【正文】 00 元/平米，現(xiàn)二手房均價 12500 元 /平米 ? 房型： （三期）兩房： 108 平米左右，三房： 130140 平米左右，四房： 170— 190平米 ? 主要客戶： 本區(qū)域客戶 ? 項目優(yōu)勢： 社區(qū)集聚大量人氣 ? 產(chǎn)品： 小區(qū)有水 景庭園及半開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街 知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設(shè)施齊全，小區(qū)綠化較好 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 典型項目三：新鳳城 ? 基本情況： ? 小區(qū)總建筑面積 15萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓，總?cè)莘e率 。 C. 供求關(guān)系 ? 由于 徐匯 區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場副中心 及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識 徐匯 ”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對減少的情況下，在一定時期會有供不應(yīng)求的市場表現(xiàn) (5) 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場特征 A. 區(qū)域概況及配套情況： ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)位于 徐匯 西南邊，是 徐匯 區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是 徐匯區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的地區(qū)。以寧國路 — 黃興路為界分為西塊與東塊兩個規(guī)劃編制單元。2020 年人均住宅使用面積有小幅度的增加，還有很大的增長空間。 (7) 市場小結(jié) ? 從經(jīng)濟發(fā)展上看，上海的經(jīng)濟總量在全國具有絕對的領(lǐng)先地位，這為上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟后盾。 (5) 需求分析 表 8 住宅銷售面積及其增長率單位（萬平方米） 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 住宅銷售面積 536.31 528.56 2 1065.24 1243.33 1445.87 1681.48 1846.38 2224.47 3233.74 2692.4 增長率 % % % % % % % % % 4% 圖 6 上海住宅銷售面積及其增長率0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 02 0 0 0 . 0 02 5 0 0 . 0 03 0 0 0 . 0 03 5 0 0 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020單位 ( 萬平方米 ) 0 . 4 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 8銷售面積( 左軸) 增長率( 右軸) ? 從 2020 年至 2020 年住宅的銷售速度增長極快， 2020 年的增長速度達到了 %，銷售面積為 萬平方米， 2020 年由于受宏觀政策的調(diào)控，銷售面積出現(xiàn)了負增長 %， 銷售面積為 萬平方米。 (2) 上海市居民購買能力分析 圖 3 上海房價與人均可支配收入比較0 . 0 05 . 0 01 0 . 0 01 5 . 0 01 0 . 500 . 511 . 522 . 533 . 54房價收入比 ( 左軸 ) 1 0 . 3 6 1 0 . 9 1 1 0 . 2 8 1 0 . 3 5 8 . 5 1 8 . 5 2 8 . 5 2 9 . 0 7 1 0 . 0 7 1 1 . 4 8 1 0 . 7 8 房價增長率 / 收入增長率 ( 右軸 ) 1 . 4 4 0 . 7 6 1 . 1 8 0 . 1 0 1 . 0 0 1 . 0 1 3 . 3 4 2 . 0 1 2 . 2 9 0 . 4 2 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 ? 房價收入比是放映一個地區(qū)購買能力的重要指標(biāo)，在全國收集的數(shù)據(jù)表明，在國內(nèi)房價收入在 67 的水平是比較合理的，我們從圖看，上海 2020年和 2020 年的房價收入比分別為 和 ，遠高于國內(nèi)的合理水平，再看房價相對于收入的增長情況，近三年的平均值為 ，也是一個較高的狀況。再看上海近幾年的 GDP 增長率， 2020 年的同比增長率為 29． 15%， 2020年為 13． 27%。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 (2) 項目建設(shè)進度假設(shè) 項目假設(shè)前期規(guī)劃從 2020 年 1 季度起，分一期開發(fā)，項目開工計劃時間為2020 年 2 季度，竣工時間預(yù)計為 2020 年 3 季度， 2020 年 4 季度銷售完畢，總建設(shè)周期為 年。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 上海華利置業(yè)有限公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 — 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司對貴公司委托的上海市 徐匯 區(qū) 欽州北路 243 街坊 地塊項目 開 發(fā)可行性研究方面的意見，供貴司參考。 ? 資金籌措 項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款。上海高速發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境為 上海的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。城市 化將是中國未來的一項大的工程，城市化必將形成極大的住房需求，所以我們有必要來分析上海的城市化情況，從圖 4，可看出從 2020 年開始，城市人口保持高速地增長， 2020 年更是達到了 %的增幅，我們保守估計2020 年有 %的增幅，將達到 1150 萬人的城市人口，城市化率達到%。 2020 年上海的人均住宅使用面積 ，還有很大的增長空間。所以說上海的房地產(chǎn)市場存在著眾多不確定性。工業(yè)總值與 GDP 成正比上升，在 2020 年達到 億，增幅同比增長了 %， 徐匯 區(qū)一直保持了工業(yè)重區(qū)的地位。周家嘴路以南地區(qū)既是借此快速推進沿岸地區(qū)開發(fā)的有利時機，對其周邊區(qū)域從整體上進行功能優(yōu)化調(diào)整，以促進這一區(qū)域整體協(xié)調(diào)發(fā)展。在周家嘴路周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附 屬中學(xué)、新華醫(yī)院、市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、上海瀚海明玉大酒店、小型便利超市等配套設(shè)施，基本配套較全 圖 17 項目區(qū)域配套情況 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 B. 區(qū)域住宅土地市場 表 12： 徐匯 內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域土地市場情況 地塊名稱 地 塊 地 址 用途 容積率 面積 (米 2) 總價 (萬元 ) 單價 (萬 /畝 ) 樓面單價（元 /平米） 成交日期 公告號 出讓類別 楊房地（ 2020）147號 江浦路 1200號 住辦 2 22430 2370 20201231 招標(biāo) 徐匯 區(qū) 1號 周家嘴路南、江浦路東 居住、辦公 2 22431 9118 20201219 2020年第8號 招標(biāo) 徐匯 區(qū) 2號 寧國路西、河間路南 居住、辦公綜合 10714 4990 20201219 2020年第8號招標(biāo) 楊房地（ 2020）080號 大連路東、唐山路南、遼陽路西、昆明路北 商品 住宅 3 30040 3381 20201212 招標(biāo) 徐匯 區(qū) 2號 寧國路西、平?jīng)雎繁?、錦州灣路南 綜合 20935 17273 550 20201125 2020年第7號招標(biāo) 楊房地（ 2020）056號 荊州路東、昆明路北、遼陽路南等 商品住宅 60270 8794 2020617 招標(biāo) 楊房地（ 2020）001號 長陽路 1650號 商品住宅 2 31210 2235 2020513 招標(biāo) 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 楊房地（ 2020）003號 平?jīng)雎?1090號 商品住宅 7359 2020116 招標(biāo) 上海市 徐匯 區(qū)隆昌路長陽路地塊 隆昌路以東、長陽路以北 辦公 3 30557 19644 20201121 2020年第4號招標(biāo) 上海市 徐匯 區(qū)黃興路 1617號地塊 黃興路以西、走馬塘以北 綜合 3 6871 8835 20201121 2020年第4號 招標(biāo) 徐匯 區(qū)江浦街道 26街坊 3/2丘地塊 大連路東、長陽路北、荊州路西、昆明路南 綜合商業(yè)辦公 15160 21490 2020123 2020年第5號招標(biāo) ? 2020 年之前土地出讓基本以招標(biāo)方式進行，出讓類型主要以住宅為主，這一時期土地出讓的市場化程度低，因而土地出讓價格偏低?，F(xiàn)均價 12500 元 /平米 ? 房型： 兩房： 97102 平米，三房： 104155 平米 ? 主要客戶： 本區(qū)域客戶 ? 項目優(yōu)勢： 配套較成熟，房型實用 ? 產(chǎn)品： 一梯兩戶 全明設(shè)計 特別設(shè)計的二加一房型 舒適實用 房型緊湊精致，生活配套設(shè)施較全，景觀良好 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 典型項目五：寶地東花園 ? 基本情況： 小區(qū)總建筑面積約 30 萬平方米，容積率 ，綠化率超過 50%，綜合配套占地約 30000 平方米，規(guī)劃約 10 萬平方米的商業(yè)、辦公等設(shè)施。樓盤在設(shè)計、開發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價較高，如寶地東花園售價達到了13,00016500 元 /平方米。 3 項目評價 項目位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前 片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來區(qū)域市場環(huán)境的改善會為區(qū)域帶來很大的提升，區(qū)域商品房銷售較為順暢。因此，一橋 (徐匯 大橋 )、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號線與八 號線（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動此區(qū)域周邊物業(yè)價值提升，此溢價百分比為 2%左右 ? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價值，溢價百分比為 2%左右 項目溢價分析 綜合考慮到戶型、綠化景觀、物業(yè)管理、開發(fā)商品牌等項目溢價因素，項目溢價的價格百分比為 10%左右 項目 影響因素 溢價百分比 綜合百分比 項目溢價 因素 戶型 2% 10% 品質(zhì) 2% 綠化景觀 2% 物業(yè)管理 2% 開發(fā)商品牌信譽 2% 價格定位 我們根據(jù) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場狀況，并結(jié)合項目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢，以及區(qū)位溢價因素和項目溢價因素，綜合上述因素，預(yù)測 2020 年項目住宅銷售穩(wěn)健價格為 1300014000 元 /平米，住宅樂觀銷售均價為 15000 元 /平方米左右（由天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 現(xiàn)狀價格加上區(qū)位及項目的溢價百分比 19%左右）。建設(shè)周期為 年。銷售率具體詳見附表：項目銷售計劃與銷售收入測算表。 主要客戶 次要客戶 邊緣客戶 周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場及控江路工作白領(lǐng)、新上海人 五角場、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者 虹口 、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 住宅：根據(jù)項目初步設(shè)計方案，項目住宅戶型以二房為主。 圖 20 地籍圖 圖 6 地塊現(xiàn)狀 （ 3）附近交通 有通往人民廣場、浦東新區(qū)、上?；疖囌镜榷鄺l線路，交通較為便捷： 許昌路上： 960、 80 路 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 周家嘴路上： 870、 87 14 96 17 路 江浦路上 ： 70、 84 84 310 路 （ 4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境 項目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 2 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 地塊位于 徐匯 區(qū)內(nèi)環(huán)線，依托 徐匯 內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量； ? 項目臨近金上海花園、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍； ? 臨近有通往人民廣場（ 145 等）、西藏中路外灘、上海火車站、浦東新區(qū)等多條公交線路，交通較為便捷； ? 周邊商業(yè)配