【正文】 價格較 假設開發(fā) 測算出來的價格 相對比較合理 ，故就假設開發(fā)法 和 基準地價修正法測算的結果依次取權重為 40%、 60%、以求取最終的地價結果。其計算公式為： Pt=（累計折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計折現(xiàn)值的絕對值 /當年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 31） + / = 若 假設 本項目的回收期為 5年，因為 Pt=5年，所以從動態(tài)投資回收期的角度看本案也是可行的。 ◆西北賓館 調研對象 西北賓館 地址 蘭州南昌路 星級 四星級 酒店屬性 星級賓館 酒店商業(yè) 蘭州傳統(tǒng)星級賓館，是省市會議的主要接待賓館，如今設施水平與新開賓館無法形成有效競爭，經(jīng)營維持原有接待優(yōu)勢。 年經(jīng)營管理費：按營業(yè)總收入 %計算 。 計算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項目在起始時間點的財務凈現(xiàn)值； CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項目開始進行的時間點； ic—— 基準收益率或設定的目標收益率。 表 37 銷售價格和銷售進度詳見表 名 稱 銷售面積 售 價 總價 銷售比例 (萬 m2) (元 /m2) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 商鋪 18000 34,000 61200 10% 20% 20% 30% 20% 住宅 13750 14,000 19250 10% 20% 20% 30% 20% 酒店 13800 0 0 0% 辦公樓 12650 13,000 16445 10% 20% 20% 30% 20% 地下室 125 22 2750 10% 20% 20% 30% 20% 總價 99645 19929 19929 19929 注：地下車位售價單位： 22萬元 /個 36 （ 二 ）酒店收入估算 根據(jù)市場同類項目比較分析，確定該項目 四 星級酒店 除去成本費用 年收入為 20xx萬元 ，不含運營管理費用及稅收 。其主要包括：銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。土地增值稅的平均適應稅率為銷售收入的 5%。 (2)運營費用 運營費用是指房地產(chǎn)項目開發(fā)完成后，在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運營費用。 （ 4）管理費用 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 34 表 35 項目資金現(xiàn)金流量表 序號 年份 建設期 投產(chǎn)期 達產(chǎn)期 合計 項目 13 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 15~34 生產(chǎn)負荷 (%) 65 85 100 100 100 100 100 100 100 100 100 一 現(xiàn)金流入 二 現(xiàn)金流出 三 凈現(xiàn)金流量 四 累計現(xiàn)金流量 五 折現(xiàn)系數(shù) % 六 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 七 折現(xiàn)累計現(xiàn)金流量 ` 35 聯(lián)合開發(fā) 建設 一、 聯(lián)建項目經(jīng)濟指標統(tǒng)計 表 36 聯(lián)建項目基礎經(jīng)濟指標 總用地面積 ㎡ ㎡ 建設用地 代征面積 總建筑面積 ㎡ 63200 ㎡ 商鋪 18000 住宅 13750 酒店 13800 辦公樓 12650 地下室 5000 基地面積 3000 容積率 總用地面積 ，其中甘肅新天誠房地產(chǎn) 占有 土地面積 ，其獨立擁有土地使用權，甘肅中貿房地產(chǎn)擁有土地 ，為招拍掛競拍所得，其中代征面積 ㎡。 （ 9）基本預備費 按建 安 工程費、 裝修 費及工程建設其他費之和的 3%計。 表 24 年營業(yè)稅金估算表 年份 繳稅基數(shù) 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 地方教育稅 合計（萬） 5% 5% 3% 1% 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4~30年 （二）年營業(yè)成本 預算 客房營業(yè)成本按其收入的 12%測算 餐飲營業(yè)成本按其收入的 50%測算 購物中心營業(yè)成本按其收入的 40%測算 會議室營業(yè)成本按其收入的 5%測算 其他服務營業(yè)成本按其收入的 30%測算 表 25 年營業(yè)成本預算表 序號 項目 年收入合計（萬元） 年平均收費率 % 年經(jīng)營成本 一 經(jīng)營第一年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務 30 5 會議室、會展 5 合計 二 經(jīng)營第二年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務 30 5 會議室、會展 5 合計 三 經(jīng)營第三年（正常年） 1 酒店客房成本 12 24 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務 30 5 會議室、會展 5 合計 （ 三 ）年營業(yè)費用的測算標準 人員編制及工資福利 : 人員按每間客房 ，酒店員工為 375人，平均每人每月按 2500元的工資福利標準發(fā)放。 718 層為高級客房，功能齊全，服務態(tài)度良好。 當 i1 取 42%時 NPV1=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 當 i2 取 43%時 NPV2=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] 18 =42%+（ 43%42%） /（ +） =% 由于本項目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%。 按照蘭州 市框剪結構的商鋪建安成本 （不包括土地征用及遷移補償費）為每平方 米 3500元計算，拆遷13 補償費用 ==。 房屋拆除費用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費用 =48元 /平方米 ㎡ = 8 4) 土地開發(fā)總費用 土地開發(fā)總費用 =房屋拆遷 補償費用 +房屋拆遷 安置費用 +房屋拆除費用 = + = ? 土地毛地價 毛地價總額 =熟地價總額 土地開發(fā)費 == = 毛地面單價 = /㎡ = （二） 假設開發(fā)法 估價對象住宅部分的規(guī)劃設計條件為： ① 建 筑面積 ： ② 用地面積 : 。均為法定最高出讓年限完整土地使用權價格。 （一） 基準地價法 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象宗地在估價時點價格的方法。本次估價的地價是宗地紅線外市政基礎設施達到“七通一3 平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點20xx年 4月 1日的估價對象 商業(yè) 用途 40 年的土地使用權價格。 2) 期日修正 蘭州市基準地價登記公布執(zhí)行時間為 20xx年 ， 本次評估基準日為 20xx年 4月 1日 ，考慮到蘭州市各類土地價格近幾年的漲幅情況 ， 結合宗地的現(xiàn)狀，確定 20xx年該宗地基準地價期日修正系數(shù) T=。 按照蘭州 市框剪結構的辦公樓 建安成本 （不包括土地征用及遷移補償費）為每平方 米 3500元計算，拆遷補償費用 ==。 9) 發(fā)展商建造投資成本利潤 依據(jù)未知的地價、前期費用、建造成本、管理費用、其他費用、可發(fā)期間稅費、不12 可預見費之和的一定比率估算，據(jù)前述，這里投資利潤率取 30%，則 利潤＝（總地價＋前期費用 +建造成本＋其他費用＋開發(fā)期間稅費＋管理費 +不可預見費） 利潤率 ＝ (V+) x 30%（萬元） V為地價 10) 土地契稅及交易手續(xù)費 根據(jù)調查蘭州市土地交易情況，一般拍賣交易費取地價的 2%、契稅取地價的 4%，共為 。 FIRR是評價項目盈利性的基本指標。三層是休閑娛樂中心，還設有 18 間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。該 年 收入一般占客房收入的 24%左右。 按建安費用的 13%取費，則： 總額＝建安費用 取費標準 （ 3）基礎設施建設費 按建安費用的 17%取費，則： 總額＝建安費用 17% （ 4） 建安費用 按蘭州現(xiàn)行建筑工程概 (預 )算標準測算，估價對象 四星級酒店 平均建安造價可確定為 3700元 /平方米，地下室建造成本 3800元，則： 總額＝單方造價建筑面積 表 32 建安費用表 序號 建安項目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價 (萬元） 1 酒店 3700 2 地下室 3800 合計 （ 5）裝修費用 除車庫之外，酒店為自營型酒店，按蘭州市酒店裝修市場價 取 1200元 /㎡計算，裝修費用 = 1200=3700萬 29 （ 6）公共設施配套費用 按蘭州市 城市基礎設施配套費收費標準 為 80元 /平方米計算，則： 總額＝建筑總面積取費標準 ＝ 80 ＝ ? 建造成本合計 建安費用： 裝修費用 3700萬 公共配套設施費用： 基礎設施費用： 合計： （ 7）管理費用 管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說 ,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。 ② 前期費用 前期費用包括規(guī)劃、設計、可行性研究費、水文、地質勘察、測繪費、施工監(jiān)理招 投標費等， 按建安費用的 13%取費 。財務評價的基礎數(shù)據(jù)和參數(shù)包括：項目規(guī)模及銷售收入、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營收入、稅費、項目計算期、財務收益等。 （ 5）利潤及利潤分配估算 1．利潤估算 該項目的利潤總額為 營業(yè) 收入扣除營業(yè)稅金及附加 、 折舊費 、運營費用、 所得稅后 的余額。 38 （ 6）建設期利息 資本金以外的款項擬在三年建設期全部向銀行申請貸款，結合開發(fā)項目的投資規(guī)模，設定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價基準日中國人民銀行公布實行的一至三年期的貸款利率 6． 15％計， 本次 銀行貸款 43000萬， 占項目總投資的 60%， 開發(fā) 期間 均勻投入，建設成本計息期為整個開發(fā)周期，按復利計息，貸款利息為： 投資利息 =∑ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)] 投 資 利 息 =14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))] = （ 7） 稅金 在施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)中支出的稅費有： 營業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ，按國家有關規(guī)定及蘭州稅費收取情況，營業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市 維護建設稅按營業(yè)稅的 7％繳納，教育費附加按營業(yè)稅的 3％繳納，各類稅收合計為銷售收入的 15％。 （ 1）工程費用 工程費用包括項目的建筑安裝工程費用、室外基礎設施配套工程費用 和裝修費用 。 （ 三 ）財務內部收益率 財務內部收益率（簡寫為 FIRR）是項目在整個計算期內，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 詳見損益表分析。 本項目若采取獨立開發(fā)酒店，酒店定位為四星級酒店，綜合區(qū)域內的城市規(guī)劃， 可假設 容積率 較高值為 ， 地塊用地面積 ㎡，總的建筑面積為 ㎡， 地下室和基地占地面積均可參考商住 綜合 樓 的 指標，其中地