【正文】 淮海路本項目目前商務(wù)區(qū)主要在城市及區(qū)域中心形成，現(xiàn)有的商務(wù)區(qū)發(fā)展比較成熟，周邊都有大型的綜合商業(yè)配套設(shè)施。寫字樓品質(zhì)高，商圈成熟。不過附近停車位比較緊張。4．人民廣場區(qū)域人民廣場區(qū)域甲級1．來福士廣場2．都市總部大樓3．明天廣場入住率91%租金乙級1．光通大廈2．申鑫大廈入住率90%租金主要特征地理位置優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)交通便利，商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊酒店眾多，文化活動設(shè)施比較多，目前還未形成比較明顯的產(chǎn)業(yè)集聚特征，呈現(xiàn)出綜合性的特點。租戶特征500強企業(yè)總部、國內(nèi)外知名企業(yè)、金融、證券、貿(mào)易、信息公司、中介服務(wù)公司、各大銀行總部等。7．五角場區(qū)域五角場區(qū)域甲級1．萬達(dá)廣場大廈2．滬東金融大廈3．藍(lán)天大廈4．創(chuàng)智天地入住率88%租金乙級1．無錫大廈2．怡富商務(wù)廣場主要特征城市副中心、上海十大商圈之一。大項目比較集中，商務(wù)和航運是重點，交通發(fā)達(dá)，緊密連接浦東新區(qū)、虹口區(qū)等商務(wù)區(qū)。 2008年是上海寫字樓市場最繁榮的一年，無論是總供應(yīng)量還是甲級寫字樓供應(yīng)量都上升到一個高度，而且租金、售價都直線上漲。在產(chǎn)權(quán)銷售市場，一手寫字樓成交量環(huán)比上漲18%。4．空置率分析%；%，甲級寫字樓與準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率逐漸持平。 從各商務(wù)區(qū)具體來看，空置率基本上都保持在10%左右，一些超甲級的寫字樓由于租金較高，空置率相對而言比較高，而位于商圈核心位置的甲級辦公樓普遍呈滿租狀態(tài)。7．小結(jié)市場供應(yīng)甲級寫字樓多集中在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，周邊商業(yè)、交通、市政等配套設(shè)施完善，2010年開始供應(yīng)量將出現(xiàn)一個高峰，浦東靜安區(qū)域有大面積的供應(yīng)入市，不過整體租賃市場供應(yīng)量還是低于市場預(yù)期。分析與展望：近來上海甲級寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。 基于租賃需求的回暖、發(fā)展商對供應(yīng)節(jié)奏的較大幅度調(diào)整、以及國際金融中心規(guī)劃的政策激勵開始呈現(xiàn)。內(nèi)環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域東外灘區(qū)域二、 目前辦公樓市場供應(yīng)情況1．楊浦區(qū)主要辦公樓供應(yīng)項目（以近幾年開盤的新項目為主）名稱開業(yè)時間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積租售方式1五角豐達(dá)201049923141361散售2天科國際大廈2008171500租售3新紀(jì)元國際廣場20082663820874散售4銘大創(chuàng)意廣場20072000031350只租不售5中環(huán)國際大廈200734000201000只租不售6五角場800號20061187971600只租不售7榮廣商務(wù)中心2006450005900只租不售8北美廣場200972724211359散售9凱迪金融大廈201041024211000只租不售10藍(lán)天大廈20084400026863租售11時代金融200784001511862只租不售12華誼星城大廈20061000017580租售13郡江國際200813334322950散售14怡富商務(wù)廣場20078000026806租售15滬東金融大廈200648000261323租售16創(chuàng)智天地廣場20053000061800租售17財富國際廣場2010150000261087散售18電力大學(xué)科技園20061900091800只租不售2．項目分布情況內(nèi)環(huán)高架五角場區(qū)域大連路區(qū)域本項目寶地廣場漁人碼頭東外灘區(qū)域同濟逸仙合生國際東方藍(lán)海 復(fù)旦軟件園楊浦區(qū)中高檔寫字樓目前供應(yīng)主要以五角場區(qū)域為主，占到全區(qū)一半以上的供應(yīng)量，其余主要分布在東外灘平?jīng)雎?、長陽路沿線，以及內(nèi)環(huán)高架和軌道沿線附近區(qū)域。4．租金與售價分析租金表：區(qū)域五角場內(nèi)環(huán)區(qū)域東外灘區(qū)域備注平均租金（元/平米/天）——2中高檔寫字樓售價表：項目均價（元/平米）區(qū)域開盤時間五角豐達(dá)25000五角場2010年6月創(chuàng)智天地28000五角場2008年11月天科國際28000東外灘2008年3月新紀(jì)元國際廣場30000五角場2009年5月北美廣場35000大連路2009年10月郡江國際21000東外灘2008年2月平均售價28000元/平米 區(qū)域目前商業(yè)氛圍發(fā)展良好，政府后期規(guī)劃完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)清晰，商務(wù)辦公市場還有待發(fā)展。未來區(qū)域內(nèi)辦公樓供應(yīng)量較大，樓宇質(zhì)量有所提高，高端寫字樓的進入會給本區(qū)域帶來更大的活力，黃浦江沿岸的大連路總部經(jīng)濟帶和北外灘的強強聯(lián)合，能夠與浦東CBD形成區(qū)位聯(lián)動，提高本區(qū)域?qū)懽謽歉偁幜Α６?00平米以上的大面積需求占到整體需求的40%左右。6．產(chǎn)業(yè)園區(qū) 隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和上海市工業(yè)布局的調(diào)整，作為上海市老工業(yè)基地的楊浦區(qū)，逐漸成為都市產(chǎn)業(yè)的集聚地，目前楊浦區(qū)域內(nèi)共有18家都市產(chǎn)業(yè)園，其中有6家被市政府授予“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的稱號。l 租金情況 楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在12元/平米/天。l 本項目附近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)City concept 創(chuàng)意園區(qū)： 位于隆昌路619號，由榮廣集團下屬上海睿置投資管理有限公司打造的一個大型專業(yè)主題園區(qū)。每間辦公室的面積從70多平方米到160多平方米不等，可供客戶自主選擇。上海電力國家大學(xué)科技園：上海電力學(xué)院國家大學(xué)科技園位于上海市長陽路2588號。區(qū)域未來的供應(yīng)量較大，加上周邊大學(xué)資源豐富，創(chuàng)業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將會受到一定影響。l 產(chǎn)品特征：區(qū)域現(xiàn)有辦公物業(yè)大多為乙級或者準(zhǔn)甲級寫字樓，硬件水平不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多以小面積SOHO類型為主，易銷售但難管理，整體品質(zhì)不高。本項目要注重周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化來制定項目產(chǎn)品方案。而本項目所處的東外灘，這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，辦公類市場發(fā)展尚不成熟，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點區(qū)域之一，這一傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)將發(fā)生巨變。l 北外灘區(qū)域－以航運為特色的，商貿(mào)辦公發(fā)達(dá)，居住舒適、交通便捷、歷史文化內(nèi)涵豐富的新興城區(qū)。包括北美廣場、創(chuàng)智天地、東方漁人碼頭項目、星月置業(yè)五角場項目、虹橋世貿(mào)商城和光大會展中心進行如下分析。 辦公樓類別建筑形態(tài)及配套入駐租戶運作模式一般辦公樓多為多層、格局統(tǒng)一；配套設(shè)施因項目不同有異全類別租戶；一般對租戶沒有特別的傾向性前期由開發(fā)商主導(dǎo)，后期有開發(fā)商等統(tǒng)一運作或者由小業(yè)主進行獨立招商運作創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)多為老建筑改造而來，講究個性和創(chuàng)意；往往配套設(shè)施不全。項目是由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)，第一期工程于2006年6月竣工使用，整個項目在2010年全部完成。創(chuàng)智天地廣場：廣場位于整個項目的中心，是整個創(chuàng)智天地的神經(jīng)中樞。江灣體育中心：該體育場館始建于1935年，原名江灣體育場。目前該項目三期預(yù)計將于2010年10月開盤。包括四大部分，即智能化辦公樓及具備各種商業(yè)服務(wù)設(shè)施的創(chuàng)智天地廣場；提供住宅、辦公、零售、休息、娛樂設(shè)施的多功能創(chuàng)智坊；以江灣體育場為中心，并包括各類休閑體育設(shè)施的“江灣體育中心”；以及著重推動高科技研發(fā)的創(chuàng)智天地科技園。物業(yè)簡介項目位置楊樹浦路、江浦路項目名稱東方漁人碼頭一期用地面積49096平方米總建筑面積約100000平方米功能配比辦公、酒店、餐飲、零售整體定位中高檔現(xiàn)狀施工階段物業(yè)簡介開發(fā)商上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1359平方米開盤時間2009年層高樓層數(shù)21層停車位422個總建筑面積72724平方米電梯客梯6個、貨梯1個市場表現(xiàn)售價35000元/平方米物業(yè)管理費20元/平方米/月空置率50%策劃營銷公司易居中國物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行租戶組合貿(mào)易、電子、營銷類項目評價 本項目位于大連路、昆明路口，位于北外灘商務(wù)區(qū)，地理位置優(yōu)越。 周邊交通道路較為狹窄。物業(yè)簡介開發(fā)商上海瑞豐國際大廈置業(yè)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1495平方米開盤時間2007年層高樓層數(shù)28層停車位305個總建筑面積65686平方米電梯6個市場表現(xiàn)租價物業(yè)管理費28元/平方米/月空置率15%策劃營銷公司－物業(yè)管理公司上海瑞金大廈有限公司租戶組合貿(mào)易、物流、航運類項目評價本項目位于北外灘東側(cè)，緊靠黃浦江地理位置較為優(yōu)越。5. 競爭項目評價評比要素地理位置交通情況商務(wù)氛圍項目10%評價10%評價10%評價創(chuàng)智天地8位于五角場核心，地理位置優(yōu)越8交通狀況良好，通行便利8商務(wù)氛圍非常好北美廣場7位于大連路，地理位置較好8交通狀況良好，通行便利7商務(wù)氛圍良好東方漁人碼頭項目8位于楊樹浦路、江浦路7交通狀況良好7商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)五角豐達(dá)7位于五角場商務(wù)區(qū)內(nèi)7周邊道路基本為次路7比起創(chuàng)智天地略差天科國際大廈6位于蘭州路、平?jīng)雎?周邊道路較窄6項目較為獨立瑞豐國際大廈7位于北外灘區(qū)域7交通便利7商務(wù)氛圍良好評比要素建筑產(chǎn)品可視性開發(fā)商實力和知名度項目20%評價10%評價10%評價創(chuàng)智天地18產(chǎn)品設(shè)計空間感強8周邊基本無高層建筑，可視性極佳9瑞安地產(chǎn)，新天地的開發(fā)商，知名度高北美廣場17外立面比較有現(xiàn)代感8除項目北側(cè)景觀欠佳，其余可視性較好7上海湯米房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，知名度一般東方漁人碼頭項目18建筑外觀具有特色9項目緊鄰黃浦江畔可視性極佳8水產(chǎn)集團五角豐達(dá)16低密度生態(tài)商務(wù)辦公6被南側(cè)大西洋商廈遮擋，可視性較差7上海英達(dá)萊置業(yè)有限公司，知名度一般天科國際大廈17LOFT辦公和5A辦公7周邊多為住宅7天業(yè)科房置業(yè)瑞豐國際大廈13爛尾樓項目7緊靠黃浦江，可視性良好7東方資產(chǎn)管理公司評比要素相關(guān)配套租售策略物業(yè)管理項目10%評價10%評價10%評價創(chuàng)智天地9項目有自身商業(yè)配套，周邊商業(yè)配套齊全8租售結(jié)合8瑞安物業(yè)北美廣場7項目自身沒有商業(yè)配套，周邊商業(yè)配套齊全7全部出售9仲量聯(lián)行東方漁人碼頭項目8項目自身配套齊全7全部出售7－五角豐達(dá)9項目自身有配套，周邊配套齊全7全部出售7未定天科國際大廈7周邊多為沿街商鋪7全部出售7科房物業(yè)瑞豐國際大廈7周邊商業(yè)配套一般7被整體收購后出租7瑞金大廈l 就辦公物業(yè)而言，區(qū)位(交通可及性與可視性)、商務(wù)氛圍和產(chǎn)品設(shè)計是其成功關(guān)鍵因素；l 同時，高品質(zhì)的物業(yè)管理、建筑標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的物業(yè)權(quán)屬、物業(yè)組合協(xié)同性及開發(fā)商實力亦為其成功重要因素；l 目前，楊浦區(qū)的五角場板塊區(qū)位條件優(yōu)于本項目所處的東外灘區(qū)域，前者的售價在35000元/平方米，后者在25000元/平方米。這也是在一定程度上說明了楊浦區(qū)租金普遍不高的現(xiàn)狀。 4. 楊浦區(qū)辦公物業(yè)租戶現(xiàn)實需求結(jié)論楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓物業(yè)租戶需求具有以下特征：l 楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為專業(yè)服務(wù)(32%)、制造業(yè)(24%)、信息技術(shù)(21%)。2. 受訪者規(guī)模大小 與楊浦區(qū)的普遍情況一致，受訪企業(yè)的規(guī)模一般較小，42%的受訪企業(yè)員工數(shù)小于20人，而小于50人的企業(yè)占到了總受訪企業(yè)的80%。l 由于購買辦公樓所需資金巨大，86%的受訪者表示未來仍會選擇租用辦公樓；l 只有少數(shù)實力雄厚的企業(yè)才會選擇購買物業(yè)以自用，比例為14%。l 其中最受租戶關(guān)注的是空調(diào)舒適度和等待電梯的時間，造成這種情況的主要原因是楊浦區(qū)現(xiàn)有的辦公樓往往建成時間比較早，所以在設(shè)施配備上存在一定的欠缺。l 45%的受訪者表示需要分層式中央空調(diào)，以更好滿足不同需求。8. 對本項目的傾向性和預(yù)期l 入戶訪談中，我們不違反客戶保密性要求的情況下向訪談?wù)呙枋隽吮卷椖康陌l(fā)展目標(biāo)和物業(yè)構(gòu)成。其目前租用的辦公面積也多集中在100300平方米之間。l 在選擇辦公地點時，受訪者表示優(yōu)越的區(qū)位條件，完善的商業(yè)配套和周到的物業(yè)管理是最重要的考量因素。第八章 地塊