【正文】 l 在選擇辦公地點(diǎn)時(shí)，受訪者表示優(yōu)越的區(qū)位條件，完善的商業(yè)配套和周到的物業(yè)管理是最重要的考量因素。8. 對(duì)本項(xiàng)目的傾向性和預(yù)期l 入戶訪談中，我們不違反客戶保密性要求的情況下向訪談?wù)呙枋隽吮卷?xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和物業(yè)構(gòu)成。l 其中最受租戶關(guān)注的是空調(diào)舒適度和等待電梯的時(shí)間，造成這種情況的主要原因是楊浦區(qū)現(xiàn)有的辦公樓往往建成時(shí)間比較早，所以在設(shè)施配備上存在一定的欠缺。2. 受訪者規(guī)模大小 與楊浦區(qū)的普遍情況一致，受訪企業(yè)的規(guī)模一般較小，42%的受訪企業(yè)員工數(shù)小于20人，而小于50人的企業(yè)占到了總受訪企業(yè)的80%。這也是在一定程度上說明了楊浦區(qū)租金普遍不高的現(xiàn)狀。物業(yè)簡(jiǎn)介開發(fā)商上海瑞豐國(guó)際大廈置業(yè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1495平方米開盤時(shí)間2007年層高樓層數(shù)28層停車位305個(gè)總建筑面積65686平方米電梯6個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)租價(jià)物業(yè)管理費(fèi)28元/平方米/月空置率15%策劃營(yíng)銷公司－物業(yè)管理公司上海瑞金大廈有限公司租戶組合貿(mào)易、物流、航運(yùn)類項(xiàng)目評(píng)價(jià)本項(xiàng)目位于北外灘東側(cè)，緊靠黃浦江地理位置較為優(yōu)越。物業(yè)簡(jiǎn)介項(xiàng)目位置楊樹浦路、江浦路項(xiàng)目名稱東方漁人碼頭一期用地面積49096平方米總建筑面積約100000平方米功能配比辦公、酒店、餐飲、零售整體定位中高檔現(xiàn)狀施工階段物業(yè)簡(jiǎn)介開發(fā)商上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1359平方米開盤時(shí)間2009年層高樓層數(shù)21層停車位422個(gè)總建筑面積72724平方米電梯客梯6個(gè)、貨梯1個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)售價(jià)35000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)20元/平方米/月空置率50%策劃營(yíng)銷公司易居中國(guó)物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行租戶組合貿(mào)易、電子、營(yíng)銷類項(xiàng)目評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目位于大連路、昆明路口，位于北外灘商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越。目前該項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)將于2010年10月開盤。創(chuàng)智天地廣場(chǎng)：廣場(chǎng)位于整個(gè)項(xiàng)目的中心，是整個(gè)創(chuàng)智天地的神經(jīng)中樞。 辦公樓類別建筑形態(tài)及配套入駐租戶運(yùn)作模式一般辦公樓多為多層、格局統(tǒng)一；配套設(shè)施因項(xiàng)目不同有異全類別租戶；一般對(duì)租戶沒有特別的傾向性前期由開發(fā)商主導(dǎo)，后期有開發(fā)商等統(tǒng)一運(yùn)作或者由小業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立招商運(yùn)作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多為老建筑改造而來，講究個(gè)性和創(chuàng)意；往往配套設(shè)施不全。l 北外灘區(qū)域－以航運(yùn)為特色的，商貿(mào)辦公發(fā)達(dá)，居住舒適、交通便捷、歷史文化內(nèi)涵豐富的新興城區(qū)。本項(xiàng)目要注重周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化來制定項(xiàng)目產(chǎn)品方案。區(qū)域未來的供應(yīng)量較大，加上周邊大學(xué)資源豐富，創(chuàng)業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會(huì)受到一定影響。每間辦公室的面積從70多平方米到160多平方米不等，可供客戶自主選擇。l 租金情況 楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價(jià)格主要集中在12元/平米/天。而300平米以上的大面積需求占到整體需求的40%左右。4．租金與售價(jià)分析租金表：區(qū)域五角場(chǎng)內(nèi)環(huán)區(qū)域東外灘區(qū)域備注平均租金（元/平米/天）——2中高檔寫字樓售價(jià)表：項(xiàng)目均價(jià)（元/平米）區(qū)域開盤時(shí)間五角豐達(dá)25000五角場(chǎng)2010年6月創(chuàng)智天地28000五角場(chǎng)2008年11月天科國(guó)際28000東外灘2008年3月新紀(jì)元國(guó)際廣場(chǎng)30000五角場(chǎng)2009年5月北美廣場(chǎng)35000大連路2009年10月郡江國(guó)際21000東外灘2008年2月平均售價(jià)28000元/平米 區(qū)域目前商業(yè)氛圍發(fā)展良好，政府后期規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清晰，商務(wù)辦公市場(chǎng)還有待發(fā)展。 基于租賃需求的回暖、發(fā)展商對(duì)供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整、以及國(guó)際金融中心規(guī)劃的政策激勵(lì)開始呈現(xiàn)。7．小結(jié)市場(chǎng)供應(yīng)甲級(jí)寫字樓多集中在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，周邊商業(yè)、交通、市政等配套設(shè)施完善，2010年開始供應(yīng)量將出現(xiàn)一個(gè)高峰，浦東靜安區(qū)域有大面積的供應(yīng)入市，不過整體租賃市場(chǎng)供應(yīng)量還是低于市場(chǎng)預(yù)期。4．空置率分析%；%，甲級(jí)寫字樓與準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓的空置率逐漸持平。 2008年是上海寫字樓市場(chǎng)最繁榮的一年，無論是總供應(yīng)量還是甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量都上升到一個(gè)高度，而且租金、售價(jià)都直線上漲。7．五角場(chǎng)區(qū)域五角場(chǎng)區(qū)域甲級(jí)1．萬達(dá)廣場(chǎng)大廈2．滬東金融大廈3．藍(lán)天大廈4．創(chuàng)智天地入住率88%租金乙級(jí)1．無錫大廈2．怡富商務(wù)廣場(chǎng)主要特征城市副中心、上海十大商圈之一。4．人民廣場(chǎng)區(qū)域人民廣場(chǎng)區(qū)域甲級(jí)1．來福士廣場(chǎng)2．都市總部大樓3．明天廣場(chǎng)入住率91%租金乙級(jí)1．光通大廈2．申鑫大廈入住率90%租金主要特征地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，區(qū)域內(nèi)交通便利，商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊酒店眾多，文化活動(dòng)設(shè)施比較多，目前還未形成比較明顯的產(chǎn)業(yè)集聚特征，呈現(xiàn)出綜合性的特點(diǎn)。寫字樓品質(zhì)高，商圈成熟。運(yùn)營(yíng)狀況20租金水平租金相對(duì)穩(wěn)定。裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料。地塊主要集中在五角場(chǎng)，而從目前商業(yè)地塊成交情況來看，成交的地塊樓板價(jià)較低。3．東外灘濱江特色區(qū)域東外灘板塊是指西起大連路，東至復(fù)興島，北抵平?jīng)雎罚线_(dá)黃浦江的區(qū)域，即楊浦大橋兩側(cè)、濱江綠化帶和復(fù)興島地區(qū)。進(jìn)一步發(fā)展環(huán)同濟(jì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)圈的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、形態(tài)，目前已經(jīng)擁有上海國(guó)際設(shè)計(jì)一場(chǎng)、同濟(jì)聯(lián)合廣場(chǎng)、交大昂立創(chuàng)意設(shè)計(jì)園等產(chǎn)業(yè)基地，今后將合力打造聯(lián)合國(guó)“創(chuàng)意城市設(shè)計(jì)之都”的新地標(biāo)。 根據(jù)黃浦江兩岸開發(fā)要求，黃浦江濱江地區(qū)規(guī)劃分為核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)。早在1882年官督商辦的上海機(jī)器造紙局就建成投產(chǎn)，次年英商又在楊樹浦路建立上海最大的自來水廠，1890年國(guó)內(nèi)最早的機(jī)器綿紡織廠上海機(jī)器織布局建成投產(chǎn)，建于1913年的楊樹浦發(fā)電廠經(jīng)過改建成為國(guó)內(nèi)當(dāng)時(shí)最大的火力發(fā)電廠，華鋁鋼精廠為全國(guó)最早的一家鋁制品廠，中國(guó)肥皂公司和英美煙廠的產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)銷量一度占70—80%。而遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道17號(hào)、18號(hào)線也均在區(qū)內(nèi)設(shè)有站點(diǎn)。行政設(shè)施社會(huì)事業(yè)舊區(qū)改造市政基礎(chǔ)設(shè)施功能性房產(chǎn)住宅房產(chǎn)圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額略為減少，而市政基礎(chǔ)建設(shè)以及舊區(qū)改造投資力度加大。2009年，%，特別是五角場(chǎng)商圈銷售額和影響力持續(xù)提升；房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回暖，%，房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶動(dòng)了相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。如今這些工業(yè)廠房正逐步退出楊浦歷史舞臺(tái)。二、 人口概況截止2009年底。租價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法，售價(jià)預(yù)測(cè)采用市場(chǎng)比較法和收益還原法。本報(bào)告所采用的計(jì)算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點(diǎn)，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。上海自然人口增長(zhǎng)率自1993年開始已經(jīng)連續(xù)16年保持負(fù)增長(zhǎng)，‰，‰，‰。楊浦區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛，現(xiàn)已形成五角場(chǎng)市級(jí)副中心、控江路區(qū)級(jí)商業(yè)中心、各大中高檔居住區(qū)附有的商業(yè)街所構(gòu)筑的楊浦商業(yè)區(qū)域。3．楊浦區(qū)投資環(huán)境概況隨著目前“知識(shí)楊浦”的大力建設(shè)以及上海十大市級(jí)商業(yè)中心、四大城市副中心之一的“五角場(chǎng)商圈”的完善；區(qū)級(jí)商業(yè)中心控江路的擴(kuò)建；江浦路漁人碼頭、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及一系列項(xiàng)目的建設(shè)，楊浦區(qū)整體投資環(huán)境大幅度改善，區(qū)域影響力不斷提升。在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，功能性房產(chǎn)投資占到了一半，這部分投資重點(diǎn)放在了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)型園區(qū)投資等方面。2．教育醫(yī)療教育資源醫(yī)療資源名牌大學(xué)復(fù)旦大學(xué)楊浦內(nèi)環(huán)新華醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)江浦地段醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)鞍山地段醫(yī)院第二軍醫(yī)大學(xué)上海理工大學(xué)五角場(chǎng)長(zhǎng)海醫(yī)院市級(jí)重點(diǎn)高中復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)東方肝膽醫(yī)院控江中學(xué)楊浦高級(jí)中學(xué)東外灘楊浦區(qū)中心醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)區(qū)級(jí)重點(diǎn)高中上海理工大學(xué)附屬中學(xué)黃興路延吉地段醫(yī)院市東中學(xué)長(zhǎng)白醫(yī)院上海復(fù)旦實(shí)驗(yàn)中學(xué)安圖醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)中原中學(xué)中原板塊市東醫(yī)院 楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，以“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”為發(fā)展的指導(dǎo)方針進(jìn)行合作、互動(dòng)。至1937年，區(qū)境內(nèi)外商已有57家工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，%。核心區(qū)規(guī)劃占地面積10平方公里。2．大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”。這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域之一，動(dòng)遷速度也在逐漸加快，這一傳統(tǒng)居住區(qū)的巨變已是指日可待。第四章 上海辦公樓市場(chǎng)研究一、 研究范圍l 研究范圍針對(duì)上海有影響力的辦公樓項(xiàng)目；l 研究區(qū)域包括：人民廣場(chǎng)區(qū)域、陸家嘴區(qū)域、淮海路區(qū)域、徐家匯區(qū)域、南京西路靜安寺區(qū)域、虹橋區(qū)域、五角場(chǎng)區(qū)域及北外灘區(qū)域；l 其中重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋何褰菆?chǎng)區(qū)域和北外灘區(qū)域；l 市場(chǎng)參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量。9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。21租戶狀況租戶相對(duì)比較穩(wěn)定。租戶特征IT公司和電腦公司為主，金融企業(yè)在此匯集，租金穩(wěn)定，出租率比較高，很少有空置的辦公樓。租戶特征高科技企業(yè)、物流商貿(mào)、大型商場(chǎng)、一些知名企業(yè)總部。辦公樓以及商業(yè)多集中在五角場(chǎng)環(huán)島周圍，核心區(qū)域商業(yè)集中，配套完善，創(chuàng)智天地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，教育資源豐富，創(chuàng)意辦公比較有特色。金融危機(jī)之后，上海的寫字樓市場(chǎng)一度回落到低谷，2009年到2010年，整個(gè)市場(chǎng)都在調(diào)整之中，甲級(jí)寫字樓租金狀況也逐漸好轉(zhuǎn)。由于經(jīng)濟(jì)的回暖，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將被淡化。需求趨勢(shì)2010年市場(chǎng)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應(yīng)量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對(duì)新增供應(yīng)消化速度比較快，投資需求很旺盛。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對(duì)寫字樓市場(chǎng)的沖擊也會(huì)相應(yīng)減輕。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。l 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。租金水平處于中心城區(qū)的低位。復(fù)旦軟件園：復(fù)旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)路以北、隆昌路以東、內(nèi)江路以西。本項(xiàng)目需要在辦公物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏上有所控制，保證將競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。第六章 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析一、 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀早前由于傳統(tǒng)上是工業(yè)區(qū)和高教區(qū)，因此楊浦區(qū)商務(wù)氛圍一直較為淡薄，高品質(zhì)甲級(jí)辦公類市場(chǎng)供應(yīng)有限。l 東外灘區(qū)域－原本是楊浦區(qū)最主要的工業(yè)區(qū)域，云集著很多的廠房和棚戶建筑，現(xiàn)被列入政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來升值空間較大。根據(jù)園區(qū)的規(guī)劃，具有主導(dǎo)租戶相當(dāng)一部分由半政府機(jī)構(gòu)運(yùn)作；場(chǎng)地多為租用。區(qū)域內(nèi)主要有智能化辦公樓，中心環(huán)繞一個(gè)下沉式廣場(chǎng)，首層和地下一層配套有部分商業(yè)設(shè)施。l 政府支持及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)(對(duì)本項(xiàng)目的啟示)政府支持：創(chuàng)智天地由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)。 項(xiàng)目距離地鐵4號(hào)線大連站一步之遙，公交線路多達(dá)十多條。本項(xiàng)目原由于羽絨總廠，由于資金問題，后被東方資產(chǎn)管理公司整體收購(gòu)，重新入市。3. 入駐楊浦區(qū)的外資客戶隨著楊浦區(qū)招商引資力度的加大，以及上海進(jìn)入各區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新時(shí)期，楊浦區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)得以凸顯。 l 楊浦區(qū)辦公樓市場(chǎng)的人均租用面積較小，50%的受訪者租用的辦公面積在100300平方米；l 外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，對(duì)辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。l 另外，出于對(duì)公司形象的考慮，外立面氣派也是很多租戶較多考慮的。l 很多受訪者在了解基本情況后，對(duì)本項(xiàng)目表示出濃厚的興趣。l 對(duì)辦公物業(yè)品質(zhì)的要求方面，受訪者表示舒適的空調(diào)系統(tǒng)，較短的電梯等待時(shí)間和氣派的外立面是最為關(guān)注的因素。這一需求的釋放將消化大量的楊浦區(qū)現(xiàn)有的空置辦公面積，直接刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金的上漲?？旖莘奖愕牟惋嬇涮卓梢怨?jié)約員工的用餐時(shí)間，提高辦公效率；而體面舒適的酒店環(huán)境也有助于受訪者平時(shí)接待客戶所需；l 為方便日常的財(cái)務(wù)結(jié)算和商務(wù)往來，金融機(jī)構(gòu)和郵政配套也是受訪者十分關(guān)注的配套設(shè)施；l 為了方便日常購(gòu)物或者消費(fèi)，受訪者們對(duì)超市的需求也較多。