【文章內(nèi)容簡介】 量還是甲級寫字樓供應(yīng)量都上升到一個高度，而且租金、售價都直線上漲。金融危機(jī)之后，上海的寫字樓市場一度回落到低谷，2009年到2010年，整個市場都在調(diào)整之中，甲級寫字樓租金狀況也逐漸好轉(zhuǎn)。2．上海地區(qū)優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓項(xiàng)目名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積租售方式港匯中心二座200540000050只租不售城開國際大廈200747000172500只租不售上海實(shí)業(yè)大廈199667000411200租售嘉里中心199834478381462只租不售中信泰富廣場2000105500452000只租不售恒隆廣場2001661780只租不售瑞金大廈199746926281450只租不售中環(huán)廣場199954000381500只租不售大上海時代廣場2000109000301300只租不售來福士廣場2003125621512099只租不售明天廣場2003120000632000只租不售都市總部大樓200540950242103只租不售SOHO東海廣場20098073752租售遠(yuǎn)東國際廣場2000103355331500租售東方維京大廈200748000271420只租不售滬東金融大廈200648000261323租售創(chuàng)智天地廣場2008100000061800租售瑞豐國際大廈2007301495只租不售國際港務(wù)大廈200857782291500只租不售名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積租售方式寶礦國際廣場2009203000502000只租不售北美廣場200972724211359散售上海國金中心200937200562243租售時代金融中心2007111038512100只租不售環(huán)球金融中心20083816001013300只租不售中銀大廈1990124368562220只租不售匯豐大廈2000116824502280只租不售3．租金分析旺盛的需求致使上海甲級寫字樓的租金自2008年金融危機(jī)后第一次出現(xiàn)上漲。2010年第一季度，%。在產(chǎn)權(quán)銷售市場，一手寫字樓成交量環(huán)比上漲18%。上海主要區(qū)域產(chǎn)權(quán)寫字樓的平均價格達(dá)到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，%。 與過去大部分新供應(yīng)集中在浦東的情況不同，2010年，浦東浦西的新供應(yīng)量基本持平。由于大量新供應(yīng)入市，我們可預(yù)見下季度浦西甲級寫字樓的空置率將會上漲，但整體租金將保持穩(wěn)定。4．空置率分析%；%，甲級寫字樓與準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率逐漸持平。由于經(jīng)濟(jì)的回暖，準(zhǔn)甲級寫字樓租金的價格優(yōu)勢將被淡化。準(zhǔn)甲級寫字樓面臨租戶轉(zhuǎn)向甲級寫字樓的問題，短期入住率將有一定的下降。市場信心逐步累積，租金溫和反彈。 從各商務(wù)區(qū)具體來看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲級的寫字樓由于租金較高，空置率相對而言比較高，而位于商圈核心位置的甲級辦公樓普遍呈滿租狀態(tài)。五角場商務(wù)區(qū)作為新興的CBD商務(wù)區(qū)，目前還處于培養(yǎng)期，配套規(guī)劃正在逐步完善中，商務(wù)氛圍還有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。6．吸納量分析從2006年開始至2009年，上海市地區(qū)的甲級寫字樓吸納量波動較大，其中以08年的吸納量為最，到09年之后市場較為低迷，吸納量只有22萬平方米左右。隨著今年國家調(diào)控政策對住宅投資者打擊較大，部分投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，所以我們有理由相信，未來的辦公樓市場會進(jìn)入一個新的上升期。7．小結(jié)市場供應(yīng)甲級寫字樓多集中在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，周邊商業(yè)、交通、市政等配套設(shè)施完善，2010年開始供應(yīng)量將出現(xiàn)一個高峰，浦東靜安區(qū)域有大面積的供應(yīng)入市，不過整體租賃市場供應(yīng)量還是低于市場預(yù)期。需求趨勢2010年市場甲級辦公樓市場表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應(yīng)量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對新增供應(yīng)消化速度比較快，投資需求很旺盛。產(chǎn)品特征單體規(guī)模明顯增大，產(chǎn)品品質(zhì)越來越高，服務(wù)意識增強(qiáng)。目標(biāo)客戶中心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓主要客戶還是以金融、貿(mào)易、物流、中介服務(wù)、各類機(jī)構(gòu)、跨國公司分公司等為主。分析與展望：近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。特別是浦東金融中心、虹橋樞紐中心等概念的相繼規(guī)劃實(shí)施，核心商務(wù)區(qū)寫字樓需求量將持續(xù)增加。近期浦東租賃活動的復(fù)蘇說明“2020上海國際金融中心”規(guī)劃的激勵效應(yīng)比預(yù)期來得早。上海金融經(jīng)濟(jì)無論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化程度都將有長足發(fā)展，進(jìn)而帶動金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴(kuò)張，從而拉動寫字樓需求，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動力。 基于租賃需求的回暖、發(fā)展商對供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整、以及國際金融中心規(guī)劃的政策激勵開始呈現(xiàn)。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對寫字樓市場的沖擊也會相應(yīng)減輕。第五章 區(qū)域市場研究一、 區(qū)域市場的劃定劃定的原則●商務(wù)區(qū)影響●行業(yè)類型●距離●城市規(guī)劃研究范圍：北至江灣體育場、南至黃浦江、西至大連路、東至軍工路。主要包括：五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域、東外灘區(qū)域。內(nèi)環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域東外灘區(qū)域二、 目前辦公樓市場供應(yīng)情況1．楊浦區(qū)主要辦公樓供應(yīng)項(xiàng)目（以近幾年開盤的新項(xiàng)目為主）名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積租售方式1五角豐達(dá)201049923141361散售2天科國際大廈2008171500租售3新紀(jì)元國際廣場20082663820874散售4銘大創(chuàng)意廣場20072000031350只租不售5中環(huán)國際大廈200734000201000只租不售6五角場800號20061187971600只租不售7榮廣商務(wù)中心2006450005900只租不售8北美廣場200972724211359散售9凱迪金融大廈201041024211000只租不售10藍(lán)天大廈20084400026863租售11時代金融200784001511862只租不售12華誼星城大廈20061000017580租售13郡江國際200813334322950散售14怡富商務(wù)廣場20078000026806租售15滬東金融大廈200648000261323租售16創(chuàng)智天地廣場20053000061800租售17財富國際廣場2010150000261087散售18電力大學(xué)科技園20061900091800只租不售2．項(xiàng)目分布情況內(nèi)環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域本項(xiàng)目寶地廣場漁人碼頭東外灘區(qū)域同濟(jì)逸仙合生國際東方藍(lán)海 復(fù)旦軟件園楊浦區(qū)中高檔寫字樓目前供應(yīng)主要以五角場區(qū)域?yàn)橹?，占到全區(qū)一半以上的供應(yīng)量，其余主要分布在東外灘平?jīng)雎贰㈤L陽路沿線，以及內(nèi)環(huán)高架和軌道沿線附近區(qū)域。五角場區(qū)域46%其他22%東外灘區(qū)域20%內(nèi)環(huán)區(qū)域12%3．區(qū)域未來供應(yīng)情況分析名稱入市時間建筑面積位置類型東方藍(lán)海國際廣場2012年底170000㎡五角場商業(yè)綜合體（三幢甲級寫字樓）同濟(jì)逸仙大廈2010年底90000㎡五角場甲級寫字樓合生國際廣場未定360000㎡五角場商業(yè)綜合體寶地廣場2010年底156400㎡內(nèi)環(huán)（大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)）商業(yè)綜合體（商場和甲級寫字樓）浦江國際金融廣場2012年119000㎡北外灘甲級寫字樓國際航運(yùn)服務(wù)中心2012年550000㎡北外灘商業(yè)綜合體（8幢甲級寫字樓）復(fù)旦軟件園2011年120000㎡長陽路辦公寫字樓東方漁人碼頭待定100000㎡（一期）東外灘商業(yè)綜合體星月置業(yè)五角場項(xiàng)目預(yù)計2013年80000㎡五角場創(chuàng)意辦公樓 本項(xiàng)目所在區(qū)域未來新供應(yīng)的項(xiàng)目體量在150萬平方左右，未來項(xiàng)目的集中供應(yīng)會給本項(xiàng)目造成一定的影響。再加上和記黃埔等大型開發(fā)商入駐楊浦區(qū)辦公樓市場，本區(qū)域未來寫字樓項(xiàng)目的競爭會趨于白熱化。其中星月置業(yè)五角場項(xiàng)目的整體開發(fā)格局與本地塊十分類似，因此該項(xiàng)目的規(guī)劃我們將作為本項(xiàng)目未來規(guī)劃的一個重要參考來源。4．租金與售價分析租金表：區(qū)域五角場內(nèi)環(huán)區(qū)域東外灘區(qū)域備注平均租金（元/平米/天）——2中高檔寫字樓售價表：項(xiàng)目均價（元/平米）區(qū)域開盤時間五角豐達(dá)25000五角場2010年6月創(chuàng)智天地28000五角場2008年11月天科國際28000東外灘2008年3月新紀(jì)元國際廣場30000五角場2009年5月北美廣場35000大連路2009年10月郡江國際21000東外灘2008年2月平均售價28000元/平米 區(qū)域目前商業(yè)氛圍發(fā)展良好，政府后期規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清晰，商務(wù)辦公市場還有待發(fā)展。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)還不夠完善，五角場核心商圈只有軌道10號線經(jīng)過，交通優(yōu)勢還不能發(fā)揮出來。目前區(qū)域所售項(xiàng)目以小面積SOHO的辦公形式為主，均價在28000左右，投資者比較多，銷售情況比較可觀，但租金一直上不去。未來區(qū)域內(nèi)辦公樓供應(yīng)量較大，樓宇質(zhì)量有所提高，高端寫字樓的進(jìn)入會給本區(qū)域帶來更大的活力，黃浦江沿岸的大連路總部經(jīng)濟(jì)帶和北外灘的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，能夠與浦東CBD形成區(qū)位聯(lián)動，提高本區(qū)域?qū)懽謽歉偁幜Α?．區(qū)域行業(yè)和客戶群特征區(qū)域行業(yè)：鋼鐵、貿(mào)易、通訊IT、建筑設(shè)計、科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵化集聚區(qū)?？蛻羧禾卣鳎簂 區(qū)域客戶群包括通訊、設(shè)計類；國內(nèi)貿(mào)易和咨詢服務(wù)類公司，知名企業(yè)較少。l 需求面積，小型企業(yè)需求在100300平米，一般企業(yè)需求在301500平米。而300平米以上的大面積需求占到整體需求的40%左右。l 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。（部分項(xiàng)目SOHO寫字樓可以幾間打通成為一間）。l 隨項(xiàng)目檔次提升，入住客戶的品質(zhì)將有所提升，未來可以成為分流傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)客源的主要區(qū)域。6．產(chǎn)業(yè)園區(qū) 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和上海市工業(yè)布局的調(diào)整，作為上海市老工業(yè)基地的楊浦區(qū)，逐漸成為都市產(chǎn)業(yè)的集聚地，目前楊浦區(qū)域內(nèi)共有18家都市產(chǎn)業(yè)園，其中有6家被市政府授予“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的稱號。此外，大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是原紡織局各下屬集團(tuán)利用其倒閉的紡織類廠房改造而成。 產(chǎn)業(yè)園主要分布的路段：軍工路、平?jīng)雎?、長陽路、楊樹浦路、四平路。l 開發(fā)模式 18家都市產(chǎn)業(yè)園中，有1家是政府主導(dǎo)開發(fā)的；有11家是原有企業(yè)自主開發(fā)，其中多數(shù)為紡織局下屬單位；有6家是由開發(fā)商整租或收購以后自主開發(fā)的。l 租金情況 楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在12元/平米/天。租金水平處于中心城區(qū)的低位。 四平路沿線產(chǎn)業(yè)園高層商務(wù)辦公樓居多，租金均價也最高，而作為楊浦區(qū)主要干道的長陽路和楊樹浦路。由于大部分產(chǎn)業(yè)園都是原先舊廠房改造而成，所以租金有一定的優(yōu)勢。l 本項(xiàng)目附近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)City concept 創(chuàng)意園區(qū)： 位于隆昌路619號，由榮廣集團(tuán)下屬上海睿置投資管理有限公司打造的一個大型專業(yè)主題園區(qū)。總建筑面積預(yù)計達(dá)到17萬平方米，分四期開發(fā)。一期2011年開盤，預(yù)計租金均價1元/平米/天，上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園：園區(qū)位于楊浦區(qū)交通主干平?jīng)雎?055號，建筑面積為12500平方米。項(xiàng)目是在市、區(qū)政府的主導(dǎo)開發(fā)下創(chuàng)建的一個聚集創(chuàng)意、設(shè)計、研發(fā)，融國際化、多元化、行業(yè)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新園區(qū)。，每間辦公室的面積從70多平方米到160多平方米不等，可供客戶自主選擇。復(fù)旦軟件園：復(fù)旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長陽路以北、隆昌路以東、內(nèi)江路以西。園區(qū)集計算機(jī)軟硬件研發(fā)、成果孵化、產(chǎn)業(yè)化、風(fēng)險投資與管理功能于一體兼具軟件人才培訓(xùn)和學(xué)術(shù)交流的高?？萍籍a(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)設(shè)有專門的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)及功能完善的信息交換平臺，為入駐企業(yè)在企業(yè)注冊、優(yōu)惠政策的享受和網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)的需求諸多方面提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。園區(qū)總建筑面積12萬平方米。上海電力國家大學(xué)科技園：上海電力學(xué)院國家大學(xué)科技園位于上海市長陽路2588號?？萍紙@以電力特色產(chǎn)