【正文】 平整費用 =48元 /平方米 ㎡ = 8 4) 土地開發(fā)總費用 土地開發(fā)總費用 =房屋拆遷 補償費用 +房屋拆遷 安置費用 +房屋拆除費用 = + = ? 土地毛地價 毛地價總額 =熟地價總額 土地開發(fā)費 == = 毛地面單價 = /㎡ = （二） 假設(shè)開發(fā)法 估價對象住宅部分的規(guī)劃設(shè)計條件為： ① 建 筑面積 ： ② 用地面積 : 。 ③ 地上容積率： 以上述條件為基礎(chǔ)計算估價對象的價格。 （ 1） 總開發(fā)價值 根據(jù)估價對象的實際情況， 該項目位于蘭州市區(qū)繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價值大。 目前周邊住宅價格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購物廣場、娛樂餐飲 為主 ，商鋪的價格在 33000 元 /㎡左右，車位價格在 20萬 — 22萬 /個。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個車位占 40㎡計算，估算地下車位 50個。 車庫銷售收入 =20萬 x50=1000萬。 銷售總收入 = （ 2） 成本費用 1) 建造成本 9 ① 建安費用 按 蘭州 現(xiàn)行建筑工程概 (預(yù) )算標(biāo)準(zhǔn)測算，估價對象 商鋪 建筑平均建安造價可確定為3500元 /平方米， 高層住宅建造成本 3300元，地下室建造成本 3800 元， 則： 總額＝單方造價建筑面積 = 表 11 建筑安裝費用 序號 建安項目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價 (萬元） 1 商鋪 3500 2 住宅（高層） 3300 16278 3 地下室 3800 4 合計 ② 基礎(chǔ)設(shè)施費用 按建安費用 的 17%取 費，則： 總額＝建安費用 取費標(biāo)準(zhǔn) 表 12 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 序 號 項 目 建設(shè)費用 估算說明 1 供電工程 =% = 萬 一般占建筑安裝工程費用的15%左右 ，本案取 17%。 2 供水工程 3 供氣工程 4 智能工程 5 排污工程 6 小區(qū)道路工程 7 路燈工程 8 小區(qū)綠化工程 9 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 合 計 ③ 公共設(shè)施 配套費用 按 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米計算 ，則： 總額＝ 建筑總面積 取費標(biāo)準(zhǔn) ＝ 80 ＝ 10 表 13 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 序 號 項 目 建 設(shè) 費 用 （萬） 估算說明 1 居委會 = 蘭州市 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費收費標(biāo)準(zhǔn) 為 80元 /平方米 2 派出所 3 托兒所 4 幼兒園 5 公共廁所 6 停車場 合 計 ④ 建造成本合計 建安費用： 公共配套設(shè)施 費用： 基礎(chǔ)設(shè)施 費用： 合計： 2) 管理費用 管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的情況，本次評估取管理費為 建造成本 的 6％。 管理費用 = 6%=（萬元） 3) 前期開發(fā)費用 按建安費用的 13%取費，則： 總額＝建安費用 取費標(biāo)準(zhǔn) =1 3% =(萬元 ) 表 14 前期開發(fā) 費用 序 號 項 目 金額（萬） 估算說明 1 規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究費 一般占建安成本費用的 10%— 15%左右，本案取 13% 2 水文、地質(zhì)勘察、測繪費 3 施工監(jiān)理招投標(biāo)費 合 計 4) 其他費用 其他費用包括臨時用地、臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或 標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、 11 工程監(jiān)理費、竣工圖編制費及工程保險費等。 估算取費：建安工程費 4%= 4%=（萬元） 5) 不可預(yù)見費 按建造成本的 10%取費，則： 總額＝建造成本取費標(biāo)準(zhǔn) ＝ 10% ＝ （ 萬元） ? 成本費用 總額＝①＋②＋③ +④ +⑤ =（萬元） 6) 財務(wù)費用 貸款利息 以上述建筑物開發(fā)成本及土地成本的合計 為基數(shù)，結(jié)合開發(fā)項目的投資規(guī)模，設(shè)定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價基準(zhǔn)日中國人民銀行公布實行的一至三年期的貸款利率6． 15％計，假設(shè)開發(fā)成本均勻投入，計息期為開發(fā)期的一半，假設(shè)土地成本是一次性投入，計息期為整個開發(fā)周期，按復(fù)利計息，貸款利息為： 投資利息 =房地產(chǎn)開發(fā)成本 x [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)+土地價格 x [(1+利息率 )開發(fā)周期 1) = [(1+%)3／ 21)+V x [(1+%)31) =+%V 7) 銷售費用 銷售費用一般約占到銷售收入的 4%~6%，本案選取 6%。 總額 = x6%= 8) 開發(fā)期間稅費 在 施工環(huán)節(jié)、 銷售 環(huán)節(jié) 中支出的稅費有： 營業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ， 按國家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費收取情況，營業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7％繳納，教育費附加按營業(yè)稅的 3％繳納， 各類稅收 合計為銷售收入的 15％。 總額 = 15%=（萬元） 。 9) 發(fā)展商建造投資成本利潤 依據(jù)未知的地價、前期費用、建造成本、管理費用、其他費用、可發(fā)期間稅費、不12 可預(yù)見費之和的一定比率估算，據(jù)前述，這里投資利潤率取 30%，則 利潤＝（總地價＋前期費用 +建造成本＋其他費用＋開發(fā)期間稅費＋管理費 +不可預(yù)見費） 利潤率 ＝ (V+) x 30%（萬元） V為地價 10) 土地契稅及交易手續(xù)費 根據(jù)調(diào)查蘭州市土地交易情況，一般拍賣交易費取地價的 2%、契稅取地價的 4%，共為 。 ? 總開發(fā)成本 成本費用： （萬元） 貸款利息： +%V（萬元） 銷售費用： （萬元） 開發(fā)期稅費： （萬元 ） 土地契稅及交易手續(xù)費 ： （萬元） 利潤 ： (V+) x 30%（萬元） 總開發(fā)成本 +（萬元） （ 3） 土地價格的計算 熟地 總價 =預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)總收入 成本費用 投資利息 投資利潤 相關(guān)稅費 V= V= 地面熟地價＝總額 /土地面積 ＝ /㎡ ＝ 26045（元 /平方米 ) （ 4） 毛地價預(yù)算 1) 土地開發(fā)費用 2) 房屋拆遷 補償費用 住宅總計住戶 44家，原建筑面積共計 ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補償費）為每平方米 3300元計算，拆遷補償費用 ==。 辦公樓及車庫建筑面積共計 ， 還建面積 。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的商鋪建安成本 （不包括土地征用及遷移補償費）為每平方 米 3500元計算，拆遷13 補償費用 ==。 3) 房屋拆遷 安置費用 假設(shè) 44戶在一個月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎勵 5000元，獎勵金 =44 戶 x5000元 =22萬。 過渡費 =15元 x36個月 = 搬家費 =44x500= 有限電視電話 補助費 =44x388= 住宅安置費 =獎勵金 +過渡費 +搬家費 +電視補助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補助費 = x20元 x36=297萬 安置費 =住宅安置費 +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補助費 = 拆遷安置補償成本 = + + = 4) 房屋拆除費用 按照蘭州市房屋拆遷市場價格，房屋的拆除費為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費為 42元 /平方米。 房屋拆除費用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地平整費用 =48元 /平方米 ㎡ = 5) 土地開發(fā)總費用 土地開發(fā)總費用 =房屋拆遷 補償費用 +房屋拆遷 安置費用 +房屋拆除費用 = + = 6) 土地毛地價 毛地價總額 =熟地價總額 土地開發(fā)費 == 毛地面單價 = /㎡ =16763元 /㎡ （三） 土地費用 的確定 綜合分析以上兩種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均法求出住宅部分的最終地價結(jié)果。由于本次評估的評估目的是為確定土地招拍掛的價格，目前 蘭州 市 土地 市場交易比較活躍， 但評估地塊所在的區(qū)域土地招拍掛案例甚少， 因此 難以采用 市場比較法 進(jìn)行評估 ， 依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算出來土地 價格 偏高 ， 最新蘭州市近郊四區(qū)商業(yè)用地Ⅰ級亞級基準(zhǔn)地價發(fā)布時間為 20xx年 ， 因此 采用此方法測算出來的價格較 假設(shè)開發(fā) 測算出來的價格 相對比較合理 ，故就假設(shè)開發(fā)法 和 基準(zhǔn)地價修正法測算的結(jié)果依次取權(quán)重為 40%、 60%、以求取最終的地價結(jié)果。 14 最終預(yù)算 土地 招拍掛的價格為 。 表 15 土地費用估算表 地價 權(quán)重 熟地 毛地 總價 地面價 樓面價 總價 地面價 樓面價 評估方法 (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) 假設(shè)開發(fā)法 40 基準(zhǔn)地價發(fā) 60 總價 表 16 蘭州市 20xx20xx 年部分 宗地 招拍掛 交易表 宗地編號 宗地位置 宗地面積 成交時間 成交價款 競得人 G1004 位于城關(guān)區(qū)甘肅省計算中心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕?、慶陽路以北 平方米 20xx75 18800 萬 甘肅天鴻金運置業(yè)有限公司 G1324 T6071號規(guī)劃路以南，高速公路高架橋以西 20xx826 145300 萬元 福建順隆實業(yè)有限公司 G1320 城關(guān)區(qū)亞太嘉園以東，T420號規(guī)劃路以西，蘭州武警指揮學(xué)校家屬院以北，甘肅金威彩鋼有限公司以南 平方米 20xx88 510 萬 蘭州亞太房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 G1317 該宗地位于七里河區(qū)T140號規(guī)劃路以南， S133號規(guī)劃路以西 平方米 20xx89 12030 萬元 蘭州晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 G1319 該宗地位于城關(guān)區(qū)平?jīng)雎芬晕?，南昌路以南（北京華聯(lián)購物廣場以西，陸都花園以北） 20xx75 10020 萬元 蘭州光輝企業(yè)發(fā)展有限公司 G1310 七里河地區(qū) B119規(guī)劃路以南、建蘭商業(yè)廣場以東 平方米 20xx321 4190 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1309 七里河地區(qū) B128規(guī)劃路以東、建蘭商業(yè)廣場以南 平方米 20xx321 3550 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1205 蘭州市城關(guān)區(qū)， B390號規(guī)劃路以東、甘肅進(jìn)出口貿(mào)易公司家屬院以南、蘭州國資物業(yè)管理有限公司紅星巷小區(qū)以西、長津廠紅星巷家屬院以北。 平方米 20xx827 10000 萬元 甘肅昶榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 15 成本投資 表 17 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序號 項 目 費 用 （萬元） 備注 1 土地費用 2 前期工程費用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 管理費用 7 財務(wù)費用 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 開發(fā)期間稅費 +土地契稅及交易手續(xù)費 10 其他費用 11 不可預(yù)見費 合 計 表 18 開發(fā) 投資 利潤表 項目 計算過程（單位：萬元） 銷售收入