【文章內容簡介】 開發(fā)成本 項目總開發(fā)利潤 由該表可以求出項目的“成本利潤率” 成本利潤率 =（項目總銷售收入 開發(fā)成本） /總開發(fā)成本 x 100% = =% 16 四、 項目財務評價 表 19 投資計劃表 序 號 項 目 20xx 年 20xx 年 2017 年 費用（萬元） 1 土地費用 2 前期工程費用 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 管理費用 7 財務費用 0 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 10 其他費用 11 不可預見費 銷售收入 由上表可以得出如下現金流量表： 表 20 投現金流量表 項目（萬元） 20xx 年 20xx 年 2017 年 現金流入量 現金流出量 凈現金流量 累計現金流量 折現系數 % 折現凈現金流量 折現累計現金流量 財務分析如下： （ 1） 財務凈現值 財務凈現值（ FNPV）是房地產開發(fā)項目財務評價中的另一個重要的經濟指標。它是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率 ic將各年的凈現金流量折算到開發(fā)活動起始點的現值之和。 計算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項目在起始時間點的財務凈現值； 17 CI—— 現金流入量； CO—— 現金流出量； （ CICO） t—— 項目在第 t年的凈現金流量； t=0—— 項目開始進行的時間點； ic—— 基準收益率或設定的目標收益率。 如果 FNPV≥ 0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。 本案 取基準收益率為 12%： 財務凈現值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 因為 PNPV= 0，說明 項目的獲利能力超過了基準收益率的要求， 項目有很強的抗風險能力， 所以從財務凈現值的角度來看本項目是可行的。 （ 2） 財務內部收益率 財務內部收益率（簡寫為 FIRR）是項目在整個計算期內，各年的凈現金流量現值累計等于零時的折現率。 FIRR是評價項目盈利性的基本指標。這里的計算期，對房地產開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權開始到項目全部售出為止的時間。 FIRR的計算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI—— 現金流入量； CO—— 現金流出量； （ CICO） t—— 項目在第 t年的凈現金流量； t=0—— 項目開始進行的時間點； n—— 計算期，即項目的開發(fā)或經營周期。 當 i1 取 42%時 NPV1=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 當 i2 取 43%時 NPV2=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] 18 =42%+（ 43%42%） /（ +） =% 由于本項目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%。所以從財務內部收益率的角度看本項目是可行的。 (3)動態(tài)投資回收期（ Pt） 動態(tài)投資回收期（ Pt）是指項目一凈現值抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。對房地產開發(fā)項目來說 ,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為： Pt=（累計折現值開始出現正值的年份 1） +（上年累計折現值的絕對值 /當年凈現金流量的折現值） =（ 31） + / = 若 假設 本項目的回收期為 5年，因為 Pt=5年，所以從動態(tài)投資回收期的角度看本案也是可行的。通過財務分析，得出結論，項目可行。 19 獨立開發(fā) 酒店 酒店是商業(yè)地產的另一個重要組成部分，也是一個地區(qū)消費水平的標志性指標。隨著蘭州經濟的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長發(fā)展。 ◆ 組工大廈 調研對象 雷迪森大酒店 地址 蘭州市東崗西路 星級 四星級 酒店屬性 甘肅省委組織部接待點 酒店商業(yè) 中西式餐廳 經營狀況 對外經營型酒店，平均入住率達到 65% 多功能廳 房間價格 經濟雙人房 460 經濟套房 780；行政套房 1240 豪華行政套房 2500；總統(tǒng)套房 11000 競爭環(huán)境 航空大酒店、西北賓館，錦江陽光，商務賓館、金昌大廈 總 結 蘭州雷迪森酒店 是高貴尊榮的商旅人士從事會議、商務、旅游的首選之地 ， 酒店擁有蘭州頂級的會議場所 ，有 面積不等、功能各異，可容納人數由 20 位起至 600 位不等的會議場所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓及董事會在內的各類會議。 屬 蘭州最好的酒店。裝修挺豪華氣派 ， 設施一流服務出色 。 ◆ 陽光大酒店 調研對象 陽光酒店 地址 慶陽路 428號 星級 五星級 管理機構 玉門石油與香港裕通國際 酒店屬性 自營 開業(yè)時間 20xx． 10． 22 房間價格 商務單人間 1060 標準間 1160 豪華單人間 1260 標間 1260（折后 802） 精英房 1480 房間總數 226 總 甘肅省首家五星級酒店，酒店一層是接待大廳，內設總服務臺，商務中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。二樓設有西餐廳，健身俱樂部，洗浴中心，桌球室等。三層是休閑娛樂中心，還設有 18 間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四層為中餐廳，20 結 可容納千人就餐，另設有多功能廳和中小型會議場所。六層是高級行政樓層。 718 層為高級客房，功能齊全，服務態(tài)度良好。 ◆飛天大酒店 調研對象 蘭州飛天大酒店 地址 蘭州市天水南路 星級 四星級 酒店屬性 商務 經營狀況 蘭州首個四星級賓館，因其管理團隊較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標間入住率平均可達 60% 房間價格 標準間 360 普通套房 1360 雙人豪華間 684 豪華套房 1980 競爭環(huán)境 西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等 會議室價格 會議半天 1200 天 20xx 總 結 酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪華房、商務套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應俱全，休閑娛樂全方位體驗。 ◆西北賓館 調研對象 西北賓館 地址 蘭州南昌路 星級 四星級 酒店屬性 星級賓館 酒店商業(yè) 蘭州傳統(tǒng)星級賓館，是省市會議的主要接待賓館，如今設施水平與新開賓館無法形成有效競爭，經營維持原有接待優(yōu)勢。 房間價格 標準間 260 套房 460 競爭環(huán)境 金城賓館，昆侖賓館 總 結 西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內設有多個大小型會議室。 總結： 高端酒店在蘭州市場曾以省市政府接待定點單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經營區(qū)域集中在蘭州市主干 道 天21 水路和慶陽路兩側，在消費水平和城市功能不斷變化中，高端消費的需求促生以陽光大酒店、雷迪森為代表的準 5星級多功能配套和高服務水準的賓館，根據市場實地調研，此類高端消費酒店的平均日入住率也達到 65%之多， 所以綜合 參照 這幾家 酒店 套間 650元 /單日進行估算。 本項目若采取獨立開發(fā)酒店，酒店定位為四星級酒店，綜合區(qū)域內的城市規(guī)劃， 可假設 容積率 較高值為 ， 地塊用地面積 ㎡，總的建筑面積為 ㎡， 地下室和基地占地面積均可參考商住 綜合 樓 的 指標，其中地下室 ㎡， 基地占地㎡，則估算 樓層 數 為 29層 ， 1028層為客房，按每套客房 40㎡計算（包括電梯、走廊、設備等面積），客房總數量間為 468間。 表 21 酒店的基礎數據指標 總用地面積 ㎡ 建設用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 客房面積 ㎡ 酒店（其他類型） ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 表 22 酒店功能分區(qū) 樓層 功能分區(qū) 12 層 大堂、辦公室、購物中心 3 后勤辦公 4 宴會廳 5 KTV,酒吧 6 健身房、 SPA 7 餐廳 8 會議室 9 圖書室、 咖啡吧、茶室 1028 層 客房 29 機組庫房 一、 年營業(yè)收入的預算 年客房收入 房間平均單價 650元 /日間 ， 入住率 65%， 總客房套數 468間。 22 年餐飲收入 餐飲年收入按客房年收入的 40%計算 。 年購物中心收入 其服務對象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的 5%左右。 其他服務收入 本項目以提供洗浴、 KTV、旅游服務、票務服務、電訊、高科、翻譯、洗衣及會議廳、旅游車出租等服務作為其它服務收入。該 年 收入一般占客房收入的 24%左右。 會議室經營 收入 大會議室接待按每天 2場計算，加上部分小宴會廳，每天會議費按 3000元計算 ， 會議室經營收入 =4000 30 12=108萬 。 表 23 年運營收入估算 表 序號 項目 單位 收 費 標 準（元） 可 供收費的數量 年平均收費率 % 年 合計（萬元） 一 經營第一年 1 酒店客房收入 套 650 468 65 2 餐飲收入 人次 65 3 商品及購物 萬元 65 4 會議室、會展 萬元 65 5 其他服務 萬元 65 合計 萬元 二 經營第二年 1 酒店客房收入 套 650 468 85 2 餐飲收入 人次 85 3 商品及購物 萬元 85 4 會議室、會展 萬元 85 5 其他服務 萬元 85 合計 萬元 三 經營第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 650 468 100 2 餐飲收入 人次 100 3 商品及購物 萬元 100 4 其他服務 萬元 100 5 會議室、會展 萬元 100 108 合計 萬元 23 二、 運營成本估算 （ 一 ）營業(yè)稅金估算 按照現行財稅規(guī)定，本項目應納營業(yè)稅、教育費附加、城市建設維護稅、合并按綜合稅率 %計算。 表 24 年營業(yè)稅金估算表 年份 繳稅基數 營業(yè)稅 城建稅 教育費附加 地方教育稅 合計（萬） 5% 5% 3% 1% 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4~30年 （二）年營業(yè)成本 預算 客房營業(yè)成本按其收入的 12%測算 餐飲營業(yè)成本按其收入的 50%測算 購物中心營業(yè)成本按其收入的 40%測算 會議室營業(yè)成本按其收入的 5%測算 其他服務營業(yè)成本按其收入的 30%測算 表 25 年營業(yè)成本預算表 序號 項目 年收入合計（萬元） 年平均收費率 % 年經營成本 一 經營第一年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務 30 5 會議室、會展 5 合計 二 經營第二年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物