【正文】 第七部分、 項(xiàng)目投資和財(cái)務(wù)分析 7． 1 成本分析 土地成本 根據(jù)土地測(cè)算的兩種成本 ， 我們按最高 23791 萬(wàn)元的土地成本進(jìn)行分析，該項(xiàng)目總建筑面積 574134 平米，則土地費(fèi)用 414 元 /建筑平米。因此在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程從必須以前瞻性的眼光分析市場(chǎng)和項(xiàng)目特征，充分順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以獲取最大效益。 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。 為方便居民，小區(qū)設(shè)有四個(gè)出入口，其中塔北路主出入口，團(tuán)結(jié)路、環(huán)南路兩端各設(shè)計(jì)一個(gè)次出入口。 環(huán)狀路以中心廣場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)，形成貫通五個(gè)組團(tuán)的主路網(wǎng)，尤其是環(huán)行路在坡度的設(shè)計(jì)，以體現(xiàn)出山間小路的情境，是小區(qū)內(nèi)步行 、休閑和觀景的主路網(wǎng)。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 42 購(gòu)物組團(tuán)臨近塔北路和文化路， 與本案規(guī)劃的大型商業(yè)中心臨近，毗鄰民家超市和金橋商貿(mào)城。這樣最大程度上方便了社區(qū)居民的日常生活需求，而且還保證了社區(qū)居民對(duì)私密性的要求，對(duì)社區(qū)安全也極其有利。 小區(qū) 建議采用 幾何園林設(shè)計(jì)手法，利用對(duì)景和借景的表現(xiàn)手法，形成小區(qū)豐富的景觀體系，住宅設(shè)計(jì)朝向好、阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 40 視野開(kāi)闊 ，景觀利用率高； 通過(guò)借景、組景、添景多種手法，使住區(qū)內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)。 由于本案四面臨街，從商業(yè)價(jià)值角度看可以最大程度的發(fā)揮沿街面的商業(yè)價(jià)值，但從居住的安靜和私密程度而言則明顯不足，采用圍合式布局，不但 可以充分利用沿街面擴(kuò)大商業(yè)價(jià)值，而且可以保證社區(qū)內(nèi)部環(huán)境的安靜和私阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 39 密性 。 塔北路商業(yè)、商務(wù)區(qū)：塔北路是阿克蘇市“ 五縱四橫 ”道路的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，也是“一軸兩翼”城市架構(gòu)的中心 和連接主動(dòng)脈，具備很大的發(fā)展空間。居住對(duì) 于住宅的訴求，很重要的一個(gè)因素在于居家生活的方便性，而一個(gè)城市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的基礎(chǔ)設(shè)施主要集中在城市中心。 —— CLD本身所具備的獨(dú)特內(nèi)涵。 第五部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)分析 5． 1 核心規(guī)劃理念 ◆阿克蘇首席 CLD中央生活區(qū)，集商業(yè)、商務(wù)、居住于一體的大型社區(qū) —— CLD的中文意思是中央生活區(qū)，英文全稱為 CenterLivingDistrict。缺點(diǎn)是周期較長(zhǎng)，由阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 31 于競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)較多，土地的獲取和土地成本不好控制。 根據(jù)預(yù)測(cè)，該區(qū)域土地價(jià)值應(yīng)在 35 萬(wàn) /平米左右，總用地面積 569 畝，土地成本在 19915 萬(wàn)元。根據(jù)與房屋土地所有權(quán)人的交流，及該區(qū)域土地價(jià)值初步評(píng)估，該部分土地成本在 1000 元 /平米左右。 噪聲情況 該區(qū)域噪音主要是城市噪音和汽車噪音。 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 本案周邊文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施健全，周邊設(shè)施有文化宮、游泳館等，周邊酒店林立，提供全面 的娛樂(lè)休閑設(shè)施。其中塔北路和團(tuán)結(jié)路是未來(lái)市政規(guī)劃的“五縱四橫”的主路網(wǎng)，連接城市東西南北。 第三部分、項(xiàng)目概況 3． 1 宗地位置 本案位于阿克蘇市中心，北部與團(tuán)結(jié)路相臨，東與塔北路相臨，東南部與文化路相臨（局部區(qū)域毗鄰阿克蘇青松阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 23 塔里木房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的健康佳園小區(qū)），西南與健康路相臨，西側(cè)與環(huán)南路相臨。 當(dāng)然，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過(guò)剩 ， 導(dǎo)致部分房?jī)r(jià)下跌的可能 。 阿克蘇 近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約 1— 2 萬(wàn)人。該區(qū)域是 阿克蘇近年來(lái)規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)的主力區(qū)域 ， 也是是阿克蘇市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍的板塊，其中大部分樓盤集中在塔北路為中心的東西兩側(cè)，包括早期開(kāi)發(fā)的溫馨花園、麗園，及近期開(kāi)發(fā)的新農(nóng)城市花園和興農(nóng)花園。是 阿克蘇 的傳統(tǒng)中心。而城郊項(xiàng)目和小高層供應(yīng)量大，銷售情況不甚理想。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展存在的主要問(wèn)題。2020年完成地方財(cái)政收入１４ .５５億元，比上年增長(zhǎng)３２ .８７％，其中一般預(yù)算收入１３ .３８億元，增長(zhǎng)３６ .１５％。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。屆時(shí)，市區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到 25萬(wàn)人，城市也將成為建城區(qū)面積達(dá) ，基礎(chǔ)設(shè)施配套，綜合服務(wù)功能完善，生態(tài)環(huán)境良好的花園式城市。到 1999年底，全市已建成 五好 配套標(biāo)準(zhǔn)條田 45萬(wàn)畝，占總耕地面積 70%以上，渠系水利用系數(shù)達(dá) 45%。年徑流量為 ，水資源極為豐富。 其次，在阿克蘇進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，對(duì)市場(chǎng)的合理布局、提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、分散過(guò)分集中開(kāi)發(fā)降低阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 7 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力等都具有重大作用。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 5 阿克蘇地區(qū) 人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè) （萬(wàn)人） 2020年 2020年 2020年 2020年 地、市、州 合計(jì) 城鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村 合計(jì) 城鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村 合計(jì) 城鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村 合計(jì) 城鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村 自治區(qū) 阿克蘇地區(qū) 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位 該區(qū)域?qū)儆诎⒖颂K市傳統(tǒng)的維族居住區(qū)，其居住擁有相當(dāng)長(zhǎng)的歷史，作為維族墓地的所在地，在維族文化中占有重要的地位。 2020 年 初開(kāi)發(fā)建設(shè)，當(dāng)年 實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 20516 萬(wàn)元， 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 21184萬(wàn)元 ， 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 21852 萬(wàn)元， 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 22520 萬(wàn)元 ， 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 34691 萬(wàn)元， 2020年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī) 15360 萬(wàn)元 。阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 1 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 一、前言 對(duì)本案進(jìn)行可行性分析，旨在通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、文化、房地產(chǎn)市場(chǎng)及宗地分析，提出項(xiàng)目規(guī)劃的理念、項(xiàng)目定位、市場(chǎng)定位及分期開(kāi)發(fā)的初步建議； 以規(guī)劃和開(kāi)發(fā)為前提，進(jìn)行項(xiàng)目投資價(jià)值分析，闡明項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題和產(chǎn)生的效益，并通過(guò)成本分析、毛利潤(rùn)分析、稅后利潤(rùn)分析、盈虧平衡點(diǎn)分析、投資敏感性分析，為投資決策提供依據(jù)，為項(xiàng)目運(yùn)作保駕護(hù)航； 本案從城市戰(zhàn)略背景及項(xiàng)目資源分析，我們將本案定位為 CLD 概念，也就是中央居住區(qū)。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 3 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本是 99790 萬(wàn)元，可以實(shí)現(xiàn) 36333 萬(wàn)元的稅前利潤(rùn)，投資的稅前利潤(rùn)率是 %； 項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn)是 萬(wàn)元，投資的凈利潤(rùn)率是 %。伴隨著近些年城市的發(fā)展和開(kāi)發(fā)，該區(qū)域少數(shù)民族逐步向王三街（虹橋花園）所在的區(qū)域遷移，使該 區(qū)域漢族人口所占的比例逐步提升，人口構(gòu)成以外來(lái)人口（租房）和生意人為主（香港巴扎和南城市場(chǎng)商戶為主）。 公司未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的價(jià)值和意義 該項(xiàng)目分五期開(kāi)發(fā)，每年可為企業(yè)帶來(lái)近 5000 萬(wàn)的凈利潤(rùn)，對(duì)公司未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)意義重大。 農(nóng)作物資源品種繁多。全市 75%以上的農(nóng)田基本實(shí)現(xiàn) 田、林、路、渠 統(tǒng)一規(guī)劃、灌排配套，橋、涵齊全，水利建設(shè)形成規(guī)模。這期間，將重點(diǎn)實(shí)施完成十大建設(shè)任務(wù)，總投資約 16億元，涉及集中供熱、垃圾無(wú)害化處理、路橋、天然氣管道、西部防護(hù)林、文化教育場(chǎng)館、公園、公交、舊城改造、多浪河風(fēng)景帶生態(tài)系統(tǒng)工程等。2020年，在地方生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)２４ .９６％，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)４４ .４６％ ，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率達(dá)３０ .５８％。財(cái)政支出明顯擴(kuò)大，完成地方財(cái)政支出３２ .４６億元，增長(zhǎng)１９ .４７％，其中一般預(yù)算支出３１ .３９億元，增長(zhǎng)２０ .９１％。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高，強(qiáng)有力推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)的龍頭企業(yè)比較少；資金和鐵路運(yùn)力緊張、人才缺乏、尤其是勞動(dòng)者素質(zhì)亟待提高已制約著地區(qū)發(fā)展；城鎮(zhèn)化程度低；安全生產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻。從房?jī)r(jià)角度分析，阿克蘇市房?jī)r(jià)處于穩(wěn)中有升的狀態(tài)，但平均房?jī)r(jià)漲幅有限，平均漲幅從 2020 年起每年房?jī)r(jià)上漲約 3— 5%，現(xiàn)階段平均房?jī)r(jià)在 1550 元 /平米左右（價(jià)格區(qū)間主要集中在 1300— 1800 元 /平米）。該區(qū)域以商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目為主 。該區(qū)域房屋價(jià)格在 1300— 1450 元 /平米。另外一部分是外來(lái)人口對(duì)住房的需求。 例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過(guò)剩，必將導(dǎo)致價(jià)格下跌 ， 而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過(guò)度開(kāi)發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn) 大量空置和 價(jià)格波動(dòng)。 3． 2 宗地現(xiàn)狀 該地塊五面臨街，地勢(shì)東高西低、北高南低。城市主要配套設(shè)施均在本案 1500 米范圍內(nèi)，步行、乘坐工交或的士都十分便利。 公園、休閑設(shè)施 世紀(jì)廣場(chǎng)、晶水路小游園距本案 500 米左右。 污染情況 該區(qū)域?qū)儆谀沟兀滓廴驹磻?yīng)是墓地污染。 阿克蘇市塔北路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 28 —— 該部分土地面積約 96398 平米（包括環(huán)南路、團(tuán)結(jié)路沿線和菜大隊(duì)土地），土地總成本預(yù)計(jì) 萬(wàn)元。 以上兩種土地獲取方式對(duì)比 從土地獲取的便捷性、土地成本及風(fēng)險(xiǎn)可控程度而言，依托政府拆遷獲取土地?zé)o疑是最好的選擇，但采用這種形式，也會(huì)出現(xiàn)拆遷速度慢，土地獲取受他方競(jìng)爭(zhēng)，土地最終價(jià)格存在一定 變數(shù)的可能。 第二種是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，即企業(yè)與土地使用權(quán)所有權(quán)人自行洽談，通過(guò)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地和房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，給予被拆遷人合理補(bǔ)償以獲得土地使用權(quán)。 CLD的定義是在一個(gè)城市中，在總體規(guī)劃引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化，那些可滿足 城市主流人群 ，集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂(lè)、健身的區(qū)域，位于城市居住中心地帶，又有城市一流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。 它是對(duì)中心城區(qū)居住模式的升華和提煉，可以滿足城市主流人群集中居住、教育、消費(fèi)、娛樂(lè)、健身的需求，具有城市一流的生活和人文、生態(tài)環(huán)境。 —— ＣＬＤ就是利用優(yōu)越的地理位置、合理的資源整合以及一整套系統(tǒng)管理，帶給居住者最大限度的生活空間和生活享受的人居模式。其次，從現(xiàn)階段商業(yè)氛圍、商業(yè)形態(tài)、輻射能力和地塊現(xiàn)狀分析， 塔北路具備成為阿克蘇未來(lái)商業(yè)中心的潛力和條件，其商務(wù)功能也十分發(fā)達(dá)，因此適合建設(shè)大型商業(yè)中心和高檔寫字樓。其次，從中國(guó)傳統(tǒng)對(duì)風(fēng)水學(xué)和對(duì)居住理念的理解， 圍合式布局 體現(xiàn)了中國(guó)居住風(fēng)水的理念 —— “藏風(fēng)、聚氣、來(lái)水” 。 單體建筑以六層 為主 ， 塔北路規(guī)劃為四層大型商業(yè)和十二層左右 的板式寫字樓，團(tuán)結(jié)路、環(huán)南路為底商住宅樓，商業(yè)門面以一層為主，局部考慮二層結(jié)構(gòu)。 組團(tuán)定位分