【正文】 。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為 建造成本 的 6％。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫(kù)銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個(gè)車位占 40㎡計(jì)算，估算地下車位 50個(gè)。 房屋拆除費(fèi)用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費(fèi)用 =48元 /平方米 ㎡ = 8 4) 土地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用 土地開(kāi)發(fā)總費(fèi)用 =房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 +房屋拆遷 安置費(fèi)用 +房屋拆除費(fèi)用 = + = ? 土地毛地價(jià) 毛地價(jià)總額 =熟地價(jià)總額 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) == = 毛地面單價(jià) = /㎡ = （二） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為： ① 建 筑面積 ： ② 用地面積 : 。 辦公樓及車庫(kù)建筑面積共計(jì) ， 還建面積 。 k） T Kij177。 5) 開(kāi)發(fā)程度修正 本次評(píng)估設(shè)定開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一致，故本次評(píng)估不作修正 ， F=0。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價(jià)格。 此次評(píng)估按照蘭州市基準(zhǔn)地價(jià) 商業(yè)用地 級(jí)別 亞級(jí)Ⅰ 1 進(jìn)行評(píng)估 ， 一級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)11837元 /㎡ 計(jì)算。 第二片：東：蘭州國(guó)際貿(mào)易中心東界 — 慶陽(yáng)路 — 百盛購(gòu)物廣場(chǎng)東界；南：慶陽(yáng)路 — 中街子 — 民安大廈南側(cè) — 隴鑫大廈；西：郵政大廈東界 — 人保城關(guān)分公司西界 — 金塔巷 — 中匈友好大廈西側(cè)；北：中匈友好大廈北側(cè) — 蘭州二中西界及南界 — 世紀(jì)大廈北界 — 新聞出版大廈北界 — 蘭州國(guó)際貿(mào)易中心北界。 （ 2） 各指標(biāo)的確定 1) 基準(zhǔn)地價(jià)的確定 表 5 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)表 城市 用途 基準(zhǔn)地價(jià)（元 /平方米） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州市 商業(yè) 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開(kāi)發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 （一） 基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格的方法。 商鋪年租金收入 =100元 /㎡ /月 ㎡ =76萬(wàn) （ 2）車位租金收入 車位租金收入 =700元 /個(gè) x12x60=50萬(wàn) 商業(yè)租金收入 =126萬(wàn) 三、 投資 成本分析 表 3 開(kāi)發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序 號(hào) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 合 計(jì) 土地費(fèi)用 表 4 土地費(fèi)用表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 土地 使用權(quán) 出讓金 3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 4 土地出讓契稅 合 計(jì) 該 地塊 是位于 城關(guān)區(qū)平?jīng)雎放c甘南路交叉處的 住宅及配套用地，土地面積為 ㎡ ，該用地屬地價(jià) 一 類地區(qū)。目前周邊住宅價(jià)格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、娛樂(lè)餐飲 為主 ， 商鋪的價(jià)格在 35000元 /㎡ 左右，車位價(jià)格在 20萬(wàn) — 22萬(wàn) /個(gè)。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫(kù)銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個(gè)車位占 40㎡計(jì)算，估算地下車位 50個(gè)。本次估價(jià)的地價(jià)是宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一3 平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年 4月 1日的估價(jià)對(duì)象 商業(yè) 用途 40 年的土地使用權(quán)價(jià)格。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T1850820xx）和《蘭州市城市土地價(jià)格調(diào)查》，作如下測(cè)算： （ 1）計(jì)算方法及公式 Pi = [p（ 1177。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價(jià)格。 第三片：東：中山賓館東界 — 木塔巷 — 新時(shí)代廣場(chǎng)北界 — 蘭州軍分區(qū)臨街建筑所占土地 — 張掖路新華書(shū)店南界 — 新世界百貨南界 —人民 飯店 — 金城大劇院西界 — 蘭州市糧食局東界 — 蘭州紅旗服裝廠東界 — 永昌路；南：勝利賓館南界 — 音響電器商城南界；西：蘭州市四十三中東界 — 西關(guān)十字綜合市場(chǎng)西界 — 靜安大廈東界 — 萃英商場(chǎng)西界 — 蘭大二院東側(cè)地塊 — 市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院西界；北：黃河。 2) 期日修正 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)登記公布執(zhí)行時(shí)間為 20xx年 ， 本次評(píng)估基準(zhǔn)日為 20xx年 4月 1日 ，考慮到蘭州市各類土地價(jià)格近幾年的漲幅情況 ， 結(jié)合宗地的現(xiàn)狀，確定 20xx年該宗地基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù) T=。 樓面價(jià) 3076 2205 1580 1133 812 582 417 住宅 地面價(jià) 4090 3252 2387 1479 838 609 422 開(kāi)發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 6) 各影響因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正依照《蘭州市城市土地價(jià)格調(diào)查》中的《蘭州市六級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表》和《蘭州市六級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表》進(jìn)行。 F] Y= [11837（ 1177。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的辦公樓 建安成本 （不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方 米 3500元計(jì)算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 ③ 地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 車庫(kù)銷售收入 =20萬(wàn) x50=1000萬(wàn)。 管理費(fèi)用 = 6%=（萬(wàn)元） 3) 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) =1 3% =(萬(wàn)元 ) 表 14 前期開(kāi)發(fā) 費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬(wàn)） 估算說(shuō)明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi) 一般占建安成本費(fèi)用的 10%— 15%左右，本案取 13% 2 水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi) 3 施工監(jiān)理招投標(biāo)費(fèi) 合 計(jì) 4) 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或 標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 11 工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 9) 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn) 依據(jù)未知的地價(jià)、前期費(fèi)用、建造成本、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、可發(fā)期間稅費(fèi)、不12 可預(yù)見(jiàn)費(fèi)之和的一定比率估算，據(jù)前述，這里投資利潤(rùn)率取 30%，則 利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋前期費(fèi)用 +建造成本＋其他費(fèi)用＋開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)＋管理費(fèi) +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)） 利潤(rùn)率 ＝ (V+) x 30%（萬(wàn)元） V為地價(jià) 10) 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 根據(jù)調(diào)查蘭州市土地交易情況，一般拍賣交易費(fèi)取地價(jià)的 2%、契稅取地價(jià)的 4%，共為 。 3) 房屋拆遷 安置費(fèi)用 假設(shè) 44戶在一個(gè)月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎(jiǎng)勵(lì) 5000元，獎(jiǎng)勵(lì)金 =44 戶 x5000元 =22萬(wàn)。 14 最終預(yù)算 土地 招拍掛的價(jià)格為 。 計(jì)算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； 17 CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； ic—— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度看本項(xiàng)目是可行的。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，得出結(jié)論，項(xiàng)目可行。 屬 蘭州最好的酒店。三層是休閑娛樂(lè)中心，還設(shè)有 18 間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。 ◆飛天大酒店 調(diào)研對(duì)象 蘭州飛天大酒店 地址 蘭州市天水南路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 商務(wù) 經(jīng)營(yíng)狀況 蘭州首個(gè)四星級(jí)賓館，因其管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá) 60% 房間價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)間 360 普通套房 1360 雙人豪華間 684 豪華套房 1980 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等 會(huì)議室價(jià)格 會(huì)議半天 1200 天 20xx 總 結(jié) 酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。 房間價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)間 260 套房 460 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 金城賓館，昆侖賓館 總 結(jié) 西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長(zhǎng)，內(nèi)設(shè)有多個(gè)大小型會(huì)議室。間 ， 入住率 65%， 總客房套數(shù) 468間。該 年 收入一般占客房收入的 24%左右。年支出工資福利 =375 2500 12=1125萬(wàn)元 年廣告推銷費(fèi) （ 含交際費(fèi) ） :按營(yíng)業(yè)總收入的 %計(jì)算。 折舊費(fèi) ： 酒店 建安成本 價(jià)格按 3700計(jì)算， 建安 資產(chǎn)為 ， 裝修費(fèi)用按蘭州市酒店安裝市場(chǎng)價(jià)取 1300元 /㎡ 計(jì)算，安裝費(fèi) =1300 =3700萬(wàn)， 項(xiàng)目固定資產(chǎn)為 ， 按 30年折舊，每年提取折舊費(fèi) 530萬(wàn)元，折舊率為 %。 酒店為自營(yíng)物業(yè)， 總費(fèi)用中扣除經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)，利潤(rùn)按 30%計(jì)算。 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按建安費(fèi)用的 17%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 17% （ 4） 建安費(fèi)用 按蘭州現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象 四星級(jí)酒店 平均建安造價(jià)可確定為 3700元 /平方米，地下室建造成本 3800元，則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 表 32 建安費(fèi)用表 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬(wàn)元） 1 酒店 3700 2 地下室 3800 合計(jì) （ 5）裝修費(fèi)用 除車庫(kù)之外，酒店為自營(yíng)型酒店，按蘭州市酒店裝修市場(chǎng)價(jià) 取 1200元 /㎡計(jì)算，裝修費(fèi)用 = 1200=3700萬(wàn) 29 （ 6）公共設(shè)施配套費(fèi)用 按蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算，則： 總額＝建筑總面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ ? 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 裝修費(fèi)用 3700萬(wàn) 公共配套設(shè)施費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用： 合計(jì)： （ 7）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。 成本費(fèi)用 =建造成本 +前期費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +基本預(yù)備費(fèi) +前期工作費(fèi)用 = （ 10）鋪墊的流動(dòng)資金 根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)【 20xx】 27 號(hào)文 ）的要求：本項(xiàng)目的最低資本金比例為投資額的 30%，即 萬(wàn) 30%=萬(wàn)。 如果 FNPV≥ 0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。這里的計(jì)算期，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言是指從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。 二、 投資 收入估算 （一）銷售 收入 估算 該項(xiàng)目的銷售收入主要來(lái)源于住宅、寫字樓、商鋪的銷售。 三、 投資 成本 估算 （一）投資估算相關(guān)說(shuō)明 該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資估算包括項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和建設(shè)期利息等。 ③ 裝修費(fèi)用 自營(yíng)物業(yè)需計(jì)算裝修成本，本項(xiàng)目自營(yíng)酒店裝修費(fèi)用按市場(chǎng)價(jià) 1100~1300元估 算，取值 1300元 /㎡。 ② 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、施工監(jiān)理招 投標(biāo)費(fèi)等， 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi) 。 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。 該項(xiàng)目銷售費(fèi)用包括建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的銷售費(fèi)用以及運(yùn)營(yíng)期的銷售費(fèi)用，計(jì)入開(kāi)發(fā)投資中的銷售費(fèi)用只包括建設(shè)期的銷售費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)期的銷售費(fèi)用不包括在此，將在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中單獨(dú)體現(xiàn)。 （ 2） 項(xiàng)目資金來(lái)源 資金來(lái)源以集團(tuán)公司分派、項(xiàng)目部自籌銀行