【正文】 目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。 表 16 戶型配比建議（參考） 房型 主力面積㎡ 面積配比 設計建議 一房一廳一衛(wèi) 5860 10% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或全集中在點式純小戶型單元 房二廳一衛(wèi) 6870 15% 二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶格局中間套；或 1梯 4 戶全 2 房 三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶格局端頭套 大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶單元格局 結合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318層的小高層。 ? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。 ? 區(qū)域整個住宅市場的吸納速度一般，整體上內環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在 100 套左右，成交量較好的樓盤一般在 35 套 /月左右，如寶地東花園。公開時別墅均價 13000 元 /平方米，公寓歷史價格 700012020 元 /平米，現(xiàn)公寓二手房均價 14000 元 /平米 ? 房型： 一、二期：一房： 平米，兩房： 9299 平米，三房： 117149 平米，其他： 150218 平米 三期（銀座公寓）： 5475 平米 ? 項目優(yōu)勢： 處于控江 路商圈內，周邊商業(yè)教育配套成熟，交通便捷（公交、軌道交通 8號線江浦站） ? 產品： 功能組合齊全 （三期：銀座公寓）精裝修小戶型、全采光、酒店物業(yè)管理 房型多樣，小區(qū)配套成熟，集文化、生態(tài)、科技三大亮點 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 典型項目四：陽明苑 ? 基本情況： 小區(qū)總建面 15000 平方米，容積率 ，綠化率 30%。其中周家嘴路以南是以居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，主要由舊城區(qū)組成，是 徐匯 區(qū)調整經濟結構、優(yōu)化城區(qū)功能的重點區(qū)域。 由于歷史原因，黃浦江沿岸地區(qū)是上海傳統(tǒng)工業(yè)的基地，周家嘴路以南地區(qū)是徐匯 舊區(qū)與工業(yè)集中的區(qū)域，城市環(huán)境相對較差。 2 區(qū)域市場分析 (1) 區(qū)域市場界定 本項目地塊位于 徐匯 區(qū)唐山路以南、許昌路以東，處于 徐匯 區(qū)內環(huán)板塊區(qū)域。 ? 從相關的政策我們可以知道， 2020 年一系列的宏觀政策對上海的房地產市場是一大重擊。 表 9 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積及其增長率 單位（平方米 /人） 指標 /年份 199 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 5 城鎮(zhèn)人均住宅使用面積 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 增長率 % % % % % % % % % % 圖 7 上海人均住宅使用面積及其增長率0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 02 0 . 0 02 5 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 平方米 / 人 )00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 4住宅使用面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從圖 8 看上海的人均住宅使用面積的增長， 2020 年是一個轉折點，又達到了一個高峰，增長率為 %，但 2020 年又有所放緩增長率為 %。但 2020 年相對于 2020 年都有所降低，指標向好的方向發(fā)展。近三年的平均增長率為 %，遠遠高于全國的平均水平 %。 (3) 投資估算和資金籌措 ? 投資估算 按照穩(wěn)健的土地取得價格為基準，據測算，項目的總 投資為 54, 萬 元，詳見下表： 表 2：項目總投資估算表 （以穩(wěn)健 土地取得方案為測算基準） 序號 項目名稱 總額（萬元） 單價 (元 /㎡ ) 占總投資 比例 1 土地成本 32, 6, % 2 前期工程費 % 3 建安工程 12, 2, % 4 管理費 1, % 5 不可預見費 % 6 其他費用 % 7 公用設施專用基金 % 財務費用 % 8 銷售費用 2, % 9 銷售稅金 4, % 10 合 計 54, 10, % 注： 單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 項目可行性研究報告 評估報告名稱： 上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 6/ 6/2 地塊項目開發(fā)可行性研究報告 評估報告編號： [2020]ZX007 號 評估機構： 深圳市世聯(lián)房地產評估有限公司上海分公司 評估日期： 2020 年 08 月 21 日至 2020 年 08 月 31 日 版權聲明 本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地 產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。 測算數(shù)據來源于委托方提供的相關資料及數(shù)據。一個地區(qū)房地產市場的發(fā)展必須要有雄厚的經濟實力做后盾。 (3) 上海市人口狀況分析 表 6 人口狀況 指標 /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 外來人口 (萬人 ) 286.86 7 3 1 4 城市人口 (萬人 ) 921.37 932.67 942.54 953.80 969.08 985.94 999.34 1019.35 1041.21 1097.60 1150 外來人口增 % % % 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 長率 % 城市人口增長率 % % % % % % % % % % 圖 4 上海外來人口和城市人口情況02004006008001000120014001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 萬人 )00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3外來人口( 左軸) 城市人口( 左軸)外來人口增長率( 右軸) 城市人口增長率( 右軸) ? 外來人口和城市人口是影響一個地區(qū)住房潛在需求的主要因素。上海的人均住宅使用面積增長率在全國也屬于一個較高的水平。出臺的宏觀政策將繼續(xù)對上海的房地產市場進行調控，由于宏觀政策的效果時間的不確定性。 圖 9 區(qū)域位置 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 (2) 徐匯 區(qū)社會經濟發(fā)展狀況 徐匯 區(qū)整體經濟 總量持續(xù)穩(wěn)步上升，支撐居民生活水平及購買力逐步提高 圖 10 徐匯 GDP 歷年增長情況 010203040506070801998 1999 2020 2020 2020 2020 2020楊浦區(qū)生產總值增值（億元） ? 徐匯 區(qū)生產總值到 2020 年增長率達到了 %，占全上海市生產總值的比重為 %。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀工天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 程的啟動以及 2020 年上海世博會的申辦成功，推動了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉換。 ? 整個內環(huán)片區(qū)有同濟大學、控江路商圈和長陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。由 2 幢小高層組成。 ? 區(qū)域競爭性樓盤的均價大多在 — 萬元 /平方米之間徘徊，整體均價在 12,000 元 /平 方米左右。 ? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對于項目的整體發(fā)展受到一定限制 機會（ O） ? 隨著 徐匯 內環(huán)片區(qū)經濟的迅速發(fā)展，從而房地產也得到了迅速發(fā)展， 徐匯內環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對本項目帶來較大的正面影響； ? 徐匯 內環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大； ? 目前周邊商品住宅 推出量較小，項目存在一定的市場機會； ? 項目緊臨建設中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場），未來會為項目帶來更多機會 ? 五角場城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對周邊產生積極的輻射影響，為項目發(fā)展帶來更多機會； ? 為配合舊城改造， 徐匯 及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項目發(fā)展帶來更多機會； ? 區(qū)域市場對小戶型的潛在需求為項目帶來更多發(fā)展機會； 威脅（ T） ? 未來兩年內寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對本項目產生直接競爭； ? 國家對房地產市場的調控，及市場的觀望態(tài)勢對將會對銷售造成一定的影響?？紤]到市場因素，可將項目戶型定位在兩房為主、適當考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型），由于未來可能市場產品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項目整體的市場品質 c 價格定位 現(xiàn)狀價格：結合項目周邊競爭性樓盤的價格分析，本項目的現(xiàn)狀價格定位為12500 元 /平米 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 區(qū)位溢價分析 根據區(qū)域房地產發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設施等），項目區(qū)位溢價的價格百分比為 9% 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 區(qū)位溢價 因素 規(guī)劃方案 3% 9% 規(guī)劃交通 2% 人口結構的變化 2% 配套設施 2% ? 江灣五角場城市副中 心（集商業(yè)服務、商務辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心），與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設，將帶動 徐匯 周邊市場的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內環(huán)區(qū)域將會受此輻射影響，周邊物業(yè)價值有可能得到提升，此溢價百分比為 3%左右 ? “知識 徐匯 ”將會帶來一定數(shù)量高素質、有經濟能力、對住宅物業(yè)品質有一定的消費需求者，需求人口結構的溢價百分比為 2% ? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。 五 項目開發(fā)建設進度安排 1 有關工程計劃說明 根據項目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產市場的發(fā)展情況、市場承接力，我們假設確定本項目開發(fā)進度計劃如下：項目前期規(guī)劃從2020 年 1 季度起，項目開工計劃時間為 2020 年 2 季度，竣工時間預計為 2020 年 3 季度， 2020 年 4 季度銷售完畢。 項目評估分析結論 本項目 定位為小高層住宅樓宇，住宅目標客戶 主要面向 徐匯 區(qū)五角場周邊企業(yè)技術管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客 ，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場需求。 商業(yè)：根據項目初步設計方案，項目商業(yè)為區(qū)內臨街配套商業(yè)。 齊齊哈爾路小學 上海市教育科學研究院附屬中學 周邊建材商鋪 銀行 現(xiàn)代星洲城 金上海家園 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 劣勢（ W） ? 所處片區(qū)屬 上海老住宅與工業(yè) 區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進一步發(fā)展完善，對于項目發(fā)展有一定的限制影響。區(qū)域市場對于 90 平米左右的住宅小戶型供應量相對較少，但市場消化速度很快，因此市場對于小戶型有一定的需求量。歷史價格 54007000 元 /平米，現(xiàn)二手房價格為 1250013000元 /平米 ? 房型： 兩房： 100108 平米左右，三房： 122148 平米左右 ? 主要 客戶： 只為煙草公司內部職工購買 ? 項目優(yōu)勢： 近學校、銀行、生活配套較齊全 ? 產品： 實用 社區(qū)聚集人氣，產品中檔 天天文檔在線 最全最具性價比的地產資料大全 ： 744421982 典型項目二：現(xiàn)代星洲城 ? 基本情況： 小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 22 萬平方米，一期二期由 8 幢小高層、 7 幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調星洲城）歷史價格為 6500130