【正文】 合中西文化建成具有水上風(fēng)情的休閑、餐飲、購(gòu)物、觀光場(chǎng)所、成為濱江岸線的標(biāo)志性建筑。文化中心楊樹(shù)浦水廠濱江發(fā)展規(guī)劃 2．軌道交通規(guī)劃楊浦區(qū)內(nèi)已通車運(yùn)行的軌道交通有10號(hào)三條線路，12號(hào)正在建設(shè)中，未來(lái)規(guī)劃有118號(hào)兩條線。另外復(fù)旦附中，交大附中，控江中學(xué)，楊浦高級(jí)中學(xué)，市東中學(xué)，同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)，上海理工大學(xué)附中等上海名牌高中也云集楊浦。l 固定資產(chǎn)投資從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，特別是2006年開(kāi)始增長(zhǎng)較快。整體而言，楊浦區(qū)人口主要以本地人口為主，外來(lái)人口所占比例比較小，人口波動(dòng)幅度不大。l 此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)方案、適宜的項(xiàng)目規(guī)劃以及電力集團(tuán)參與項(xiàng)目的合作模式等。招商引資取得顯著成績(jī)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步顯著增強(qiáng)。楊浦區(qū)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重處于波動(dòng)狀態(tài)，在2006年至2008年間逐年上升，2008年比重達(dá)到了80%。近6年來(lái)通過(guò)政府實(shí)施工程，實(shí)現(xiàn)了每個(gè)街道（鎮(zhèn)）有一個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，每1—2萬(wàn)人口設(shè)立一個(gè)衛(wèi)生服務(wù)站（點(diǎn)）的目標(biāo)，完全達(dá)到了上海市委、市政府要求的“1560”醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，即居民步行15分鐘就能抵達(dá)一家醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，60分鐘內(nèi)就能達(dá)到一家三級(jí)衛(wèi)生醫(yī)院。這里既是楊浦區(qū)的核心地帶，也是整個(gè)上海的重要文化教育中心。第三章 楊浦區(qū)土地市場(chǎng)研究（2008年1月——2010年9月）序號(hào)地塊名稱地址用途建筑面積容積率總價(jià)（萬(wàn)元）成交日期開(kāi)發(fā)商1楊浦區(qū)新江灣城F區(qū)掛牌東至閘殷路、南至三門(mén)路、西至凇滬路、北至殷高路綜合商業(yè)、辦公909,㎡6751702008131TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL2黃興路1700號(hào)東至關(guān)山路，南至國(guó)權(quán)路，西至黃興路，北至國(guó)順路；商業(yè)40年，辦公50年115,㎡922322008117上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司3100街坊東至眉州路，南至平?jīng)雎?，西至楊?shù)浦港，北至河間路；普通商品房14,㎡112922009930上海波司登房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司431街坊東至通北路，南至昆明路，西至遼陽(yáng)路，北至唐山路；經(jīng)營(yíng)性辦公用地33,㎡205922009930文通鉀鹽集團(tuán)有限公司5新江灣城C6地塊東至江灣城路，南至殷行路，西至政和路，北至國(guó)秀路；普通商品房114,㎡37200020091223中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司6新江灣城F區(qū)加油站東至規(guī)劃綠化帶，西至江灣城路，北至殷高路；商業(yè)用地㎡1325201024中國(guó)石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海城投置地有限公司7楊浦區(qū)五角場(chǎng)街道311 街坊等東至淞滬路，北至政立路；商業(yè)用地404,㎡126381201035泰隆發(fā)展有限公司,上海楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)投資發(fā)展有限公司8新江灣城C4地塊東至江灣城路，南至國(guó)秀路，西至政和路，北至國(guó)浩路；普通商品房108,㎡110833201057上海城投置地（集團(tuán)）有限公司2008年至今，楊浦區(qū)一共有8塊地塊出讓，較上海整個(gè)地區(qū)來(lái)看，地塊出讓數(shù)量比較少。16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識(shí)別性18可識(shí)別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識(shí)別性佳。3．南京西路靜安寺區(qū)域南京西路區(qū)域甲級(jí)1．SOHO東海廣場(chǎng)2．嘉里中心3．中信泰富廣場(chǎng)4．帝豪大廈入住率89%租金乙級(jí)1．貴都商務(wù)樓2．東藝大廈入住率81%租金主要特征區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通、商業(yè)配套設(shè)施完善，且辦公氛圍比較濃郁，辦公條件比較成熟，受到眾多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的青睞，紛紛入住，從而拉升了該區(qū)寫(xiě)字樓的租金水平。四、 上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)情況分析1．供應(yīng)量分析上海市新增的甲級(jí)寫(xiě)字樓量并不大，在09年的時(shí)候甚至出現(xiàn)回落現(xiàn)象，基數(shù)的大小直接影響著上海辦公樓的需求情況。6．吸納量分析從2006年開(kāi)始至2009年，上海市地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓吸納量波動(dòng)較大，其中以08年的吸納量為最，到09年之后市場(chǎng)較為低迷，吸納量只有22萬(wàn)平方米左右。再加上和記黃埔等大型開(kāi)發(fā)商入駐楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)，本區(qū)域未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)趨于白熱化。 產(chǎn)業(yè)園主要分布的路段：軍工路、平?jīng)雎?、長(zhǎng)陽(yáng)路、楊樹(shù)浦路、四平路?？偨ㄖ娣e25000平方米，租金2元/平米/天。l 五角場(chǎng)區(qū)域－以中小型尤其是小型企業(yè)為主，新建寫(xiě)字樓基本以出售模式為主，投資客占一定份額，整體租金一直處于中低位徘徊。 l 整體布局分析創(chuàng)智坊：位于創(chuàng)智天地廣場(chǎng)以西，是由來(lái)自于不同地區(qū)的國(guó)際設(shè)計(jì)大師創(chuàng)意出的一組各具特色的建筑。開(kāi)展各類參與性推廣活動(dòng)，以擴(kuò)大該項(xiàng)目的知名度。第七章 需求分析一、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求研究1. 楊浦區(qū)辦公樓租戶行業(yè)組合專業(yè)服務(wù)交通物流信息技術(shù)制造業(yè)貿(mào)易和其它金融浦西25%4%17%29%20%5%楊浦區(qū)32%4%21%24%16%3%l 浦西甲級(jí)辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)和信息技術(shù)業(yè)；l 楊浦區(qū)辦公樓的主要租戶行業(yè)分別為專業(yè)服務(wù)、信息技術(shù)和制造業(yè)；l 總體來(lái)說(shuō)，楊浦區(qū)與整個(gè)浦西的行業(yè)結(jié)構(gòu)接近，但由于楊浦區(qū)高度發(fā)達(dá)的智力資源，其專業(yè)服務(wù)(特別是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、咨詢)和信息技術(shù)的比例明顯高于浦西的平均水平。4. 選擇辦公地點(diǎn)時(shí)的重要考察因素l 在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，受訪者表示商業(yè)配套完善，交通便利，區(qū)位條件好是最重要的考量因素；l 特別是交通是否便利是絕大多數(shù)受訪者提到的考量因素。在這部分受訪者中，近37%的企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)租的辦公面積在500平方米以上。有60%的受訪者愿意在時(shí)機(jī)成熟時(shí)考慮將本項(xiàng)目作為辦公地點(diǎn)。因此員工數(shù)量直接決定了該公司租用辦公面積的大小。緊鄰國(guó)際航運(yùn)交易所，與陸家嘴隔江向望。在楊浦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)史上受重視的程度可謂空前，整個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府全力支撐，總投資額達(dá)100億元人民幣，其中瑞安方面占七成股權(quán)、楊浦政府方面占三成股權(quán)。創(chuàng)智天地全新的建筑，但設(shè)計(jì)新穎，內(nèi)部配置齊備，滿足客戶創(chuàng)意辦公的需求主要是已經(jīng)處于成熟發(fā)展期的高端客戶，以信息技術(shù)和軟件類客戶居多由開(kāi)發(fā)商按照市場(chǎng)化運(yùn)作，并在后期的經(jīng)營(yíng)中統(tǒng)一規(guī)劃和管理l 項(xiàng)目概況創(chuàng)智天地項(xiàng)目位于上海楊浦區(qū)，五角場(chǎng)以北，政立路以南，東依國(guó)和路，西至國(guó)定路。近年來(lái)，以五角場(chǎng)區(qū)域?yàn)橹?，楊浦區(qū)的商務(wù)氛圍和樓宇品質(zhì)日益見(jiàn)佳。園區(qū)集計(jì)算機(jī)軟硬件研發(fā)、成果孵化、產(chǎn)業(yè)化、風(fēng)險(xiǎn)投資與管理功能于一體兼具軟件人才培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流的高?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門(mén)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)及功能完善的信息交換平臺(tái)，為入駐企業(yè)在企業(yè)注冊(cè)、優(yōu)惠政策的享受和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的需求諸多方面提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。（部分項(xiàng)目SOHO寫(xiě)字樓可以幾間打通成為一間）。第五章 區(qū)域市場(chǎng)研究一、 區(qū)域市場(chǎng)的劃定劃定的原則●商務(wù)區(qū)影響●行業(yè)類型●距離●城市規(guī)劃研究范圍：北至江灣體育場(chǎng)、南至黃浦江、西至大連路、東至軍工路。準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓面臨租戶轉(zhuǎn)向甲級(jí)寫(xiě)字樓的問(wèn)題，短期入住率將有一定的下降。租戶特征創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、區(qū)域性客戶、小型IT公司、貿(mào)易公司等。2．淮海路區(qū)域淮海路區(qū)域甲級(jí)1．淮海國(guó)際廣場(chǎng)2．瑞金大廈3．大上海時(shí)代廣場(chǎng)入住率90%租金乙級(jí)1．錦江迪生商廈2．三金大廈入住率88%租金主要特征上海的標(biāo)志性地段之一，租金長(zhǎng)期保持在一種比較穩(wěn)定的水平，受外界影響程度小，已建成的寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限，而潛在需求存在。配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)。而本項(xiàng)目所在的平?jīng)雎肺恢谜锰幱跂|外灘板塊北側(cè)邊緣地帶，可接受該板塊未來(lái)利好條件的輻射影響。配合利用五角場(chǎng)城市副中心的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，黃浦江濱江地區(qū)將成為未來(lái)?xiàng)钇稚倘ο虮毖由彀l(fā)展的重要區(qū)域。“大學(xué)的城市、城市的大學(xué)”－－－根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以中國(guó)人民解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)，利用外資直接投資額逐年增大，跨國(guó)公司入駐企業(yè)逐年增多。 楊浦區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)與全市人口年齡結(jié)構(gòu)相似，1834歲以及3559歲的青壯年勞動(dòng)人口約占的比重為27%和45%，兒童和老人人口比重約為9%和19%。二、 重要結(jié)論及建議1. 報(bào)告說(shuō)明，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。工業(yè)曾是楊浦區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，早先工廠集中于黃浦江畔的楊樹(shù)浦路一帶，隨著租界面積的增大、道路的建設(shè)與市政設(shè)施的完善，工廠逐步向北向東擴(kuò)展，最終使楊浦成為上海最大的工業(yè)區(qū)。雖然2009年此比重下降到56%，但總體而言，該比例高于上海市平均水平。3．文化歷史l 百年工業(yè)文明楊浦區(qū)是中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地。 發(fā)展前景：完善五角場(chǎng)城市商業(yè)副中心的規(guī)劃建設(shè)，使其成為名副其實(shí)的北上海旗艦商業(yè)中心。其中商業(yè)用地2幅、綜合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。管理19物業(yè)管理聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。租戶特征500強(qiáng)公司分公司辦事處，國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，廣告媒體公司。從總供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)于辦公樓的需求還是較為旺盛，特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓。隨著今年國(guó)家調(diào)控政策對(duì)住宅投資者打擊較大，部分投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，所以我們有理由相信，未來(lái)的辦公樓市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的上升期。其中星月置業(yè)五角場(chǎng)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)格局與本地塊十分類似，因此該項(xiàng)目的規(guī)劃我們將作為本項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃的一個(gè)重要參考來(lái)源。l 開(kāi)發(fā)模式 18家都市產(chǎn)業(yè)園中，有1家是政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的；有11家是原有企業(yè)自主開(kāi)發(fā)，其中多數(shù)為紡織局下屬單位；有6家是由開(kāi)發(fā)商整租或收購(gòu)以后自主開(kāi)發(fā)的。7．小結(jié)l 市場(chǎng)供應(yīng)：分布比較集中的區(qū)域在五角場(chǎng)區(qū)域，供應(yīng)量在持續(xù)增加，寫(xiě)字樓質(zhì)量也在逐步提高。l 大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)－大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹(shù)浦路。有別于傳統(tǒng)形態(tài)的商務(wù)樓，其具有更為多樣的空間布局，有利于企業(yè)根據(jù)需求自由分隔。上海東方漁人碼頭項(xiàng)目位于黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)核心地帶，東至蘭州路、西接懷德路、南臨黃浦江岸、北抵楊樹(shù)浦路，占地面積約250畝，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為一、二、三期工程，目前正在建設(shè)的為一期工程。2. 楊浦區(qū)辦公樓租戶內(nèi)外資組合內(nèi)資企業(yè)外資企業(yè)浦西18%82%楊浦區(qū)95%5%l 從目前的租戶來(lái)看，外資企業(yè)仍然是甲級(jí)辦公樓主力租戶，隨著中國(guó)國(guó)際化進(jìn)程的進(jìn)一步加大，上海作為東亞金融中心的位置進(jìn)一步鞏固，外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的趨勢(shì)將進(jìn)一步得以延續(xù)；l 而楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓的租戶中，內(nèi)資企業(yè)占有絕對(duì)的高比例；l 一般來(lái)說(shuō)，外資企業(yè)對(duì)租金的承受力比較強(qiáng)，甲級(jí)辦公樓的需求主要由外資企業(yè)所主導(dǎo)。