【正文】 套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海 市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。 ? 房型： 兩房： 平米，三 房 : 平米，復(fù)式房： 平米 ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 交通優(yōu)勢(shì)、近軌道交通 8 號(hào)線江浦路站 ? 產(chǎn)品： 1）周家嘴路沿線小高層公寓 2）建筑外立面簡(jiǎn)潔明快 3）排布緊湊實(shí)用 居住產(chǎn)品實(shí)用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 E. 周邊物業(yè)銷售現(xiàn)狀與成交量匯總 表 13：周邊二手樓盤信息匯總表 項(xiàng)目名稱 規(guī) 模 戶型與面積 （平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 開(kāi)盤時(shí)間 主力 客戶 金上海 家園 占地： 建面： 2 房： ； 3 房： 歷史價(jià)格54007000 二手房?jī)r(jià)：1250013000 煙草公司職工 內(nèi)部購(gòu)買 現(xiàn)代 星洲城 占 地： 8 萬(wàn) 建面： 22 萬(wàn)（共三期） （三期） 2 房： 108 3 房： 130140 4 房： 170190 三期歷史價(jià)格650011300 二手房均價(jià)12500 三期： 區(qū)域周邊客戶 泰鴻苑 2 房： 3 房： 二手房均價(jià) 12020 前 新鳳城 建面： 15 萬(wàn)（共三期） 1 房： 2 房： 9299 3 房： 117149 其余： 150218 二手房均價(jià)14000 二期： 三期： 徐匯 周邊 表 14：片區(qū)及周邊在售樓盤情況匯總表 項(xiàng)目名稱 規(guī) 模 戶型與面積 （平方米） 銷售均價(jià) （元 /平米） 開(kāi)盤時(shí)間 銷售情況及 銷售率 主力 客戶 恒陽(yáng)花苑 海上花 占地： 3 萬(wàn) 建面： 12 萬(wàn) 2 房： ；（占 91%） 3 房： （ 9%） 1000013800 （一期含拆遷） (二期 ) 63% 周邊及浦東 工作居民 海上海新城 占地： 8 萬(wàn) 建面： 23 萬(wàn)多 共 7 棟公寓，推出 334 套 1 房： （占 11%左右） 2 房： 3 房： 4 房： 230233 公寓均價(jià)15000 現(xiàn)推出六棟，未成交 徐匯 、虹口周邊區(qū)域居民 信通浦皓園 建面： 萬(wàn) 現(xiàn)推出 117 套 2 房： ，（ 90平米以下約 20%左右） 3 房： 10500 已推出 36套小戶型已售罄，余大戶型， 80% 本區(qū)域居民為主 陽(yáng)明苑 建面： 萬(wàn) 共 120 套 2 房： 97~102 3 房： 104155 12500 94% 寶地東花園 總建面： 30 萬(wàn) 共 11 幢高層，已推出 589 套 2 房： 95~105 3 房： 118141 4 房： 176188 1250016600 （一期） （二期） 已售 70%左右 周邊本地居民為主 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 表 15： 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤成交量匯總表 項(xiàng)目名稱 05 年銷售套 數(shù) 06 年銷售套數(shù)（ 0108 月） 恒陽(yáng)花苑 海上花 475 113 現(xiàn)代星洲城 94 信通浦皓園 99 陽(yáng)明苑 43 85 寶地東花園 163 275 和平花苑二期 293 10 華升 新苑三期 78 101 匯總 1146 683 ? 從供應(yīng)量的角度來(lái)看， 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn) ? 片區(qū)的住宅樓盤供應(yīng)量較多戶型主要以面積介于 100120 平方米為主。 圖 18 片區(qū)樓盤分布 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 D. 典型項(xiàng)目分析 典型項(xiàng)目一：金上海家園 ? 基本情況： 占地 ，總建 ，由 2 幢 29 層高層和 5 幢 1314層小高層組成，得房率 82%。 徐匯 區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善將改變區(qū)內(nèi)通行不便的現(xiàn)狀，從而加速 徐匯 的發(fā)展 圖 12 交通規(guī)劃布局 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 ① 房產(chǎn)市場(chǎng)板塊格局與發(fā)展特點(diǎn) 根據(jù) 徐匯 各區(qū)域不同的區(qū)位和發(fā)展特點(diǎn)， 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域可分為六大板塊： 圖 13 區(qū)域房地產(chǎn)板塊 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ? 新江灣板塊： 生態(tài)、區(qū)域整體規(guī)劃；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬(wàn)平方米 ? 中原板塊： 軌道交通、成熟社區(qū)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 5 萬(wàn)平方米 ? 五角場(chǎng)板塊： 配套優(yōu)勢(shì)、商圈規(guī)劃、大學(xué)城；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬(wàn)平方米 ? 黃興公園板塊： 軌道交通線、黃興綠地、成熟社區(qū)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 20萬(wàn)平方米 ? 東外灘板塊： 北外灘延伸 板塊、濱江規(guī)劃；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 10 萬(wàn)平方米 ? 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊： 離市區(qū)近、配套優(yōu)勢(shì)；未來(lái)供應(yīng)量預(yù)計(jì) 40 萬(wàn)平方米 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 A. 需求情況 徐匯 區(qū)是原上海最大的居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)剛性需求大 ? 根據(jù) 徐匯 的人口結(jié)構(gòu)分布，年輕婚房置業(yè)構(gòu)成一定需求 ? 徐匯 區(qū)為了配合市政工程，大量的拆遷換房構(gòu)成大量的需求量 雖受整體宏觀政策影響，但 徐匯 區(qū)銷售情況整體穩(wěn)定 圖 14 徐匯 一手房成交情況 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 楊浦區(qū)一手房成交情況0202004000060000800001000001202001400002004年8月2004年9月2004年10月2004年11月2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月02020400060008000100001202014000總成交面積( 平方米) 均價(jià)（元） ? 2020 年 徐匯 區(qū)亦經(jīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的影響，一手房交易面積大幅下降，均價(jià)也略有波動(dòng)，但在進(jìn)入 06年后，價(jià)格又進(jìn)入一個(gè)上升通道 ? 由于 2020 年調(diào)控政策的影響， 徐匯 區(qū)的銷售面積與價(jià)格都出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，但整體相對(duì)穩(wěn)定 B. 供給情況 ? 隨著政府對(duì)用地出讓的控制加強(qiáng)，以及 徐匯 區(qū)可開(kāi)發(fā)地的逐步減少， 徐匯區(qū)從 2020 年開(kāi)始，住宅性質(zhì)用地批量逐年減少 圖 15 01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020上海市楊浦區(qū)住宅性質(zhì)土地出讓情況 圖 16 徐匯 批準(zhǔn)預(yù)售情況 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 上海楊浦區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售情況010000020200030000040000050000060000002Q102Q202Q302Q403Q103Q203Q303Q404Q104Q204Q304Q405Q105Q205Q305Q406Q1010203040批準(zhǔn)預(yù)售面積 預(yù)售證數(shù) ? 歷年批售面積中以 2020 年量最大，尤其是 2020 年 3 季度，因受政策影響，批售量在 2020 年出現(xiàn)大幅度下降 ? 從供應(yīng)角度來(lái)看， 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是從一級(jí)市場(chǎng)，還是二級(jí)市場(chǎng)，供應(yīng)量都都在減少。其中項(xiàng)目處于周家嘴路以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積約 平方公里，主要由舊城區(qū)組成，是 徐匯區(qū)區(qū)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化城區(qū)功能的重點(diǎn)區(qū)域 圖 11 周家嘴以南居住、都市型工業(yè)綜合功能區(qū)規(guī)劃范圍西起大連路，東至軍工路，北抵周家嘴路，南至濱江，規(guī)劃用地約 平方公里。 ? 從銷售面積和人均住宅使用面積來(lái)看上海的需求， 2020 年上海的住宅銷售面積在宏觀政策的作用下出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但還是存在著大量的需求。 ② 銷售面積 /竣工面積，從近幾年的數(shù)據(jù)看，上海供求基本平衡的，還傾向于供不應(yīng)求。 ? 從圖 6 看，上海近兩年的這一指標(biāo)屬于較為合理的范圍。上海的住宅市場(chǎng)有強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)，是較為健康的住宅市場(chǎng)。 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 1 投資市場(chǎng)分析 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 表 5 上海 GDP 及其增長(zhǎng)率 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 GDP 8072．80 增長(zhǎng)率 % % % % % % % % 29． 15% 13． 27% 圖 1 上海 G D P 及其增長(zhǎng)率02020400060008000100001995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 億元 )00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 30 . 3 5GDP (左軸) 增長(zhǎng)率（右軸） 圖 2 上海住宅投資增長(zhǎng)率/ G D P 增長(zhǎng)率住宅投資增長(zhǎng)率/GD P增長(zhǎng)率 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 從表 1 可看出， 上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，近三年屬于高速發(fā)展的階段， 2020年和 2020 年的 GDP 分別為 8072． 80（按經(jīng)濟(jì)普查口徑核算）億元和 億元，其數(shù)值在國(guó)內(nèi)具有絕對(duì)領(lǐng)先的地位， 2020 年， GDP 比北天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 京的 GDP（ 億元）高出 億元，可見(jiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)力的雄厚。 項(xiàng)目規(guī)模較大，周邊有寶山置業(yè)、上海城投、寶地東花園、海上海、現(xiàn)代星洲城等大型企業(yè)、樓盤， 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)現(xiàn)狀住宅需求較大，項(xiàng)目未來(lái)可以預(yù)見(jiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景較好。 需要說(shuō)明的 是，本報(bào)告中項(xiàng)目規(guī)劃功能、規(guī)劃指標(biāo)等依據(jù)《上海市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓》（滬告字（ 2020）第 1 號(hào)）、上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊6/ 6/2 丘地塊掛牌文件等有關(guān)資料，如果相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)生改變，我們的測(cè)算結(jié)果也需相應(yīng)做出調(diào)整。 項(xiàng)目總投資為 54, 萬(wàn)元，其中 自有資金 35, 萬(wàn)元， 銀行融資 5,300萬(wàn)元，銷售回款 13, 萬(wàn) 元 。 ? 看圖 2，上海住宅投資增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率之比， 2020 年 2020 年的這一指標(biāo)都屬于比較大的范圍，都超過(guò)了 1，但在 2020 年數(shù)值出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng) ，有了極大的回轉(zhuǎn) ,。外來(lái)人口也大量的涌 2020 年的外來(lái)人口為 萬(wàn)人，增長(zhǎng)%。 (6) 供求關(guān)系 表 10 上海歷年供求關(guān)系對(duì)比 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工面積 /銷售面積 銷售面積 /竣工面積 3% 7% 6% 7% 4% 7% 2% 9% 5% 2% 7% 圖 8 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 上海住宅市場(chǎng)供求關(guān)系0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 0