【導(dǎo)讀】最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全QQ：744421982. 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。評(píng)估日期：2020年08月21日至2020年08月31日。本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有。限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司—深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司上海。分公司對(duì)貴公司委托的上海市徐匯區(qū)欽州北路243街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性。研究方面的意見，供貴司參考。需要說(shuō)明的是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)等依據(jù)《上海市國(guó)有土地使。用權(quán)掛牌出讓》、上海市徐匯區(qū)欽州北路243街坊。6/1、6/2丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算。結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。我們的方案是基于目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合十多年來(lái)我們的專業(yè)實(shí)踐。力，為貴司提供有價(jià)值的建議。徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

　　

【正文】 8 萬(wàn) 建面： 23 萬(wàn)多 共 7 棟公寓，推出 334 套 1 房： （占 11%左右） 2 房： 3 房： 4 房： 230233 公寓均價(jià)15000 現(xiàn)推出六棟，未成交 徐匯 、虹口周邊區(qū)域居民 信通浦皓園 建面： 萬(wàn) 現(xiàn)推出 117 套 2 房： ，（ 90平米以下約 20%左右） 3 房： 10500 已推出 36套小戶型已售罄，余大戶型， 80% 本區(qū)域居民為主 陽(yáng)明苑 建面： 萬(wàn) 共 120 套 2 房： 97~102 3 房： 104155 12500 94% 寶地東花園 總建面： 30 萬(wàn) 共 11 幢高層，已推出 589 套 2 房： 95~105 3 房： 118141 4 房： 176188 1250016600 （一期） （二期） 已售 70%左右 周邊本地居民為主 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 表 15： 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表 項(xiàng)目名稱 05 年銷售套 數(shù) 06 年銷售套數(shù)（ 0108 月） 恒陽(yáng)花苑 海上花 475 113 現(xiàn)代星洲城 94 信通浦皓園 99 陽(yáng)明苑 43 85 寶地東花園 163 275 和平花苑二期 293 10 華升 新苑三期 78 101 匯總 1146 683 ? 從供應(yīng)量的角度來(lái)看， 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) ? 片區(qū)的住宅樓盤供應(yīng)量較多戶型主要以面積介于 100120 平方米為主。區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于 90 平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對(duì)較少，但市場(chǎng)消化速度很快，因此市場(chǎng)對(duì)于小戶型有一定的需求量。 ? 區(qū)域整個(gè)住宅市場(chǎng)的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在 100 套左右，成交量較好的樓盤一般在 35 套 /月左右，如寶地東花園。 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的均價(jià)大多在 — 萬(wàn)元 /平方米之間徘徊，整體均價(jià)在 12,000 元 /平 方米左右。樓盤在設(shè)計(jì)、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價(jià)較高，如寶地東花園售價(jià)達(dá)到了13,00016500 元 /平方米。 (6) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景假設(shè) ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海上海新城等項(xiàng)目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。 ? 徐匯 區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善及隨著五角場(chǎng)城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來(lái)住宅區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)一定程度提升物業(yè)價(jià)值 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià) 1 地塊分析 （ 1）項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于上海市 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北 、懷德路西 項(xiàng)目地塊四至如下： 西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路 東側(cè)：懷德路 北側(cè)：唐山路 圖 19 項(xiàng)目位置圖 北側(cè) 東側(cè)：懷德路 南側(cè)：昆明路（上海煙草集團(tuán)公司） 西側(cè)：許昌路 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 （ 2）地形、地勢(shì) 項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，地勢(shì)平坦。項(xiàng)目地塊地勢(shì)與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。 圖 20 地籍圖 圖 6 地塊現(xiàn)狀 （ 3）附近交通 有通往人民廣場(chǎng)、浦東新區(qū)、上海火車站等多條線路，交通較為便捷： 許昌路上： 960、 80 路 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 周家嘴路上： 870、 87 14 96 17 路 江浦路上 ： 70、 84 84 310 路 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 地塊位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托 徐匯 內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量； ? 項(xiàng)目臨近金上?；▓@、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍； ? 臨近有通往人民廣場(chǎng)（ 145 等）、西藏中路外灘、上?；疖囌?、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷； ? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海 市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn)代星洲城 金上海家園 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 劣勢(shì)（ W） ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進(jìn)一步發(fā)展完善，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有一定的限制影響。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 ? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展受到一定限制 機(jī)會(huì)（ O） ? 隨著 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展， 徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)較大的正面影響； ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來(lái)樓盤增值空間較大； ? 目前周邊商品住宅 推出量較小，項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)； ? 項(xiàng)目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場(chǎng)），未來(lái)會(huì)為項(xiàng)目帶來(lái)更多機(jī)會(huì) ? 五角場(chǎng)城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對(duì)周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)； ? 為配合舊城改造， 徐匯 及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)會(huì)； ? 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)小戶型的潛在需求為項(xiàng)目帶來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)； 威脅（ T） ? 未來(lái)兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)； ? 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，及市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)對(duì)將會(huì)對(duì)銷售造成一定的影響。 3 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前 片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的改善會(huì)為區(qū)域帶來(lái)很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。 目前項(xiàng)目周圍住宅商品房的售價(jià)均在 1100013000 元 /平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺 近期項(xiàng)目所處片區(qū)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場(chǎng)前景較好。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估 1 項(xiàng)目定位 a 客戶定位 客戶主要面向 徐匯 區(qū)企業(yè)客戶、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 b 產(chǎn)品定位 通過(guò)項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。 主要客戶 次要客戶 邊緣客戶 周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場(chǎng)及控江路工作白領(lǐng)、新上海人 五角場(chǎng)、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者 虹口 、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 住宅：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目住宅戶型以二房為主。 商業(yè)：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積㎡ 面積配比 設(shè)計(jì)建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層?？紤]到市場(chǎng)因素，可將項(xiàng)目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過(guò) 140 平米的大戶型），由于未來(lái)可能市場(chǎng)產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項(xiàng)目整體的市場(chǎng)品質(zhì) c 價(jià)格定位 現(xiàn)狀價(jià)格：結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格分析，本項(xiàng)目的現(xiàn)狀價(jià)格定位為12500 元 /平米 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 區(qū)位溢價(jià)分析 根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價(jià)的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等），項(xiàng)目區(qū)位溢價(jià)的價(jià)格百分比為 9% 項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價(jià) 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結(jié)構(gòu)的變化 2% 配套設(shè)施 2% ? 江灣五角場(chǎng)城市副中 心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂(lè)為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng) 徐匯 周邊市場(chǎng)的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)?huì)受此輻射影響，周邊物業(yè)價(jià)值有可能得到提升，此溢價(jià)百分比為 3%左右 ? “知識(shí) 徐匯 ”將會(huì)帶來(lái)一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟(jì)能力、對(duì)住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費(fèi)需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價(jià)百分比為 2% ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過(guò)黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號(hào)線與八 號(hào)線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動(dòng)此區(qū)域周邊物業(yè)價(jià)值提升，此溢價(jià)百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會(huì)一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價(jià)值，溢價(jià)百分比為 2%左右 項(xiàng)目溢價(jià)分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項(xiàng)目溢價(jià)因素，項(xiàng)目溢價(jià)的價(jià)格百分比為 10%左右 項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比 項(xiàng)目溢價(jià) 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開發(fā)商品牌信譽(yù) 2% 價(jià)格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及區(qū)位溢價(jià)因素和項(xiàng)目溢價(jià)因素，綜合上述因素，預(yù)測(cè) 2020 年項(xiàng)目住宅銷售穩(wěn)健價(jià)格為 1300014000 元 /平米，住宅樂(lè)觀銷售均價(jià)為 15000 元 /平方米左右（由天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 現(xiàn)狀價(jià)格加上區(qū)位及項(xiàng)目的溢價(jià)百分比 19%左右）。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級(jí)配套服務(wù)類商業(yè)，確 定商業(yè)銷售均價(jià)為 20200 元 /平方米。 因此，我們以住宅銷售均價(jià)為 13500 元 /平方米，商業(yè) 20200 元 /平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 d 銷售率預(yù)測(cè) 根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷售價(jià)格住宅 13500 元 /平方米、商業(yè) 20200 元 /平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為 1 年（以 2020 年 1 季度至 2020 年 4 季度），在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為 100%、 90%。銷售率具體詳見附表：項(xiàng)目銷售計(jì)劃與銷售收入測(cè)算表。 項(xiàng)目評(píng)估分析結(jié)論 本項(xiàng)目 定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場(chǎng)周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場(chǎng)需求。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 1 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期規(guī)劃從2020 年 1 季度起，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為 2020 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2020 年 3 季度， 2020 年 4 季度銷售完畢。建設(shè)周期為 年。 2 施工橫道圖 詳見附表