【正文】 ?????????????????? 36頁 五、還款計劃 ?????????????????????????????? 37頁 第五章 財務(wù)分析 一、項目收入估算 ??????????????????????????? 37頁 二、財務(wù)分析結(jié)論 ??????????????????????????? 38頁 第六章 項目風(fēng)險分析 一、投資決策階段 ??????????????????????????? 39頁 二、整體收購階段 ??????????? ???????????????? 39頁 三、項目推廣階段 ??????????????????????????? 39頁 四、銷售管理階段 ??????????????????????????? 40頁 第一章 項目總論 一、項目概況 項目名稱：南亞廣場 處所：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁路交叉口 規(guī)劃用途：五星級酒店及相關(guān)配套 國有土地使用性質(zhì)：昆出讓國用 地址：昆明市官渡區(qū)民航路與金汁路交叉口 用途：綜合類 使用年限： 50 年 結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu) 用地用途：非住宅 總建筑面積： 71800萬平方米 “南亞廣場●官都”整合 項目位于新昆明地產(chǎn)頂尖位置的“新昆明核心中軸區(qū)”，也是官渡區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。 “南亞廣場●官都” 精英公寓分為生活館和時代館，全部精裝，戶型從 3566 平米多種，同時公寓還提供灑店式服務(wù)， 24 小時親情物管。以官渡官場為圓心、民航路和國貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶，將在新昆明建設(shè)、官渡區(qū)城郊型都市化改造建設(shè)完成后，煥發(fā)出更大的活力。 （三）財務(wù)評價結(jié)論 通過對該項目的主要財務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測，本項目在整個運作期內(nèi)，銷售收入將達到商住樓為 308740000 元。 新昆明未來 15年的發(fā)展目標(biāo) 按照新昆明城市建設(shè)規(guī)劃，到 2020年，昆明城市總?cè)丝趯默F(xiàn)在的 578萬發(fā)展到 800萬人，城鎮(zhèn)人口由 245萬發(fā)展到 650萬人，城鎮(zhèn)化率由 52％提高到 81％。規(guī)模：規(guī)劃人口控制在 220萬人，用地約 220平方公里。主要功能：綜合工業(yè)城市。目前按人們習(xí)慣性的區(qū)域板塊劃分大致可以劃分為以下幾個板塊： 市 中 心：主要指一環(huán)以內(nèi)的地塊 西市片區(qū)：主要指西二環(huán)以外的相關(guān)地塊 北 市 區(qū)：主要指北京路延 長線兩旁和龍泉路等地塊 東市片區(qū)：主要指東二環(huán)以外的地塊 滇池路區(qū)：主要指滇池路以及廣福路沿線的地塊 世博片區(qū)：以世博園為核心的相關(guān)地塊 關(guān)南片區(qū)：主要指關(guān)南路和十里長街相關(guān)地塊 昆明市未來重點開發(fā)區(qū)域： “新昆明建設(shè)”是昆明近年來的一大運營口號。交通方便，內(nèi)有鐵路及客運站。道路紅線寬 45—— 68米，綠化紅線寬 108米，為城市 1級主干道，設(shè)計車速 60公里 /小時， 2020年 3月完工。 b、大板橋片區(qū)：新型工業(yè)片區(qū)。 未來重點開發(fā)區(qū)域： a、翠湖片區(qū)：翠湖片區(qū)實為小西門商業(yè)版圖再度擴展。 范圍北起人民東路、西至盤龍江、南接金碧路和拓東路，東到環(huán)城東路。 □相關(guān) : ⊙全省土地供求情況： 2020全省土地購置面積 ，同比增長 ％；完成土地開發(fā)面積，同比增長 ％。由于住宅市場以個人消費為主，并且消費者理性消費及法律意識也不斷增強，這迫使開發(fā)商在面對房產(chǎn)市場時需要更理智地根據(jù)消費者的需求來細化產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位。 E. 房地產(chǎn)市場的規(guī)模經(jīng)營特點將逐漸顯露 隨著房產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進新事物的同時，相繼出臺和實施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進一步加強管理經(jīng)營行為，保護消費者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不 合理的事情發(fā)生。分析 目前昆明房地產(chǎn)市場以多層為主，占據(jù)相當(dāng)大的比重，相對來說，低層（別墅）及小高層所占比重較小。 2. 營銷策劃水平 目的：通過對房產(chǎn)市場的各開發(fā)項目的營銷策略及銷售方式的調(diào)查、分析及總結(jié)，引起開發(fā)商和投資商的重視，避免重蹈覆轍。 三、主要小戶型項目成功個案及專項市場調(diào)研分析 目 的： 通過對現(xiàn)有 2020— 2020 年以來 五年中房產(chǎn)市場中典型競爭個案的調(diào)查統(tǒng)計和系統(tǒng)分析，來進一步了解昆明市房產(chǎn)市場小戶型的供求狀況，以便本案項目產(chǎn)品能夠在投放市場前作出更準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和市場定位。 （二）個案市調(diào)表及分析二： 案 名 江東小康城 工地位置 昆明北市區(qū)煙草路 售樓中心 江東小康城現(xiàn)場售樓部 投資興建 龍泉地產(chǎn) 物業(yè)管理費 ㎡ 基地面積 300 畝 建筑面積 319680 ㎡ 容 積 率 在售面積 95900 ㎡ 總 戶 數(shù) 3000 多戶 第一期戶數(shù) 266 戶 樓 層 多層及小高層 綠 化 率 45％ 戶 型 平層、躍層、錯層 面積范圍 60㎡ —— 270 ㎡ 主力面積 90㎡ 單價范圍 1800 元 /㎡ —— 2780 元 /㎡ 平均單價 2500 元 /㎡ 主力總價 主訴求語 文明生活新社區(qū) 折 扣 一次性 6％，分期 4％ 公開日期 第一期銷售率 70％ 交房日期 2020． 10 工程進度 期房 江東小康城個案分析 本案市場情況 項目概況：“江東小康城”位于北京路延長線，占地面積約 300 畝，共 3000 多套多種戶型的房屋。“在這里可以徹底放松心情，呼吸新鮮空氣，感受人與自然和諧統(tǒng)一，新鮮的空氣，安靜的生活將成為越來越多人的追求”，成為“江東小康城”的最大賣點。這適合于事業(yè)基礎(chǔ)較弱的年輕單身和年輕夫婦。小戶型低價位非常適合不是非常寬裕的年輕人，符合其經(jīng)濟承受力 , 同時除了居住之外，還可作為投資。只要主力總 價控制在 1525 萬元左右，對今后的銷售將是十分有利的。 受宏觀調(diào)控影響，樓盤銷售速度放緩，樓盤存量增多， （二） 昆明高層樓盤分布 昆明作為云南的 省會城市，城區(qū)人口密度大，土地供給有限，高層住宅今后仍將是住宅開發(fā)的主要類型。于 06 年年中開盤的周邊競爭樓盤有：順城、東方麗苑、上東城、肯度現(xiàn)代城、天城園林居、金地山水。商業(yè)會所概念也不深入，智能化設(shè)施的配置也不盡如人意。物管收費過高和購置時面積公攤過多也是阻礙購房者入住高層的重要原因。我們必須認真研究市場，分析市場需求，只有不斷準(zhǔn)確地了解消費者對高層住宅的需求，為業(yè)主量身定做、開發(fā)的產(chǎn)品才會適銷對路，才能受到消費者的青睞。 對室內(nèi)空間進行合理布置及功能分割，減少朝向不好，結(jié)構(gòu)布局不合理的房間數(shù)量。 同時，由于規(guī)劃得當(dāng)，在以“一心四片”為主的南市區(qū)和新區(qū)域內(nèi)，“商業(yè)生態(tài)”也遠比其他同級城市更為合理：從服裝百貨業(yè)看，區(qū)域內(nèi)不但有專走高端的購物店，也有定位中高、中檔的百貨商店， 同時街道兩邊的品牌專賣店，又為普通消費能力的老百姓提供了最佳消費選擇；從經(jīng)營門類看，這個區(qū)域內(nèi)不但有世界知名的連鎖超級市場，也有國內(nèi)發(fā)展最好的家電商場，同時服裝百貨商店也是品類齊全、檔次結(jié)構(gòu)合理。項目為大開間智能化寫字樓近 200 ㎡的豪華住宅大堂，最充分體現(xiàn)入住業(yè)主的尊貴身份。 （三）昆明 —— 美樹星城 項目推廣簡述：美樹星城位于昆明市環(huán)城南路、國美電器吳井路旁。連續(xù)幾年來，官渡區(qū)的招商引資都在全市各縣（市）區(qū)中都處于前列，且一年比一年多，創(chuàng)造了獨一無二的“官渡經(jīng)驗”?？梢哉疹櫟缴畹姆椒矫婷妫m合單身居家和成長型公司發(fā)展 。業(yè)界指出，國貿(mào)分區(qū)的功能定位為以會展商務(wù)、高尚居住為主的綜合片區(qū)，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)機會主要還在于拆遷改造，如已經(jīng)啟動的國貿(mào)商品城、正在運作的萬興印象等商業(yè)項目，加上昆明國際會展中心和附近住宅底商，一個嶄新的國貿(mào)商圈的 騰飛將指日可待。近幾年來，官都區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟總量躍居全省縣區(qū)前列，一直保持兩位數(shù)增長的發(fā)展速度。 市場存在的問題點與機會點 昆明地產(chǎn)市場自進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。 3〉大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展 銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異常火暴的今天，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。 通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。整 棟大廈即除一樓工行辦公部份和二樓外全歸裕錦物業(yè)，另外裕錦物業(yè)還欠外債 3200 萬元。建到 7 層時，霞光公司無資金再投，遂由裕錦籌資和以工程款折資續(xù)建（此間裕錦物業(yè)公司向工行和農(nóng)行分別折資 1500 余萬元和 3000 余萬元）。 通過上述的各個細分市場的研究，得出結(jié)論：本 案定位為小套型公寓 具體產(chǎn)品定位： ※ 帶精裝修銷售，裝修方式提供菜單式裝修方案 市場定位： 南亞廣場 官都 — 都市中央，怡心的錦裕生活 —— 情感生活，甜蜜小套房 目標(biāo)客戶群定位： 1〉主要目標(biāo)群：小白領(lǐng)、工薪階層 這部分群體有著總價承受力相對較低、年齡結(jié)構(gòu)在 2535歲、中等收入的共同特征。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。 A 目前，昆明房地產(chǎn)市場存在的主要問題有： 1〉住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理 近年來，由于昆明市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套 90 平方米以上的大房， 70 平方米以 下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。 四、資源整合的策略分析 （一） SWOT 分析 優(yōu)勢 位于昆明南市區(qū)第一黃金商圈內(nèi) 城市交通資源非常便利 酒店資源可共享 現(xiàn)房，商鋪租賃狀況好，有一定知名度 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便 利 周邊有銀行、學(xué)校、醫(yī)院、大型超市等機構(gòu)，配套設(shè)施完備 劣勢 部分硬件配置低于新開盤項目 部分銷售面積偏大 產(chǎn)品本身分割后部分套型的采光、通風(fēng)可能不足 外墻立面陳舊，有待改善 公攤面積大，得房率低 機會 周邊寫字樓項目銷售良好 目前寫字樓供應(yīng)不大 有條件整盤包裝 品牌宣傳如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強 威脅 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源 部分開發(fā)商已經(jīng)認識到小套型住宅的市場空隙，未來競爭可能會更加激烈 在售競爭樓盤品質(zhì)均高于本案 （二）整合策略 —— SWOT 分析之對策 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 以未來交通規(guī)劃展現(xiàn)無限投資潛力 利用商圈資源提升樓盤品質(zhì) 強化項目整盤包裝 塑造品牌戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 形象領(lǐng)跑，以 sp活動及優(yōu)勢資源搶奪競爭對手客戶 推廣品牌戰(zhàn)略 利用機會，克服劣勢 品牌戰(zhàn)略，高度提升 強化未來規(guī)劃展示 強化整盤形象包裝 減小劣勢，避免威脅 深入了解客戶，利用實效的 sp活動打動客戶 充分利用品牌資源 五、項目最高最佳使用用途定位 （一）基本條件 本項目所屬地塊規(guī)劃用途、規(guī)劃容積率、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。這一區(qū)域還將形成鐵路、公路、航空交通、經(jīng)貿(mào)、旅游度假、生活居住區(qū)的 集中地，進一步縮短城南進入城市中心區(qū)的距離，對于日漸升溫的城南而言無疑又添了新活力。該分區(qū)的功能定位：以會展商務(wù)、高尚居住為主的綜合片區(qū)。 “南亞廣場●官都”位于民航路 406 號，屬素有昆明商務(wù)橋頭堡之稱 的國貿(mào)區(qū)，毗鄰官渡廣場，市政配套完善，交通十分便利。 所有戶型均為躍層結(jié)構(gòu)，精裝修，輕輕松松，拿著行李就可以入住的生活居所。 （二）昆明 —— 峨山溫泉公寓 1．開發(fā)商：峨山酒店 2．項目概況：位于 官渡官場為圓心、民航路和國貿(mào)路街春城路等主干道為經(jīng)緯線的昆明南市區(qū)核心地帶，民航路與關(guān)興路交叉口，毗鄰官渡 文化廣場。 （一）昆明 —— 萬裕國際城 1．發(fā)展商：萬裕地產(chǎn) 2．項目概況：萬裕國際城位于國貿(mào)片區(qū)核心地帶，地處名航路與關(guān)上北路交匯處，毗鄰二環(huán)南路、春城路以及新改造的名航路，會聚眾多公交路線，與市中心一線貫通。昆明作為全國著名的旅游城市之一，這一項目的整合推廣和增值空間，也必將在新昆明建設(shè)的大背景下取得更快發(fā)展。 要考慮人性需求，改善設(shè)計，提高產(chǎn)品功能。 一房戶型面積分析： 此次共計調(diào)研 1 房戶型 40 個 ,其中 11 共計 23 個 ,12 共計 17 個 ,12 弧形面積主要分布在 50—— 60 ㎡區(qū)間。 戶型設(shè)計過大。分析主要原因如下： 同質(zhì)化嚴(yán)重。 各區(qū)域樓盤價