【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面積 銷售面積 竣工面積 由圖表分析： ? 從 2020 年到 2020 年房地產(chǎn) 施工面積、銷售面積、竣工面積總體上都處于上升階段，從 2020 年開(kāi)始施工面積以高于 25%的速度增長(zhǎng)，銷售面積以高于 30%的速度增長(zhǎng)，主要原因是由于受 90 年代地產(chǎn)泡沫的影響，后階段房地產(chǎn)有一段停滯期甚至是后退期，從 2020 年惠州房地產(chǎn)開(kāi)始復(fù)蘇； ? 從竣工面積來(lái)看，其增長(zhǎng)速度極不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)， 2020 年上半年竣工面積就去年同期相比減少了 %，僅為 萬(wàn)平米，由于下半年屬于地產(chǎn)行業(yè)的“金秋銀十”，下半的竣工面積會(huì)有所增加，說(shuō)明竣工面積與銷售面積、施工面積不成比例，顯示出惠州發(fā)展的不穩(wěn)定性； ? 通過(guò) 施工、銷售與竣工面積的計(jì)算，可以得出從 2020 年至 2020 年上半年總的施工面積為 萬(wàn)㎡，總的銷售面積為 517 萬(wàn)㎡，總的竣工面積為 萬(wàn)㎡，總銷售面積與竣工面積相當(dāng)，并沒(méi)有達(dá)到惠州市從 2020 年到 2020 年的施工總量，而總銷售面積占總施工面積的 %，總竣工面積占總施工面積的%，說(shuō)明市場(chǎng)還有 萬(wàn)㎡的潛在供應(yīng)量，而這潛在的供應(yīng)量一部分成為爛尾樓，一部分是以土地的形式囤積，后一部分將會(huì)嚴(yán)重影響到惠州 2020 年 以后市場(chǎng)，將極大增加后期的供應(yīng)量，使市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈化。 住房需求、供應(yīng)、空臵比較分析 名稱 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 供應(yīng)（萬(wàn) ㎡ ） 58 —— 銷售（萬(wàn) ㎡ ） 52 空臵（萬(wàn) ㎡ ） 48 5852480501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年供應(yīng)面積 銷售面積 空置面積 由圖表分析： ? 這個(gè)表格主要反映的市場(chǎng)上商品房的供求關(guān)系，通過(guò)它可以看出市場(chǎng)商品房 的消化情況； ? 從供應(yīng)量和消化量的比較可得， 2020 年到 2020 年市場(chǎng)是供過(guò)與求，以 2020年為轉(zhuǎn)折點(diǎn)， 04 年到 06 年的房屋為供不應(yīng)求，市場(chǎng)消化了大量的商品房，這與深圳人來(lái)惠臵業(yè)也有一定關(guān)系，由于深圳房?jī)r(jià)較高，相當(dāng)于惠州的 3 倍，提高了深圳人在深的投資門(mén)檻，使得大量的深圳人到惠州來(lái)尋找投資機(jī)會(huì)，其中以惠陽(yáng)及大亞灣地區(qū)居多，占 60%左右； ? 房地產(chǎn)的空臵面積在 2020 年到 2020 年都在處于上升階段，到 2020 有所下降，而從歷年的全市空臵率來(lái)看， 2020年商品房的空臵率為 27%， 2020年為 %， 下降了 %，說(shuō)明 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，市場(chǎng)的剛性需求比較旺盛； ? 從另一方面來(lái)看，“空臵率在 5%10%之間為合理區(qū)，空臵率在 10%20%之間為空臵危險(xiǎn)區(qū)，空臵率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)”這一“國(guó)際通行慣例”，2020 年惠州房地產(chǎn)處于商品房嚴(yán)重積壓區(qū)， 2020 年處于空臵危險(xiǎn)區(qū)，市場(chǎng)還有大量的存量，以每套平均 120 ㎡計(jì)算， 2020 年還剩 5770 套商品房沒(méi)有銷售，這將直接進(jìn)入 2020 年市場(chǎng)，增加 07 年的供應(yīng)量，由于 2020 年的施工面積為 萬(wàn)平米，大部分將在明年以商品房的形式進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)增加市場(chǎng)的消 化難度，有使空臵率進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 2020 年惠州市 112 月數(shù)據(jù)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 2020 年 112 月房產(chǎn)信息指數(shù)統(tǒng)計(jì)表 商品房預(yù)售 購(gòu)房交易 月份 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 預(yù)售均價(jià) 宗數(shù) 面積 萬(wàn)㎡ 每宗面 積 金額 萬(wàn)元 交易均價(jià) 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287 48374 2492 1273 28253 1715 7 月 1085 34485 2556 1686 42800 1917 8 月 1233 44241 3001 1310 16 32363 2023 9 月 1292 40993 3028 1405 32890 2082 10月 1296 51762 3536 1744 38700 2020 11月 1985 75553 3738 1668 40600 1590 12月 2218 109377 3361 2299 56100 2110 合計(jì) 18197 667811 2942 16474 385179 1850 由圖表分析： ? 2020 年惠州市總預(yù)售 18197 套商品房，每月預(yù)售 1516 套，全年中以 5 月、 11月、 12月銷售套數(shù)分別為 2177套、 1985套、 2218套，占全年預(yù)售套數(shù)的 %，主要是由于 5〃 1 及 10〃 1 為房地產(chǎn)銷售的黃金期，開(kāi)發(fā)商在這一時(shí)期集中放量，供給與需求的雙向作用，使得預(yù)售套數(shù)急劇上升； ? 在預(yù)售的商品房中，每套的平均面積為 ㎡，說(shuō)明市場(chǎng)上成交的房屋以居家為主，三房及四房是 2020 年市場(chǎng)的主力戶型，開(kāi)發(fā)商主要供應(yīng)的戶型以大戶型為主； 惠州市 2020 年 112 月與 2020 年 1 季度均價(jià)變化分析 惠州市0 6 年1 1 2 月與0 7 年一季度均價(jià)變化狀況（元/㎡ ）27272556302835363716 38004010373833613001249227942513275726280500100015002020250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 一季度 由圖表分析： ? 2020 年惠州市整體均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，從 8 月份開(kāi)始惠州的整體均價(jià)突破了 3000 元 /㎡，后兩個(gè)月持續(xù)上升，在 11 月份達(dá)到了 2020 年全年的最高值 3738 元 /㎡，但由于上半年均價(jià)都停留在 3000 以下，最終 2020 年整體的均價(jià)停留在2942 元 /㎡； ? 2020 年下半年總體均價(jià)只所以走高的原因是：惠州的大盤(pán)（奧林匹克花園、合生國(guó)際新城、東方威尼斯、潤(rùn)園、湖畔新城等）相繼在 1012 月期間開(kāi)盤(pán)，在市場(chǎng)推出大量的別墅物業(yè)，從而拉高了市場(chǎng)均價(jià)； ? 07 年 1 月惠城市場(chǎng)均價(jià)達(dá) 3716 元 /㎡， 2 月份成交均價(jià)突破 3800 元 /㎡，一季度均價(jià)達(dá)到 4010 元 /㎡，可以預(yù)見(jiàn) 2020 年市場(chǎng)住宅價(jià)格將持續(xù)走高； ? 目前這些大盤(pán)只停留在一、二期開(kāi)發(fā)上， 07 年將有較多高檔的產(chǎn)品推出，預(yù)計(jì)2020 年市場(chǎng)的均價(jià)還有進(jìn)一步走高的趨勢(shì)，拉高市場(chǎng)均價(jià)。 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 1） 2020 年惠州各區(qū)價(jià)格情況 200 6年惠州各區(qū)價(jià)格狀況(元/ ㎡)1367156522812368301532980500100015002020250030003500惠城區(qū) 大亞灣區(qū) 惠陽(yáng)區(qū) 博羅縣 惠東縣 龍門(mén)縣均價(jià) 由圖表分析： ? 2020 年各區(qū)整體均價(jià)為上表內(nèi)各對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)，以惠城區(qū)和大亞灣區(qū)居高銷售均價(jià)； ? 惠城區(qū)屬老城區(qū)，是經(jīng) 濟(jì)較為發(fā)達(dá)的片區(qū)，人口眾多， 06 年又有較多大盤(pán)入市，從而拉升房?jī)r(jià)；大亞灣區(qū)有中海殼牌、惠州港等大型項(xiàng)目的進(jìn)入，使大亞灣具有較大的投資潛力。 2）惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì) 惠州近幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)(單位: 元/平方米)294240102486 239419652424 26140100020203000400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年一季度房屋均價(jià) 由圖表分析： 從惠州房協(xié)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾年惠州房?jī)r(jià)走勢(shì)略有起伏， 2020 住宅均價(jià)2394 元 /平方米，比 2020 的 2486 元 /平方米下降了 %， 2020 年均價(jià) 1965 元 /平方米，比 2020 年下降 18％， 2020 年均價(jià) 2424 元 /平方米，比 2020 年上漲 %， 2020年 均價(jià) 2614 元 /平方米，比 2020 年上漲 ％，到 2020 年，商品房均價(jià)達(dá)到 2942元 /平方米，同比增長(zhǎng) %。 2020 年之后房?jī)r(jià)基本上呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。 這種變化在 2020 年將有較大的變化，主要是 2020 年惠州一大批中高端項(xiàng)目問(wèn)世，別墅、 Townhouse 占了相當(dāng)大的比例，像合生國(guó)際新城、半島一號(hào)、金山龍庭、麗日百合、荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、棕櫚島等，這些項(xiàng)目大部分突破 4000 元 /平方米，棕櫚島甚至達(dá)到 12020 元 /平方米。高端項(xiàng)目的推出必然會(huì)整體帶動(dòng)惠州房?jī)r(jià)， 2020 年是惠州樓市變動(dòng)較大的一年，帶動(dòng)惠州房?jī)r(jià) 一路攀升。 3）惠州市價(jià)格分布狀況 惠州各價(jià)格分布情況30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由圖表分析： ? 惠州市均價(jià)在 2020 元 /㎡以下占 15%， 26003000 元 /㎡占 30%， 30004000 元/㎡占 30%， 40005000 元 /㎡的占 15%， 5000 元 /㎡以上的占 10%。 ? 2020 年市場(chǎng)主要的價(jià)格區(qū)間以 26004000 元 /㎡為主，占 60%，說(shuō)明市場(chǎng)的供應(yīng)還是以中檔樓盤(pán)為主，而 2020 元 /㎡以下的主要是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房； ? 在 2020 年是高檔樓盤(pán)涌現(xiàn)的一年， 400010000 元 /㎡的價(jià)格占 25%，其 中東方新城獨(dú)立別墅均價(jià) 10000 元 /㎡、雙拼別墅均價(jià) 6500 元 /㎡，潤(rùn)園的獨(dú)立別墅均價(jià)也過(guò)萬(wàn)元，合生國(guó)際新城的聯(lián)排均價(jià) 6800 元 /㎡，奧林匹克花園別墅為 6500元 /㎡，棕櫚島的公寓均價(jià) 13000 元 /㎡，這些大盤(pán)的出現(xiàn)增加的惠州高檔樓盤(pán)的供應(yīng)量，拉高了整體價(jià)格。 歷年戶型情況分析 惠州規(guī)劃范圍預(yù)售登記備案的商品房套型結(jié)構(gòu)表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 總套數(shù) 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由圖表分析： ? 以上是關(guān)于住房套型結(jié)構(gòu)比例分布的統(tǒng)計(jì)，從近 5 年商品住宅預(yù)售登記備案的情況分 析看，套型建筑面積 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面積 90 平方米以上的占 70%左右。其中：套型建筑面積為 90144 平方米占 50%左右， 144平米上的占 20%； ? 說(shuō)明近幾年還是以消化的主要的為 90 平米以上的戶型，主要集中在 90144 平米的小三房和大三房，而 90 平米以下的戶型數(shù)量較少，這一方面由于前期無(wú) 90〃 70的限制，近年市場(chǎng)上供應(yīng)的戶型主要為大面積戶型，占據(jù)市場(chǎng)的 70%以上，小戶型的供應(yīng)量較小，另一方面惠州本地人主要以居家為主，較青睞于大面積的三房、四房，雙方原因促使了大面積戶型的熱銷； ? 從市場(chǎng)需 求看： 2020 年 6 月，惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)對(duì)惠州規(guī)劃范圍 2157 戶居民住房需求進(jìn)行了抽樣調(diào)查。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)， %的居民購(gòu)房用于自用， % 的居民購(gòu)房用于投資出租，其他目的占 %。在住房套型建筑面積的選擇方面，90 平方米以下需求占 %， 90144 平方米的套型需求量占 %， 144 平方米以上占 %。選三房和四房的分別占 %和 %。從以上數(shù)據(jù)顯示，“十一〃五”期間我市居民對(duì)商品住房需求量以三房二廳、套型建筑面積 90144 平方米的住房為主。這種住房需求傾向不符合國(guó)家正在 倡導(dǎo)的建立節(jié)約型社會(huì)的政策，應(yīng)加大力度進(jìn)行引導(dǎo)；