【正文】 （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。 FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 本案 取基準(zhǔn)收益率為 12%： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 因?yàn)?PNPV= 0，說(shuō)明 項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求， 項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來(lái)看本項(xiàng)目是可行的。 計(jì)算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； 17 CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； ic—— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 平方米 20xx827 10000 萬(wàn)元 甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 成本投資 表 17 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 （萬(wàn)元） 備注 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) +土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 表 18 開發(fā) 投資 利潤(rùn)表 項(xiàng)目 計(jì)算過(guò)程（單位：萬(wàn)元） 銷售收入 開發(fā)成本 項(xiàng)目總開發(fā)利潤(rùn) 由該表可以求出項(xiàng)目的“成本利潤(rùn)率” 成本利潤(rùn)率 =（項(xiàng)目總銷售收入 開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 x 100% = =% 16 四、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 表 19 投資計(jì)劃表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 20xx 年 20xx 年 2017 年 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表： 表 20 投現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目（萬(wàn)元） 20xx 年 20xx 年 2017 年 現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) % 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)分析如下： （ 1） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 14 最終預(yù)算 土地 招拍掛的價(jià)格為 。 房屋拆除費(fèi)用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費(fèi)用 =48元 /平方米 ㎡ = 5) 土地開發(fā)總費(fèi)用 土地開發(fā)總費(fèi)用 =房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 +房屋拆遷 安置費(fèi)用 +房屋拆除費(fèi)用 = + = 6) 土地毛地價(jià) 毛地價(jià)總額 =熟地價(jià)總額 土地開發(fā)費(fèi) == 毛地面單價(jià) = /㎡ =16763元 /㎡ （三） 土地費(fèi)用 的確定 綜合分析以上兩種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價(jià)結(jié)果。 3) 房屋拆遷 安置費(fèi)用 假設(shè) 44戶在一個(gè)月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎(jiǎng)勵(lì) 5000元，獎(jiǎng)勵(lì)金 =44 戶 x5000元 =22萬(wàn)。 辦公樓及車庫(kù)建筑面積共計(jì) ， 還建面積 。 9) 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn) 依據(jù)未知的地價(jià)、前期費(fèi)用、建造成本、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、可發(fā)期間稅費(fèi)、不12 可預(yù)見費(fèi)之和的一定比率估算，據(jù)前述，這里投資利潤(rùn)率取 30%，則 利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋前期費(fèi)用 +建造成本＋其他費(fèi)用＋開發(fā)期間稅費(fèi)＋管理費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi)） 利潤(rùn)率 ＝ (V+) x 30%（萬(wàn)元） V為地價(jià) 10) 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 根據(jù)調(diào)查蘭州市土地交易情況，一般拍賣交易費(fèi)取地價(jià)的 2%、契稅取地價(jià)的 4%，共為 。 總額 = x6%= 8) 開發(fā)期間稅費(fèi) 在 施工環(huán)節(jié)、 銷售 環(huán)節(jié) 中支出的稅費(fèi)有： 營(yíng)業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費(fèi)附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ， 按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費(fèi)收取情況，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7％繳納，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3％繳納， 各類稅收 合計(jì)為銷售收入的 15％。 管理費(fèi)用 = 6%=（萬(wàn)元） 3) 前期開發(fā)費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) =1 3% =(萬(wàn)元 ) 表 14 前期開發(fā) 費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)） 估算說(shuō)明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi) 一般占建安成本費(fèi)用的 10%— 15%左右，本案取 13% 2 水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi) 3 施工監(jiān)理招投標(biāo)費(fèi) 合 計(jì) 4) 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或 標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 11 工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 2 供水工程 3 供氣工程 4 智能工程 5 排污工程 6 小區(qū)道路工程 7 路燈工程 8 小區(qū)綠化工程 9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) ③ 公共設(shè)施 配套費(fèi)用 按 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算 ，則： 總額＝ 建筑總面積 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ 10 表 13 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 （萬(wàn)） 估算說(shuō)明 1 居委會(huì) = 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米 2 派出所 3 托兒所 4 幼兒園 5 公共廁所 6 停車場(chǎng) 合 計(jì) ④ 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 公共配套設(shè)施 費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用： 合計(jì)： 2) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。 車庫(kù)銷售收入 =20萬(wàn) x50=1000萬(wàn)。 目前周邊住宅價(jià)格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂餐飲 為主 ，商鋪的價(jià)格在 33000 元 /㎡左右，車位價(jià)格在 20萬(wàn) — 22萬(wàn) /個(gè)。 ③ 地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 過(guò)渡費(fèi) =15元 x36個(gè)月 = 搬家費(fèi) =44x500= 有限電視電話補(bǔ)助費(fèi) =44x388= 住宅安置費(fèi) =獎(jiǎng)勵(lì)金 +過(guò)渡費(fèi) +搬家費(fèi) +電視補(bǔ)助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = x20元 x36=297萬(wàn) 安置費(fèi) =住宅安置費(fèi) +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = 拆遷安置補(bǔ)償成本 = + + = 3) 房屋拆除費(fèi)用 按照蘭州市房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)格， 房屋 的拆除費(fèi)為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費(fèi)為 42元 /平方米。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的辦公樓 建安成本 （不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方 米 3500元計(jì)算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 0] 1 = /㎡ = /畝 熟地 價(jià)總額 = /㎡ = （ 4）毛地價(jià)預(yù)算 ? 土地開發(fā)費(fèi)用 1) 房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 住宅總計(jì)住戶 44家，原建筑面積共計(jì) ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方米 3300元計(jì)算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 F] Y= [11837（ 1177。 7 （ 3）本地塊價(jià)格計(jì)算 地面單價(jià) Pi = [p（ 1177。 6) 各影響因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正依照《蘭州市城市土地價(jià)格調(diào)查》中的《蘭州市六級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表》和《蘭州市六級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行。 樓面價(jià) 1461 1301 1085 870 548 398 276 按照 容積率 =地面價(jià) /樓面積 ，得出： Ⅰ 類商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)容積率 =8540/3076=，本地塊假設(shè)商住容積率為 8， 查詢 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正系數(shù)表， Kij =。 樓面價(jià) 3076 2205 1580 1133 812 582 417 住宅 地面價(jià) 4090 3252 2387 1479 838 609 422 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 5 4) 容積率修正 表 8 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)表 地區(qū) 用途 地價(jià)內(nèi) 涵 基準(zhǔn)地價(jià)（元 /平方米） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州 商業(yè) 地面價(jià) 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 2) 期日修正 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)登記公布執(zhí)行時(shí)間為 20xx年 ， 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx年 4月 1日 ，考慮到蘭州市各類土地價(jià)格近幾年的漲幅情況 ， 結(jié)合宗地的現(xiàn)狀，確定 20xx年該宗地基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù) T=。東：寧臥莊賓館東界 — 南昌路 — 渭源路 — 科技街 — 甘肅電視臺(tái)東界 — 東崗西路 — 定西東路；南：定西南路 — 和政路 — 和政西街 — 民主西路 — 金昌南路 — 五泉西路；西：蘭新鐵路 — 解放門 — 萃英門；北：黃河 — 南河道。 第三片：東：中山賓館東界 — 木塔巷 — 新時(shí)代廣場(chǎng)北界 — 蘭州軍分區(qū)臨街建筑所占土地 — 張掖路新華書店南界 — 新世界百貨南界 —人民 飯店 — 金城大劇院西界 — 蘭州市糧食局東界 — 蘭州紅旗服裝廠東界 — 永昌路；南：勝利賓館南界 — 音響電器商城南界；西：蘭州市四十三中東界 — 西關(guān)十字綜合市場(chǎng)西界 — 靜安大廈東界 — 萃英商場(chǎng)西界 — 蘭大二院東側(cè)地塊 — 市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院西界；北：黃河。第一片：東：平?jīng)雎肺鱾?cè)；南：廣場(chǎng)南路南側(cè)臨街建筑物所占土地；西：金昌南路西側(cè)臨街建筑物所占土地；北：慶陽(yáng)路。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價(jià)格。 F] Y 式中： Pi —— 侍估宗地價(jià)格； P—— 待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)； k —— 各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個(gè)別因素； T—— 期日修正系數(shù)； Kij—— 容積率修正系數(shù)； F —— 開發(fā)程度修正系數(shù)； y —— 使用年期修正系數(shù)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T1850820xx）和《蘭州市城市土地價(jià)格調(diào)查》，作如下測(cè)算： （ 1）計(jì)算方法及公式 Pi = [p（ 1177。 在估價(jià)過(guò)程中， 結(jié)合實(shí)際 采用 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 和 假設(shè)開發(fā)法 分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格， 綜合分析 者兩 種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。本次估價(jià)的地價(jià)是宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一3 平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年 4月 1日的估價(jià)對(duì)象 商業(yè) 用途 40 年的土地使用權(quán)價(jià)格。 銷售總收入 = 表 2 項(xiàng)目 銷售收入 序號(hào) 建安項(xiàng)目 單價(jià) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元） 1 商鋪 320xx 2 住宅（高層） 14000 16278 3 車庫(kù) 20 50 1000 4 合計(jì) 2 租金收入 （ 1）商鋪?zhàn)饨鹗杖? 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查表明：該地區(qū)一層商業(yè)租金 801