【正文】 評(píng)價(jià)評(píng)比要素地理位置交通情況商務(wù)氛圍項(xiàng)目10%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)創(chuàng)智天地8位于五角場(chǎng)核心，地理位置優(yōu)越8交通狀況良好，通行便利8商務(wù)氛圍非常好北美廣場(chǎng)7位于大連路，地理位置較好8交通狀況良好，通行便利7商務(wù)氛圍良好東方漁人碼頭項(xiàng)目8位于楊樹浦路、江浦路7交通狀況良好7商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)五角豐達(dá)7位于五角場(chǎng)商務(wù)區(qū)內(nèi)7周邊道路基本為次路7比起創(chuàng)智天地略差天科國際大廈6位于蘭州路、平?jīng)雎?周邊道路較窄6項(xiàng)目較為獨(dú)立瑞豐國際大廈7位于北外灘區(qū)域7交通便利7商務(wù)氛圍良好評(píng)比要素建筑產(chǎn)品可視性開發(fā)商實(shí)力和知名度項(xiàng)目20%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)創(chuàng)智天地18產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間感強(qiáng)8周邊基本無高層建筑，可視性極佳9瑞安地產(chǎn)，新天地的開發(fā)商，知名度高北美廣場(chǎng)17外立面比較有現(xiàn)代感8除項(xiàng)目北側(cè)景觀欠佳，其余可視性較好7上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，知名度一般東方漁人碼頭項(xiàng)目18建筑外觀具有特色9項(xiàng)目緊鄰黃浦江畔可視性極佳8水產(chǎn)集團(tuán)五角豐達(dá)16低密度生態(tài)商務(wù)辦公6被南側(cè)大西洋商廈遮擋，可視性較差7上海英達(dá)萊置業(yè)有限公司，知名度一般天科國際大廈17LOFT辦公和5A辦公7周邊多為住宅7天業(yè)科房置業(yè)瑞豐國際大廈13爛尾樓項(xiàng)目7緊靠黃浦江，可視性良好7東方資產(chǎn)管理公司評(píng)比要素相關(guān)配套租售策略物業(yè)管理項(xiàng)目10%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)10%評(píng)價(jià)創(chuàng)智天地9項(xiàng)目有自身商業(yè)配套，周邊商業(yè)配套齊全8租售結(jié)合8瑞安物業(yè)北美廣場(chǎng)7項(xiàng)目自身沒有商業(yè)配套，周邊商業(yè)配套齊全7全部出售9仲量聯(lián)行東方漁人碼頭項(xiàng)目8項(xiàng)目自身配套齊全7全部出售7－五角豐達(dá)9項(xiàng)目自身有配套，周邊配套齊全7全部出售7未定天科國際大廈7周邊多為沿街商鋪7全部出售7科房物業(yè)瑞豐國際大廈7周邊商業(yè)配套一般7被整體收購后出租7瑞金大廈l 就辦公物業(yè)而言，區(qū)位(交通可及性與可視性)、商務(wù)氛圍和產(chǎn)品設(shè)計(jì)是其成功關(guān)鍵因素；l 同時(shí)，高品質(zhì)的物業(yè)管理、建筑標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)組合協(xié)同性及開發(fā)商實(shí)力亦為其成功重要因素；l 目前，楊浦區(qū)的五角場(chǎng)板塊區(qū)位條件優(yōu)于本項(xiàng)目所處的東外灘區(qū)域，前者的售價(jià)在35000元/平方米，后者在25000元/平方米。l 就項(xiàng)目本身建筑品質(zhì)而言，甲級(jí)辦公樓有一些共性特征，如樓型方正、得房率較高，凈層高較高，單層面積較大，而我們所選取的瑞豐國際大廈在這些指標(biāo)上都明顯低于平均水平；l 就租戶組合而言，五角場(chǎng)甲級(jí)物業(yè)部分知名企業(yè)租用面積較大，一般為整層；而瑞豐國際大廈的租戶則比較分散。第七章 需求分析一、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求研究1. 楊浦區(qū)辦公樓租戶行業(yè)組合專業(yè)服務(wù)交通物流信息技術(shù)制造業(yè)貿(mào)易和其它金融浦西25%4%17%29%20%5%楊浦區(qū)32%4%21%24%16%3%l 浦西甲級(jí)辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)和信息技術(shù)業(yè)；l 楊浦區(qū)辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為專業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)和制造業(yè)；l 總體來說，楊浦區(qū)與整個(gè)浦西的行業(yè)結(jié)構(gòu)接近，但由于楊浦區(qū)高度發(fā)達(dá)的智力資源，其專業(yè)服務(wù)(特別是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、咨詢)和信息技術(shù)的比例明顯高于浦西的平均水平。2. 楊浦區(qū)辦公樓租戶內(nèi)外資組合內(nèi)資企業(yè)外資企業(yè)浦西18%82%楊浦區(qū)95%5%l 從目前的租戶來看，外資企業(yè)仍然是甲級(jí)辦公樓主力租戶，隨著中國國際化進(jìn)程的進(jìn)一步加大，上海作為東亞金融中心的位置進(jìn)一步鞏固，外資企業(yè)進(jìn)入中國的趨勢(shì)將進(jìn)一步得以延續(xù)；l 而楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓的租戶中，內(nèi)資企業(yè)占有絕對(duì)的高比例；l 一般來說，外資企業(yè)對(duì)租金的承受力比較強(qiáng)，甲級(jí)辦公樓的需求主要由外資企業(yè)所主導(dǎo)。這也是在一定程度上說明了楊浦區(qū)租金普遍不高的現(xiàn)狀。3. 入駐楊浦區(qū)的外資客戶隨著楊浦區(qū)招商引資力度的加大，以及上海進(jìn)入各區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新時(shí)期，楊浦區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)得以凸顯。大型外資租戶開始考慮落戶楊浦，成為“知識(shí)楊浦”新的成員。目前已經(jīng)進(jìn)入楊浦的知名跨國企業(yè)有：l Oracle(甲骨文)，于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場(chǎng)；l EMC，于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場(chǎng)；l Red 5 Studios(宏伍軟件上海有限公司)，與2007年落戶創(chuàng)智天地廣場(chǎng)；l 百度集團(tuán)，于2008年落戶創(chuàng)智天地廣場(chǎng)；l 西門子，2007年11月4日西門子上海中心暨華東總部奠基開工，并于2009年投入使用；l 此外，還有之前已經(jīng)進(jìn)入楊浦的歐尚、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)等；這些企業(yè)的入駐具有明顯的示范、帶動(dòng)作用，將對(duì)楊浦區(qū)的商務(wù)氛圍和改善起到極大的推動(dòng)。 4. 楊浦區(qū)辦公物業(yè)租戶現(xiàn)實(shí)需求結(jié)論楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓物業(yè)租戶需求具有以下特征：l 楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為專業(yè)服務(wù)(32%)、制造業(yè)(24%)、信息技術(shù)(21%)。l 楊浦區(qū)的辦公樓租戶特征深受楊浦區(qū)整體的氛圍影響，既依托于強(qiáng)大的高校資源，并受到政府大力支持下的“智力經(jīng)濟(jì)”相對(duì)其他區(qū)域而言高度發(fā)達(dá)；l 具體而言，無論是專業(yè)服務(wù)業(yè)(主要是建筑咨詢和設(shè)計(jì)類和其他類型的設(shè)計(jì)、藝術(shù)等創(chuàng)意業(yè))還是駐扎在各個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)的高科技企業(yè)，都與楊浦區(qū)的這種氛圍融為一體；l 在企業(yè)的來源上，楊浦區(qū)達(dá)95%的企業(yè)來自于國內(nèi)客戶，包括上海及國內(nèi)其他區(qū)域；l 企業(yè)租戶來源在一定程度上決定了租金的承受能力，這也從側(cè)面說明了楊浦區(qū)的租金將低于上海中心城區(qū)的平均水平；l 隨著楊浦區(qū)新的規(guī)劃和定位的積極開展和落實(shí)，商務(wù)環(huán)境將得到很大的改善，屆時(shí)，金融、貿(mào)易、高新技術(shù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)更加旺盛，將會(huì)有更多國內(nèi)及國外企業(yè)入駐本區(qū)域。二、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)潛在需求研究1. 研究框架與受訪者背景調(diào)查目的：為了解目標(biāo)租戶對(duì)于楊浦區(qū)辦公物業(yè)的傾向性選擇；調(diào)查樣本與方法：共21個(gè)樣本，通過入戶訪談的方式進(jìn)行；調(diào)查對(duì)象：在楊浦區(qū)已經(jīng)設(shè)立公司的外資、外地和本地企業(yè)。l 本項(xiàng)目的目標(biāo)租戶為入駐楊浦區(qū)的外資、外地和本地企業(yè)，而其中的主體是來自上海的本地企業(yè)，而外資企業(yè)和來自外地的大型國有企業(yè)相對(duì)較少；l 本次訪談中，43%的受訪者為上海本地企業(yè)；專業(yè)服務(wù)的企業(yè)居多。2. 受訪者規(guī)模大小 與楊浦區(qū)的普遍情況一致，受訪企業(yè)的規(guī)模一般較小，42%的受訪企業(yè)員工數(shù)小于20人，而小于50人的企業(yè)占到了總受訪企業(yè)的80%。 l 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)的人均租用面積較小，50%的受訪者租用的辦公面積在100300平方米；l 外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，對(duì)辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小。3. 搬遷/擴(kuò)張計(jì)劃l 部分受訪者明確表示對(duì)現(xiàn)有辦公物業(yè)和環(huán)境并不滿意，計(jì)劃于現(xiàn)有租期結(jié)束后更換辦公地點(diǎn)；l 此外，許多受訪者表示公司的經(jīng)營狀況很好，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速增長，有進(jìn)一步擴(kuò)張的計(jì)劃；l 計(jì)劃搬遷和擴(kuò)租的租戶比例合計(jì)約60%。l 由于購買辦公樓所需資金巨大，86%的受訪者表示未來仍會(huì)選擇租用辦公樓；l 只有少數(shù)實(shí)力雄厚的企業(yè)才會(huì)選擇購買物業(yè)以自用，比例為14%。l 在有搬遷/擴(kuò)張計(jì)劃的受訪者中，近42%的企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)租的辦公面積在301500平方米；l 37%有擴(kuò)張意向的企業(yè)，可能需要的面積將達(dá)到500平方米以上；l 這種擴(kuò)張意向意味著對(duì)高品質(zhì)辦公樓的需求。4. 選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的重要考察因素l 在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，受訪者表示商業(yè)配套完善，交通便利，區(qū)位條件好是最重要的考量因素；l 特別是交通是否便利是絕大多數(shù)受訪者提到的考量因素。 5. 對(duì)辦公物業(yè)的傾向性之一l 對(duì)辦公物業(yè)品質(zhì)的要求方面，受訪者表示較短的電梯等待時(shí)間，舒適的空調(diào)系統(tǒng)，和氣派的外立面是最為關(guān)注的因素。l 其中最受租戶關(guān)注的是空調(diào)舒適度和等待電梯的時(shí)間，造成這種情況的主要原因是楊浦區(qū)現(xiàn)有的辦公樓往往建成時(shí)間比較早，所以在設(shè)施配備上存在一定的欠缺。l 另外，出于對(duì)公司形象的考慮，外立面氣派也是很多租戶較多考慮的。6. 對(duì)辦公物業(yè)品質(zhì)的傾向性之二l 受訪企業(yè)中有57%希望提供毛坯房以便通過個(gè)性化裝修來更好地體現(xiàn)企業(yè)文化；l 另外，裝修的質(zhì)量保證也是選擇自我裝修的原因之一。l 35%的受訪者表示需要總控式中央空調(diào)。l 45%的受訪者表示需要分層式中央空調(diào)，以更好滿足不同需求。7. 對(duì)商業(yè)配套設(shè)施的要求l 在商業(yè)配套設(shè)施方面，受訪者認(rèn)為餐飲，金融機(jī)構(gòu)和超市是非常重要的。l 餐飲是辦公樓內(nèi)員工日常使用最為頻繁的商業(yè)配套。快捷方便的餐飲配套可以節(jié)約員工的用餐時(shí)間，提高辦公效率；而體面舒適的酒店環(huán)境也有助于受訪者平時(shí)接待客戶所需；l 為方便日常的財(cái)務(wù)結(jié)算和商務(wù)往來，金融機(jī)構(gòu)和郵政配套也是受訪者十分關(guān)注的配套設(shè)施；l 為了方便日常購物或者消費(fèi)，受訪者們對(duì)超市的需求也較多。8. 對(duì)本項(xiàng)目的傾向性和預(yù)期l 入戶訪談中，我們不違反客戶保密性要求的情況下向訪談?wù)呙枋隽吮卷?xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)構(gòu)成。l 很多受訪者在了解基本情況后，對(duì)本項(xiàng)目表示出濃厚的興趣。有60%的受訪者愿意在時(shí)機(jī)成熟時(shí)考慮將本項(xiàng)目作為辦公地點(diǎn)。三、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)潛在需求分析l 楊浦區(qū)辦公樓租戶需求分析結(jié)果顯示，目前在楊浦區(qū)的企業(yè)規(guī)模普遍較小，80%的受訪者員工數(shù)量在50人以下。其目前租用的辦公面積也多集中在100300平方米之間。l 在訪談過程中，我們了解到部分租戶因不滿現(xiàn)有辦公物業(yè)或有擴(kuò)張計(jì)劃將于現(xiàn)有租期結(jié)束后搬遷。在這部分受訪者中，近37%的企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)租的辦公面積在500平方米以上。這一需求的釋放將消化大量的楊浦區(qū)現(xiàn)有的空置辦公面積，直接刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金的上漲。l 在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，受訪者表示優(yōu)越的區(qū)位條件，完善的商業(yè)配套和周到的物業(yè)管理是最重要的考量因素。l 對(duì)辦公物業(yè)品質(zhì)的要求方面，受訪者表示舒適的空調(diào)系統(tǒng)，較短的電梯等待時(shí)間和氣派的外立面是最為關(guān)注的因素。l 在商業(yè)配套設(shè)施方面，受訪者認(rèn)為餐飲，金融機(jī)構(gòu)和超市是非常重要的。l 我們還調(diào)查了受訪者對(duì)于本項(xiàng)目的期待，所有的受訪者均表示將其打造成東外灘的標(biāo)志性項(xiàng)目。第八章 地塊分