【文章內(nèi)容簡介】 來源：石市統(tǒng)計局】 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 12 / 109 石市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）房地產(chǎn)開發(fā)投資額122 1 3 1 . 51 9 7 . 12 8 0 . 43 7 0 . 72 0 0 . 13 9 . 1 0 %7 . 8 0 %4 9 . 9 0 %4 2 . 2 0 %3 2 . 2 0 %1 6 . 7 0 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020(16月) 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額% 在石市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直呈上升趨勢，在未來的一定時期仍會持續(xù)增長，但是增長率從 2020 年開始一直呈下降趨勢， 預(yù)計 2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)商投資額將會同 2020 基本持平，未 來隨著一些重點項目的上馬，預(yù)計增長將會有所提升。 人民生活水平顯著提高 居民住戶抽樣調(diào)查顯示 ,截止 2020 年末，市區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭每百戶擁有家用汽車 7 輛 ， 城市居民人均建筑面積 平方米 ， 比上年增長 %；農(nóng)民人均住房面積 平方米，比上年增 長 %。 城 市總體規(guī)劃 （ 20202020 年 ） 石家莊市城市功能定位 —— 京津冀都市圈第三極 ? 京津冀都市圈第三極。 隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，京津冀區(qū)域正成為引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪發(fā)展的增長極。亟需以石家莊為核心，推動冀中南一體化建設(shè)，構(gòu)建與京津良好的分工協(xié)作關(guān)系，使 石家莊成為京津冀都市圈第三極。 ? 京津向中西部輻射的 “ 第一中樞 ” 。 石家莊位于京廣與隴海復(fù)線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經(jīng)濟交流的進一步加強，亟需石家莊利用“ 東出西聯(lián)、承南接北 ” 的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的 “ 第一中樞 ” ，全國重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地之一。 ? 河北省對外競爭、交流的第一平臺。 遠景發(fā)展：實施 “ 北跨、南優(yōu)、西控、東延 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 13 / 109 按照 “ 一城三區(qū)三組團 ” 的城市發(fā)展框架，遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到 600萬，中心城區(qū)（含正定）達到 500萬，形成 “ 雙核、雙軸 、雙帶 ” 的城市空間布局結(jié)構(gòu)。 區(qū)域生態(tài)格局：西山、北水、綠環(huán)、綠廊 堅持生態(tài)保育、恢復(fù)與建設(shè)并重，構(gòu)筑 “ 西山、北水、綠環(huán)、綠廊 ” 的都市區(qū)生態(tài)格局。 ? “ 西山 ” ： 西部淺山區(qū)以山體生態(tài)恢復(fù)為重點，建成西部綠色山體屏障，構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風(fēng)景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶，總面積 400 平方公里。 ? “ 北水 ” ： 對滹沱河都市區(qū)段 70 公里長的河道進行生態(tài)恢復(fù)與治理，重建流域自然生態(tài)，打造具有防風(fēng)固沙、涵養(yǎng)水源、濱水游覽等多重功能的綠色生態(tài)長廊，總面積 120 平方公里。滹沱河市區(qū)段 將 恢復(fù)濕地草甸的自然河流景觀；制導(dǎo) 線外形成以文化、旅游、休閑、娛樂等功能為一體的藍色魅力生態(tài)帶。 ? “ 綠環(huán) ” ： 在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等，構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度 1000 米，總面積 80 平方公里。 ? “ 綠廊 ” ： 依托鐵路、公路、水系等建設(shè) 10 條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。 石家莊市整體房地產(chǎn)市場概述 石家莊市房地產(chǎn)市場 （二級市場） 的發(fā)展歷程回顧 第一階段（ 19491997 年 ） 改革開放之前，石家莊市住宅建設(shè)規(guī)模小，居住水平低 ； 1979年以后，市區(qū)先后建設(shè)了談固、裕東、尖嶺等多個居住小區(qū)；住宅以5— 7 層樓房為主，布局規(guī) 則有序，居住環(huán)境相對較好 。 第二階段（ 19982020 年 ） —— 萌芽期 1998年 以 后 ， 石家莊市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢， 房地產(chǎn)投資有限。在 國家政策 的鼓勵下， 省會第一批房產(chǎn)商開始承建商品房 （ 如 ： 河北神興房地產(chǎn)開發(fā)公司、燕港地產(chǎn)等 ）。當(dāng)時市場的代表項目有： 燕港家園，神興小區(qū) 。房地產(chǎn)市場開始緩慢起步。 第三階段（ 2020— 2020 年 ） —— 起步期 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 14 / 109 2020 年 起 ，房地產(chǎn)投資 開始 增長。 該階段的 房地產(chǎn)項目零星分布，主要集中在裕華區(qū) ， 例如 ： 國際城、世紀(jì)花園、水榭花都、 心 海假日等。 第四階段（ 2020— 2020 年 ） —— 發(fā)展 期 2020年 起， 石家莊房地產(chǎn) 受 整個行業(yè) 影響 加速 發(fā)展。 供給增加，需求旺盛，產(chǎn)品品質(zhì) 提升 ， 價格迅速上漲 。 但因石家莊房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟，市場中 交易秩序混亂 。部分開發(fā)商 在未取得預(yù)售許可證 而提前預(yù)售等現(xiàn)象較為普遍。 這一時期，隨著“退二進三”的推行，和平路沿線的住宅項目建設(shè)開始升溫，盛世長安、名門華都等品質(zhì)較高的樓盤紛紛入市。 第五階段（ 2020— 至今） —— 理性期 2020 年 后經(jīng)過 國家 兩輪 宏觀調(diào)控 ， 房地產(chǎn)市場 逐步走向理性 。 2020 年下半年， 受 次貸危機影響，石家莊房地產(chǎn)市場成交量急劇下跌，但價格堅挺。隨著危機的加重， 開發(fā)商紛紛降價銷售，開始量價齊跌。市場陷入長時間的萎靡。 2020 年下半年 ， 石家莊市房地產(chǎn)市場開始回暖，出現(xiàn)報復(fù)性增長，這一時期量價齊升。面對著樓市的再度火爆，政府頒布一系列限制性政策，意在調(diào)控樓市。但由于石家莊市的剛性需求的被激發(fā)，繼續(xù)量價齊升。隨著調(diào)控政策的強勢執(zhí)行，消費者紛紛處于觀望，持幣代購，石市房地產(chǎn)市場開始量跌但價格依然上漲。幾經(jīng)市場沉浮，石市房地產(chǎn)市場開始趨于理性發(fā)展 。 全市樓盤分布圖 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 15 / 109 據(jù)不完全統(tǒng)計，截至 2020 年 8 月，石家莊市在售樓盤為 150 余個 （ 包括正在銷售樓盤、尾盤、接受前期咨詢樓盤 ） ； 物業(yè)類型：包括住宅、公寓、寫字樓、商住樓、商業(yè)、別墅 ； 總體供應(yīng)及去化情況 20202020年商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積走勢圖 (單 位：萬平米）235 244 22012232360002004006008002020 2020 2020 2020 2020年 2020年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 【 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部與石市房管局綜合整理 】 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 16 / 109 20202020年商品 住房銷售面積走勢圖 (單 位：萬平米） 28043224201002003004005002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)商品房銷售面積 2020— 2020 年，石家莊的年商品房供應(yīng)量（預(yù)售面積）相對平衡，基 本在 250 萬㎡左右 ； 2020 年， 受金融危機影響，供應(yīng)量急劇較少； 2020 年石家莊商品房供應(yīng)量將達到 600 萬㎡， 成為歷年 供應(yīng) 最高值 ； 2020— 2020 年，銷售量不穩(wěn)定，但整體呈上升趨勢。 2020 年受金融危機影響，銷售量急劇減少。 2020 年剛性需求釋放，銷售量同步較快； 2020 年上半年，受政策的影響，銷售面積有所停滯，但仍 達到 242 萬平方米。隨著 三套房政策的收緊 ，下半年市場 不明朗 。 總體供應(yīng)面積分析 2 0 0 6 年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房64%21%15%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房3%50%47%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房29% 26%45%90平米以下90140平米140平米以上2 0 0 7 年批準(zhǔn)預(yù)售商品住房38%40%22%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 17 / 109 近四年批準(zhǔn)預(yù)售（供應(yīng)量）的住宅產(chǎn)品戶型主要集中在 90140 ㎡ ； 受“ 90/70” 政策影響， 2020 年 90 ㎡以下的供應(yīng)量達到 50%； 2020— 2020 銷售主力面積區(qū)間與市場供應(yīng)基本一致， 90— 140 平米涵蓋主力戶型兩室和三室，是大眾需求戶型； 2020 年，石家莊商品房供應(yīng)區(qū)間仍以 90140 ㎡為主 。 總體價格走勢 2 00 5— 201 月商品房均價走勢圖278833464365 442449525470010 0 020 0 030 0 040 0 050 0 060 0 02020年 2020年 2020年 200 8年 200 9 年 201 0年 8月住宅均價（元/ ㎡） 20 2020 兩年石家莊房價開始飛漲，兩年內(nèi)房價漲幅均在 20%以上； 由于石家莊 投資投機需求有限，房產(chǎn)泡沫表現(xiàn)不明顯，在 08 年房價沒有大幅下跌，僅表現(xiàn)為漲幅有所回落； 從 09 年下半年到 2020 年初，石家莊房價開始 “ 報復(fù)式 ” 增長，加之剛性需求的釋放 ， 石家莊 2020 年 8 月房屋銷售均價同比增長近 20%左右 。 【數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)（河北）研究部】 謹(jǐn)呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產(chǎn)宏觀市場概述報告 中原地產(chǎn)（河北）研究部 /事業(yè)三部 18 / 109 2. 石家莊房地產(chǎn)一級市場分析 城市 一級市場（土地市場）發(fā)展歷程分析 石家莊市土地市場發(fā)展史是國家土地發(fā)展史的縮影，改革開放以來，石家莊土地市場經(jīng)歷了四個階段： 第一階段：（ 1979— 1994）：土地市場停滯時期。 這個時期國家大部分地區(qū)沒有土地市場，石家莊作為發(fā)展比較落后二三線城市，土地市 場起步較晚。土地的開發(fā)建設(shè)都是由國有企業(yè)控制，同時城市擴張、發(fā)展速度較慢。 第二階段（ 1995— 2020）：土地市場形成及成長時期。 1995 年 1 月 1 日國家正式實施《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，石家莊土地市場開始形成。這個時期土地市場開始進行協(xié)議出讓、公開出讓、轉(zhuǎn)讓等方式進行土地交易，市場比較混亂。舊城改造進展比較緩慢，城中村開發(fā)模式出現(xiàn)集體土地多數(shù)開發(fā)村證房的現(xiàn)象。民營企業(yè)開始突起，與國有企業(yè)形成共同開發(fā)的局面，如河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、卓達集團等企業(yè)都是在這個時期開始發(fā)展并成長壯大的。 第三階段 （ 2020— 2020）：規(guī)范土地市場秩序及土地供給穩(wěn)步增長期。 2020年 8 月 31 日開始嚴(yán)格統(tǒng)一執(zhí)行土地出讓招拍掛制度，土地市場開始走向正規(guī)化運作。此階段城中村改造的力度進一步加大，土地出讓供應(yīng)量穩(wěn)步上升。 第四階段（ 2020— 至今）：土地供給大幅上升時期。 2020 年石家莊三年大變樣正式開啟，舊城改造、城中村改造等極大的增加了土地供應(yīng)量。這個時期土地市場亦有未報即用等違法行為。 石家莊地王發(fā)展史 石家莊土地公開出讓制度實施之后，土地價格屢創(chuàng)新高，地王不斷出現(xiàn)。 2020 年 9 月，河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾以 220 萬元 /畝的 “ 天價 ”競得石家莊市（ 2020） 009 號地塊，這一價格比之前 20 萬元 /畝的原估價高出了 10倍，并以 。使石家莊有了名副其實的地王。 2020 年 10 月 27 日 ， 廊坊市榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司以 億元競得（ 2020） 006 號水泵廠地塊， 該地塊占地面積 為 畝 ， 地塊單價達到 萬元 /畝 ， 曾經(jīng)由順馳創(chuàng)下的土地價格紀(jì)錄被刷新。 2020 年 12 月，河北天山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以 億元的價格競得（ 2020）