【正文】 （ 4） 所得稅的估算 按照國家關(guān)于所得稅的規(guī)定，該項目繳納的所得稅 按 利潤總額的 25%計算。 該項目計算期為 33 年，其中建設(shè)期 3 年。 銷售費用一般約占到銷售收入的 4%~6%， 根據(jù)房地產(chǎn)項目經(jīng)驗數(shù)據(jù)和項目區(qū)域市場實際情況，該項 目預(yù)售發(fā)生的銷售費用按銷售收入的 5%計算。 ③ 公共 配套 設(shè)施費用 按蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計算，則： 總額＝建筑總面積取費標(biāo)準(zhǔn) ④ 工程監(jiān)理費等 包括臨時用地、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查 費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費及工程保險費等，一般取建安費用的 5%~8%，本案取 6%。其中，建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的管理及銷售費用也計入開發(fā)投資。其計算公式為： Pt=（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計折現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 121） + = 若假設(shè)本項目的回收期為 8年，因為 Pt=8年，所以從動態(tài)投資回收期的角度看本案 不 可行。 取基準(zhǔn)收益率為 12% 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =+ /（ 1+） + /（ 1+） 2+∑ （ +0 2） t303 = 因為 PNPV= 0，說明項目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項目有 較 強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，所以從財務(wù)凈現(xiàn)值的角度來看本項目是可行的。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況，本次評估取管理費為建造成本的 5％。 表 26 年營業(yè)費用預(yù)算表 序號 項目 取費基準(zhǔn) 年平均收費率 % 年經(jīng)營費用 一 經(jīng)營第一年 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費 3 年水電煤氣費 300 4 年維修保養(yǎng)費 5 年經(jīng)營管理費 6 折舊費 530 合計 二 經(jīng)營第二年 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費 3 年水電煤氣費 300 4 年維修保養(yǎng)費 5 年經(jīng)營管理費 折舊費 530 合計 三 經(jīng)營第三年（正常年） 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費 25 3 年水電煤氣費 300 4 年維修保養(yǎng)費 5 年經(jīng)營管理費 折舊費 530 合計 （四）年運營 成本估算 表 27 歷年成本預(yù)測表 序號 項目 經(jīng)營期（萬） 年份 1 2 3 4 5 6 7 8~30 1 經(jīng)營成本 2 經(jīng)營費用 3 總成本 26 三、 年運營收益（利潤）估算 從年運營收入中扣除年營業(yè)稅金、年營業(yè)成本和費用就為年運營收益（利潤）。 會議室經(jīng)營 收入 大會議室接待按每天 2場計算，加上部分小宴會廳，每天會議費按 3000元計算 ， 會議室經(jīng)營收入 =4000 30 12=108萬 。 總結(jié)： 高端酒店在蘭州市場曾以省市政府接待定點單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營區(qū)域集中在蘭州市主干 道 天21 水路和慶陽路兩側(cè)，在消費水平和城市功能不斷變化中，高端消費的需求促生以陽光大酒店、雷迪森為代表的準(zhǔn) 5星級多功能配套和高服務(wù)水準(zhǔn)的賓館，根據(jù)市場實地調(diào)研，此類高端消費酒店的平均日入住率也達(dá)到 65%之多， 所以綜合 參照 這幾家 酒店 套間 650元 /單日進(jìn)行估算。四層為中餐廳，20 結(jié) 可容納千人就餐，另設(shè)有多功能廳和中小型會議場所。 19 獨立開發(fā) 酒店 酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個重要組成部分，也是一個地區(qū)消費水平的標(biāo)志性指標(biāo)。這里的計算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。 表 15 土地費用估算表 地價 權(quán)重 熟地 毛地 總價 地面價 樓面價 總價 地面價 樓面價 評估方法 (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) 假設(shè)開發(fā)法 40 基準(zhǔn)地價發(fā) 60 總價 表 16 蘭州市 20xx20xx 年部分 宗地 招拍掛 交易表 宗地編號 宗地位置 宗地面積 成交時間 成交價款 競得人 G1004 位于城關(guān)區(qū)甘肅省計算中心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕?、慶陽路以北 平方米 20xx75 18800 萬 甘肅天鴻金運置業(yè)有限公司 G1324 T6071號規(guī)劃路以南，高速公路高架橋以西 20xx826 145300 萬元 福建順隆實業(yè)有限公司 G1320 城關(guān)區(qū)亞太嘉園以東，T420號規(guī)劃路以西，蘭州武警指揮學(xué)校家屬院以北，甘肅金威彩鋼有限公司以南 平方米 20xx88 510 萬 蘭州亞太房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 G1317 該宗地位于七里河區(qū)T140號規(guī)劃路以南， S133號規(guī)劃路以西 平方米 20xx89 12030 萬元 蘭州晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 G1319 該宗地位于城關(guān)區(qū)平?jīng)雎芬晕鳎喜芬阅希ū本┤A聯(lián)購物廣場以西，陸都花園以北） 20xx75 10020 萬元 蘭州光輝企業(yè)發(fā)展有限公司 G1310 七里河地區(qū) B119規(guī)劃路以南、建蘭商業(yè)廣場以東 平方米 20xx321 4190 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1309 七里河地區(qū) B128規(guī)劃路以東、建蘭商業(yè)廣場以南 平方米 20xx321 3550 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1205 蘭州市城關(guān)區(qū)， B390號規(guī)劃路以東、甘肅進(jìn)出口貿(mào)易公司家屬院以南、蘭州國資物業(yè)管理有限公司紅星巷小區(qū)以西、長津廠紅星巷家屬院以北。 ? 總開發(fā)成本 成本費用： （萬元） 貸款利息： +%V（萬元） 銷售費用： （萬元） 開發(fā)期稅費： （萬元 ） 土地契稅及交易手續(xù)費 ： （萬元） 利潤 ： (V+) x 30%（萬元） 總開發(fā)成本 +（萬元） （ 3） 土地價格的計算 熟地 總價 =預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)總收入 成本費用 投資利息 投資利潤 相關(guān)稅費 V= V= 地面熟地價＝總額 /土地面積 ＝ /㎡ ＝ 26045（元 /平方米 ) （ 4） 毛地價預(yù)算 1) 土地開發(fā)費用 2) 房屋拆遷 補(bǔ)償費用 住宅總計住戶 44家，原建筑面積共計 ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費）為每平方米 3300元計算，拆遷補(bǔ)償費用 ==。 銷售總收入 = （ 2） 成本費用 1) 建造成本 9 ① 建安費用 按 蘭州 現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測算，估價對象 商鋪 建筑平均建安造價可確定為3500元 /平方米， 高層住宅建造成本 3300元，地下室建造成本 3800 元， 則： 總額＝單方造價建筑面積 = 表 11 建筑安裝費用 序號 建安項目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價 (萬元） 1 商鋪 3500 2 住宅（高層） 3300 16278 3 地下室 3800 4 合計 ② 基礎(chǔ)設(shè)施費用 按建安費用 的 17%取 費，則： 總額＝建安費用 取費標(biāo)準(zhǔn) 表 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 序 號 項 目 建設(shè)費用 估算說明 1 供電工程 =% = 萬 一般占建筑安裝工程費用的15%左右 ，本案取 17%。 2) 房屋拆遷 安置費用 假設(shè) 44戶在一個月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎勵 5000元，獎勵金 =44 戶 x5000元 =22萬。 表 9 蘭州市一級商業(yè)用地修正系數(shù)及因素說明表 優(yōu)劣程度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 影響因素 商服繁華條件 定級分值 8% 4% 0 4% 8% 大于 25 分 25～ 20 分 20～ 15 分 15～ 10 分 小于 10 分 經(jīng)營類型規(guī)模職能 10% 5% 0 3% 6% 大型商場賓館酒店金融百貨批發(fā)市場 中型商場、專業(yè)批發(fā)市場 一般百貨店 小百貨店、五金店、副食品店 小雜貨店、飲食攤點、糧店 交通 臨街道路類型 8% 5% 0 % 7% 條件 主干道 次干道 居住區(qū)道 路 小區(qū)級道 路 巷道 6 距離長途汽車站 6% 3% 0 ≤ 200 米 101200 米 大于 200米 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 5% % 0 % 5% 大型商服業(yè) 商業(yè)、文體設(shè)施 商住 行政機(jī)關(guān)、住宅 未改造居民區(qū) 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 0 2% 4% 地基處理 有一定難度 有較大難度 情況正常 如地下溶洞等 環(huán)保分區(qū)定級分值 4% 2% 0 1% 2% 大于 ～ 3 分 3～ 分 ～ 2 分 小于 2 分 宗地 臨街位置 8% 4% 0 條件 主次干道 拐角地 二面臨主 次干道 一面臨主 次干道 形狀 0 3% 5% 無影響 有一定影 響 有較大影響 臨街寬度 5% % 0 % 3% ≥ 20 米 1520 米 1015 米 510 米 ＜ 5 米 表 10 待估宗地 商業(yè)因素修正 系數(shù)表 優(yōu)劣程度 條件說明 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 影響因素 商服繁華條件 定級分值 大于 25分 較優(yōu) 4% 經(jīng)營類型規(guī)模職能 一般百貨店 一般 0% 交通 臨接道路類型 次干道 優(yōu) 5% 條件 距離長途汽車站 ≤ 200 米 優(yōu) 3% 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 商住 較優(yōu) % 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 地基處理 一般 0 情況正常 環(huán)保分區(qū)定級分值 ～ 3 分 較優(yōu) 2% 宗地 臨街位置 二面臨主次干道 較優(yōu) 4% 條件 形狀 有一定影響 較劣 5% 臨街寬度 1520 米 較優(yōu) % 合計 % 本地塊各影響因素修正系數(shù)之和 K=%。 3) 使用 年期修正 基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年期是各用途土地使用權(quán)的最高使用年限 ， 對于 商業(yè)用地其最高出讓年期為 40年 ，按照土地招拍掛出讓土地使用權(quán)原則，土地出讓年限為最高使用期，因此 本地塊 不需進(jìn)行使用權(quán)年期修正 ， Y=1。 住宅 4090 3252 2387 1479 838 609 422 工業(yè) 976 741 656 568 466 391 4 表 6 商業(yè)用地Ⅰ級亞級基準(zhǔn)地價 表 土地級別 Ⅰ 1 Ⅰ 2 Ⅰ 3 Ⅰ 4 基準(zhǔn)地價 (元 /㎡ ) 11837 9673 7957 7457 表 7 蘭州市近郊四區(qū)土地級別界限范圍 城市 用途 級別 范圍 蘭州 商業(yè) 亞級 Ⅰ 1 共三片。 估價的地價分為熟地價和毛地價 ， 熟地價包括土地出讓金、土地開發(fā)及其他費用；毛地價 即指 土地出讓金費用。1 獨立開發(fā) 商住綜合樓 一、 數(shù)據(jù)指標(biāo) 表 1 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 住宅面積 ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 二、 收入 分析 銷售收入 該項目位于蘭州市區(qū)