【正文】 0%?？?cè)莘e率為 ，綠化綠 35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面 23公頃，占總用地的 11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到 40%以上。 ? 高新建材 ：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料 ? 新技術(shù)： 中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。 （ 2） 梅江 小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。 ? 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)： 此類(lèi)客戶(hù)以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類(lèi)客戶(hù)消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一 .初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為 A市 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。 二 .規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ,該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù) ,而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù) ,由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近 ,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè) ,我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校 ,但目前未確定 ,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè) ,同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校 ,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。 鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃 2020年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2020年初開(kāi)工。 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測(cè) 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專(zhuān)業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目 總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 總成本 (萬(wàn)元） 單位成本 說(shuō) 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤(rùn) (元 /m2) 480 480 480 480 利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷(xiāo)、推廣。 三 .結(jié)論及建議 該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為 B 公司 在 A市 又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。 34 二、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 43 四、選址方案 38 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 二 .項(xiàng)目劣勢(shì)： （ 1）但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有 A市 油氈廠、 A市 無(wú)縫鋼管廠 等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線比較，差別較大，地 理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。 六、資金成本 245 325 570 七、內(nèi)部收益率 IRR 52% 八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) ： 依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為： 2020 年 3季度缺口 5000 萬(wàn)元、 4季度缺口 5000萬(wàn)元、 2020年 1季度約 500萬(wàn)元， A市 公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。 八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 808 27 直接成本 *1% 九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi) 214萬(wàn) (7元 /平 )/行政管理費(fèi) 960萬(wàn) (20萬(wàn)每月 )/利息 730萬(wàn) 十、開(kāi)發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 3,990 133 銷(xiāo)售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 A 市 地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營(yíng)業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮： 營(yíng)業(yè)稅及附加：銷(xiāo)售收入的 %； 所得稅：稅前利潤(rùn)的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因 A市 公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。 2020年開(kāi)發(fā) 。 ，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開(kāi) 發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。東至市政干道 —— 解放南路，李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富；原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。 客戶(hù)輔助體： 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)。 該區(qū)域客戶(hù)基本分為三類(lèi)： ? 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士 ：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 規(guī)劃用地 m2 35． 02萬(wàn) m2 總建筑面積 m2 25． 01萬(wàn) m2 樓面地價(jià) 地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路 開(kāi)發(fā)商 津興地產(chǎn) 交通 距離外環(huán)線不足 1 公里 ,有上外環(huán)的出入口 配套公建 國(guó) 際康體中心 （國(guó)際老人村） 小學(xué) 配套設(shè)施 地?zé)釡厝?、三水入?hù)、安防系統(tǒng) 容積率 1 綠化率 38% 工程進(jìn)度 2020年 12月底交工 可售面積 118280 m2 主力面積 118 m2 主力總價(jià) 41萬(wàn)元（公寓） 110萬(wàn)元（別墅） 熱銷(xiāo)面積 118 m2 產(chǎn)品對(duì)比： 優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻 平均單價(jià) 2450元 /m2 元 /m2 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3） 通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。 ? 梅江生態(tài)居住區(qū) （一）梅江總體狀況分析： 總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積 15612 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。 該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。該項(xiàng)目一直以高科技的“ H 概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的 ’H’一族”。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。 5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè) A 市 地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。 第四章 市場(chǎng) 研究 一 .區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況： ： 該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線 公里。 （ 4） 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 ③合作方的主要工作： a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證 B公司 公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條 款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。 B公司 公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。然后 B公司 公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng) ,如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成 ,該筆款如數(shù)退回給B公司 公司。 二 .項(xiàng)目 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ： 土地方為 A 市 遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為 A 市 市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工 3000余人。 ③ 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為 /畝。 六 .土地價(jià)格 : ① 與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 大型公園 A市 樂(lè)園 大型賓館 A市 賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大酒店（四星）、水晶宮飯店（四星）、 A市 鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)青溫泉賓館、 大型商住樓 鋼管大廈、萬(wàn)順 大廈、澳東大廈、 A市 科技大廈、新安大廈、 深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、 A市 日?qǐng)?bào)大廈 綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē) 20 分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。 （ 2）項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。 該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約 525畝 ,目前為 A市 市玻璃廠廠區(qū)用地。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高 于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求， A市 公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有 35個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證 A市 公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和 B公司 產(chǎn)品在 A市 的市場(chǎng)影響力。由此看出， B公司 的物業(yè)分布與 A市 的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。 目 錄 第一章 項(xiàng)目決策背景 1. 內(nèi)部因素 2. 外部因素 第二章 項(xiàng)目概述 1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地 第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 第四章 市場(chǎng)研究 1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征 3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素 4. 目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位 第 五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃 1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇 2. 開(kāi)發(fā)周期安排 3. 銷(xiāo)售周期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預(yù)測(cè) 2. 稅務(wù)分析 3. 經(jīng)濟(jì)效益分析 4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 第八章 可行性結(jié)論 1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 2. 項(xiàng)目劣勢(shì) 3. 結(jié)論及建議 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。所以 B公司 有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā) A市 的其他市場(chǎng)，讓 B公司 物業(yè)深入 A市 每個(gè)角落。 玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目 。 ⑥項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足 3公里，東南半環(huán)是 A市 市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是 A市 市規(guī)劃 路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。 4 住宅地塊 4 30 30 40 5 24 班小學(xué)及 15 班幼兒園用地 25 25 40 6 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 50 50 20 二 .宗地現(xiàn)狀 : 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 （ 5）項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的 2口熱水井（在地?zé)徂k有登記），出水溫度 50℃左 右 ,可根據(jù)規(guī)劃予以保留 ,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。 2. 項(xiàng)目宗地周邊情況 該項(xiàng)目宗地南側(cè)為 A市 津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì) 該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。 （ 3）本項(xiàng)目西