【正文】 平整費(fèi)用 =48元 /平方米 ㎡ = 8 4) 土地開發(fā)總費(fèi)用 土地開發(fā)總費(fèi)用 =房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 +房屋拆遷 安置費(fèi)用 +房屋拆除費(fèi)用 = + = ? 土地毛地價(jià) 毛地價(jià)總額 =熟地價(jià)總額 土地開發(fā)費(fèi) == = 毛地面單價(jià) = /㎡ = （二） 假設(shè)開發(fā)法 估價(jià)對(duì)象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件為： ① 建 筑面積 ： ② 用地面積 : 。 ③ 地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。 （ 1） 總開發(fā)價(jià)值 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況， 該項(xiàng)目位于蘭州市區(qū)繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價(jià)值大。 目前周邊住宅價(jià)格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購物廣場(chǎng)、娛樂餐飲 為主 ，商鋪的價(jià)格在 33000 元 /㎡左右，車位價(jià)格在 20萬 — 22萬 /個(gè)。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個(gè)車位占 40㎡計(jì)算，估算地下車位 50個(gè)。 車庫銷售收入 =20萬 x50=1000萬。 銷售總收入 = （ 2） 成本費(fèi)用 1) 建造成本 9 ① 建安費(fèi)用 按 蘭州 現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，估價(jià)對(duì)象 商鋪 建筑平均建安造價(jià)可確定為3500元 /平方米， 高層住宅建造成本 3300元，地下室建造成本 3800 元， 則： 總額＝單方造價(jià)建筑面積 = 表 11 建筑安裝費(fèi)用 序號(hào) 建安項(xiàng)目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價(jià) (萬元） 1 商鋪 3500 2 住宅（高層） 3300 16278 3 地下室 3800 4 合計(jì) ② 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 按建安費(fèi)用 的 17%取 費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)費(fèi)用 估算說明 1 供電工程 =% = 萬 一般占建筑安裝工程費(fèi)用的15%左右 ，本案取 17%。 2 供水工程 3 供氣工程 4 智能工程 5 排污工程 6 小區(qū)道路工程 7 路燈工程 8 小區(qū)綠化工程 9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計(jì) ③ 公共設(shè)施 配套費(fèi)用 按 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計(jì)算 ，則： 總額＝ 建筑總面積 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ 10 表 13 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 費(fèi) 用 （萬） 估算說明 1 居委會(huì) = 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米 2 派出所 3 托兒所 4 幼兒園 5 公共廁所 6 停車場(chǎng) 合 計(jì) ④ 建造成本合計(jì) 建安費(fèi)用： 公共配套設(shè)施 費(fèi)用： 基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用： 合計(jì)： 2) 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必要的費(fèi)用。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的情況，本次評(píng)估取管理費(fèi)為 建造成本 的 6％。 管理費(fèi)用 = 6%=（萬元） 3) 前期開發(fā)費(fèi)用 按建安費(fèi)用的 13%取費(fèi)，則： 總額＝建安費(fèi)用 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) =1 3% =(萬元 ) 表 14 前期開發(fā) 費(fèi)用 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬） 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi) 一般占建安成本費(fèi)用的 10%— 15%左右，本案取 13% 2 水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi) 3 施工監(jiān)理招投標(biāo)費(fèi) 合 計(jì) 4) 其他費(fèi)用 其他費(fèi)用包括臨時(shí)用地、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或 標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、 11 工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)及工程保險(xiǎn)費(fèi)等。 估算取費(fèi)：建安工程費(fèi) 4%= 4%=（萬元） 5) 不可預(yù)見費(fèi) 按建造成本的 10%取費(fèi)，則： 總額＝建造成本取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ＝ 10% ＝ （ 萬元） ? 成本費(fèi)用 總額＝①＋②＋③ +④ +⑤ =（萬元） 6) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利息 以上述建筑物開發(fā)成本及土地成本的合計(jì) 為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價(jià)基準(zhǔn)日中國人民銀行公布實(shí)行的一至三年期的貸款利率6． 15％計(jì)，假設(shè)開發(fā)成本均勻投入，計(jì)息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)土地成本是一次性投入，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)周期，按復(fù)利計(jì)息，貸款利息為： 投資利息 =房地產(chǎn)開發(fā)成本 x [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)+土地價(jià)格 x [(1+利息率 )開發(fā)周期 1) = [(1+%)3／ 21)+V x [(1+%)31) =+%V 7) 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用一般約占到銷售收入的 4%~6%，本案選取 6%。 總額 = x6%= 8) 開發(fā)期間稅費(fèi) 在 施工環(huán)節(jié)、 銷售 環(huán)節(jié) 中支出的稅費(fèi)有： 營(yíng)業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費(fèi)附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ， 按國家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費(fèi)收取情況，營(yíng)業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7％繳納，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3％繳納， 各類稅收 合計(jì)為銷售收入的 15％。 總額 = 15%=（萬元） 。 9) 發(fā)展商建造投資成本利潤(rùn) 依據(jù)未知的地價(jià)、前期費(fèi)用、建造成本、管理費(fèi)用、其他費(fèi)用、可發(fā)期間稅費(fèi)、不12 可預(yù)見費(fèi)之和的一定比率估算，據(jù)前述，這里投資利潤(rùn)率取 30%，則 利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋前期費(fèi)用 +建造成本＋其他費(fèi)用＋開發(fā)期間稅費(fèi)＋管理費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi)） 利潤(rùn)率 ＝ (V+) x 30%（萬元） V為地價(jià) 10) 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 根據(jù)調(diào)查蘭州市土地交易情況，一般拍賣交易費(fèi)取地價(jià)的 2%、契稅取地價(jià)的 4%，共為 。 ? 總開發(fā)成本 成本費(fèi)用： （萬元） 貸款利息： +%V（萬元） 銷售費(fèi)用： （萬元） 開發(fā)期稅費(fèi)： （萬元 ） 土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) ： （萬元） 利潤(rùn) ： (V+) x 30%（萬元） 總開發(fā)成本 +（萬元） （ 3） 土地價(jià)格的計(jì)算 熟地 總價(jià) =預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)總收入 成本費(fèi)用 投資利息 投資利潤(rùn) 相關(guān)稅費(fèi) V= V= 地面熟地價(jià)＝總額 /土地面積 ＝ /㎡ ＝ 26045（元 /平方米 ) （ 4） 毛地價(jià)預(yù)算 1) 土地開發(fā)費(fèi)用 2) 房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 住宅總計(jì)住戶 44家，原建筑面積共計(jì) ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方米 3300元計(jì)算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 辦公樓及車庫建筑面積共計(jì) ， 還建面積 。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的商鋪建安成本 （不包括土地征用及遷移補(bǔ)償費(fèi)）為每平方 米 3500元計(jì)算，拆遷13 補(bǔ)償費(fèi)用 ==。 3) 房屋拆遷 安置費(fèi)用 假設(shè) 44戶在一個(gè)月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎(jiǎng)勵(lì) 5000元，獎(jiǎng)勵(lì)金 =44 戶 x5000元 =22萬。 過渡費(fèi) =15元 x36個(gè)月 = 搬家費(fèi) =44x500= 有限電視電話 補(bǔ)助費(fèi) =44x388= 住宅安置費(fèi) =獎(jiǎng)勵(lì)金 +過渡費(fèi) +搬家費(fèi) +電視補(bǔ)助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = x20元 x36=297萬 安置費(fèi) =住宅安置費(fèi) +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補(bǔ)助費(fèi) = 拆遷安置補(bǔ)償成本 = + + = 4) 房屋拆除費(fèi)用 按照蘭州市房屋拆遷市場(chǎng)價(jià)格，房屋的拆除費(fèi)為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費(fèi)為 42元 /平方米。 房屋拆除費(fèi)用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費(fèi)用 =48元 /平方米 ㎡ = 5) 土地開發(fā)總費(fèi)用 土地開發(fā)總費(fèi)用 =房屋拆遷 補(bǔ)償費(fèi)用 +房屋拆遷 安置費(fèi)用 +房屋拆除費(fèi)用 = + = 6) 土地毛地價(jià) 毛地價(jià)總額 =熟地價(jià)總額 土地開發(fā)費(fèi) == 毛地面單價(jià) = /㎡ =16763元 /㎡ （三） 土地費(fèi)用 的確定 綜合分析以上兩種方法測(cè)算的土地價(jià)格，采用加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價(jià)結(jié)果。由于本次評(píng)估的評(píng)估目的是為確定土地招拍掛的價(jià)格，目前 蘭州 市 土地 市場(chǎng)交易比較活躍， 但評(píng)估地塊所在的區(qū)域土地招拍掛案例甚少， 因此 難以采用 市場(chǎng)比較法 進(jìn)行評(píng)估 ， 依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出來土地 價(jià)格 偏高 ， 最新蘭州市近郊四區(qū)商業(yè)用地Ⅰ級(jí)亞級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布時(shí)間為 20xx年 ， 因此 采用此方法測(cè)算出來的價(jià)格較 假設(shè)開發(fā) 測(cè)算出來的價(jià)格 相對(duì)比較合理 ，故就假設(shè)開發(fā)法 和 基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算的結(jié)果依次取權(quán)重為 40%、 60%、以求取最終的地價(jià)結(jié)果。 14 最終預(yù)算 土地 招拍掛的價(jià)格為 。 表 15 土地費(fèi)用估算表 地價(jià) 權(quán)重 熟地 毛地 總價(jià) 地面價(jià) 樓面價(jià) 總價(jià) 地面價(jià) 樓面價(jià) 評(píng)估方法 (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) 假設(shè)開發(fā)法 40 基準(zhǔn)地價(jià)發(fā) 60 總價(jià) 表 16 蘭州市 20xx20xx 年部分 宗地 招拍掛 交易表 宗地編號(hào) 宗地位置 宗地面積 成交時(shí)間 成交價(jià)款 競(jìng)得人 G1004 位于城關(guān)區(qū)甘肅省計(jì)算中心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕?、慶陽路以北 平方米 20xx75 18800 萬 甘肅天鴻金運(yùn)置業(yè)有限公司 G1324 T6071號(hào)規(guī)劃路以南，高速公路高架橋以西 20xx826 145300 萬元 福建順隆實(shí)業(yè)有限公司 G1320 城關(guān)區(qū)亞太嘉園以東，T420號(hào)規(guī)劃路以西，蘭州武警指揮學(xué)校家屬院以北，甘肅金威彩鋼有限公司以南 平方米 20xx88 510 萬 蘭州亞太房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 G1317 該宗地位于七里河區(qū)T140號(hào)規(guī)劃路以南， S133號(hào)規(guī)劃路以西 平方米 20xx89 12030 萬元 蘭州晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 G1319 該宗地位于城關(guān)區(qū)平?jīng)雎芬晕?，南昌路以南（北京華聯(lián)購物廣場(chǎng)以西，陸都花園以北） 20xx75 10020 萬元 蘭州光輝企業(yè)發(fā)展有限公司 G1310 七里河地區(qū) B119規(guī)劃路以南、建蘭商業(yè)廣場(chǎng)以東 平方米 20xx321 4190 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1309 七里河地區(qū) B128規(guī)劃路以東、建蘭商業(yè)廣場(chǎng)以南 平方米 20xx321 3550 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1205 蘭州市城關(guān)區(qū)， B390號(hào)規(guī)劃路以東、甘肅進(jìn)出口貿(mào)易公司家屬院以南、蘭州國資物業(yè)管理有限公司紅星巷小區(qū)以西、長(zhǎng)津廠紅星巷家屬院以北。 平方米 20xx827 10000 萬元 甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 成本投資 表 17 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 （萬元） 備注 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷售費(fèi)用 9 開發(fā)期稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi) +土地契稅及交易手續(xù)費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見費(fèi) 合 計(jì) 表 18 開發(fā) 投資 利潤(rùn)表 項(xiàng)目 計(jì)算過程（單位：萬元） 銷售收入