【正文】 。（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象%，%。、郵局:周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開(kāi)河儲(chǔ)蓄所，另外，新開(kāi)橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。周邊缺少好的幼兒園和保育院。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購(gòu)物不太方便，家樂(lè)超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。（三） 地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。周邊自然景觀只有新開(kāi)河，如果新開(kāi)河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔谩?( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來(lái)是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。121噪音：周邊的鐵路是主要的噪音污染源，除了西側(cè)的鐵路基本廢棄，南側(cè)和東側(cè)的鐵路由于是主要鐵路，利用率較高，產(chǎn)生的噪音對(duì)項(xiàng)目也有一些影響，但由于項(xiàng)目與鐵路有一定距離，估計(jì)噪音的影響將集中在晚上。：由于原居民較分散，當(dāng)?shù)夭o(wú)特色人文環(huán)境。目前周邊項(xiàng)目的退線也可以體現(xiàn)出這一點(diǎn)，改造后的榆關(guān)道將使周邊的交通狀況進(jìn)一步改善。:周邊的小學(xué)有育英小學(xué)，該學(xué)校是市屬重點(diǎn)小學(xué)。河北工業(yè)大學(xué)市本市首批招生的重點(diǎn)大學(xué)，教育質(zhì)量較好。:周邊問(wèn)題設(shè)施及場(chǎng)所短缺，至于前文所提周邊人文環(huán)境不理想有關(guān)。（五）綜合分析：從地理位置分析，該地塊在河北區(qū)的屬于中等地帶，原為工業(yè)區(qū)，隨著近幾年的改造已逐步發(fā)展成為新的居住區(qū)，生活配套設(shè)施逐漸完善，人文環(huán)境尚未形成，客源基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。以此衡量，則2001年肯定是衰退的一年。專家預(yù)計(jì)，%—%之間。今年支持股市上漲的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長(zhǎng)、積極的財(cái)政政策及減稅政策?！　☆A(yù)計(jì)今年出現(xiàn)持續(xù)上漲的牛市的可能性不大，大盤(pán)將在1400點(diǎn)－1900點(diǎn)之間做箱型震蕩。 　　數(shù)據(jù)顯示，雖然近幾個(gè)月房地產(chǎn)景氣指數(shù)呈下降的趨勢(shì)，但土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置卻日趨活躍，增長(zhǎng)速度持續(xù)攀高。%，是近幾年來(lái)的最小增幅，其中空置商品房住宅在2000年首次下降后持續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，說(shuō)明了市場(chǎng)上的需求旺盛。在這一系列銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字面前，很容易讓人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，目前絕大部分業(yè)內(nèi)人士都對(duì)發(fā)展形勢(shì)感到疑惑和持觀望的態(tài)度，對(duì)房地產(chǎn)景氣周期做出了錯(cuò)誤的判斷。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)去年下半年的高位盤(pán)整后，2002年有望呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。這樣的話，住房消費(fèi)這個(gè)亮點(diǎn)今后就難以持續(xù)。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于新的景氣周期，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性走低，可以看作是為今后的市場(chǎng)提供發(fā)展空間。事實(shí)上，“刺激內(nèi)需”的提法過(guò)于簡(jiǎn)單化，并不能反映和代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的真實(shí)情況。只有這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)具有比較完備的產(chǎn)業(yè)鏈，一旦啟動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將會(huì)最大。近年來(lái)中國(guó)GDP在７％８％的增長(zhǎng)率中，房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用達(dá)一個(gè)百分點(diǎn)。中國(guó)住房制度改革正向縱深發(fā)展，從危房改造向康居工程邁進(jìn)。 四、城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。同時(shí)，中心城市建設(shè)國(guó)際化大都市的步伐將加快，政府投資也會(huì)大幅增加。　　從購(gòu)買(mǎi)情況看，改善型需求逐年上升。全年2400元/㎡以上的成交均價(jià)已經(jīng)高于全國(guó)2304元/㎡的價(jià)格平均水平。 隨著開(kāi)發(fā)商運(yùn)作水平的不斷提高，各項(xiàng)目在配套設(shè)施、建筑材料等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目硬件方面的差異減小，要想在項(xiàng)目硬件配置方面取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)比較困難。 222環(huán)境將是未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的宣傳運(yùn)作重點(diǎn)?？梢哉f(shuō)過(guò)去開(kāi)發(fā)商提供的只是單純室內(nèi)空間，而現(xiàn)在則要提供給客戶一個(gè)整體的空間，包括室內(nèi)空間、室外空間，不僅要滿足客戶生理需求，還要滿足心理需求。 223價(jià)格趨向上升，但不穩(wěn)定性增大，精品物業(yè)價(jià)格看漲。213區(qū)域開(kāi)發(fā)差異拉大，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向市區(qū)南部轉(zhuǎn)移。相對(duì)較高的市場(chǎng)需求吸引開(kāi)發(fā)商把投資重點(diǎn)放在河西區(qū)和南開(kāi)區(qū)，使河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)的外環(huán)線與中環(huán)線之間的區(qū)域成為未來(lái)幾年中高檔次居住區(qū)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。我市去年人均居住面積為17平米距國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還有很大差距。初步估計(jì)，2002年住房補(bǔ)貼在去年基礎(chǔ)上有可能翻一番，達(dá)到20億元，可見(jiàn)住房貨幣化分配可能產(chǎn)生的市場(chǎng)需求有很大潛力。225三級(jí)市場(chǎng)即將啟動(dòng) 隨著七年危改戰(zhàn)役的結(jié)束，我市的住宅市場(chǎng)從“需求型”向“改善型”轉(zhuǎn)變的跡象越來(lái)越明顯。原有住房處置問(wèn)題的解決，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)定有推動(dòng)作用。,。房市的火爆需要金融的大力支持。由于市場(chǎng)上主力的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)作水平并無(wú)實(shí)際進(jìn)展，許多產(chǎn)品仍舊重復(fù)過(guò)去的思路，加之“拉高”過(guò)后的必然回落，所以今年房產(chǎn)指數(shù)仍可能上漲，但實(shí)際銷售量能否保證則須靜觀發(fā)展。另外近期工業(yè)品價(jià)格也有回升，鋼材、化工材料等基礎(chǔ)材料價(jià)格上漲，會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)影響建筑成本。中檔改善型消費(fèi)需求將繼續(xù)成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。按照購(gòu)房者的多少依次為南開(kāi)區(qū)、河西區(qū)、河北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、和平區(qū)、紅橋區(qū)。 圖三 被調(diào)查者原居住區(qū)域與購(gòu)買(mǎi)區(qū)域?qū)Ρ绕渲杏袔讉€(gè)現(xiàn)象值得注意： 1） 各欲選區(qū)的最高點(diǎn)均與原住區(qū)重合。從這個(gè)調(diào)查中可以清楚的看出河西區(qū)是本市未來(lái)居住的首善之選這個(gè)結(jié)論。區(qū)域內(nèi)居民大多為產(chǎn)業(yè)工人，購(gòu)買(mǎi)力較河西、和平、南開(kāi)，等區(qū)低；而經(jīng)濟(jì)近幾年的發(fā)展有弱于河?xùn)|，區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力也呈流出趨勢(shì)，部分河北河?xùn)|交界的購(gòu)買(mǎi)力選擇流向了河?xùn)|，使河?xùn)|區(qū)的房?jī)r(jià)，房屋質(zhì)量稍高于河北?？傮w來(lái)說(shuō)，河北區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出“西南高、東北低”的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)出一種不平衡性。一方面說(shuō)明本地區(qū)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力不夠，投機(jī)的成分較多。2城市規(guī)劃使地塊升值，使該地區(qū)居住的舒適度增高，市政設(shè)施和其他配套設(shè)施會(huì)在較短的時(shí)間內(nèi)有所增加，使該區(qū)域成為較理想的居住地段。（三）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)（O）1 周邊樓盤(pán)具有明顯弱點(diǎn)，性價(jià)比不合理，價(jià)位有炒高現(xiàn)象。城市規(guī)劃使地塊升值， S W 地段稍嫌偏僻，有污染 土地價(jià)格較低，有較高的操作空間 配套差，人文環(huán)境的口碑不好 周邊地區(qū)已經(jīng)形成地域化的居住區(qū) 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，河北區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力偏弱。如圖： 由于周邊項(xiàng)目較多，所以我們挑選了幾個(gè)有代表性的目進(jìn)行調(diào)研。同時(shí)瑜峰園和勝景花園市項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目，目前均處于前期準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)周期是同宏觀經(jīng)濟(jì)周期基本同步的。除了經(jīng)濟(jì)、政策等一些不可控因素外，決定中檔住宅成功的最關(guān)鍵的、可控制的因素就是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的品質(zhì)感即來(lái)自于小區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)等硬件，也體限于小區(qū)配套服務(wù)和物業(yè)管理等軟件。項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，在于銷售過(guò)程中的形象包裝和營(yíng)銷策劃。規(guī)劃方案的完美體現(xiàn)、建筑工程的如期甚至提前完成，是發(fā)展商產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)能力的體現(xiàn)，也將是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展商信譽(yù)的重要因素，優(yōu)秀的工程質(zhì)量是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。2．項(xiàng)目收益模擬如果初期實(shí)現(xiàn)均價(jià)2039元/平方米計(jì)算，該項(xiàng)目的毛收入應(yīng)在10萬(wàn)平方米*599元/平方米=5990萬(wàn)元。以上投入還沒(méi)有將居民回購(gòu)因素及施工隊(duì)伍投資因素考慮進(jìn)去。計(jì)劃工期120天，從主體施工到二層時(shí)開(kāi)始銷售，計(jì)劃完成銷售任務(wù)的20%。122 市場(chǎng)波動(dòng)：隨著去年的房地產(chǎn)市場(chǎng)全面走強(qiáng)，本地市場(chǎng)中的泡沫現(xiàn)象將越來(lái)越嚴(yán)重，不排除今年與去年有反差的現(xiàn)象。其中融資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)占主要比重。組成保證結(jié)構(gòu)的個(gè)項(xiàng)目參與方是否有能力履行其信用職責(zé)，是否愿意并能夠按法律文件的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目履行其信用職責(zé)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，這一階段的風(fēng)險(xiǎn)特別大。（3） 管理階段：指竣工交付使用后的物業(yè)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)。