【正文】 項目賣點 區(qū)位優(yōu)勢；較早入市的 綜合型大社區(qū)； 城市首批重視園林規(guī)劃的代表項目； 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 35 / 109 備注 東里村改造項目，目前住宅已經銷售殆盡，剩下大戶型及躍層的房源難以銷售，價格由開售的 5000 元 /㎡上漲到清盤時的7300 元 /㎡。 省科學院、社科院、五十四所等 30 多家部、省、市屬科研單位和河北師范大學等 20 多所大中專院校； ? 金融機構多。 ? 周邊各種配套齊全，居住方便。 小結 ? 橋東區(qū)，是省會發(fā)展最早的轄區(qū)，發(fā)展速度最快，引領整個石家莊的商業(yè)市場； ? 商業(yè)繁榮，以北國、先天下為中心的商圈已 形成，并有向外擴張趨勢； ? 地區(qū)面積狹長，將來只能向南北兩個方向發(fā)展； ? 火車站南遷工程，將使整個城市的客流減少；火車站中山路沿線的城市形象及交通情況將得到極大改善。原為獲鹿、正定兩縣轄地， 1925 年以后，隨著石門市的逐步發(fā)展而建立。 石家莊地王發(fā)展史 石家莊土地公開出讓制度實施之后，土地價格屢創(chuàng)新高，地王不斷出現(xiàn)。 總體供應面積分析 2 0 0 6 年批準預售商品住房64%21%15%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批準預售商品住房3%50%47%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批準預售商品住房29% 26%45%90平米以下90140平米140平米以上2 0 0 7 年批準預售商品住房38%40%22%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 【數(shù)據(jù)來源：石市房管局】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 17 / 109 近四年批準預售（供應量）的住宅產品戶型主要集中在 90140 ㎡ ； 受“ 90/70” 政策影響， 2020 年 90 ㎡以下的供應量達到 50%； 2020— 2020 銷售主力面積區(qū)間與市場供應基本一致， 90— 140 平米涵蓋主力戶型兩室和三室，是大眾需求戶型； 2020 年，石家莊商品房供應區(qū)間仍以 90140 ㎡為主 。 但因石家莊房地產市場發(fā)展不成熟，市場中 交易秩序混亂 。 遠景發(fā)展：實施 “ 北跨、南優(yōu)、西控、東延 ” 發(fā)展戰(zhàn)略 【數(shù)據(jù)來源：石市統(tǒng)計局】 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 13 / 109 按照 “ 一城三區(qū)三組團 ” 的城市發(fā)展框架，遠景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到 600萬，中心城區(qū)（含正定）達到 500萬，形成 “ 雙核、雙軸 、雙帶 ” 的城市空間布局結構。 2020年增速有所下降。 12 個縣 ，即 正定縣、深澤縣、無極縣、趙縣、欒城縣、高邑縣、元氏縣、贊皇縣、井陘縣、平山縣、靈壽縣、行唐縣 ； 5 個縣級市 ， 即 辛集市、晉州市、 藁 城市、新樂市、鹿泉市 。 地理位置 石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經濟區(qū)。 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 8 / 109 歷史沿革 20 世紀初期，石家莊 伴隨著鐵路的興建而逐漸發(fā)展起來 。 石市固定資產投資 石市2 0 0 5 2 0 1 0 ( 1 6 月) 固定資產投資額7949 9 81 2 6 41 7 4 02436140638%26% 26%3 8 % 4 0 %2 5 . 3 0 %0500100015002020250030002020 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2020 2 0 1 0 ( 1 6 ) 2 0 %0%2 0 %4 0 %全社會固定資產投資（億元) 全社會固定資產投資% 石家莊市固定資產投資額呈上升趨勢，在未來一定時期內會繼續(xù)增長。 ? “ 綠環(huán) ” ： 在城市外圍建設生態(tài)林帶、綠地、水系等，構成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度 1000 米，總面積 80 平方公里。隨著危機的加重， 開發(fā)商紛紛降價銷售，開始量價齊跌。 第二階段（ 1995— 2020）：土地市場形成及成長時期。 2020 年 6 月，恒大地產集團以總價超過 19 億元的價格將 （ 2020） 025 號謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 19 / 109 地收入囊中，均價約為 萬元 /畝 ， 成為新地王。中山路寸土寸金、裕華路迎賓大道、建設大街貫穿城區(qū)中心，是整個石家莊市區(qū)發(fā)展最早、最成熟、最繁華的區(qū)域。區(qū)域在2020 年之前 3500 元 /㎡ 左右。 ? 衛(wèi)生間離臥室較遠，不方便。而中高端產品的主力客群，主要為、政府機關公務員、軍事機構干部、教師等；此外，各高校和政府機關部門以團購形式購買力度很大； 配套 區(qū)域整體可初步劃分為： 東為商務商業(yè)密集區(qū)，北為省直機關政務區(qū)，南為高教 區(qū)，西部臨近西部山前旅游區(qū) ； ? 景觀資源： 民心河；裕西公園、友誼公園、新石公園、石刻園、 西清公園 、民心廣場、時光公園、濱河公園 等； ? 學校： 6 中、 11 中、 41 中、 10 中、 17 中、 師大附中 ；橋西外國語小學、麒麟私立學校、友誼大街小學、振頭小學、 石家莊實驗小學 、草場街小學、石家莊市支農路小學、石家莊市東里小學、石家莊市菜市街小學；河北省直機關第一幼兒園、省直機關第八幼兒園、小太陽雙語幼兒園、省一幼、石家莊育仁藝術幼兒園、育才雙語幼兒園、新星雙語幼兒園 等； ? 醫(yī)院： 以嶺醫(yī)院、市六院；河北醫(yī)科大學第三醫(yī)院、市橋西醫(yī)院 等； 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 31 / 109 ? 購物 ：新百廣場、東購、 益友百貨、圖書市場、天客隆、祥隆泰、保龍倉 等； ? 餐飲： 陽光漁港、閱微食府、豆撈坊、豐收過大年、唐潮海鮮閣 等； ? 娛樂休閑： 碧海云天、銀柜、天水雅聚； 世紀高新羽毛球館 等； ? 各大銀行、郵政、汽車服務、通訊營業(yè)廳等等。 ? 總面積 平方 公里（含委托高新區(qū)管理的 40 平方公里） 。觀瀾豪庭、金正締景城等中高端、具有代表性的項目在轄區(qū)內入市；橋西區(qū)房地產市場得到了一定的品質提升； ? 2020 年起，隨著“三年大變樣”、城中村改造（如振一街、西五里村等）的力度加大，也增 加了區(qū)域的市場供應量；區(qū)域房地產市場的有力發(fā)展，使其較其他優(yōu)質轄區(qū)房地產市場整體均價的差距越來越小； ? 橋西區(qū)近年入市的住宅項目大部分集中在區(qū)域西南部，而一些高檔樓盤，主要是綜合體、商業(yè)項目則較為集中在中華大街沿線（金正 北國商圈依然是城市商業(yè)龍頭， 隨著“ 大招商、招大商 ”的發(fā)展道路越走越寬，高檔寫字樓、公寓必然會成為未來需求的增長點，住宅建設會逐年減少，商業(yè)用地逐漸增多。 區(qū)域內樓盤概覽 樓盤分布 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 24 / 109 橋東區(qū)項目分布統(tǒng)計 物業(yè)類型劃分 項目數(shù)量（個） 住宅類 在售住宅類 7 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 25 / 109 待售住宅類 2 寫字樓 在售寫字樓類 1 待售 寫字樓類 1 綜合體項目 在售綜合體類 1 待售綜合體類 1 純公寓類產品 在售公寓類 2 區(qū)域內典型項目分析 中基禮域 項目位置 平安北大街和平路交口東南 開發(fā)商 河北中基房地產開發(fā)有限公司 占地面積（畝） 260 建筑面積（萬㎡） 60 物業(yè)劃分 及體量 22棟板式高層住宅、 2棟酒店式公寓 主力 戶型 面積（㎡） 90150 均價（元 /㎡） 9000 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 26 / 109 典型戶型分析 兩室兩廳一衛(wèi) ㎡ ? 布局合理，節(jié)省空間； ? 入戶玄關； ? 開間大，采光效果好。 配套 ? 景觀資源： 長安公園、平安公園、元南公園、歐韻公園等； ? 學校： 1 中、 3 中、 4 中、四中路小學、東風西路小學、桃園小學、石家莊鐵道學院、石家莊經濟管理干部學校等； ? 醫(yī)院： 省四院、市一院、 260 醫(yī)院、省胸科醫(yī)院、市人民醫(yī)院等； ? 購物 ： 北國商城、先天下購物廣場、圖書大 廈 、 南三條市場等； ? 各大銀行、郵政、汽車服務、通訊營業(yè)廳等等。 從土地收儲的區(qū)域分析，石家莊城市化擴張 逐漸 向二三環(huán)之間以及滹沱區(qū)域發(fā)展，未來主要競爭項目將集中在這兩個區(qū)域。 2020年 8 月 31 日開始嚴格統(tǒng)一執(zhí)行土地出讓招拍掛制度，土地市場開始走向正規(guī)化運作。幾經市場沉浮，石市房地產市場開始趨于理性發(fā)展 。房地產市場開始緩慢起步。 隨著國家發(fā)展戰(zhàn)略調整，京津冀區(qū)域正成為引領中國經濟新一輪發(fā)展的增長極。 人均可支配收入 石家莊市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）年人均可支配收入及增長率10040114951312515061169308985 11050001000015000202002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)05101520人均可支配收入（元） 增長率（% ） 石家莊人均可支配收入總量穩(wěn)步增長，居民購買力提升。 微觀條件 ? 石家莊市下轄 6 區(qū)、 17 縣（市）、 105 個建制鎮(zhèn)，市域面積為 15848平方公里，而市區(qū)面積為 平方公里，僅占市域面積的 %； ? 石家莊 市區(qū)面積較小，人口較少，應 適當增加市區(qū)規(guī)模，提高中心城區(qū)的影響力和帶動力；另一方面 區(qū)域發(fā)展不均衡 ， 應 大力發(fā)展縣域經濟，實施非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，支持有條件的縣市快速崛起，重點培育市域范 圍發(fā)展良好且潛力較大的發(fā)展軸承，提高市域經濟整體能力。 石家莊市作為河北省會，應當在此區(qū)域中承擔重要職能，成為該區(qū)域 重要的增長極。近幾年石市人均國內生產總值絕對產值增加量十分可觀。 城 市總體規(guī)劃 （ 20202020 年 ） 石家莊市城市功能定位 —— 京津冀都市圈第三極 ? 京津冀都市圈第三極。當時市場的代表項目有： 燕港家園，神興小區(qū) 。隨著調控政策的強勢執(zhí)行，消費者紛紛處于觀望，持幣代購，石市房地產市場開始量跌但價格依然上漲。 第三階段 （ 2020— 2020）：規(guī)范土地市場秩序及土地供給穩(wěn)步增長期。 2020 年將外 環(huán)水系片區(qū)的樓底村，植物園片區(qū)的徐家莊村，高營片區(qū)的南高營村、北高營村，滹太片區(qū)的前進村、肖家營村等 6 個村作為大片區(qū)土地規(guī)劃儲備試點村。 轄區(qū)北部和南部主要為本地常住居民，有穩(wěn)定收入的中等層階層人群。 ? 住宅類產品的建筑類型以板式及板塔式高層為主，多層洋房較為稀缺；住宅中大面積戶型不多，主要在 100150 ㎡。 謹呈：中國中鐵置業(yè)集團有限公司石家莊公司 石家莊房地產宏觀市場概述報告 中原地產（河北）研究部 /事業(yè)三部 28 / 109 中原視角 ? 以“四星級豪裝公寓”推廣， 純高端公寓定位；受總價影響，80— 90 ㎡戶型滯銷； ? 不注重現(xiàn)場銷售管理，置業(yè)顧問質素不高； ? 項目通過圍擋等將產品信息有效傳遞； ? 開發(fā)商內部管理較為混亂，存在一定問題，影響項目銷售； 區(qū)域房地產發(fā)展 趨勢 轄區(qū)內可開發(fā)用地較 少， 主要集中在北二環(huán) 外。 ? 道路全面改造升級、環(huán)城水系等景觀優(yōu)化，將進一步改善區(qū)域環(huán)境，提升橋西區(qū)的區(qū)域競爭力； 區(qū)域房地產市場概述 發(fā)展歷程綜述 ? 橋西區(qū)域的房地產市場起步較晚，價格偏低； 2020 年之后，隨著春江花月、天山 ? 常住人口 萬，轄 1 個鎮(zhèn)、 7 個街道、 23 個村（含 17 個村改居）、58 個居委會，是省會重點發(fā)展區(qū)域和商業(yè)副中心。 區(qū)域發(fā)展 ? 鐵路改造： 石家莊火車站南遷，在南二環(huán)與槐安路間合并設立新客站，實現(xiàn)“客貨分離、火車入地”。 ? 入戶門與客臥門相對，影響私密性。 ? 從 2020 年開始，隨著市場的需求量加大，價格水平隨之大幅上漲：銷售均價在