項(xiàng)目的客戶定位為： 1) 民營企業(yè)主 2) 部分個體經(jīng)營從商人員 3) 國家公務(wù)員及事業(yè)單位人員 4) 企業(yè)單位高級管理人員 5) 金融 、保險(xiǎn)、證券、通訊、電力等特殊壟斷行業(yè)高收入者 7）鄉(xiāng)下先富農(nóng)民 極有可能購買本案的客戶： 1） 城西工業(yè)園區(qū)管理人員 2） 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房人士（包括教師、基層公務(wù)員、先富農(nóng)民） 3） 羅城監(jiān)獄獄警 4） 縣城公務(wù)員 5） 縣城事業(yè)單位員工 ?? （五）項(xiàng)目現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項(xiàng)目現(xiàn)場 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 包裝和平面設(shè)計(jì)上。 在本案的操作中，引入項(xiàng)目的 VI（項(xiàng)目標(biāo)識、工地圍板、營銷中心等），每平方米至少可以再提升幾十元的附加價(jià)值。 （六）項(xiàng)目營銷策劃 營銷策劃水平是決定項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度的重要因 素，本案借助于專業(yè)的營銷策劃經(jīng)驗(yàn)和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價(jià)值提升。 （七） 智能化物業(yè)管理及服務(wù)功能增設(shè) 引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理體制，是建立品牌效應(yīng)的有效途徑。物業(yè)管理的 3： 11 原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響的傳播面將是 1：11。而好的物業(yè)管理傳播面是 1： 3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價(jià)值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項(xiàng)目的價(jià)值提升空間在 1000 元 以上。 建議本案物業(yè)管理服務(wù)中心的大堂設(shè)接待臺，實(shí)行人性化管理，突出對業(yè)主的尊貴禮遇；加強(qiáng)小區(qū)智能化物業(yè)管 理水平，區(qū)內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)端子、可視樓宇對講門、監(jiān)控系統(tǒng)，增強(qiáng)安全性；以及引進(jìn)節(jié)能型建材，如：物業(yè)管理和安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，滿足安全防范、停車、高速上網(wǎng)等需求。以實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理。讓購房者感到自己買的房子物超所值，進(jìn)而為我們義務(wù)宣傳到親戚、朋友、鄰居、同事。 口碑宣傳的成效力度很大，物業(yè)及開發(fā)商的品牌樹立，有利于今后項(xiàng)目的再開發(fā)。 （八）結(jié)論 以上各因素的兌現(xiàn)對于本案價(jià)值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項(xiàng)只擠出十幾元的潛在利潤，那么每平方米就可以多賺百余元，如果在幾個主要項(xiàng)目上下功夫 ，則可使每平方米價(jià)值提升得更高。 五、 項(xiàng)目市場定位 （一）項(xiàng)目的市場定位 因受當(dāng)?shù)厣钆涮子绊懀说赜虻匿N售市場形成一種獨(dú)有的規(guī)律， 檔次高、環(huán)境靚、規(guī)模大、配套全、物業(yè)管理到位 的住宅受到市場的歡迎，證明了 本項(xiàng)目的市場定位是： 必須建成“ 建筑外觀經(jīng)典、景觀環(huán)境優(yōu)美、社區(qū)配套高檔、物業(yè) 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 管理人性化“的宜州第一品質(zhì)樓盤。 樓盤素質(zhì)定位不宜過低， 中高檔 的住宅便于小區(qū)規(guī)劃和配套建設(shè)。 小區(qū)需擁有寧靜的社區(qū)環(huán)境，文化格調(diào)層次高雅，視周邊項(xiàng)目的園林規(guī)劃，本案必須有中央花園、寬闊樓間距，以主題式風(fēng)格分類，同時保障每個樓宇間都要青蔥怡人、綠意盎然，讓每戶窗前看到的是綠草、鮮花和景觀小品，即戶戶有景，家家見綠，建議以 25 米以上超大樓間距、戶戶層高 米的建筑特色調(diào)動買家的購屋欲望。 根據(jù)社會熱點(diǎn)和當(dāng)?shù)嘏涮卓瞻祝瑯O富特色的室內(nèi)外健身設(shè)施 必不可少。 （二） 消費(fèi)群體定位 一個項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會起到一個事半功倍的效果。所以目標(biāo)消費(fèi)者的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)確將對項(xiàng)目的銷售起到?jīng)Q定性的作用。由于當(dāng)?shù)胤績r(jià)普遍不高，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，必然導(dǎo)致居民成分的復(fù)雜，進(jìn)而對小區(qū)整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)不利，配套、服務(wù)質(zhì)量跟不上。所以， 為了確保本項(xiàng)目的品牌和市場效益，通過近段時間對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場以及本案的情況分析，結(jié)合公司多年房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們對本案主力客戶群的判斷如下： 地域分布：以城區(qū)內(nèi)公務(wù)員以及有一定消費(fèi)能力的居民（包括經(jīng)商人士）為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城購房人士、工業(yè)園區(qū)的企業(yè)職工為輔，各占 60%、 30%；其他：5%。 目標(biāo)購房客戶群體特點(diǎn)： 由于受縣級城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，當(dāng)?shù)乜腿菏杖肫毡椴桓?，月收入均?2K～ 3K左右，因此對價(jià)格的敏感性較高。 由于縣級城市比較封閉，接受新生事物相對緩慢，受居住習(xí)慣和審美能力的影響， 對一些創(chuàng)新住宅接受需要一個過程，因此需要進(jìn)行引導(dǎo)。 當(dāng)?shù)鼐用裨芯幼】臻g較大，因改善居住品質(zhì)與環(huán)境而購房，在經(jīng)濟(jì)可承受能力下，大面積戶型將是其購房首選。 根據(jù)以上資料顯示所得，在今后的宣傳推廣工作中，針對目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)做到： 受地域和家庭收入的限制，本案除了立足項(xiàng)目所在區(qū)域，做細(xì)做透市場，還要挖掘區(qū)域外的客源； 觀望的準(zhǔn)客戶有效消化，制定具體措施，打消客戶顧慮。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 六、 項(xiàng)目價(jià)值分析 綜合以上分析，本案在實(shí)現(xiàn)各價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素以后，總體可提升價(jià)值約達(dá)到2600 元 /m2（指入市均價(jià)）。 依據(jù)：經(jīng)市場調(diào)查結(jié)果得 知，該地房地產(chǎn)市場屬于比較平穩(wěn)的市場，不存在房地產(chǎn)泡沫，房價(jià)年均漲幅為 400 元 /㎡左右，對照“山水宜人”目前售價(jià)，其銷售均價(jià)在 2200 元 /㎡左右，假設(shè)我們在一年后入市銷售，均價(jià)定在 2600 元左右較合理，市場接受度高。 七、 項(xiàng)目定價(jià)模擬 入市階段以高品質(zhì)社區(qū)形象入圍，而開盤價(jià)格以 2300 元 /m2（起價(jià)） 面市，引爆市場，形成旺銷局面。日后分階段價(jià)格逐步抬升，最終實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)達(dá)到2600～ 2700 元 /m2。 八、 項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析 （一）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析表 匯總表： 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 費(fèi)用（萬元） 平方造 價(jià)（元 /m2） 備 注 一 綜合成本 22137 145383 m2 1 土地成本 4200 780 含相關(guān)收 費(fèi) 2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用 4 3 設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用 25 4 建筑安裝成本 13976 5 小區(qū)配套建設(shè)費(fèi) 33 6 勞保統(tǒng)籌費(fèi) 189 13 7 小區(qū)綠化建設(shè)費(fèi) 8 其余各項(xiàng)收費(fèi) 1715 118 9 辦公、不可預(yù)見費(fèi) 894 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 二 營業(yè)稅、廣告代理 2875 三 銷售預(yù)測 43020 住宅 2700商業(yè) 8000 133883 m2 四 稅前利潤 20238 五 所得稅 4521 六 稅后利潤 13565 （備注：未考慮貸款使用及利息成本。） （二）項(xiàng)目開發(fā)成本及效益分析明細(xì) 征地面積： 平方米 建筑面積： 145383 平方米（其中地下室面積約 10000 平方米） A、多層、小高層住宅： 121383 平方米 B、臨街商業(yè)房： 14000 平方米 C、配套公建： 1500 平方米 建筑容積率： 建筑密度： 30% 綠地率： 30% 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 1）全部與土地相關(guān)的成本（含全部拆遷、地上物折價(jià)、土地轉(zhuǎn)讓金及一切與土地相關(guān)各種費(fèi)用）： 81 畝 52 萬 /畝 =4200 萬元 （ 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 145383 ㎡ 4 元 /㎡ = 萬元 （ 3）建筑工程設(shè)計(jì)、勘測、管理和監(jiān)理費(fèi)： 145383 ㎡ 25 元 /㎡ = 萬元。 （ 4）建筑安裝成本： 13976 萬元 A、地面建筑（土建、水電）： 135383 ㎡ 900 元 /㎡ =12184 萬元 B、地下室（土建、設(shè)備）： 10000 ㎡ 1800 元 /㎡ =1800 萬元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 （ 5）小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 45255 ㎡ 110 元 /㎡ = 萬元 （ 6）勞保統(tǒng)籌費(fèi)： 145383 ㎡ 13 元 /㎡ =189 萬元 （ 7）小區(qū)綠化費(fèi)用： 16245 150 元 /㎡ = 萬元 （ 8）其余各項(xiàng)費(fèi)用： 1715 萬元 A、辦理土地使用證需交納費(fèi)用：（已包含在土地成本，不另計(jì)算） B、辦理工程建設(shè)手續(xù)需交納費(fèi)用： 1715 萬元 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)： 145383 ㎡ 100 元 /㎡ = 萬元 開發(fā)管理費(fèi)： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 消防設(shè)施審核費(fèi)： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 散水專項(xiàng)基金： 145383 ㎡ 元 /㎡ = 萬元 招標(biāo)管理費(fèi)： 13509 萬元 ? = 萬元 質(zhì)檢費(fèi)： 13509 萬元 2? = 萬元 節(jié)能材料費(fèi)： 145383 ㎡ 10 元 /㎡ = 萬元 （ 9）開發(fā)經(jīng)營管理費(fèi) ① 辦公管理費(fèi)（按 年計(jì)算）： 494 萬元 ②不可預(yù)見費(fèi)： 400 萬元 小計(jì)： 894 萬元 1— 9 項(xiàng)成本合計(jì) = 22137 萬元 （ 10） 銷售預(yù)測 A、多層、小高層住宅： 122383 ㎡ 2600 元 /㎡ =31820 萬元 B、 臨街商業(yè)房： 14000 ㎡ 8000 元 /㎡ =11200 萬元 C、車庫、車位（含儲藏室）：（待計(jì)） 銷售收入合計(jì) 43020 萬元 （ 11） 營業(yè)稅： 43020 萬元 5%=2151 萬元 （ 12）營銷廣告、代理費(fèi)： 43020 萬元 %=645 萬元 （ 13）所得稅： 18087 萬元 25%= 萬元 （ 14）經(jīng)營凈利潤： 13565 萬元 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 九、 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示 （一）風(fēng)險(xiǎn)性分析 由于宏觀經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以向好，人們持幣觀望以尋求生活保障的心理會對項(xiàng)目的銷售周期造成影響。本項(xiàng)目規(guī)模較大， 13 萬平方米項(xiàng)目銷售周期至少 至 3 年，現(xiàn)在尚未動工規(guī)劃，也就是講在未來三年的時間里，是否能形成較強(qiáng)勁的 銷售態(tài)勢，對后期開發(fā)進(jìn)度和資金安排帶來很難把握的壓力。 目前，我們?yōu)楸景竷r(jià)格定位 2300 元 /m2 起，是考慮到本案所在區(qū)域房產(chǎn)市場的多變性。據(jù)理性判斷，作為 13 萬平方米的大規(guī)模社區(qū)，市場對此項(xiàng)目所營造的生活新概念能夠予以接受，但對其日后的物業(yè)管理水平能否予以很高的評價(jià)，還是一個未知數(shù)。如何保證上述市場價(jià)格的實(shí)現(xiàn)將直接影響項(xiàng)目成功與否。 （二）規(guī)避方式 投資前應(yīng)準(zhǔn)確把握市場脈搏（即做好市場調(diào)研），與專業(yè) 公司合作 ，通過詳細(xì)、周全的計(jì)劃，制定超前于現(xiàn)階段的項(xiàng)目建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，使項(xiàng)目落成后仍然領(lǐng)先于市場，這樣項(xiàng)目就可以繼續(xù)推廣銷售。 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是提升項(xiàng)目價(jià)值的重要因素。 項(xiàng)目的形象包裝和營銷推廣策略是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本。 對銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的 資金占用啟動項(xiàng)目，并在最短的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠。 對宜州市房地產(chǎn)素質(zhì)競爭帶來良好的發(fā)展空間，國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)為本案提供催化劑。 十、 開發(fā)節(jié)奏建議 建議本案分三 期開發(fā)，開發(fā)一部分，上市一部分。最先開發(fā)本案南端 B地塊（占地 ㎡ ,總建近 3萬平米 ） ，以驚爆房產(chǎn)市場的低價(jià)：平均 2500元 /㎡入 市，以“宜州第一品質(zhì)大盤形象”高調(diào)入市，以超高性價(jià)比產(chǎn)生轟動效應(yīng)，項(xiàng)目自身就是最好的鮮活形象傳播媒介，以期獲得良好的收益，利于中后期銷售。 房地產(chǎn)商域網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料下載！ 房商網(wǎng) 全國最低價(jià)銷售《 2020房地產(chǎn)營銷策劃大全》 聯(lián)系 ： 1053527879 二期開發(fā) A 地塊（占地 ，總建 72020 平米），三期開發(fā) C、 D 地塊（占地分別為： 4650 ㎡、 9524 ㎡，總建 35000 平米）， 通過分期開發(fā)，一方面利于試探市場反饋，另一方面能夠提升漲價(jià)空間，同時良好的工程形象能充分樹立起 客戶的