【正文】 第一章 簡介一、 任務(wù)介紹l 大通地產(chǎn)受電力集團(tuán)的委托，為位于楊浦區(qū)平?jīng)雎?49街坊地塊提供投資咨詢服務(wù)。l 此次投資咨詢服務(wù)的目的是在研究區(qū)域商業(yè)辦公等發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，為此地塊提供適當(dāng)?shù)牡貎r方案、適宜的項目規(guī)劃以及電力集團(tuán)參與項目的合作模式等。二、 重要結(jié)論及建議1. 報告說明，依據(jù)定額標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)普遍慣例。租價預(yù)測采用市場比較法，售價預(yù)測采用市場比較法和收益還原法。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。2. 方案比較l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積32675建筑總面積98026土地規(guī)劃用途商業(yè)、辦公容積率建筑密度≥35%綠化率30%建筑限高100米l 方案說明方案一：（自有資金50000萬元，保留20000平方米甲級辦公物業(yè)，其余物業(yè)全部銷售）經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(詳見租售價格定位)：2013年辦公樓預(yù)期銷售均價 ＝ 30685元/平方米2013年商鋪預(yù)期銷售均價＝46970元/平方米(使用面積)方案二：租售模式(自有資金50000萬元，保留區(qū)政府使用面積，商鋪和部分辦公物業(yè)出售，其余辦公樓租賃)經(jīng)市場調(diào)研和科學(xué)預(yù)測(詳見租售價格定位)租金收益以項目預(yù)計投入使用的2014年開始計算：2014年辦公樓預(yù)租賃均價＝3. 方案比較投資估算表(直接開發(fā)成本)編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標(biāo)（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費8400980262前期費5399802621規(guī)劃設(shè)計、勘察費6922工程監(jiān)理費及審價費4623三通一平費2024大市政配套32824前期籌建開辦費4625其他303基礎(chǔ)設(shè)施費50831供水4332供電223含架空線入地開關(guān)站費用33通訊1334環(huán)保設(shè)施1535環(huán)衛(wèi)設(shè)施1236景觀綠化工程費142包含公共綠地建設(shè)費37室外總體等5038其他104建筑安裝費550098026（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風(fēng)、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）5不可預(yù)計費44898026直接開發(fā)成本3％合計建設(shè)投資 （2—5項相加）699598026l 土地費，折合每畝1680萬元；l 前期費包括規(guī)劃設(shè)計、勘查費、工程監(jiān)理費及審價費、三通一平費、大配套、前期籌備費、其他費用等按539元/平方米計算；l 基礎(chǔ)設(shè)施費包括水電、通訊、環(huán)保設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、景觀綠化工程費、室外總體等按508元/平方米計算；l 建筑安裝費按5500元/平方米計算；l 不可預(yù)計費按448元/平方米計算；序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量方案一方案二1成本萬元1987522001152自有資金萬元50000500003營銷費用萬元1310490564相關(guān)稅費萬元22078274895借款及財務(wù)成本萬元77021770216營業(yè)收入萬元3041832789217稅前利潤萬元97295589508稅前投資利潤率%9全部投資內(nèi)部收益率（IRR）%261110稅前自有資金回報率%通過二個方案的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上看，在以82000萬地價計算基礎(chǔ)上，兩個方案的各項技術(shù)數(shù)據(jù)（見上圖）表明，方案一完全可行，具有可操作性，抗風(fēng)險能力強(qiáng)；而方案二由于IRR較低，且雖有可操作性但風(fēng)險度過大，不予考慮。第二章 楊浦區(qū)宏觀分析一、 地理概況楊浦區(qū)位于上海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，與浦東新區(qū)隔江相望，西臨虹口區(qū)，北與寶山區(qū)接壤。黃浦江支流的楊樹浦港縱貫區(qū)境南北，楊浦即以此演變而得名。黃浦江岸線（包括復(fù)興島），有楊浦大橋和大連路、翔殷路、軍工路（在建）3條越江隧道以及6條過江輪渡線與浦東新區(qū)連接。全區(qū)轄定海路、大橋、平?jīng)雎贰⒔致贰⑺钠铰?、控江路、延吉新村、長白新村、五角場、殷行、新江灣城共11個街道辦事處及五角場鎮(zhèn)人民政府，下設(shè)居民委員會305個。二、 人口概況截止2009年底，。上海自然人口增長率自1993年開始已經(jīng)連續(xù)16年保持負(fù)增長，‰，‰，‰。 楊浦區(qū)人口年齡結(jié)構(gòu)與全市人口年齡結(jié)構(gòu)相似，1834歲以及3559歲的青壯年勞動人口約占的比重為27%和45%，兒童和老人人口比重約為9%和19%。整體而言，楊浦區(qū)人口主要以本地人口為主，外來人口所占比例比較小，人口波動幅度不大。人口結(jié)構(gòu)以青壯年為主，約占7成左右，勞動力人口豐富。三、 經(jīng)濟(jì)概況1．楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況楊浦區(qū)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，加快多種所有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。招商引資取得顯著成績，經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量不斷提高，綜合經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)一步顯著增強(qiáng)。工業(yè)曾是楊浦區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，早先工廠集中于黃浦江畔的楊樹浦路一帶，隨著租界面積的增大、道路的建設(shè)與市政設(shè)施的完善，工廠逐步向北向東擴(kuò)展，最終使楊浦成為上海最大的工業(yè)區(qū)。如今這些工業(yè)廠房正逐步退出楊浦歷史舞臺。楊浦區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛，現(xiàn)已形成五角場市級副中心、控江路區(qū)級商業(yè)中心、各大中高檔居住區(qū)附有的商業(yè)街所構(gòu)筑的楊浦商業(yè)區(qū)域。同時有力推動大連路總部研發(fā)集聚區(qū)的建設(shè)，大力吸引外資企業(yè)地區(qū)總部、投資公司、研發(fā)中心等落戶楊浦，發(fā)揮大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)總部研發(fā)集聚區(qū)的溢出效應(yīng)以完全釋放楊浦的經(jīng)濟(jì)活力。隨著2010年1月10日楊浦區(qū)獲得“國家創(chuàng)新型試點城區(qū)”的殊榮，這也正式標(biāo)志了楊浦區(qū)已完成了從“工業(yè)楊浦”向“知識楊浦”的為時6年的華麗轉(zhuǎn)型，固定資產(chǎn)投資規(guī)模已連續(xù)三年雄居中心城區(qū)之首。在2009年上半年的金融形勢嚴(yán)峻時期，楊浦的知識產(chǎn)業(yè)卻保持30%的增幅，區(qū)級財政收入增幅首次在上海全市中心城區(qū)中名列第一。2．楊浦區(qū)GDP指標(biāo)（2006年—2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（億元）產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長率（100%）10%%%9%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)%%2%%第二產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)比重%%%%由上表所述：l ，年平均增長率約為12%，呈現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢；l 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長。2009年，%，%，對第二產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大；而金屬制品、電氣機(jī)械、紡織服裝、電力燃?xì)獾犬a(chǎn)業(yè)均同比負(fù)增長；l 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。從2006年到2009年，%，超過第二產(chǎn)業(yè)的增長速度，成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。2009年，%，特別是五角場商圈銷售額和影響力持續(xù)提升；房地產(chǎn)市場總體回暖，%，房地產(chǎn)市場也帶動了相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。3．楊浦區(qū)投資環(huán)境概況隨著目前“知識楊浦”的大力建設(shè)以及上海十大市級商業(yè)中心、四大城市副中心之一的“五角場商圈”的完善；區(qū)級商業(yè)中心控江路的擴(kuò)建；江浦路漁人碼頭、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及一系列項目的建設(shè)，楊浦區(qū)整體投資環(huán)境大幅度改善，區(qū)域影響力不斷提升。固定資產(chǎn)投資逐年增長，利用外資直接投資額逐年增大，跨國公司入駐企業(yè)逐年增多。l 固定資產(chǎn)投資從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長，特別是2006年開始增長較快。2009年。 從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的投資額基本呈上升趨勢，均值為82億元，至2008年。楊浦區(qū)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額的比重處于波動狀態(tài)，在2006年至2008年間逐年上升，2008年比重達(dá)到了80%。雖然2009年此比重下降到56%，但總體而言，該比例高于上海市平均水平。行政設(shè)施社會事業(yè)舊區(qū)改造市政基礎(chǔ)設(shè)施功能性房產(chǎn)住宅房產(chǎn)圖：2009年楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)圖2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額略為減少，而市政基礎(chǔ)建設(shè)以及舊區(qū)改造投資力度加大。在房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中，功能性房產(chǎn)投資占到了一半，這部分投資重點放在了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)型園區(qū)投資等方面。 ，主要改造區(qū)域為東外灘沿線廢棄工廠以及棚戶建筑，特別是規(guī)劃中的12號線沿線站點鋪設(shè)區(qū)域的道路改造、舊區(qū)拆遷等相關(guān)投資。l 外資直接投資年份2006年2007年2008年2009年投資項目數(shù)量47個72個77個79個投資合同金額同比增長率%%%%說明 2006年開始，外商投資有所增加，新批外資項目也達(dá)到了70個以上，投資金額大，增長速度快，吸引不少跨國公司入駐。四、 基礎(chǔ)設(shè)施條件 1．交通條件區(qū)域內(nèi)交通道路完善，近200條道路呈典型的網(wǎng)格狀布局，總長度230余公里。公交線路密集，可通往市中心各繁華地段。內(nèi)環(huán)高架路、中環(huán)路、逸仙高架路把楊浦與市區(qū)各處緊密聯(lián)系在一起，翔殷路隧道、楊浦大橋、軍工路隧道（建設(shè)中）、大連路隧道大大縮短了浦西與浦東之間的空間距離，出行和處理公務(wù)更便捷。區(qū)域內(nèi)目前通車的軌道交通有10號線，另12號線正在建設(shè)中，預(yù)計2011年通車。而遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道17號、18號線也均在區(qū)內(nèi)設(shè)有站點。2．教育醫(yī)療教育資源醫(yī)療資源名牌大學(xué)復(fù)旦大學(xué)楊浦內(nèi)環(huán)新華醫(yī)院上海財經(jīng)大學(xué)江浦地段醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)鞍山地段醫(yī)院第二軍醫(yī)大學(xué)上海理工大學(xué)五角場長海醫(yī)院市級重點高中復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)東方肝膽醫(yī)院控江中學(xué)楊浦高級中學(xué)東外灘楊浦區(qū)中心醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)區(qū)級重點高中上海理工大學(xué)附屬中學(xué)黃興路延吉地段醫(yī)院市東中學(xué)長白醫(yī)院上海復(fù)旦實驗中學(xué)安圖醫(yī)院上海財經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)中原中學(xué)中原板塊市東醫(yī)院 楊浦知識創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，以“三區(qū)聯(lián)動”為發(fā)展的指導(dǎo)方針進(jìn)行合作、互動?！按髮W(xué)的城市、城市的大學(xué)”－－－根據(jù)區(qū)域內(nèi)高校的分布狀況，高校校區(qū)規(guī)劃為西區(qū)、東區(qū)和北區(qū)三個區(qū)域，西區(qū)規(guī)劃以復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、財經(jīng)大學(xué)等為核心；東區(qū)規(guī)劃以上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)為核心；北區(qū)規(guī)劃以中國人民解放軍第二軍醫(yī)大學(xué)、上海體育學(xué)院為核心。另外復(fù)旦附中，交大附中，控江中學(xué)，楊浦高級中學(xué)，市東中學(xué)，同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)，上海理工大學(xué)附中等上海名牌高中也云集楊浦。因而楊浦被稱為上海的學(xué)術(shù)區(qū)。 楊浦區(qū)作為上海中心城區(qū)中地域最大、人口最多的大區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三級醫(yī)療機(jī)構(gòu)5所，區(qū)屬二級綜合性醫(yī)院5所，二級?？漆t(yī)院4所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心12所（衛(wèi)生站點58個），民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)67所。近6年來通過政府實施工程，實現(xiàn)了每個街道（鎮(zhèn)）有一個社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，每1—2萬人口設(shè)立一個衛(wèi)生服務(wù)站（點）的目標(biāo)，完全達(dá)到了上海市委、市政府要求的“1560”醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)圈，即居民步行15分鐘就能抵達(dá)一家醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)，60分鐘內(nèi)就能達(dá)到一家三級衛(wèi)生醫(yī)院。3．文化歷史l 百年工業(yè)文明楊浦區(qū)是中國近代工業(yè)的發(fā)源地。早在1882年官督商辦的上海機(jī)器造紙局就建成投產(chǎn)，次年英商又在楊樹浦路建立上海最大的自來水廠，1890年國內(nèi)最早的機(jī)器綿紡織廠上海機(jī)器織布局建成投產(chǎn)，建于1913年的楊樹浦發(fā)電廠經(jīng)過改建成為國內(nèi)當(dāng)時最大的火力發(fā)電廠，華鋁鋼精廠為全國最早的一家鋁制品廠，中國肥皂公司和英美煙廠的產(chǎn)品在中國市場銷量一度占70—80%。至1937年，區(qū)境內(nèi)外商已有57家工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，%。楊浦的老企業(yè)代表了中國近代工業(yè)早期的最高水平，為上海乃至全國的發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。l 百年大學(xué)文明楊浦區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有17所全日制高等院校，復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)、上海理工等大學(xué)建校均已百年。部屬高校有復(fù)旦、同濟(jì)、財經(jīng)等3所，其他高校有上海理工、上海水產(chǎn)等12所，部隊所屬高校有第二軍醫(yī)大學(xué)等兩所。這些高校占地面積700多萬平方米；有教職工2萬多人，正、副教授6500多人，兩院院士40余人；共設(shè)專業(yè)350多個，在校生18萬多人，其中研究生2萬多人。五、 區(qū)域規(guī)劃1．整體規(guī)劃布局根據(jù)《楊浦知識創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，楊浦將形成“兩片、一線、一帶”的空間布局，“兩片”是指東、西兩片高校集聚區(qū)；“一線”是指創(chuàng)業(yè)走廊；“一帶”即黃浦江濱江發(fā)展帶。楊浦區(qū)濱江岸線成為2010年世博會同期建設(shè)配套項目，結(jié)合楊浦城市發(fā)展戰(zhàn)略，沿黃浦江段將建設(shè)成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)功能帶。 根據(jù)黃浦江兩岸開發(fā)要求，黃浦江濱江地區(qū)規(guī)劃分為核心區(qū)和協(xié)調(diào)區(qū)。核心區(qū)規(guī)劃占地面積10平方公里