【正文】 5 . 0 06 . 0 07 . 0 08 . 0 09 . 0 01995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 2 0 . 0 0 %施工面積/ 銷售面積( 左軸) 銷售面積/ 竣工面積( 右軸) 從兩個指標(biāo)來分析上海住宅市場的供求關(guān)系 ① 施工面積 /銷售面積，從我們搜集的數(shù)據(jù)表明，這一指標(biāo)在 5 以下是比較健康的。上海的“十一五”規(guī)劃的眾多利好條件將為上海的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來種種機(jī)遇。 以“工業(yè)型產(chǎn)業(yè)”為主導(dǎo)，向“知識型產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變的 徐匯 區(qū)正逐漸成為一個高素質(zhì)人才的聚集地 ? 2020 年 110 月引進(jìn)各類企業(yè) 2217 戶，同比增長 19%；吸引注冊資金 億元，同比增長 1%，注重引大引強(qiáng)，引進(jìn)注冊資金 500 萬元以上的企業(yè) 185 戶，同比增長 12%。 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及 徐匯 大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島 CID中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。 ? 徐匯 內(nèi)環(huán)區(qū)域 20202020 年基本無經(jīng)營性土地出讓。預(yù)計(jì) 2020 年2 月交房，現(xiàn)售單價 1250016600 元 /平米 ? 房型： 兩房： 95104，三房： 118— 140 ? 主要客戶： 本區(qū)域及周邊區(qū)域客戶 ? 項(xiàng)目優(yōu)勢： 位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢（距軌道交通四號線大連路 200 米、公交便利），社區(qū)配套完備 ? 產(chǎn)品： 1）建 筑風(fēng)格現(xiàn)代時尚 2）功能組合齊全 3）精裝修產(chǎn)品戶型 4） 50%綠化景觀 彰顯開發(fā)商背景實(shí)力，產(chǎn)品功能組合強(qiáng)大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū) 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 典型項(xiàng)目六：信通浦皓園 ? 基本情況： 總建面 32800 平方米，容積率 ，綠化率 35%。 (6) 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景假設(shè) ? 徐匯 內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海上海新城等項(xiàng)目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。 目前項(xiàng)目周圍住宅商品房的售價均在 1100013000 元 /平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺 近期項(xiàng)目所處片區(qū)住宅價格增長速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場前景較好。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級配套服務(wù)類商業(yè)，確 定商業(yè)銷售均價為 20200 元 /平方米。 2 施工橫道圖 詳見附表 。 d 銷售率預(yù)測 根據(jù)項(xiàng)目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競爭因素，按照銷售價格住宅 13500 元 /平方米、商業(yè) 20200 元 /平方米預(yù)測，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為 1 年（以 2020 年 1 季度至 2020 年 4 季度），在測算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為 100%、 90%。 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 b 產(chǎn)品定位 通過項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。項(xiàng)目地塊地勢與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作?，F(xiàn)售均價 10800 元 /平方米。 ? 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金上海家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海上海新城、陽明苑、寶地東花園等項(xiàng)目。 交通規(guī)劃 徐匯 區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為 8 條；規(guī)劃主干道為主的“五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于上海市浦東新區(qū)，是上海人口數(shù)第二大的行政區(qū) ? 從 徐匯 區(qū)的人口構(gòu)成來看， 1834 歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例 ? 徐匯 區(qū)為配合市政工程， 2020年拆遷居民就為 4500戶左右，預(yù)計(jì)在 0607年拆遷戶數(shù)不會少于 3000 戶，對住宅市場的剛性需求較大 (3) 徐匯 片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 總體規(guī)劃 根據(jù)規(guī)劃，未來 徐匯 將形成“一中心、一發(fā)展帶、兩軸線、五功能區(qū)”的多層次、網(wǎng)絡(luò)狀、組團(tuán)式的空間布局結(jié)構(gòu)。 ? 上海外來人口和城市人口近幾年都有大幅度的增長，這將造成巨大的潛在需求。但是2020 年這一指標(biāo)有 上升的趨勢，需警惕。 (4) 房價 表 7 房價與 GDP 增長的關(guān)系 指標(biāo) /年份 1995 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 房價增長率 2% % % % % 1% % 1% % % GDP 增長率 5% 8% % % 9% % % 7% 29． 15% 13． 27% 房價增長率 /GDP增長率 0． 96 圖 5 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 上海房價增長率 /G D P 增長率 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 0 . 5 00 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 0房價增長率( 左軸) G D P 增長率( 左軸) 房價增長率/ G D P 增長率( 右軸) ? 房價增長率 /GDP 增長率這一指標(biāo)通常被用來當(dāng)作衡量房地產(chǎn)相對國家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的速度，首先該比率低于 2 被認(rèn)為是合理的，在 1— 2 之間則需要高度警覺，而超過 2 說明存在泡沫問題。從 2020 年的數(shù)值看。 表 4：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測算基準(zhǔn)） 序號 項(xiàng) 目 指標(biāo) 單位 1 占地面積 26,468 平方米 2 總建 筑面積 52,936 平方米 3 項(xiàng)目總投資 54,159 萬元 4 項(xiàng)目經(jīng)營收入 72,655 萬元 5 利潤總額 18,496 萬元 6 稅后利潤 12,392 萬元 7 投資利潤率（稅前） % 8 投資凈利潤率（稅后） % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值 7,781 萬元 10 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） % 注： 上表 中為 住宅銷售率為 100%、商業(yè)銷售率為 90%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 順頌 商祺 深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司上海分公司 2020 年 08 月 31 日 聯(lián) 系 人： 張華 聯(lián)系電話： 021－ 51720292 目 錄 天天文檔在線 最全最具性價比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 一 項(xiàng)目總論 ............................................................................................. 1 1 項(xiàng)目背景 ........................................................................................... 1 (1) 項(xiàng)目名稱 ............................................................................................. 1 (2)研究工作依據(jù) ....................................................................................... 1 (3) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 ........................................................................... 1 2 可行性研究結(jié)論 ................................................................................. 1 (1) 市場預(yù)測 ............................................................................................. 1 (2) 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度假設(shè) ............................................................................... 2 (3) 投資估算和資金籌措 ........................................................................... 2 (4) 項(xiàng)目綜合評價結(jié)論 ............................................................................... 3 二 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場研究 .................................................................... 4 1 投資市場分析 .................................................................................... 4 (1) 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ........................................................................... 4 (2) 上海市居民購買能力分析 .................................................................... 5 (3) 上海市人口狀況分析 ........................................................................... 5 (4) 房價 .................................................................................................... 6 (5) 需求分析 ............................................................................................. 7 (6) 供求關(guān)系 ............................................................................................. 8 (7) 市場小結(jié) ............................................................................................. 9 2 區(qū)域市場分析 .................................................................................... 9 (1) 區(qū)域市場界定 .................................................................................... 9 (2) 徐匯 區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ................................................................... 9 (3) 徐匯 片區(qū)規(guī)劃發(fā)展定位 .................................................................... 11 (4) 徐匯 區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 ............................................................. 12 ①房產(chǎn)市場板塊格局與發(fā)展特點(diǎn) .............................................................. 12 ② 徐匯 區(qū)供求情況分析 ..........................................................