【正文】 點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來升值空間較大。二、 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域及項(xiàng)目1. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的劃定五角場(chǎng)區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)及近鄰的本項(xiàng)目的北外灘區(qū)域是目前整個(gè)楊浦區(qū)商務(wù)辦公的主要所在區(qū)域，因此大通將其作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域來研究。第六章 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀早前由于傳統(tǒng)上是工業(yè)區(qū)和高教區(qū)，因此楊浦區(qū)商務(wù)氛圍一直較為淡薄，高品質(zhì)甲級(jí)辦公類市場(chǎng)供應(yīng)有限。本項(xiàng)目在規(guī)劃商務(wù)辦公產(chǎn)品方面時(shí)，要注重加強(qiáng)培養(yǎng)自身產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，這是吸引目標(biāo)客戶群的重要因素。本項(xiàng)目需要在辦公物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏上有所控制，保證將競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低?？萍紙@以電力特色產(chǎn)學(xué)研合作為抓手，吸引了新能源、電力科技、電氣工程等100多家企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐，聚焦建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)的目標(biāo)，是南方唯一一家電力概念的國家大學(xué)科技園。復(fù)旦軟件園：復(fù)旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長(zhǎng)陽路以北、隆昌路以東、內(nèi)江路以西?？偨ㄖ娣e預(yù)計(jì)達(dá)到17萬平方米，分四期開發(fā)。租金水平處于中心城區(qū)的低位。此外，大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是原紡織局各下屬集團(tuán)利用其倒閉的紡織類廠房改造而成。l 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。5．區(qū)域行業(yè)和客戶群特征區(qū)域行業(yè)：鋼鐵、貿(mào)易、通訊IT、建筑設(shè)計(jì)、科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化集聚區(qū)。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。五角場(chǎng)區(qū)域46%其他22%東外灘區(qū)域20%內(nèi)環(huán)區(qū)域12%3．區(qū)域未來供應(yīng)情況分析名稱入市時(shí)間建筑面積位置類型東方藍(lán)海國際廣場(chǎng)2012年底170000㎡五角場(chǎng)商業(yè)綜合體（三幢甲級(jí)寫字樓）同濟(jì)逸仙大廈2010年底90000㎡五角場(chǎng)甲級(jí)寫字樓合生國際廣場(chǎng)未定360000㎡五角場(chǎng)商業(yè)綜合體寶地廣場(chǎng)2010年底156400㎡內(nèi)環(huán)（大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)）商業(yè)綜合體（商場(chǎng)和甲級(jí)寫字樓）浦江國際金融廣場(chǎng)2012年119000㎡北外灘甲級(jí)寫字樓國際航運(yùn)服務(wù)中心2012年550000㎡北外灘商業(yè)綜合體（8幢甲級(jí)寫字樓）復(fù)旦軟件園2011年120000㎡長(zhǎng)陽路辦公寫字樓東方漁人碼頭待定100000㎡（一期）東外灘商業(yè)綜合體星月置業(yè)五角場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年80000㎡五角場(chǎng)創(chuàng)意辦公樓 本項(xiàng)目所在區(qū)域未來新供應(yīng)的項(xiàng)目體量在150萬平方左右，未來項(xiàng)目的集中供應(yīng)會(huì)給本項(xiàng)目造成一定的影響。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對(duì)寫字樓市場(chǎng)的沖擊也會(huì)相應(yīng)減輕。特別是浦東金融中心、虹橋樞紐中心等概念的相繼規(guī)劃實(shí)施，核心商務(wù)區(qū)寫字樓需求量將持續(xù)增加。需求趨勢(shì)2010年市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應(yīng)量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對(duì)新增供應(yīng)消化速度比較快，投資需求很旺盛。五角場(chǎng)商務(wù)區(qū)作為新興的CBD商務(wù)區(qū)，目前還處于培養(yǎng)期，配套規(guī)劃正在逐步完善中，商務(wù)氛圍還有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。由于經(jīng)濟(jì)的回暖，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將被淡化。上海主要區(qū)域產(chǎn)權(quán)寫字樓的平均價(jià)格達(dá)到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，%。金融危機(jī)之后，上海的寫字樓市場(chǎng)一度回落到低谷，2009年到2010年，整個(gè)市場(chǎng)都在調(diào)整之中，甲級(jí)寫字樓租金狀況也逐漸好轉(zhuǎn)。租戶特征貿(mào)易公司、航運(yùn)公司、物流代理公司、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、相關(guān)配套企業(yè)等。辦公樓以及商業(yè)多集中在五角場(chǎng)環(huán)島周圍，核心區(qū)域商業(yè)集中，配套完善，創(chuàng)智天地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，教育資源豐富，創(chuàng)意辦公比較有特色。6．虹橋CBD區(qū)域虹橋CBD區(qū)域甲級(jí)1．古北國際財(cái)富中心2．遠(yuǎn)東國際廣場(chǎng)3．上海萬都中心大廈4．東方維京大廈入住率91%租金乙級(jí)1．虹橋榮廣大廈主要特征上海最早興起的商務(wù)圈，隨著虹橋樞紐中心的概念確定，虹橋CBD迎來新的一輪發(fā)展，多個(gè)高檔項(xiàng)目開工建設(shè)，推高了虹橋?qū)懽謽堑淖饨饍r(jià)格。租戶特征高科技企業(yè)、物流商貿(mào)、大型商場(chǎng)、一些知名企業(yè)總部。租戶特征IBM等電子公司和信息外貿(mào)公司為主，另入駐了不少500強(qiáng)公司上海分公司或辦事處。租戶特征IT公司和電腦公司為主，金融企業(yè)在此匯集，租金穩(wěn)定，出租率比較高，很少有空置的辦公樓。人民廣場(chǎng)附近的幾大核心商務(wù)區(qū)域，定位差別不太明顯，未來有逐漸融合的趨勢(shì)；陸家嘴CBD寫字樓租賃市場(chǎng)非常旺盛，入駐率在90%以上，而且該地區(qū)可供應(yīng)的甲級(jí)辦公樓體量十分有限，所以租金還將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；虹橋CBD作為大虹橋板塊的核心商務(wù)區(qū)域，依托虹橋機(jī)場(chǎng)樞紐中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目前發(fā)展勢(shì)頭迅猛；五角場(chǎng)及北外灘作為本項(xiàng)目臨近的主要商務(wù)集中區(qū)域，近年發(fā)展也比較快，隨著五角場(chǎng)商圈的進(jìn)一步融合以及北外灘與浦東的聯(lián)系更加緊密，這一區(qū)域的辦公樓還會(huì)有利好的發(fā)展趨勢(shì)。21租戶狀況租戶相對(duì)比較穩(wěn)定。15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)。9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)空間布局5樓層分布各樓層及縱向功能布局合理、有層次。第四章 上海辦公樓市場(chǎng)研究一、 研究范圍l 研究范圍針對(duì)上海有影響力的辦公樓項(xiàng)目；l 研究區(qū)域包括：人民廣場(chǎng)區(qū)域、陸家嘴區(qū)域、淮海路區(qū)域、徐家匯區(qū)域、南京西路靜安寺區(qū)域、虹橋區(qū)域、五角場(chǎng)區(qū)域及北外灘區(qū)域；l 其中重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋何褰菆?chǎng)區(qū)域和北外灘區(qū)域；l 市場(chǎng)參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量。發(fā)展前景：建設(shè)以高檔居住休閑區(qū)為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型高尚住宅和現(xiàn)代辦公場(chǎng)所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域之一，動(dòng)遷速度也在逐漸加快，這一傳統(tǒng)居住區(qū)的巨變已是指日可待。北部地塊——商業(yè)購物區(qū)：以寶地廣場(chǎng)為核心，用地面積３萬平方米，是商務(wù)商住混合區(qū)，以品牌零售、高檔餐飲、文化休閑等業(yè)態(tài)為主。2．大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”。 五條馬路中，邯鄲路是通向市中心的主干道，貫穿復(fù)旦大學(xué)，四平路直通外灘，緊鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，黃興路上有大量住宅小區(qū)，接楊浦大橋直達(dá)浦東，翔殷路和淞滬路則是中原社區(qū)和在建的新江灣城通向市中心的主干道。核心區(qū)規(guī)劃占地面積10平方公里。這些高校占地面積700多萬平方米；有教職工2萬多人，正、副教授6500多人，兩院院士40余人；共設(shè)專業(yè)350多個(gè)，在校生18萬多人，其中研究生2萬多人。至1937年，區(qū)境內(nèi)外商已有57家工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，%。 楊浦區(qū)作為上海中心城區(qū)中地域最大、人口最多的大區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)5所，區(qū)屬二級(jí)綜合性醫(yī)院5所，二級(jí)?？漆t(yī)院4所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心12所（衛(wèi)生站點(diǎn)58個(gè)），民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)67所。2．教育醫(yī)療教育資源醫(yī)療資源名牌大學(xué)復(fù)旦大學(xué)楊浦內(nèi)環(huán)新華醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)江浦地段醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)鞍山地段醫(yī)院第二軍醫(yī)大學(xué)上海理工大學(xué)五角場(chǎng)長(zhǎng)海醫(yī)院市級(jí)重點(diǎn)高中復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)東方肝膽醫(yī)院控江中學(xué)楊浦高級(jí)中學(xué)東外灘楊浦區(qū)中心醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)區(qū)級(jí)重點(diǎn)高中上海理工大學(xué)附屬中學(xué)黃興路延吉地段醫(yī)院市東中學(xué)長(zhǎng)白醫(yī)院上海復(fù)旦實(shí)驗(yàn)中學(xué)安圖醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)中原中學(xué)中原板塊市東醫(yī)院 楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，以“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”為發(fā)展的指導(dǎo)方針進(jìn)行合作、互動(dòng)。公交線路密集，可通往市中心各繁華地段。在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，功能性房產(chǎn)投資占到了一半，這部分投資重點(diǎn)放在了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)型園區(qū)投資等方面。 從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的投資額基本呈上升趨勢(shì)，均值為82億元，至2008年。3．楊浦區(qū)投資環(huán)境概況隨著目前“知識(shí)楊浦”的大力建設(shè)以及上海十大市級(jí)商業(yè)中心、四大城市副中心之一的“五角場(chǎng)商圈”的完善；區(qū)級(jí)商業(yè)中心控江路的擴(kuò)建；江浦路漁人碼頭、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及一系列項(xiàng)目的建設(shè)，楊浦區(qū)整體投資環(huán)境大幅度改善，區(qū)域影響力不斷提升。2．楊浦區(qū)GDP指標(biāo)（2006年—2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（億元）產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長(zhǎng)率（100%）10%%%9%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)%%2%%第二產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)比重%%%%由上表所述：l ，年平均增長(zhǎng)率約為12%，呈現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)；l 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)。楊浦區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛，現(xiàn)已形成五角場(chǎng)市級(jí)副中心、控江路區(qū)級(jí)商業(yè)中心、各大中高檔居住區(qū)附有的商業(yè)街所構(gòu)筑的楊浦商業(yè)區(qū)域。三、 經(jīng)濟(jì)概況1．楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況楊浦區(qū)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，加快多種所有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。上海自然人口增長(zhǎng)率自1993年開始已經(jīng)連續(xù)16年保持負(fù)增長(zhǎng)，‰，‰，‰。黃浦江支流的楊樹浦港縱貫區(qū)境南北，楊浦即以此演變而得名。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。第一章 簡(jiǎn)介一、 任務(wù)介紹l 大通地產(chǎn)受電力集團(tuán)的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。租價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法，售價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。第二章 楊浦區(qū)宏觀分析一、 地理概況楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，與浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹口區(qū)，北與寶山區(qū)接壤。二、 人口概況截止2009年底。人口結(jié)構(gòu)以青壯年為主，約占7成左右，勞動(dòng)力人口豐富。如今這些工業(yè)廠房正逐步退出楊浦歷史舞臺(tái)。在2009年上半年的金融形勢(shì)嚴(yán)峻時(shí)期，楊浦的知識(shí)產(chǎn)業(yè)卻保持30%的增幅，區(qū)級(jí)財(cái)政收入增幅首次在上海全市中心城區(qū)中名列第一。2009年，%，特別是五角場(chǎng)商圈銷售額和影響力持續(xù)提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回暖，%，房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶動(dòng)了相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。2009年。行政設(shè)施社會(huì)事業(yè)舊區(qū)改造市政基礎(chǔ)設(shè)施功能性房產(chǎn)住宅房產(chǎn)圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額略為減少，而市政基礎(chǔ)建設(shè)以及舊區(qū)改造投資力度加大。四、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 1．交通條件區(qū)域內(nèi)交通道路完善，近200條道路呈典型的網(wǎng)格狀布局，總長(zhǎng)度230余公里。而遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道17號(hào)、18號(hào)線也均在區(qū)內(nèi)設(shè)有站點(diǎn)。因而楊浦被稱為上海的學(xué)術(shù)區(qū)。早在1882年官督商辦的上海機(jī)器造紙局就建成投產(chǎn)，次年英商又在楊樹浦路建立上海最大的自來水廠，1890年國內(nèi)最早的機(jī)器綿紡織廠上海機(jī)器織布局建成投產(chǎn)，建于1913年的楊樹浦發(fā)電廠經(jīng)過改建成為國內(nèi)當(dāng)時(shí)最大的火力發(fā)電廠，華鋁鋼精廠為全國最早的一家鋁制品廠，中國肥皂公司和英美煙廠的產(chǎn)品在中國市場(chǎng)銷量一度占70—80%。部屬高校有復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)經(jīng)等3所，其他高校有上海理工、上海水產(chǎn)等12所，部隊(duì)所屬高校有第二軍醫(yī)大學(xué)等兩所。 根據(jù)黃浦江兩岸開發(fā)要求，黃浦江濱江地區(qū)規(guī)劃分為核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)。軌道17號(hào)線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）　　區(qū)內(nèi)站點(diǎn)：白城路站、嫩江路站【可換乘8號(hào)線】、民慶路站、三門路站【可換乘10號(hào)線】、政立路站 軌道18號(hào)線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）區(qū)內(nèi)站點(diǎn)：武川路站、復(fù)旦大學(xué)站、國權(quán)路站【可換乘10號(hào)線】、撫順路站、江浦路站【可換乘8號(hào)線】、江浦公園站【可換乘12號(hào)線】、平?jīng)雎氛?、丹東路站楊浦區(qū)六、 區(qū)域發(fā)展前景1．五角場(chǎng)區(qū)域五角場(chǎng)地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會(huì)而得名。進(jìn)一步發(fā)展環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、形態(tài)，目前已經(jīng)擁有上海國際設(shè)計(jì)一場(chǎng)、同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)、交大昂立創(chuàng)意設(shè)計(jì)園等產(chǎn)業(yè)基地，今后將合力打造聯(lián)合國“創(chuàng)意城市設(shè)計(jì)之都”的新地標(biāo)。南部地塊——商務(wù)聚集區(qū)：以集中進(jìn)口食品、汽車等與新興消費(fèi)品相關(guān)的貿(mào)易商、采購商、代理商，集中長(zhǎng)三角地區(qū)民營(yíng)企業(yè)、外省市機(jī)構(gòu)上海辦事處、東盟地區(qū)交流合作基地等為特色，輻射虹口和浦東新區(qū)，這里建成后將是楊浦區(qū)現(xiàn)代商務(wù)集聚的最精華地區(qū)。3．東外灘濱江特色區(qū)域東外灘板塊是指西起大連路，東至復(fù)興島，北抵平?jīng)雎罚线_(dá)黃浦江的區(qū)域，即楊浦大橋兩側(cè)、濱江綠化帶和復(fù)興島地區(qū)。與虹口北外灘連接的秦皇島路地區(qū)將構(gòu)建國際采購服務(wù)功能區(qū)。地塊主要集中在五角場(chǎng)，而從目前商業(yè)地塊成交情況來看，成交的地塊樓板價(jià)較低。4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，充分滿足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料。14停車系統(tǒng)有地上、地下停車場(chǎng)和充足車位保證。運(yùn)營(yíng)狀況20租金水平租金相對(duì)穩(wěn)定。三、 上海目前主要商務(wù)區(qū)分布陸家嘴五角場(chǎng)北外灘徐家匯南京西路人民廣場(chǎng)虹橋