【正文】 化集聚區(qū)。目前區(qū)域所售項(xiàng)目以小面積SOHO的辦公形式為主，均價(jià)在28000左右，投資者比較多，銷售情況比較可觀，但租金一直上不去。相比其他成熟CBD而言，本區(qū)域辦公樓租金還處于低端水平。其中星月置業(yè)五角場項(xiàng)目的整體開發(fā)格局與本地塊十分類似，因此該項(xiàng)目的規(guī)劃我們將作為本項(xiàng)目未來規(guī)劃的一個(gè)重要參考來源。五角場區(qū)域46%其他22%東外灘區(qū)域20%內(nèi)環(huán)區(qū)域12%3．區(qū)域未來供應(yīng)情況分析名稱入市時(shí)間建筑面積位置類型東方藍(lán)海國際廣場2012年底170000㎡五角場商業(yè)綜合體（三幢甲級(jí)寫字樓）同濟(jì)逸仙大廈2010年底90000㎡五角場甲級(jí)寫字樓合生國際廣場未定360000㎡五角場商業(yè)綜合體寶地廣場2010年底156400㎡內(nèi)環(huán)（大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)）商業(yè)綜合體（商場和甲級(jí)寫字樓）浦江國際金融廣場2012年119000㎡北外灘甲級(jí)寫字樓國際航運(yùn)服務(wù)中心2012年550000㎡北外灘商業(yè)綜合體（8幢甲級(jí)寫字樓）復(fù)旦軟件園2011年120000㎡長陽路辦公寫字樓東方漁人碼頭待定100000㎡（一期）東外灘商業(yè)綜合體星月置業(yè)五角場項(xiàng)目預(yù)計(jì)2013年80000㎡五角場創(chuàng)意辦公樓 本項(xiàng)目所在區(qū)域未來新供應(yīng)的項(xiàng)目體量在150萬平方左右，未來項(xiàng)目的集中供應(yīng)會(huì)給本項(xiàng)目造成一定的影響。主要包括：五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域、東外灘區(qū)域。由于未來幾年供大于求的狀況比之前的預(yù)期有所改善，其對(duì)寫字樓市場的沖擊也會(huì)相應(yīng)減輕。上海金融經(jīng)濟(jì)無論產(chǎn)業(yè)規(guī)模還是產(chǎn)業(yè)分工細(xì)化程度都將有長足發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)金融服務(wù)業(yè)規(guī)模在未來十年大幅擴(kuò)張，從而拉動(dòng)寫字樓需求，這將是未來數(shù)年上海寫字樓市場需求增長的持續(xù)動(dòng)力。特別是浦東金融中心、虹橋樞紐中心等概念的相繼規(guī)劃實(shí)施，核心商務(wù)區(qū)寫字樓需求量將持續(xù)增加。目標(biāo)客戶中心商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓主要客戶還是以金融、貿(mào)易、物流、中介服務(wù)、各類機(jī)構(gòu)、跨國公司分公司等為主。需求趨勢2010年市場甲級(jí)辦公樓市場表現(xiàn)良好，新增需求穩(wěn)步上升，浦東和靜安區(qū)域由于供應(yīng)量較大，所以也成為需求最多的區(qū)域，對(duì)新增供應(yīng)消化速度比較快，投資需求很旺盛。隨著今年國家調(diào)控政策對(duì)住宅投資者打擊較大，部分投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，所以我們有理由相信，未來的辦公樓市場會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的上升期。五角場商務(wù)區(qū)作為新興的CBD商務(wù)區(qū)，目前還處于培養(yǎng)期，配套規(guī)劃正在逐步完善中，商務(wù)氛圍還有待提高，空置率相比其他成熟CBD而言略微偏高。市場信心逐步累積，租金溫和反彈。由于經(jīng)濟(jì)的回暖，準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓租金的價(jià)格優(yōu)勢將被淡化。由于大量新供應(yīng)入市，我們可預(yù)見下季度浦西甲級(jí)寫字樓的空置率將會(huì)上漲，但整體租金將保持穩(wěn)定。上海主要區(qū)域產(chǎn)權(quán)寫字樓的平均價(jià)格達(dá)到每平方米人民幣39,600元，在銷量上漲的支持之下，%。2010年第一季度，%。金融危機(jī)之后，上海的寫字樓市場一度回落到低谷，2009年到2010年，整個(gè)市場都在調(diào)整之中，甲級(jí)寫字樓租金狀況也逐漸好轉(zhuǎn)。從總供應(yīng)量來看，市場對(duì)于辦公樓的需求還是較為旺盛，特別是甲級(jí)寫字樓。租戶特征貿(mào)易公司、航運(yùn)公司、物流代理公司、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、相關(guān)配套企業(yè)等。8．北外灘區(qū)域北外灘區(qū)域甲級(jí)1．瑞豐國際大廈2．寶礦國際大廈3．國際港務(wù)大廈4．遠(yuǎn)洋大廈入住率92%租金5元/平米/天乙級(jí)1．錦發(fā)商務(wù)樓2．輕工國際大廈主要特征北外灘區(qū)域具有良好的規(guī)劃、定位“商務(wù)——航運(yùn)——文化”三柱支撐的模式，融合知識(shí)產(chǎn)業(yè)服務(wù)、國際航運(yùn)服務(wù)以及濱江文化休閑等概念。辦公樓以及商業(yè)多集中在五角場環(huán)島周圍，核心區(qū)域商業(yè)集中，配套完善，創(chuàng)智天地等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集于此，教育資源豐富，創(chuàng)意辦公比較有特色。租戶特征各國領(lǐng)事館比較多、內(nèi)外資企業(yè)機(jī)構(gòu)、銀行證券公司、貿(mào)易等。6．虹橋CBD區(qū)域虹橋CBD區(qū)域甲級(jí)1．古北國際財(cái)富中心2．遠(yuǎn)東國際廣場3．上海萬都中心大廈4．東方維京大廈入住率91%租金乙級(jí)1．虹橋榮廣大廈主要特征上海最早興起的商務(wù)圈，隨著虹橋樞紐中心的概念確定，虹橋CBD迎來新的一輪發(fā)展，多個(gè)高檔項(xiàng)目開工建設(shè)，推高了虹橋?qū)懽謽堑淖饨饍r(jià)格。中央商務(wù)區(qū)集中了大量的貿(mào)易、金融、信息及中介服務(wù)公司，建筑密度高，商務(wù)活動(dòng)頻繁。租戶特征高科技企業(yè)、物流商貿(mào)、大型商場、一些知名企業(yè)總部。租戶特征500強(qiáng)公司分公司辦事處，國內(nèi)外知名企業(yè)，廣告媒體公司。租戶特征IBM等電子公司和信息外貿(mào)公司為主，另入駐了不少500強(qiáng)公司上海分公司或辦事處。商圈成熟，出租情況良好。租戶特征IT公司和電腦公司為主，金融企業(yè)在此匯集，租金穩(wěn)定，出租率比較高，很少有空置的辦公樓。地鐵1號(hào)線徐家匯站中心區(qū)域。人民廣場附近的幾大核心商務(wù)區(qū)域，定位差別不太明顯，未來有逐漸融合的趨勢；陸家嘴CBD寫字樓租賃市場非常旺盛，入駐率在90%以上，而且該地區(qū)可供應(yīng)的甲級(jí)辦公樓體量十分有限，所以租金還將保持增長態(tài)勢；虹橋CBD作為大虹橋板塊的核心商務(wù)區(qū)域，依托虹橋機(jī)場樞紐中心的區(qū)位優(yōu)勢，目前發(fā)展勢頭迅猛；五角場及北外灘作為本項(xiàng)目臨近的主要商務(wù)集中區(qū)域，近年發(fā)展也比較快，隨著五角場商圈的進(jìn)一步融合以及北外灘與浦東的聯(lián)系更加緊密，這一區(qū)域的辦公樓還會(huì)有利好的發(fā)展趨勢。23保安24小時(shí)保安，智能系統(tǒng)。21租戶狀況租戶相對(duì)比較穩(wěn)定。管理19物業(yè)管理聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)。11給水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，有自備發(fā)電機(jī)13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通信；可鋪設(shè)架高地臺(tái)；中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)。9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。7層高。結(jié)構(gòu)空間布局5樓層分布各樓層及縱向功能布局合理、有層次。3周邊環(huán)境鄰近寫字樓、酒店、公寓、購物中心及娛樂設(shè)施等物業(yè)；無污染，內(nèi)部注重環(huán)境和綠化。第四章 上海辦公樓市場研究一、 研究范圍l 研究范圍針對(duì)上海有影響力的辦公樓項(xiàng)目；l 研究區(qū)域包括：人民廣場區(qū)域、陸家嘴區(qū)域、淮海路區(qū)域、徐家匯區(qū)域、南京西路靜安寺區(qū)域、虹橋區(qū)域、五角場區(qū)域及北外灘區(qū)域；l 其中重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋何褰菆鰠^(qū)域和北外灘區(qū)域；l 市場參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量。其中商業(yè)用地2幅、綜合用地2幅、住宅用地3幅、其他用地1幅。發(fā)展前景：建設(shè)以高檔居住休閑區(qū)為主，融旅游、辦公、科教為一體的親水型、生態(tài)型高尚住宅和現(xiàn)代辦公場所，成為具有傳統(tǒng)文化內(nèi)涵、豐富景觀效果的濱江特色區(qū)域。楊樹浦路江浦路沿江地段將建成“漁人碼頭”，糅合中西文化建成具有水上風(fēng)情的休閑、餐飲、購物、觀光場所、成為濱江岸線的標(biāo)志性建筑。這里原本是工業(yè)區(qū)，云集著很多的廠房和棚戶建筑，不過隨著板塊成為新一輪的開發(fā)重點(diǎn)區(qū)域之一，動(dòng)遷速度也在逐漸加快，這一傳統(tǒng)居住區(qū)的巨變已是指日可待。發(fā)展前景：與陸家嘴核心CBD，外灘中央CBD和北外灘CBD相輔相成，實(shí)現(xiàn)功能互動(dòng)。北部地塊——商業(yè)購物區(qū)：以寶地廣場為核心，用地面積３萬平方米，是商務(wù)商住混合區(qū)，以品牌零售、高檔餐飲、文化休閑等業(yè)態(tài)為主。 該區(qū)域主要分為三塊：中間地塊——會(huì)展商貿(mào)中心區(qū)：以荊州路和長陽路為軸線，建設(shè)會(huì)展中心的展館設(shè)施和相應(yīng)商務(wù)辦公樓（包括星級(jí)酒店），現(xiàn)已建成：西門子總部、德國大陸集團(tuán)亞洲總部和中國研發(fā)中心、北美廣場以及榮廣商務(wù)中心。2．大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)域大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”。 發(fā)展前景：完善五角場城市商業(yè)副中心的規(guī)劃建設(shè)，使其成為名副其實(shí)的北上海旗艦商業(yè)中心。 五條馬路中，邯鄲路是通向市中心的主干道，貫穿復(fù)旦大學(xué)，四平路直通外灘，緊鄰?fù)瑵?jì)大學(xué)，黃興路上有大量住宅小區(qū)，接楊浦大橋直達(dá)浦東，翔殷路和淞滬路則是中原社區(qū)和在建的新江灣城通向市中心的主干道。文化中心楊樹浦水廠濱江發(fā)展規(guī)劃 2．軌道交通規(guī)劃楊浦區(qū)內(nèi)已通車運(yùn)行的軌道交通有10號(hào)三條線路，12號(hào)正在建設(shè)中，未來規(guī)劃有118號(hào)兩條線。核心區(qū)規(guī)劃占地面積10平方公里。楊浦區(qū)濱江岸線成為2010年世博會(huì)同期建設(shè)配套項(xiàng)目，結(jié)合楊浦城市發(fā)展戰(zhàn)略，沿黃浦江段將建設(shè)成為以親水游覽、工業(yè)博覽、科技商務(wù)、知識(shí)社區(qū)為主要內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)功能帶。這些高校占地面積700多萬平方米；有教職工2萬多人，正、副教授6500多人，兩院院士40余人；共設(shè)專業(yè)350多個(gè)，在校生18萬多人，其中研究生2萬多人。l 百年大學(xué)文明楊浦區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有17所全日制高等院校，復(fù)旦大學(xué)、同濟(jì)、上海理工等大學(xué)建校均已百年。至1937年，區(qū)境內(nèi)外商已有57家工廠，民族工業(yè)已發(fā)展到301家，其中輕紡工業(yè)已具相當(dāng)規(guī)模，%。3．文化歷史l 百年工業(yè)文明楊浦區(qū)是中國近代工業(yè)的發(fā)源地。 楊浦區(qū)作為上海中心城區(qū)中地域最大、人口最多的大區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有三級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)5所，區(qū)屬二級(jí)綜合性醫(yī)院5所，二級(jí)專科醫(yī)院4所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心12所（衛(wèi)生站點(diǎn)58個(gè)），民營醫(yī)療機(jī)構(gòu)67所。另外復(fù)旦附中，交大附中，控江中學(xué)，楊浦高級(jí)中學(xué)，市東中學(xué)，同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)，上海理工大學(xué)附中等上海名牌高中也云集楊浦。2．教育醫(yī)療教育資源醫(yī)療資源名牌大學(xué)復(fù)旦大學(xué)楊浦內(nèi)環(huán)新華醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)江浦地段醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)鞍山地段醫(yī)院第二軍醫(yī)大學(xué)上海理工大學(xué)五角場長海醫(yī)院市級(jí)重點(diǎn)高中復(fù)旦大學(xué)附屬中學(xué)東方肝膽醫(yī)院控江中學(xué)楊浦高級(jí)中學(xué)東外灘楊浦區(qū)中心醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)第一附屬中學(xué)區(qū)級(jí)重點(diǎn)高中上海理工大學(xué)附屬中學(xué)黃興路延吉地段醫(yī)院市東中學(xué)長白醫(yī)院上海復(fù)旦實(shí)驗(yàn)中學(xué)安圖醫(yī)院上海財(cái)經(jīng)大學(xué)附屬中學(xué)中原中學(xué)中原板塊市東醫(yī)院 楊浦知識(shí)創(chuàng)新區(qū)在空間上覆蓋區(qū)域全境，以“三區(qū)聯(lián)動(dòng)”為發(fā)展的指導(dǎo)方針進(jìn)行合作、互動(dòng)。區(qū)域內(nèi)目前通車的軌道交通有10號(hào)線，另12號(hào)線正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2011年通車。公交線路密集，可通往市中心各繁華地段。l 外資直接投資年份2006年2007年2008年2009年投資項(xiàng)目數(shù)量47個(gè)72個(gè)77個(gè)79個(gè)投資合同金額同比增長率%%%%說明 2006年開始，外商投資有所增加，新批外資項(xiàng)目也達(dá)到了70個(gè)以上，投資金額大，增長速度快，吸引不少跨國公司入駐。在房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中，功能性房產(chǎn)投資占到了一半，這部分投資重點(diǎn)放在了寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)、服務(wù)型園區(qū)投資等方面。雖然2009年此比重下降到56%，但總體而言，該比例高于上海市平均水平。 從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資中用于房地產(chǎn)業(yè)的投資額基本呈上升趨勢，均值為82億元，至2008年。l 固定資產(chǎn)投資從2006年到2009年，楊浦區(qū)固定資產(chǎn)投資額持續(xù)增長，特別是2006年開始增長較快。3．楊浦區(qū)投資環(huán)境概況隨著目前“知識(shí)楊浦”的大力建設(shè)以及上海十大市級(jí)商業(yè)中心、四大城市副中心之一的“五角場商圈”的完善；區(qū)級(jí)商業(yè)中心控江路的擴(kuò)建；江浦路漁人碼頭、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)以及一系列項(xiàng)目的建設(shè)，楊浦區(qū)整體投資環(huán)境大幅度改善，區(qū)域影響力不斷提升。從2006年到2009年，%，超過第二產(chǎn)業(yè)的增長速度，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α?．楊浦區(qū)GDP指標(biāo)（2006年—2009年）年份2006年2007年2008年2009年GDP（億元）產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP同比增長率（100%）10%%%9%產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)%%2%%第二產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)%%%%第三產(chǎn)業(yè)比重%%%%由上表所述：l ，年平均增長率約為12%，呈現(xiàn)高速可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢；l 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步增長。隨著2010年1月10日楊浦區(qū)獲得“國家創(chuàng)新型試點(diǎn)城區(qū)”的殊榮，這也正式標(biāo)志了楊浦區(qū)已完成了從“工業(yè)楊浦”向“知識(shí)楊浦”的為時(shí)6年的華麗轉(zhuǎn)型，固定資產(chǎn)投資規(guī)模已連續(xù)三年雄居中心城區(qū)之首。楊浦區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅猛，現(xiàn)已形成五角場市級(jí)副中心、控江路區(qū)級(jí)商業(yè)中心、各大中高檔居住區(qū)附有的商業(yè)街所構(gòu)筑的楊浦商業(yè)區(qū)域。工業(yè)曾是楊浦區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，早先工廠集中于黃浦江畔的楊樹浦路一帶，隨著租界面積的增大、道路的建設(shè)與市政設(shè)施的完善，工廠逐步向北向東擴(kuò)展，最終使楊浦成為上海最大的工業(yè)區(qū)。三、 經(jīng)濟(jì)概況1．楊浦區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況楊浦區(qū)以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，積極推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育新興產(chǎn)業(yè)，加快多種所有制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，逐步形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。整體而言，楊浦區(qū)人口主要以本地人口為主，外來人口所占比例比較小，人口波動(dòng)幅度不大。上海自然人口增長率自1993年開始已經(jīng)連續(xù)16年保持負(fù)增長，‰，‰，‰。全區(qū)轄定海路、大橋、平?jīng)雎贰⒔致?、四平路、控江路、延吉新村、長白新村、五角場、殷行、新江灣城共11個(gè)街道辦事處及五角場鎮(zhèn)人民政府，下設(shè)居民委員會(huì)305個(gè)。黃浦江支流的楊樹浦港縱貫區(qū)境南北，楊浦即以此演變而得名。2. 方案比較l 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)