【正文】 、沃爾瑪、東方龍等大型酒店商場(chǎng)，它們檔次齊全，風(fēng)格各異，一齊構(gòu)成了南市區(qū)的繁華。 4．價(jià)位： 45004800 元 /平米。美樹星城，在昆明市中心版圖，再難復(fù)制的澳洲建筑風(fēng)貌以及不可多得的綠色景觀，讓所有昆明人為之動(dòng)容。 經(jīng)過多年培育、發(fā)展，關(guān)上已成為云南省會(huì)展產(chǎn)業(yè)的中心，交通便利，人流、物流、車流巨大，由會(huì)展業(yè)帶動(dòng)發(fā)展起來的商務(wù)、旅游、文化、娛樂等行業(yè)在全市榜上有名，特色餐飲更是首屈一指，“吃在關(guān)上”已成為昆明餐飲業(yè)的第一品牌。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目所處國貿(mào)分區(qū)范圍北起二環(huán)南路、西至春城路、南到關(guān)上南路，東接民航路。兩條雙向四車道，密布公交線，交通順暢不堵塞！ 隨著廣福路的貫通，南城將形成以滇池路、前衛(wèi)路、官南路、春城路、關(guān)雨路、昆洛公路、南過境干道、十里長(zhǎng)街、廣福路、環(huán)湖路為主的“六縱四橫”的主干道路網(wǎng)，并依托上述主干道，輔以次干道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)道路，形成合理的規(guī)劃路網(wǎng)格局。 經(jīng)濟(jì)官渡，生機(jī)無限 ,官渡區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)代新昆明建設(shè)發(fā)展的熱土，成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)； 文化官渡，魅力無限 ，官渡區(qū)悠久的歷史、燦爛的文化資源必將使官渡區(qū) 成為文化創(chuàng)新的活力之區(qū)，文化品味高雅、文化氛圍濃郁的魅力之區(qū)； 未來官渡，發(fā)展無限 ，在省、市、區(qū)委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，按照 走出城郊型、融入都市圈、建設(shè)中心區(qū) 的發(fā)展思路，大力弘揚(yáng) 昆明精神 ，在全力打造 創(chuàng)業(yè)在官渡、居住在官渡、購物在官渡 的城市品牌建設(shè)中，在建設(shè)文化官渡的新征程中，官渡區(qū)將邁出更加堅(jiān)實(shí)的步伐。所以，在項(xiàng)目分析的過程中，市場(chǎng)問題點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)的把握就猶為重要。這種現(xiàn)象的頻 繁出現(xiàn)，就可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于同一層次。 a 酒店式公寓： 酒店式公寓市場(chǎng)基本飽和 大量潛在的供應(yīng)量將會(huì)使昆明酒店式公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)空前激烈、市場(chǎng)去化能力進(jìn)一步減弱， 酒店式公寓市場(chǎng)跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素 再說酒店式公寓是一種過渡的產(chǎn)品，市場(chǎng)容量有限 由此可見：本案不宜定位為酒店式公寓 b 大套型公寓： 同質(zhì)樓盤眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈 從市場(chǎng)面上看， 130140 ㎡的房型銷售狀況一般， 150 ㎡以上的房型銷售壓力明顯增大； 本案建筑為單體獨(dú)棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競(jìng)爭(zhēng)力 由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢(shì)有待考驗(yàn) c 小套型公寓： 眾多開發(fā)商偏向于開發(fā)精裝修酒店式公寓或大套型住宅 小套型住宅市場(chǎng)存在明顯空隙，市場(chǎng)前景樂觀。 二、項(xiàng)目概況 南亞廣場(chǎng)是 1997 年由工商銀行自辦公司霞光公司投資，云南裕錦物業(yè)公司承建。 三、投資估算 （一）、總投資估算內(nèi)容 南亞廣場(chǎng)整合推廣項(xiàng)目總投資包括拍賣收購和約定傭金費(fèi)用，此外建設(shè)包裝投資包括裝飾清理、內(nèi)部裝修費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)；期間費(fèi)用包括財(cái)。在充分考慮影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的 該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 （三）南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目定位及產(chǎn)品規(guī)劃建議 產(chǎn)品定位 A、辦公用房子市場(chǎng)： 1〉從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在金融、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從昆明的發(fā)展來看，本區(qū)域內(nèi)寫字樓基本飽和，定位寫字樓發(fā)展前景不容樂觀； 2〉昆明寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量過大，就南亞廣場(chǎng)周邊尚有空置的寫字樓，如世紀(jì)廣場(chǎng)、新紀(jì)元酒店，且規(guī)模較大。由于這部分人的炒作，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能朝泡沫化方向發(fā)展，這將嚴(yán)重影響市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏自 我調(diào)節(jié)功能和市場(chǎng)監(jiān)管部門的有效管理，房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題。近年來，官渡區(qū)的文化建設(shè)成績(jī)斐然，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展，取得了顯著成效。另外，該片區(qū)高檔住宅開發(fā)市場(chǎng)尚有潛力，畢竟目前昆明的高端 住宅項(xiàng)目開發(fā)走勢(shì)還是比較看好。 （一）、項(xiàng)目所處地理位置、商業(yè)區(qū)位 投資地產(chǎn)必須具有最重要的兩大因素，一是項(xiàng)目所在地有足夠的人氣；二是項(xiàng)目所在地有良好的商業(yè)環(huán)境。 位于昆明主城南部的關(guān)上、小板橋、矣六一帶，呈現(xiàn)在眼 前的是一片片正拔地而起的高品質(zhì)住宅小區(qū)。這座由澳洲大頂尖建筑大師精心打造的藝術(shù)作品。 萬裕國際城于 2020 年竣工，正式開業(yè)。這樣的商業(yè)生態(tài)，使得企業(yè)間盡可能的避免了惡性競(jìng)爭(zhēng)，而依靠市場(chǎng)定位差異、商品特性差異，都能取得很快的發(fā)展。 強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的把握，對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行監(jiān)控調(diào)研。 結(jié)合調(diào)研，對(duì)南亞廣場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營銷提出如下建議： 轉(zhuǎn)變消費(fèi)理念，營造高層氛圍。 高層樓盤價(jià)格偏高。 昆明高層樓盤一般都為一梯三戶以上，電梯數(shù)量少質(zhì)量差，影響樓盤品質(zhì)。建議對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)行詳細(xì)的調(diào)研監(jiān)控，時(shí)時(shí)把握其動(dòng)向，以指導(dǎo)南亞廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作。今天的昆明市區(qū)，高樓鱗次櫛比，除市中心外，在北市區(qū)以及南市區(qū)、西市區(qū)也掀起了一股不小的小高層熱。而且我們還可以通過本案的推廣來詮釋一個(gè)全新的生活理念，樹立品牌效應(yīng)，并在今后的小戶型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時(shí)，也是一個(gè)全新居家品牌的問世。 廣告策略：“陽光 A 版”項(xiàng)目以八種不同復(fù)式房型為特色，廣告主要從優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品﹑低價(jià)格﹑新穎的戶型設(shè)計(jì)和優(yōu)越的地理位置﹑整體陽光形象上做文章，還從投資的效益方面突出市場(chǎng)的美好前景。加之推出最長(zhǎng) 20年按揭的付款方式，月供也僅在 400 元左右。 （三）個(gè)案市調(diào)表及分析三： 案 名 自由港 工地位置 關(guān)上中路 117號(hào)旁 售樓中心 關(guān)上中玉酒店大堂內(nèi) 投資興建 昆明東環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 云南同興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 企劃銷售 同上 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /㎡ 基地面積 1000 ㎡ 建筑面積 10000 多㎡ 容 積 率 11 在售面積 132 ㎡ 戶 數(shù) 200 戶 樓 層 14層 綠 化 率 0％ 戶 型 一室一廳 兩室一廳 面積范圍 41㎡ —— 60 ㎡ 主力面積 44㎡ 單價(jià)范圍 1980 元 /㎡ —— 2580 元 /㎡ 平均單價(jià) 2300 元 /㎡ 主力總價(jià) 萬元 公開日期 無 銷 售 率 97％ 交房日期 2020． 12 工程進(jìn)度 結(jié)構(gòu)體封頂 自由港個(gè)案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“自由港”位于關(guān)上中路中段，是 14 層的現(xiàn)代點(diǎn)式小高層，現(xiàn)為結(jié)構(gòu)封頂?shù)倪M(jìn)度。第一期戶數(shù)為 266 戶，從 2020 年 4 月開盤至今，市場(chǎng)接受情況不錯(cuò)。 （一）個(gè)案市調(diào)表及分析一： 案 名 東一區(qū) 工地位置 人民東路與紅城東路交叉口 發(fā)展商 云南宇邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 企劃銷售 同策機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理費(fèi) 2元 /㎡ 建筑設(shè)計(jì) 云南省設(shè)計(jì)院建筑創(chuàng)作中心 基地面積 畝 建筑面積 43278 ㎡ 容 積 率 在售面積 100％ 戶 數(shù) 127 戶 樓 層 23層 綠 化 率 0％ 戶 型 3 種小復(fù)式 面積范圍 ㎡ —— ㎡ 主力面積 ㎡ 單價(jià)范圍 4600/㎡ —— 5300 元 /㎡ 平均單價(jià) 4900 元 /㎡ 主力總價(jià) 19． 07 萬元 折 扣 公開日期 2020 年 2月 銷 售 率 100％ 交房日期 2020 年中 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 東一區(qū)個(gè)案分析 本案市場(chǎng)情況 項(xiàng)目概況：“東一區(qū)”是云南宇邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的項(xiàng)目，位于人民東路與環(huán)城東路交叉口，地理位置有很大優(yōu)勢(shì)，總建筑面積為 ，總戶數(shù)為 127 戶，將于2020 年 8 月交房，建筑情況為現(xiàn)房，目前已完全售出，市場(chǎng)接受情況極好。 ①銷售道具 樓書、銷控表基本上所 有的樓盤都有制作，有一部分樓盤制作比較精美，具有一定的藝術(shù)性和文化內(nèi)涵；現(xiàn)場(chǎng)模型、燈箱、表板等多數(shù)樓盤有制作，且比較齊備。高層由于公攤面積大，物管費(fèi)高，所以抗性最大，所占比重也就最小。以完善、健全整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 B. 小戶型住宅市場(chǎng)的開發(fā)將有望獲得良好的市場(chǎng)狀態(tài) 就目前 昆明房產(chǎn)市場(chǎng)來看，近幾年來消費(fèi)者的消費(fèi)觀念不斷轉(zhuǎn)變，隨著新昆明建設(shè)的全面開展以及昆明正成為中國西部新的移民城市，加之市場(chǎng)開發(fā)中投資商的引導(dǎo)和刺激，房產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入高峰期，小戶型占大比例的東一區(qū)、 MOMA、現(xiàn)代城、 晶彩 100、陽光 A 版等已全部售完，而正在銷售的樓盤都以 90－ 140 平米的戶型為主，因此，昆明房產(chǎn)市場(chǎng)上小戶型樓盤幾盡斷檔，形成了昆明市小戶型市場(chǎng)的相對(duì)真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場(chǎng)的有利時(shí)期。 ⊙全省房地產(chǎn)信貸情況： ① 2020云南省地產(chǎn)業(yè)貸款余額為 ，較 2020年增長(zhǎng) 。 b、東三環(huán)世博片區(qū)：目前，昆明主城區(qū)內(nèi)開發(fā)相對(duì)成熟，城市的外部擴(kuò)張勢(shì)在必行，東三環(huán)沿線土地儲(chǔ)備較多，發(fā)展空間較大，隨著東三環(huán)的竣工，片區(qū)將會(huì)迅速升溫。翠湖分區(qū)范圍北起一二一大街、西至西昌路、南接人民中路，東到盤龍江、環(huán)城北路。 c、國貿(mào)分區(qū)：功能定位以會(huì)展、商務(wù)、高尚居住為主的綜合片區(qū)。 目前，該片區(qū)在售樓盤以多層洋房和小高層住宅為主，其中多層住宅的均價(jià)在 3300元 /平方米左右，小高層和高層住宅的均價(jià)在 2960元 /平方米左右。如今，西山區(qū)正從一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)向現(xiàn)代工業(yè)，商貿(mào)，旅游文化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。很自然，呈貢新城，一湖四片的建 設(shè)是政府重中之中。城市規(guī)劃：規(guī)劃人口約 60萬人，規(guī)劃用地約 60平方公里。近期內(nèi)，在發(fā)展滇池盆地東城等新城區(qū)的同時(shí)，北城 (主城 )將繼續(xù)保持作為全省第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和行政中心的活力，并進(jìn)一步提升昆明作為我國中西部現(xiàn)代化大都市的形象，突出深厚歷史文 化內(nèi)涵和山水交融的特色。其中，主城區(qū)從現(xiàn)在的 180萬平方公里發(fā)展到“一湖四環(huán)”現(xiàn)代新昆明城市區(qū)的 460萬平方公里，城市空間得到較大擴(kuò)展，生態(tài)環(huán)境得到明顯改善；同時(shí)由于城市經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)得到充分發(fā)揮，以及昆明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、昆明經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆明滇池國家旅游渡假區(qū)的加速發(fā)展和非公有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，經(jīng)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)專家預(yù)測(cè)，昆明主城區(qū) GDP將達(dá)到 4034億元，全市 GDP將達(dá)到 4860億元，比 2020年翻 ，人均 GDP達(dá) 7340美元。抵消收購成本（拍賣價(jià)為，整 體打包均為： 2330 元 /平方米）167000000 元；整體包裝及銷售成本以 800 元 /平米計(jì) 57440000 元，產(chǎn)生毛利潤(rùn) 84300000 元；支付拍賣傭金 3300000 元；支付收購契稅 5010000 元、所得稅 1670000 元、土地增值稅 1670000 元，上交銷售稅金 6105000 元，共計(jì)上交稅金 11605000 元。昆明作為全國著名的旅游城市之一，這一項(xiàng)目的整合推廣和增值空間，也必將在中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的大背景下取得更快發(fā)展?？梢哉疹櫟缴畹姆椒矫婷?，適合單身居家和成長(zhǎng)型公司發(fā)展。 “南亞廣場(chǎng) ● 官都”整合推廣項(xiàng)目 投資可行性研究報(bào)告 學(xué)子智策研究機(jī)構(gòu) 2020 年 5 月 28 日 第一章 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 ?????????????????????????????? 3頁 二、投資可行性研究依據(jù) ???????????????????????? 3頁 三、 投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 ?????????????? 4頁 四、項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 ????????????????????? 4頁 第二章 投資環(huán)境與市場(chǎng)分析 一、昆明市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市 場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 ???????????? 7頁 二、對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷 ?????????????? 12頁 三、主要小戶型項(xiàng)目成功個(gè)案及專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研分析 ????????? 15頁 四、 昆明高層住宅市場(chǎng)調(diào)研分析 ??????????????????? 21頁 第三章 “南亞廣場(chǎng)●官都”項(xiàng)目分析 一、項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 ?????????????????????? 25頁 二、與“南亞廣場(chǎng) 官都”項(xiàng)目相鄰的其他案例列舉 ???????? 28頁 三、項(xiàng)目自身因素分析 ?????????????????? ?????? 29頁 四、資源整合的策略分析 ??????????????????????? 30頁 五、項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 ??????????????????? 34頁 六、項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) ?????????????????? ??? 35頁 第四章 投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃 一、編制依據(jù) ?????????????????????????????? 35頁 二、項(xiàng)目概況 ?????????????????????????????? 36頁 三、投資估算 ???????????????????? ?????????? 35頁 四、資金籌措 ????????????