【正文】 40元 /㎡ /月，二層以上 商業(yè) 60100元 /平米 /月，地下層月 50元 /㎡ /月。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個(gè)車位占 40㎡計(jì)算，估算地下車位 50個(gè)。1 獨(dú)立開發(fā) 商住綜合樓 一、 數(shù)據(jù)指標(biāo) 表 1 項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 住宅面積 ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 二、 收入 分析 銷售收入 該項(xiàng)目位于蘭州市區(qū)繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價(jià)值大。目前周邊住宅價(jià)格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購物廣場(chǎng)、娛樂餐飲 為主 ， 商鋪的價(jià)格在 35000元 /㎡ 左右，車位價(jià)格在 20萬 — 22萬 /個(gè)。 車庫銷售收入 =20萬 x50=1000萬。 商鋪年租金收入 =100元 /㎡ /月 ㎡ =76萬 （ 2）車位租金收入 車位租金收入 =700元 /個(gè) x12x60=50萬 商業(yè)租金收入 =126萬 三、 投資 成本分析 表 3 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序 號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 土地費(fèi)用 表 4 土地費(fèi)用表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說明 1 土地 使用權(quán) 出讓金 3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 4 土地出讓契稅 合 計(jì) 該 地塊 是位于 城關(guān)區(qū)平?jīng)雎放c甘南路交叉處的 住宅及配套用地，土地面積為 ㎡ ，該用地屬地價(jià) 一 類地區(qū)。 估價(jià)的地價(jià)分為熟地價(jià)和毛地價(jià) ， 熟地價(jià)包括土地出讓金、土地開發(fā)及其他費(fèi)用；毛地價(jià) 即指 土地出讓金費(fèi)用。 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。 k） T Kij177。 （ 2） 各指標(biāo)的確定 1) 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 表 5 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)表 城市 用途 基準(zhǔn)地價(jià)（元 /平方米） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州市 商業(yè) 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 住宅 4090 3252 2387 1479 838 609 422 工業(yè) 976 741 656 568 466 391 4 表 6 商業(yè)用地Ⅰ級(jí)亞級(jí)基準(zhǔn)地價(jià) 表 土地級(jí)別 Ⅰ 1 Ⅰ 2 Ⅰ 3 Ⅰ 4 基準(zhǔn)地價(jià) (元 /㎡ ) 11837 9673 7957 7457 表 7 蘭州市近郊四區(qū)土地級(jí)別界限范圍 城市 用途 級(jí)別 范圍 蘭州 商業(yè) 亞級(jí) Ⅰ 1 共三片。 第二片：東：蘭州國際貿(mào)易中心東界 — 慶陽路 — 百盛購物廣場(chǎng)東界；南：慶陽路 — 中街子 — 民安大廈南側(cè) — 隴鑫大廈；西：郵政大廈東界 — 人保城關(guān)分公司西界 — 金塔巷 — 中匈友好大廈西側(cè)；北：中匈友好大廈北側(cè) — 蘭州二中西界及南界 — 世紀(jì)大廈北界 — 新聞出版大廈北界 — 蘭州國際貿(mào)易中心北界。 住宅 Ⅰ 共一片。 此次評(píng)估按照蘭州市基準(zhǔn)地價(jià) 商業(yè)用地 級(jí)別 亞級(jí)Ⅰ 1 進(jìn)行評(píng)估 ， 一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)11837元 /㎡ 計(jì)算。 3) 使用 年期修正 基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期是各用途土地使用權(quán)的最高使用年限 ， 對(duì)于 商業(yè)用地其最高出讓年期為 40年 ，按照土地招拍掛出讓土地使用權(quán)原則，土地出讓年限為最高使用期，因此 本地塊 不需進(jìn)行使用權(quán)年期修正 ， Y=1。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價(jià)格。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價(jià)格。 5) 開發(fā)程度修正 本次評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故本次評(píng)估不作修正 ， F=0。 表 9 蘭州市一級(jí)商業(yè)用地修正系數(shù)及因素說明表 優(yōu)劣程度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 影響因素 商服繁華條件 定級(jí)分值 8% 4% 0 4% 8% 大于 25 分 25～ 20 分 20～ 15 分 15～ 10 分 小于 10 分 經(jīng)營類型規(guī)模職能 10% 5% 0 3% 6% 大型商場(chǎng)賓館酒店金融百貨批發(fā)市場(chǎng) 中型商場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 一般百貨店 小百貨店、五金店、副食品店 小雜貨店、飲食攤點(diǎn)、糧店 交通 臨街道路類型 8% 5% 0 % 7% 條件 主干道 次干道 居住區(qū)道 路 小區(qū)級(jí)道 路 巷道 6 距離長途汽車站 6% 3% 0 ≤ 200 米 101200 米 大于 200米 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 5% % 0 % 5% 大型商服業(yè) 商業(yè)、文體設(shè)施 商住 行政機(jī)關(guān)、住宅 未改造居民區(qū) 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 0 2% 4% 地基處理 有一定難度 有較大難度 情況正常 如地下溶洞等 環(huán)保分區(qū)定級(jí)分值 4% 2% 0 1% 2% 大于 ～ 3 分 3～ 分 ～ 2 分 小于 2 分 宗地 臨街位置 8% 4% 0 條件 主次干道 拐角地 二面臨主 次干道 一面臨主 次干道 形狀 0 3% 5% 無影響 有一定影 響 有較大影響 臨街寬度 5% % 0 % 3% ≥ 20 米 1520 米 1015 米 510 米 ＜ 5 米 表 10 待估宗地 商業(yè)因素修正 系數(shù)表 優(yōu)劣程度 條件說明 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 影響因素 商服繁華條件 定級(jí)分值 大于 25分 較優(yōu) 4% 經(jīng)營類型規(guī)模職能 一般百貨店 一般 0% 交通 臨接道路類型 次干道 優(yōu) 5% 條件 距離長途汽車站 ≤ 200 米 優(yōu) 3% 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 商住 較優(yōu) % 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 地基處理 一般 0 情況正常 環(huán)保分區(qū)定級(jí)分值 ～ 3 分 較優(yōu) 2% 宗地 臨街位置 二面臨主次干道 較優(yōu) 4% 條件 形狀 有一定影響 較劣 5% 臨街寬度 1520 米 較優(yōu) % 合計(jì) % 本地塊各影響因素修正系數(shù)之和 K=%。 k） T Kij177。 %） 1 177。 辦公樓及車庫建筑面積共計(jì) ， 還建面積 。 2) 房屋拆遷 安置費(fèi)用 假設(shè) 44戶在一個(gè)月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎(jiǎng)勵(lì) 5000元，獎(jiǎng)勵(lì)金 =44 戶 x5000元 =22萬。 房屋拆除費(fèi)用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費(fèi)用 =48元 /平方米 ㎡ = 8 4) 土地開發(fā)總費(fèi)用 土地開發(fā)總費(fèi)用 =房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 +房屋拆遷 安置費(fèi)用 +房屋拆除費(fèi)用 = + = ? 土地毛地價(jià) 毛地價(jià)總額 =熟地價(jià)總額 土地開發(fā)費(fèi) == = 毛地面單價(jià) = /㎡ = （二） 假設(shè)開發(fā)法 估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為： ① 建 筑面積 ： ② 用地面積 : 。 （ 1） 總開發(fā)價(jià)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況， 該項(xiàng)目位于蘭州市區(qū)繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價(jià)值大。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個(gè)車位占 40㎡計(jì)算，估算地下車位 50個(gè)。 銷售總收入 = （ 2） 成本費(fèi)用 1) 建造成本 9 ① 建安費(fèi)用 按 蘭州 現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象 商鋪 建筑平均建安造價(jià)可確定為3500元 /平方米， 高層住宅建造成本 3300元，地下室建造成本 3800 元， 則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 = 表 11 建筑安裝費(fèi)用 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬元） 1 商鋪 3500 2 住宅（高層） 3300 16278 3 地下室 3800 4 合計(jì) ② 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 按建安費(fèi)用 的 17%取 費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)費(fèi)用 估算說明 1 供電工程 =% = 萬 一般占建筑安裝工程費(fèi)用的15%左右 ，本案取 17%。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為 建造成本 的 6％。 估算取費(fèi)：建安工程費(fèi) 4%= 4%=（萬元） 5) 不可預(yù)見費(fèi) 按建造成本的 10%取費(fèi)，則： 總額＝建造成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 10% ＝ （ 萬元） ? 成本費(fèi)用 總額＝①＋②＋③ +④ +⑤ =（萬元） 6) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 以上述建筑物開發(fā)成本及土地成本的合計(jì) 為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國人民銀行公布實(shí)行的一至三年期的貸款利率6． 15％計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)土地成本是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =房地產(chǎn)開發(fā)成本 x [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)+土地價(jià)格 x [(1+利息率 )開發(fā)周期 1) = [(1+%)3／ 21)+V x [(1+%)31) =+%V 7) 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用一般約占到銷售收入的 4%~6%，本案選取 6%。 總額 = 15%=（萬元） 。 ? 總開發(fā)成本 成本費(fèi)用： （萬元） 貸款利息： +%V（萬元） 銷售費(fèi)用： （萬元） 開發(fā)期稅費(fèi)： （萬元 ） 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) ： （萬元） 利潤 ： (V+) x 30%（萬元） 總開發(fā)成本 +（萬元） （ 3） 土地價(jià)格的計(jì)算 熟地 總價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總收入 成本費(fèi)用 投資利息 投資利潤 相關(guān)稅費(fèi) V= V= 地面熟地價(jià)＝總額 /土地面積 ＝ /㎡ ＝ 26045（元 /平方米 ) （ 4） 毛地價(jià)預(yù)算 1) 土地開發(fā)費(fèi)用 2) 房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 住宅總計(jì)住戶 44家，原建筑面積共計(jì) ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方米 3300元計(jì)算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的商鋪建安成本 （不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方 米 3500元計(jì)算，拆遷13 補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 過渡費(fèi) =15元 x36個(gè)月 = 搬家費(fèi) =44x500= 有限電視電話 補(bǔ)助費(fèi) =44x388= 住宅安置費(fèi) =獎(jiǎng)勵(lì)金 +過渡費(fèi) +搬家費(fèi) +電視補(bǔ)助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = x20元 x36=297萬 安置費(fèi) =住宅安置費(fèi) +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = 拆遷安置補(bǔ)償成本 = + + = 4) 房屋拆除費(fèi)用 按照蘭州市房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)格，房屋的拆除費(fèi)為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費(fèi)為 42元