【正文】 繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價(jià)值大。 在估價(jià)過程中， 結(jié)合實(shí)際 采用 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 和 假設(shè)開發(fā)法 分別求取估價(jià)對(duì)象的熟地價(jià)格和毛地價(jià)格， 綜合分析 者兩 種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價(jià)結(jié)果。第一片：東：平?jīng)雎肺鱾?cè)；南：廣場(chǎng)南路南側(cè)臨街建筑物所占土地；西：金昌南路西側(cè)臨街建筑物所占土地；北：慶陽路。 5 4) 容積率修正 表 8 蘭州市基準(zhǔn)地價(jià)表 地區(qū) 用途 地價(jià)內(nèi) 涵 基準(zhǔn)地價(jià)（元 /平方米） 基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州 商業(yè) 地面價(jià) 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場(chǎng)地平整）。 7 （ 3）本地塊價(jià)格計(jì)算 地面單價(jià) Pi = [p（ 1177。 過渡費(fèi) =15元 x36個(gè)月 = 搬家費(fèi) =44x500= 有限電視電話補(bǔ)助費(fèi) =44x388= 住宅安置費(fèi) =獎(jiǎng)勵(lì)金 +過渡費(fèi) +搬家費(fèi) +電視補(bǔ)助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = x20元 x36=297萬 安置費(fèi) =住宅安置費(fèi) +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = 拆遷安置補(bǔ)償成本 = + + = 3) 房屋拆除費(fèi)用 按照蘭州市房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)格， 房屋 的拆除費(fèi)為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費(fèi)為 42元 /平方米。 2 供水工程 3 供氣工程 4 智能工程 5 排污工程 6 小區(qū)道路工程 7 路燈工程 8 小區(qū)綠化工程 9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) ③ 公共設(shè)施 配套費(fèi)用 按 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算 ，則： 總額＝ 建筑總面積 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ 10 表 13 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 （萬） 估算說明 1 居委會(huì) = 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米 2 派出所 3 托兒所 4 幼兒園 5 公共廁所 6 停車場(chǎng) 合 計(jì) ④ 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 公共配套設(shè)施 費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用： 合計(jì)： 2) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。 辦公樓及車庫(kù)建筑面積共計(jì) ， 還建面積 。 平方米 20xx827 10000 萬元 甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 成本投資 表 17 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 （萬元） 備注 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) +土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 表 18 開發(fā) 投資 利潤(rùn)表 項(xiàng)目 計(jì)算過程（單位：萬元） 銷售收入 開發(fā)成本 項(xiàng)目總開發(fā)利潤(rùn) 由該表可以求出項(xiàng)目的“成本利潤(rùn)率” 成本利潤(rùn)率 =（項(xiàng)目總銷售收入 開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 x 100% = =% 16 四、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 表 19 投資計(jì)劃表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 20xx 年 20xx 年 2017 年 費(fèi)用（萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 銷售收入 由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表： 表 20 投現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目（萬元） 20xx 年 20xx 年 2017 年 現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) % 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)分析如下： （ 1） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 FIRR的計(jì)算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長(zhǎng)發(fā)展。六層是高級(jí)行政樓層。 本項(xiàng)目若采取獨(dú)立開發(fā)酒店，酒店定位為四星級(jí)酒店，綜合區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃， 可假設(shè) 容積率 較高值為 ， 地塊用地面積 ㎡，總的建筑面積為 ㎡， 地下室和基地占地面積均可參考商住 綜合 樓 的 指標(biāo)，其中地下室 ㎡， 基地占地㎡，則估算 樓層 數(shù) 為 29層 ， 1028層為客房，按每套客房 40㎡計(jì)算（包括電梯、走廊、設(shè)備等面積），客房總數(shù)量間為 468間。 表 23 年運(yùn)營(yíng)收入估算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)（元） 可 供收費(fèi)的數(shù)量 年平均收費(fèi)率 % 年 合計(jì)（萬元） 一 經(jīng)營(yíng)第一年 1 酒店客房收入 套 650 468 65 2 餐飲收入 人次 65 3 商品及購(gòu)物 萬元 65 4 會(huì)議室、會(huì)展 萬元 65 5 其他服務(wù) 萬元 65 合計(jì) 萬元 二 經(jīng)營(yíng)第二年 1 酒店客房收入 套 650 468 85 2 餐飲收入 人次 85 3 商品及購(gòu)物 萬元 85 4 會(huì)議室、會(huì)展 萬元 85 5 其他服務(wù) 萬元 85 合計(jì) 萬元 三 經(jīng)營(yíng)第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 650 468 100 2 餐飲收入 人次 100 3 商品及購(gòu)物 萬元 100 4 其他服務(wù) 萬元 100 5 會(huì)議室、會(huì)展 萬元 100 108 合計(jì) 萬元 23 二、 運(yùn)營(yíng)成本估算 （ 一 ）營(yíng)業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率 %計(jì)算。 詳見損益表分析。 （ 8） 前期工作 費(fèi)用 包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等 ，一般取建安費(fèi)用的 5%~8%，本案取 6%。 （ 三 ）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（簡(jiǎn)寫為 FIRR）是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 通過財(cái)務(wù)分析，得出結(jié)論，項(xiàng)目 基本 可行 ，只是投資回收期時(shí)間較長(zhǎng) 。 （ 1）工程費(fèi)用 工程費(fèi)用包括項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用、室外基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)用 和裝修費(fèi)用 。 表 39 其他費(fèi)用 表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算費(fèi)用 (萬元） 1 土地費(fèi)用 2 前期費(fèi)用 3 公共配套設(shè)施費(fèi)用 4 工程監(jiān)理費(fèi)等 5 總計(jì) （ 3）預(yù)備費(fèi) 該項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用（除去土地費(fèi)用）之和的 10%取值 。 38 （ 6）建設(shè)期利息 資本金以外的款項(xiàng)擬在三年建設(shè)期全部向銀行申請(qǐng)貸款，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行公布實(shí)行的一至三年期的貸款利率 6． 15％計(jì)， 本次 銀行貸款 43000萬， 占項(xiàng)目總投資的 60%， 開發(fā) 期間 均勻投入，建設(shè)成本計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =∑ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)] 投 資 利 息 =14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))] = （ 7） 稅金 在施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)中支出的稅費(fèi)有： 營(yíng)業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費(fèi)附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費(fèi)收取情況，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市 維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7％繳納，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3％繳納，各類稅收合計(jì)為銷售收入的 15％。 （二） 財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)計(jì)算 （ 1） 折舊費(fèi) 酒店建安成本價(jià)格按 3700計(jì)算，建安資產(chǎn)為 5106萬元，裝修費(fèi)用按蘭州市酒店安裝市場(chǎng)價(jià)取 1300元 /㎡計(jì)算， 裝修費(fèi)為 1656萬，項(xiàng)目固定資產(chǎn)為 6762萬， 折舊年限按30 年考慮 ，每年提取折舊費(fèi) ，折舊率為 %。 （ 5）利潤(rùn)及利潤(rùn)分配估算 1．利潤(rùn)估算 該項(xiàng)目的利潤(rùn)總額為 營(yíng)業(yè) 收入扣除營(yíng)業(yè)稅金及附加 、 折舊費(fèi) 、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、 所得稅后 的余額。 因此 ， 該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅金及附加 按 綜合稅率 %計(jì)算 。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括：項(xiàng)目規(guī)模及銷售收入、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)收入、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)收益等。 該項(xiàng)目銷售費(fèi)用包括建設(shè)期內(nèi)因預(yù)售而發(fā)生的銷售費(fèi)用以及運(yùn)營(yíng)期的銷售費(fèi)用，計(jì)入開發(fā)投資中的銷售費(fèi)用只包括建設(shè)期的銷售費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)期的銷售費(fèi)用不包括在此，將在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中單獨(dú)體現(xiàn)。 ② 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)、水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、施工監(jiān)理招 投標(biāo)費(fèi)等， 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi) 。 三、 投資 成本 估算 （一）投資估算相關(guān)說明 該項(xiàng)目的開發(fā)投資估算包括項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和建設(shè)期利息等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說 ,動(dòng)態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。 如果 FNPV≥ 0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 按建安費(fèi)用的 17%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 17% （ 4） 建安費(fèi)用 按蘭州現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象 四星級(jí)酒店 平均建安造價(jià)可確定為 3700元 /平方米，地下室建造成本 3800元，則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 表 32 建安費(fèi)用表 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬元） 1 酒店 3700 2 地下室 3800 合計(jì) （ 5）裝修費(fèi)用 除車庫(kù)之外，酒店為自營(yíng)型酒店，按蘭州市酒店裝修市場(chǎng)價(jià) 取 1200元 /㎡計(jì)算，裝修費(fèi)用 = 1200=3700萬 29 （ 6）公共設(shè)施配套費(fèi)用 按蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算，則： 總額＝建筑總面積取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ ? 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 裝修費(fèi)用 3700萬 公共配套設(shè)施費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用： 合計(jì)： （ 7）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。 折舊費(fèi) ： 酒店 建安成本 價(jià)格按 3700計(jì)算， 建安 資產(chǎn)為 ， 裝修費(fèi)用按蘭州市酒店安裝市場(chǎng)價(jià)取 1300元 /㎡ 計(jì)算，安裝費(fèi) =1300 =3700萬， 項(xiàng)目固