【正文】 。配合利用五角場城市副中心的獨特優(yōu)勢，黃浦江濱江地區(qū)將成為未來楊浦商圈向北延伸發(fā)展的重要區(qū)域。文化中心楊樹浦水廠濱江發(fā)展規(guī)劃 2．軌道交通規(guī)劃楊浦區(qū)內(nèi)已通車運行的軌道交通有10號三條線路，12號正在建設(shè)中，未來規(guī)劃有118號兩條線。軌道17號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）　　區(qū)內(nèi)站點：白城路站、嫩江路站【可換乘8號線】、民慶路站、三門路站【可換乘10號線】、政立路站 軌道18號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）區(qū)內(nèi)站點：武川路站、復(fù)旦大學(xué)站、國權(quán)路站【可換乘10號線】、撫順路站、江浦路站【可換乘8號線】、江浦公園站【可換乘12號線】、平?jīng)雎氛?、丹東路站楊浦區(qū)六、 區(qū)域發(fā)展前景1．五角場區(qū)域五角場地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會而得名。 五條馬路中，邯鄲路是通向市中心的主干道，貫穿復(fù)旦大學(xué)，四平路直通外灘，緊鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，黃興路上有大量住宅小區(qū)，接楊浦大橋直達(dá)浦東，翔殷路和淞滬路則是中原社區(qū)和在建的新江灣城通向市中心的主干道。這里既是楊浦區(qū)的核心地帶，也是整個上海的重要文化教育中心。 發(fā)展前景：完善五角場城市商業(yè)副中心的規(guī)劃建設(shè)，使其成為名副其實的北上海旗艦商業(yè)中心。進(jìn)一步發(fā)展環(huán)同濟(jì)知識經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、形態(tài)，目前已經(jīng)擁有上海國際設(shè)計一場、同濟(jì)聯(lián)合廣場、交大昂立創(chuàng)意設(shè)計園等產(chǎn)業(yè)基地，今后將合力打造聯(lián)合國“創(chuàng)意城市設(shè)計之都”的新地標(biāo)。2．大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”。其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹浦路。 該區(qū)域主要分為三塊：中間地塊——會展商貿(mào)中心區(qū)：以荊州路和長陽路為軸線，建設(shè)會展中心的展館設(shè)施和相應(yīng)商務(wù)辦公樓（包括星級酒店），現(xiàn)已建成：西門子總部、德國大陸集團(tuán)亞洲總部和中國研發(fā)中心、北美廣場以及榮廣商務(wù)中心。南部地塊——商務(wù)聚集區(qū)：以集中進(jìn)口食品、汽車等與新興消費品相關(guān)的貿(mào)易商、采購商、代理商，集中長三角地區(qū)民營企業(yè)、外省市機(jī)構(gòu)上海辦事處、東盟地區(qū)交流合作基地等為特色，輻射虹口和浦東新區(qū)，這里建成后將是楊浦區(qū)現(xiàn)代商務(wù)集聚的最精華地區(qū)。北部地塊——商業(yè)購物區(qū)：以寶地廣場為核心，用地面積３萬平方米，是商務(wù)商住混合區(qū)，以品牌零售、高檔餐飲、文化休閑等業(yè)態(tài)為主。它集商業(yè)、辦公、酒店、會展等功能為一體，是大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的重要組成部分。發(fā)展前景：與陸家嘴核心CBD，外灘中央CBD和北外灘CBD相輔相成，實現(xiàn)功能互動。3．東外灘濱江特色區(qū)域東外灘板塊是指西起大連路，東至復(fù)興島，北抵平?jīng)雎?，南達(dá)黃浦江的區(qū)域，即楊浦大橋兩側(cè)、濱江綠化帶和復(fù)興島地區(qū)。這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點區(qū)域之一，動遷速度也在逐漸加快，這一傳統(tǒng)居住區(qū)的巨變已是指日可待。而本項目所在的平?jīng)雎肺恢谜锰幱跂|外灘板塊北側(cè)邊緣地帶，可接受該板塊未來利好條件的輻射影響。楊樹浦路江浦路沿江地段將建成“漁人碼頭”，糅合中西文化建成具有水上風(fēng)情的休閑、餐飲、購物、觀光場所、成為濱江岸線的標(biāo)志性建筑。與虹口北外灘連接的秦皇島路地區(qū)將構(gòu)建國際采購服務(wù)功能區(qū)。發(fā)展前景：建設(shè)以高檔居住休閑區(qū)為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型高尚住宅和現(xiàn)代辦公場所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。第三章 楊浦區(qū)土地市場研究（2008年1月——2010年9月）序號地塊名稱地址用途建筑面積容積率總價（萬元）成交日期開發(fā)商1楊浦區(qū)新江灣城F區(qū)掛牌東至閘殷路、南至三門路、西至凇滬路、北至殷高路綜合商業(yè)、辦公909,㎡6751702008131TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL2黃興路1700號東至關(guān)山路，南至國權(quán)路，西至黃興路，北至國順路；商業(yè)40年，辦公50年115,㎡922322008117上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司3100街坊東至眉州路，南至平?jīng)雎罚髦翖顦淦指?，北至河間路；普通商品房14,㎡112922009930上海波司登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司431街坊東至通北路，南至昆明路，西至遼陽路，北至唐山路；經(jīng)營性辦公用地33,㎡205922009930文通鉀鹽集團(tuán)有限公司5新江灣城C6地塊東至江灣城路，南至殷行路，西至政和路，北至國秀路；普通商品房114,㎡37200020091223中國中建地產(chǎn)有限公司6新江灣城F區(qū)加油站東至規(guī)劃綠化帶，西至江灣城路，北至殷高路；商業(yè)用地㎡1325201024中國石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海城投置地有限公司7楊浦區(qū)五角場街道311 街坊等東至淞滬路，北至政立路；商業(yè)用地404,㎡126381201035泰隆發(fā)展有限公司,上海楊浦知識創(chuàng)新區(qū)投資發(fā)展有限公司8新江灣城C4地塊東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路；普通商品房108,㎡110833201057上海城投置地（集團(tuán)）有限公司2008年至今，楊浦區(qū)一共有8塊地塊出讓，較上海整個地區(qū)來看，地塊出讓數(shù)量比較少。其中商業(yè)用地2幅、綜合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。地塊主要集中在五角場，而從目前商業(yè)地塊成交情況來看，成交的地塊樓板價較低。第四章 上海辦公樓市場研究一、 研究范圍l 研究范圍針對上海有影響力的辦公樓項目；l 研究區(qū)域包括：人民廣場區(qū)域、陸家嘴區(qū)域、淮海路區(qū)域、徐家匯區(qū)域、南京西路靜安寺區(qū)域、虹橋區(qū)域、五角場區(qū)域及北外灘區(qū)域；l 其中重點區(qū)域為：五角場區(qū)域和北外灘區(qū)域；l 市場參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量。二、 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)NO.考察內(nèi)容說明位置1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)2交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種交通方式并充分滿足“通達(dá)性”要求。3周邊環(huán)境鄰近寫字樓、酒店、公寓、購物中心及娛樂設(shè)施等物業(yè)；無污染，內(nèi)部注重環(huán)境和綠化。4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計，充分滿足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。結(jié)構(gòu)空間布局5樓層分布各樓層及縱向功能布局合理、有層次。6結(jié)構(gòu)形式采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自有分隔；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不小于1500平方米。7層高。裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料。9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級酒店標(biāo)準(zhǔn)。配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)。11給水系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，有自備發(fā)電機(jī)13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通信；可鋪設(shè)架高地臺；中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)。14停車系統(tǒng)有地上、地下停車場和充足車位保證。15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)。16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識別性18可識別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識別性佳。管理19物業(yè)管理聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。運營狀況20租金水平租金相對穩(wěn)定。21租戶狀況租戶相對比較穩(wěn)定。22運營時間可24小時運營，節(jié)假日限制進(jìn)入。23保安24小時保安，智能系統(tǒng)。三、 上海目前主要商務(wù)區(qū)分布陸家嘴五角場北外灘徐家匯南京西路人民廣場虹橋淮海路本項目目前商務(wù)區(qū)主要在城市及區(qū)域中心形成，現(xiàn)有的商務(wù)區(qū)發(fā)展比較成熟，周邊都有大型的綜合商業(yè)配套設(shè)施。人民廣場附近的幾大核心商務(wù)區(qū)域，定位差別不太明顯，未來有逐漸融合的趨勢；陸家嘴CBD寫字樓租賃市場非常旺盛，入駐率在90%以上，而且該地區(qū)可供應(yīng)的甲級辦公樓體量十分有限，所以租金還將保持增長態(tài)勢；虹橋CBD作為大虹橋板塊的核心商務(wù)區(qū)域，依托虹橋機(jī)場樞紐中心的區(qū)位優(yōu)勢，目前發(fā)展勢頭迅猛；五角場及北外灘作為本項目臨近的主要商務(wù)集中區(qū)域，近年發(fā)展也比較快，隨著五角場商圈的進(jìn)一步融合以及北外灘與浦東的聯(lián)系更加緊密，這一區(qū)域的辦公樓還會有利好的發(fā)展趨勢。1．徐家匯區(qū)域徐家匯區(qū)域甲級1．上海實業(yè)大廈2．美羅大廈3．港匯中心二座入住率89%租金乙級1．新旺大廈2．銀海大樓入住率85%租金主要特征以港匯和美羅城為代表，以徐家匯商圈為基礎(chǔ)形成，集聚的主要是IT企業(yè)和電腦公司。地鐵1號線徐家匯站中心區(qū)域。寫字樓品質(zhì)高，商圈成熟。租戶特征IT公司和電腦公司為主，金融企業(yè)在此匯集，租金穩(wěn)定，出租率比較高，很少有空置的辦公樓。2．淮海路區(qū)域淮海路區(qū)域甲級1．淮海國際廣場2．瑞金大廈3．大上海時代廣場入住率90%租金乙級1．錦江迪生商廈2．三金大廈入住率88%租金主要特征上海的標(biāo)志性地段之一，租金長期保持在一種比較穩(wěn)定的水平，受外界影響程度小，已建成的寫字樓供應(yīng)量有限，而潛在需求存在。商圈成熟，出租情況良好。不過附近停車位比較緊張。租戶特征IBM等電子公司和信息外貿(mào)公司為主，另入駐了不少500強(qiáng)公司上海分公司或辦事處。3．南京西路靜安寺區(qū)域南京西路區(qū)域甲級1．SOHO東海廣場2．嘉里中心3．中信泰富廣場4．帝豪大廈入住率89%租金乙級1．貴都商務(wù)樓2．東藝大廈入住率81%租金主要特征區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通、商業(yè)配套設(shè)施完善，且辦公氛圍比較濃郁，辦公條件比較成熟，受到眾多國內(nèi)外企業(yè)的青睞，紛紛入住，從而拉升了該區(qū)寫字樓的租金水平。租戶特征500強(qiáng)公司分公司辦事處，國內(nèi)外知名企業(yè)，廣告媒體公司。4．人民廣場區(qū)域人民廣場區(qū)域甲級1．來福士廣場2．都市總部大樓3．明天廣場入住率91%租金乙級1．光通大廈2．申鑫大廈入住率90%租金主要特征地理位置優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)交通便利，商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊酒店眾多，文化活動設(shè)施比較多，目前還未形成比較明顯的產(chǎn)業(yè)集聚特征，呈現(xiàn)出綜合性的特點。租戶特征高科技企業(yè)、物流商貿(mào)、大型商場、一些知名企業(yè)總部。5．陸家嘴區(qū)域陸家嘴區(qū)域甲級1．陸家嘴信息中心2．招商局大廈3．萬向大廈4．太平金融大廈5．匯豐大廈入住率90%租金乙級1．銀都大廈主要特征陸家嘴CBD是中國唯一以“金融貿(mào)易”命名的國家級開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已發(fā)展成國內(nèi)最為成熟的CBD之一。中央商務(wù)區(qū)集中了大量的貿(mào)易、金融、信息及中介服務(wù)公司，建筑密度高，商務(wù)活動頻繁。租戶特征500強(qiáng)企業(yè)總部、國內(nèi)外知名企業(yè)、金融、證券、貿(mào)易、信息公司、中介服務(wù)公司、各大銀行總部等。6．虹橋CBD區(qū)域虹橋CBD區(qū)域甲級1．古北國際財富中心2．遠(yuǎn)東國際廣場3．上海萬都中心大廈4．東方維京大廈入住率91%租金乙級1．虹橋榮廣大廈主要特征上海最早興起的商務(wù)圈，隨著虹橋樞紐中心的概念確定，虹橋CBD迎來新的一輪發(fā)展，多個高檔項目開工建設(shè)，推高了虹橋?qū)懽謽堑淖饨饍r格。國際化程度比較高，領(lǐng)事館、外交官邸比較多，外籍居民眾多。租戶特征各國領(lǐng)事館比較多、內(nèi)外資企業(yè)機(jī)構(gòu)、銀行證券公司、貿(mào)易等。7．五角場區(qū)域五角場區(qū)域甲級1．萬達(dá)廣場大廈2．滬東金融大廈3．藍(lán)天大廈4．創(chuàng)智天地入住率88%租金乙級1．無錫大廈2．怡富商務(wù)廣場主要特征城市副中心、上海十大商圈之一。辦公樓以及商業(yè)多集中在五角場環(huán)島周圍，核心區(qū)域商業(yè)集中，配套完善，創(chuàng)智天地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，教育資源豐富，創(chuàng)意辦公比較有特色。租戶特征創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶、小型IT公司、貿(mào)易公司等。8．北外灘區(qū)域北外灘區(qū)域甲級1．瑞豐國際大廈2．寶礦國際大廈3．國際港務(wù)大廈4．遠(yuǎn)洋大廈入住率92%租金5元/平米/天乙級1．錦發(fā)商務(wù)樓2．輕工國際大廈主要特征北外灘區(qū)域具有良好的規(guī)劃、定位“商務(wù)——航運——文化”三柱支撐的模式，融合知識產(chǎn)業(yè)服務(wù)、國際航運服務(wù)以及濱江文化休閑等概念。大項目比較集中，商務(wù)和航運是重點，交通發(fā)達(dá)，緊密連接浦東新區(qū)、虹口區(qū)等商務(wù)區(qū)。租戶特征貿(mào)易公司、航運公司、物流代理公司、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、相關(guān)配套企業(yè)等。四、 上海甲級辦公樓市場供應(yīng)情況分析1．供應(yīng)量分析上海市新增的甲級寫字樓量并不大，在09年的時候甚至出現(xiàn)回落現(xiàn)象，基數(shù)的大小直接影響著上海辦公樓的需求情況。從總供應(yīng)量來看，市場對于辦公樓的需求還是較為旺盛，特別是甲級寫字樓。 2008年是上海寫字樓市場最繁榮的一年，無論是總供應(yīng)