【正文】 占地面積32675建筑總面積98026土地規(guī)劃用途商業(yè)、辦公容積率建筑密度≥35%綠化率30%建筑限高100米l 方案說明方案一：（自有資金50000萬元，保留20000平方米甲級辦公物業(yè)，其余物業(yè)全部銷售）經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(詳見租售價(jià)格定位)：2013年辦公樓預(yù)期銷售均價(jià) ＝ 30685元/平方米2013年商鋪預(yù)期銷售均價(jià)＝46970元/平方米(使用面積)方案二：租售模式(自有資金50000萬元，保留區(qū)政府使用面積，商鋪和部分辦公物業(yè)出售，其余辦公樓租賃)經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(詳見租售價(jià)格定位)租金收益以項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入使用的2014年開始計(jì)算：2014年辦公樓預(yù)租賃均價(jià)＝3. 方案比較投資估算表(直接開發(fā)成本)編號工程或費(fèi)用名稱單位價(jià)值（元）計(jì)算指標(biāo)（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動(dòng)遷安置費(fèi)8400980262前期費(fèi)5399802621規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)6922工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)4623三通一平費(fèi)2024大市政配套32824前期籌建開辦費(fèi)4625其他303基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50831供水4332供電223含架空線入地開關(guān)站費(fèi)用33通訊1334環(huán)保設(shè)施1535環(huán)衛(wèi)設(shè)施1236景觀綠化工程費(fèi)142包含公共綠地建設(shè)費(fèi)37室外總體等5038其他104建筑安裝費(fèi)550098026（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）5不可預(yù)計(jì)費(fèi)44898026直接開發(fā)成本3％合計(jì)建設(shè)投資 （2—5項(xiàng)相加）699598026l 土地費(fèi)，折合每畝1680萬元；l 前期費(fèi)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘查費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及審價(jià)費(fèi)、三通一平費(fèi)、大配套、前期籌備費(fèi)、其他費(fèi)用等按539元/平方米計(jì)算；l 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括水電、通訊、環(huán)保設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、景觀綠化工程費(fèi)、室外總體等按508元/平方米計(jì)算；l 建筑安裝費(fèi)按5500元/平方米計(jì)算；l 不可預(yù)計(jì)費(fèi)按448元/平方米計(jì)算；序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量方案一方案二1成本萬元1987522001152自有資金萬元50000500003營銷費(fèi)用萬元1310490564相關(guān)稅費(fèi)萬元22078274895借款及財(cái)務(wù)成本萬元77021770216營業(yè)收入萬元3041832789217稅前利潤萬元97295589508稅前投資利潤率%9全部投資內(nèi)部收益率（IRR）%261110稅前自有資金回報(bào)率%通過二個(gè)方案的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看，在以82000萬地價(jià)計(jì)算基礎(chǔ)上，兩個(gè)方案的各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)（見上圖）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；而方案二由于IRR較低，且雖有可操作性但風(fēng)險(xiǎn)度過大，不予考慮。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。二、 重要結(jié)論及建議1. 報(bào)告說明，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。第一章 簡介一、 任務(wù)介紹l 大通地產(chǎn)受電力集團(tuán)的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。l 此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r(jià)方案、適宜的項(xiàng)目規(guī)劃以及電力集團(tuán)參與項(xiàng)目的合作模式等。租價(jià)預(yù)測采用市場比較法，售價(jià)預(yù)測采用市場比較法和收益還原法。在實(shí)際開發(fā)中按照實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。第二章 楊浦區(qū)宏觀分析一、 地理概況楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，與浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹口區(qū)，北與寶山區(qū)接壤。黃浦江岸線（包括復(fù)興島），有楊浦大橋和大連路、翔殷路、軍工路（在建）3條越江隧道以及6條過江輪渡線與浦東新區(qū)連接。二、 人口概況截止2009年底。 楊浦區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)與全市人口年齡結(jié)構(gòu)相似，1834歲以及3559歲的青壯年勞動(dòng)人口約占的比重為27%和45%，兒童和老人人口比重約為9%和19%。人口結(jié)構(gòu)以青壯年為主，約占7成左右，勞動(dòng)力人口豐富。招商引資取得顯著成績，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步顯著增強(qiáng)。如今這些工業(yè)廠房正逐步退出楊浦歷史舞臺(tái)。同時(shí)有力推動(dòng)大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的建設(shè)，大力吸引外資企業(yè)地區(qū)總部、投資公司、研發(fā)中心等落戶楊浦，發(fā)揮大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)總部研發(fā)集聚區(qū)的溢出效應(yīng)以完全釋放楊浦的經(jīng)濟(jì)活力。在2009年上半年的金融形勢嚴(yán)峻時(shí)期，楊浦的知識(shí)產(chǎn)業(yè)卻保持30%的增幅，區(qū)級財(cái)政收入增幅首次在上海全市中心城區(qū)中名列第一。2009年，%，%，對第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大；而金屬制品、電氣機(jī)械、紡織服裝、電力燃?xì)獾犬a(chǎn)業(yè)均同比負(fù)增長；l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2009年，%，特別是五角場商圈銷售額和影響力持續(xù)提升；房地產(chǎn)市場總體回暖，%，房地產(chǎn)市場也帶動(dòng)了相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。固定資產(chǎn)投資逐年增長，利用外資直接投資額逐年增大，跨國公司入駐企業(yè)逐年增多。2009年。楊浦區(qū)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重處于波動(dòng)狀態(tài)，在2006年至2008年間逐年上升，2008年比重達(dá)到了80%。行政設(shè)施社會(huì)事業(yè)舊區(qū)改造市政基礎(chǔ)設(shè)施功能性房產(chǎn)住宅房產(chǎn)圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額略為減少，而市政基礎(chǔ)建設(shè)以及舊區(qū)改造投資力度加大。 ，主要改造區(qū)域?yàn)闁|外灘沿線廢棄工廠以及棚戶建筑，特別是規(guī)劃中的12號線沿線站點(diǎn)鋪設(shè)區(qū)域的道路改造、舊區(qū)拆遷等相關(guān)投資。四、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 1．交通條件區(qū)域內(nèi)交通道路完善，近200條道路呈典型的網(wǎng)格狀布局，總長度230余公里。內(nèi)環(huán)高架路、中環(huán)路、逸仙高架路把楊浦與市區(qū)各處緊密聯(lián)系在一起，翔殷路隧道、楊浦大橋、軍工路隧道（建設(shè)中）、大連路隧道大大縮短了浦西與浦東之間的空間距離，出行和處理公務(wù)更便捷。而遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道17號、18號線也均在區(qū)內(nèi)設(shè)有站點(diǎn)?！按髮W(xué)的城市、城市的大學(xué)”－－－根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個(gè)區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財(cái)經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以中國人民解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。因而楊浦被稱為上海的學(xué)術(shù)區(qū)。近6年來通過政府實(shí)施工程，實(shí)現(xiàn)了每個(gè)街道（鎮(zhèn)）有一個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，每1—2萬人口設(shè)立一個(gè)衛(wèi)生服務(wù)站（點(diǎn)）的目標(biāo)，完全達(dá)到了上海市委、市政府要求的“1560”醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，即居民步行15分鐘就能抵達(dá)一家醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，60分鐘內(nèi)就能達(dá)到一家三級衛(wèi)生醫(yī)院。早在1882年官督商辦的上海機(jī)器造紙局就建成投產(chǎn)，次年英商又在楊樹浦路建立上海最大的自來水廠，1890年國內(nèi)最早的機(jī)器綿紡織廠上海機(jī)器織布局建成投產(chǎn)，建于1913年的楊樹浦發(fā)電廠經(jīng)過改建成為國內(nèi)當(dāng)時(shí)最大的火力發(fā)電廠，華鋁鋼精廠為全國最早的一家鋁制品廠，中國肥皂公司和英美煙廠的產(chǎn)品在中國市場銷量一度占70—80%。楊浦的老企業(yè)代表了中國近代工業(yè)早期的最高水平，為上海乃至全國的發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。部屬高校有復(fù)旦、同濟(jì)、財(cái)經(jīng)等3所，其他高校有上海理工、上海水產(chǎn)等12所，部隊(duì)所屬高校有第二軍醫(yī)大學(xué)等兩所。五、 區(qū)域規(guī)劃1．整體規(guī)劃布局根據(jù)《楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，楊浦將形成“兩片、一線、一帶”的空間布局，“兩片”是指東、西兩片高校集聚區(qū)；“一線”是指創(chuàng)業(yè)走廊；“一帶”即黃浦江濱江發(fā)展帶。 根據(jù)黃浦江兩岸開發(fā)要求，黃浦江濱江地區(qū)規(guī)劃分為核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)。配合利用五角場城市副中心的獨(dú)特優(yōu)勢，黃浦江濱江地區(qū)將成為未來?xiàng)钇稚倘ο虮毖由彀l(fā)展的重要區(qū)域。軌道17號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）　　區(qū)內(nèi)站點(diǎn)：白城路站、嫩江路站【可換乘8號線】、民慶路站、三門路站【可換乘10號線】、政立路站 軌道18號線（遠(yuǎn)期規(guī)劃）區(qū)內(nèi)站點(diǎn)：武川路站、復(fù)旦大學(xué)站、國權(quán)路站【可換乘10號線】、撫順路站、江浦路站【可換乘8號線】、江浦公園站【可換乘12號線】、平?jīng)雎氛?、丹東路站楊浦區(qū)六、 區(qū)域發(fā)展前景1．五角場區(qū)域五角場地處上海楊浦區(qū)北部，一般是指由國定路、政立路、國和路圍成的約3平方公里多的環(huán)形地區(qū)，以邯鄲路、四平路、黃興路、翔殷路、淞滬路五條發(fā)散型的主干道在這里交會(huì)而得名。這里既是楊浦區(qū)的核心地帶，也是整個(gè)上海的重要文化教育中心。進(jìn)一步發(fā)展環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、形態(tài)，目前已經(jīng)擁有上海國際設(shè)計(jì)一場、同濟(jì)聯(lián)合廣場、交大昂立創(chuàng)意設(shè)計(jì)園等產(chǎn)業(yè)基地，今后將合力打造聯(lián)合國“創(chuàng)意城市設(shè)計(jì)之都”的新地標(biāo)。其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹浦路。南部地塊——商務(wù)聚集區(qū)：以集中進(jìn)口食品、汽車等與新興消費(fèi)品相關(guān)的貿(mào)易商、采購商、代理商，集中長三角地區(qū)民營企業(yè)、外省市機(jī)構(gòu)上海辦事處、東盟地區(qū)交流合作基地等為特色，輻射虹口和浦東新區(qū)，這里建成后將是楊浦區(qū)現(xiàn)代商務(wù)集聚的最精華地區(qū)。它集商業(yè)、辦公、酒店、會(huì)展等功能為一體，是大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的重要組成部分。3．東外灘濱江特色區(qū)域東外灘板塊是指西起大連路，東至復(fù)興島，北抵平?jīng)雎罚线_(dá)黃浦江的區(qū)域，即楊浦大橋兩側(cè)、濱江綠化帶和復(fù)興島地區(qū)。而本項(xiàng)目所在的平?jīng)雎肺恢谜锰幱跂|外灘板塊北側(cè)邊緣地帶，可接受該板塊未來利好條件的輻射影響。與虹口北外灘連接的秦皇島路地區(qū)將構(gòu)建國際采購服務(wù)功能區(qū)。第三章 楊浦區(qū)土地市場研究（2008年1月——2010年9月）序號地塊名稱地址用途建筑面積容積率總價(jià)（萬元）成交日期開發(fā)商1楊浦區(qū)新江灣城F區(qū)掛牌東至閘殷路、南至三門路、西至凇滬路、北至殷高路綜合商業(yè)、辦公909,㎡6751702008131TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL2黃興路1700號東至關(guān)山路，南至國權(quán)路，西至黃興路，北至國順路；商業(yè)40年，辦公50年115,㎡922322008117上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司3100街坊東至眉州路，南至平?jīng)雎?，西至楊樹浦港，北至河間路；普通商品房14,㎡112922009930上海波司登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司431街坊東至通北路，南至昆明路，西至遼陽路，北至唐山路；經(jīng)營性辦公用地33,㎡205922009930文通鉀鹽集團(tuán)有限公司5新江灣城C6地塊東至江灣城路，南至殷行路，西至政和路，北至國秀路；普通商品房114,㎡37200020091223中國中建地產(chǎn)有限公司6新江灣城F區(qū)加油站東至規(guī)劃綠化帶，西至江灣城路，北至殷高路；商業(yè)用地㎡1325201024中國石油化工股份有限公司上海石油分公司,上海城投置地有限公司7楊浦區(qū)五角場街道311 街坊等東至淞滬路，北至政立路；商業(yè)用地404,㎡126381201035泰隆發(fā)展有限公司,上海楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)投資發(fā)展有限公司8新江灣城C4地塊東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路；普通商品房108,㎡110833201057上海城投置地（集團(tuán)）有限公司2008年至今，楊浦區(qū)一共有8塊地塊出讓，較上海整個(gè)地區(qū)來看，地塊出讓數(shù)量比較少。地塊主要集中在五角場，而從目前商業(yè)地塊成交情況來看，成交的地塊樓板價(jià)較低。二、 甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)NO.考察內(nèi)容說明位置1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)2交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種交通方式并充分滿足“通達(dá)性”要求。4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，充分滿足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。6結(jié)構(gòu)形式采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自有分隔；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不小于1500平方米。裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料。配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)。14停車系統(tǒng)有地上、地下停車場和充足車位保證。16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識(shí)別性18可識(shí)別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識(shí)別性佳。運(yùn)營狀況20租金水平租金相對穩(wěn)定。22運(yùn)營時(shí)間可24小時(shí)運(yùn)營，節(jié)假日限制進(jìn)入。三、 上海目前主要商務(wù)區(qū)分布陸家嘴五角場北外灘徐家匯南京西路人民廣場虹橋淮海路本項(xiàng)目目前商務(wù)區(qū)主要在城市及區(qū)域中心形成，現(xiàn)有的商務(wù)區(qū)發(fā)展比較成熟，周邊都有大型的綜合商業(yè)配套設(shè)施。1．徐家匯區(qū)域徐家匯區(qū)域甲級1．上海實(shí)業(yè)大廈2．