【正文】 (含第 t年 )純收益有變化，其值為 ai， t年以后純收益無(wú)變化，其值為a， r每年不變且大于零；土地使用年期為 n時(shí)，土地價(jià)格的計(jì)算公式如下： 用收益還原法計(jì)算 土地價(jià)格 的公式為： 其中 a—— 土地的年純收益 r—— 土地的還原利率 ，取 10% n—— 土地的使用年限 土地價(jià)格 ： =（ 1+10%） +（ 1+10%） 2+(1+10%)2[1－ 1/（ 1+ 10%） 28] = 將收益還原法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)法三種方法計(jì)算出的土地價(jià)格，進(jìn)行加權(quán)平均求土地價(jià)格， 加權(quán)分值分別為 30%、 30%和 40%。 土地費(fèi)用 = （ 2） 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)的費(fèi)用支出。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為建造成本的 5％。 （ 9）基本預(yù)備費(fèi) 按建 安 工程費(fèi)、 裝修 費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)之和的 3%計(jì)。 （ 11） 利息 資本金 以 外的款項(xiàng)擬在三年建設(shè)期全部向銀行申請(qǐng)貸款， 結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開(kāi)發(fā)周期為 3 年，利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布實(shí)行的一至三年期的貸款利率 6． 15％計(jì)，開(kāi)發(fā)成本均勻投入，假設(shè)土地成本是一次性 全部貸款 投入， 剩余的建設(shè)成本 計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 X[(1+利息率 )開(kāi)發(fā)周期／ 21)+土地價(jià)格 X[(1+利息率 )開(kāi)發(fā)周期1) = [(1+%)3／ 21)+ x [(1+%)31) 30 = 表 33 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱(chēng) 費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)） 一 土地費(fèi)用 二 建筑工程費(fèi)用 1 建安費(fèi)用 2 裝修費(fèi)用 3700 3 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 4 公共配套設(shè)施費(fèi)用 三 其他費(fèi)用 1 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 2 前期工作費(fèi)用 3 管理費(fèi)用 四 基本預(yù)備費(fèi)用 五 利息 項(xiàng)目成本投資 六 鋪墊流動(dòng)資金 項(xiàng)目總投資 六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 （ 一 ） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 利潤(rùn)總額 稅前 投資利潤(rùn)率 = 1 00%= 100%= % 建設(shè)總投資 利潤(rùn)總額 稅后投資利潤(rùn)率 = 1 00%= 100%=% 建設(shè)總投資 31 表 34 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序號(hào) 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 合計(jì) 項(xiàng)目 1— 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15~16 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 0 65 85 100 100 100 100 100 100 100 100 100 一 現(xiàn)金流入 1 產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 2 回收固定資產(chǎn)殘值 3 回收流動(dòng)資金 二 現(xiàn)金流出 1 建設(shè)投資 2 流動(dòng)資金 3 經(jīng)營(yíng)成本 4 銷(xiāo)售稅金 5 所得稅 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)現(xiàn)金流量 五 所得稅前凈現(xiàn)金流量 六 所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 32 （ 二 ）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 計(jì)算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； ic—— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 取基準(zhǔn)收益率為 12% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =+ /（ 1+） + /（ 1+） 2+∑ （ +0 2） t303 = 因?yàn)?PNPV= 0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，項(xiàng)目有 較 強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來(lái)看本項(xiàng)目是可行的。 FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 FIRR的計(jì)算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。 (四 )動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt） 動(dòng)態(tài)投資回收期 —— 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt）是指項(xiàng)目 凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為： Pt=（累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 121） + = 若假設(shè)本項(xiàng)目的回收期為 8年，因?yàn)?Pt=8年，所以從動(dòng)態(tài)投資回收期的角度看本案 不 可行。 34 表 35 項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量表 序號(hào) 年份 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期 合計(jì) 項(xiàng)目 13 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 15~34 生產(chǎn)負(fù)荷 (%) 65 85 100 100 100 100 100 100 100 100 100 一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計(jì)現(xiàn)金流量 五 折現(xiàn)系數(shù) % 六 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 七 折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 ` 35 聯(lián)合開(kāi)發(fā) 建設(shè) 一、 聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì) 表 36 聯(lián)建項(xiàng)目基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ ㎡ 建設(shè)用地 代征面積 總建筑面積 ㎡ 63200 ㎡ 商鋪 18000 住宅 13750 酒店 13800 辦公樓 12650 地下室 5000 基地面積 3000 容積率 總用地面積 ，其中甘肅新天誠(chéng)房地產(chǎn) 占有 土地面積 ，其獨(dú)立擁有土地使用權(quán)，甘肅中貿(mào)房地產(chǎn)擁有土地 ，為招拍掛競(jìng)拍所得，其中代征面積 ㎡。該項(xiàng)目將于建設(shè)期第 1年開(kāi)始預(yù)售，預(yù)售 2年；銷(xiāo)售期 1年，即計(jì)算期第 3年。 表 37 銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售進(jìn)度詳見(jiàn)表 名 稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 售 價(jià) 總價(jià) 銷(xiāo)售比例 (萬(wàn) m2) (元 /m2) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 商鋪 18000 34,000 61200 10% 20% 20% 30% 20% 住宅 13750 14,000 19250 10% 20% 20% 30% 20% 酒店 13800 0 0 0% 辦公樓 12650 13,000 16445 10% 20% 20% 30% 20% 地下室 125 22 2750 10% 20% 20% 30% 20% 總價(jià) 99645 19929 19929 19929 注：地下車(chē)位售價(jià)單位： 22萬(wàn)元 /個(gè) 36 （ 二 ）酒店收入估算 根據(jù)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目比較分析，確定該項(xiàng)目 四 星級(jí)酒店 除去成本費(fèi)用 年收入為 20xx萬(wàn)元 ，不含運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用及稅收 。其中，建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的管理及銷(xiāo)售費(fèi)用也計(jì)入開(kāi)發(fā)投資。 ① 建安費(fèi)用 表 38 建安費(fèi)用 表 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元） 1 酒店 3700 13800 5106 2 地下室 3800 5000 1900 3 住宅 3300 13750 4 商鋪 3500 18000 6300 5 辦公樓 3300 12650 6 總計(jì) 22018 ② 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建安費(fèi)用的 15%取費(fèi)。 表 38 建造成本表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算費(fèi)用 (萬(wàn)元） 1 建安費(fèi)用 22018 2 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 3 裝修費(fèi)用 1794 4 合計(jì) （ 2）其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用主要包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、 公共設(shè)施配套費(fèi)用 、工程監(jiān)理費(fèi)（ 施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi) ） 等。本次投資估算暫不包括土地費(fèi)用。 ③ 公共 配套 設(shè)施費(fèi)用 按蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算，則： 總額＝建筑總面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ④ 工程監(jiān)理費(fèi)等 包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查 費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等，一般取建安費(fèi)用的 5%~8%，本案取 6%。 （ 4）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為建造成本的 6％。其主要包括：銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 銷(xiāo)售費(fèi)用一般約占到銷(xiāo)售收入的 4%~6%， 根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)實(shí)際情況，該項(xiàng) 目預(yù)售發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的 5%計(jì)算。 表 40 開(kāi)發(fā)投資估算表 序號(hào) 工程費(fèi)用名稱(chēng) 估 算 價(jià) 值 (萬(wàn) ) 建筑工程 備注 一 工程費(fèi)用 1 建安費(fèi)用 2 裝修費(fèi)用 1300 元 /㎡ 3 室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程 按建安費(fèi)用的 17% 二 工程建設(shè)其它費(fèi)用 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 13% 3 公共配套設(shè)施費(fèi)用 80 元 /㎡ 4 工程監(jiān)理費(fèi)等 按建安費(fèi)用的 6% 三 預(yù)備費(fèi) 按建造成本的 10% 四 管理費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 6% 五 銷(xiāo)售費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入的 5% 六 建設(shè)期利息 銀行貸款 4300萬(wàn)，利率 % 七 其它（稅金） 按銷(xiāo)售收入的 15% 合 計(jì) （二） 融資方案 （ 1） 項(xiàng)目融資主體 本項(xiàng)目融資主體由 甘肅中貿(mào)房地產(chǎn)和甘肅新天誠(chéng)房地產(chǎn)共同 負(fù)責(zé) 融資。 39 （ 3） 融資方案分析 該項(xiàng)目資金來(lái)源于三個(gè)渠道： 1．自有資金 28000 萬(wàn)元，約占總投資的 40% ； 2．銀行借款 43000 萬(wàn)元，約占總投資的 60% 。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。 該項(xiàng)目計(jì)算期為 33 年，其中建設(shè)期 3 年。 (2)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。該項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 3%計(jì)算；管理費(fèi)用管理費(fèi)用按 營(yíng)業(yè) 收入的 %計(jì)算 。土地增值稅的平均適應(yīng)稅率為銷(xiāo)售收入的 5%。 （ 4） 所得稅的估算 按照國(guó)家關(guān)于所得稅的規(guī)定，該項(xiàng)目繳納的所得稅 按 利潤(rùn)總額的 25%計(jì)算。利潤(rùn)總額 扣除企業(yè)所得稅后的余額