【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)發(fā)成本 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 由該表可以求出項(xiàng)目的“成本利潤(rùn)率” 成本利潤(rùn)率 =（項(xiàng)目總銷售收入 開(kāi)發(fā)成本） /總開(kāi)發(fā)成本 x 100% = =% 16 四、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 表 19 投資計(jì)劃表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 20xx 年 20xx 年 2017 年 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi)用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 建筑安裝工程費(fèi) 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 0 8 銷售費(fèi)用 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 10 其他費(fèi)用 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 銷售收入 由上表可以得出如下現(xiàn)金流量表： 表 20 投現(xiàn)金流量表 項(xiàng)目（萬(wàn)元） 20xx 年 20xx 年 2017 年 現(xiàn)金流入量 現(xiàn)金流出量 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)現(xiàn)金流量 折現(xiàn)系數(shù) % 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 折現(xiàn)累計(jì)現(xiàn)金流量 財(cái)務(wù)分析如下： （ 1） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 計(jì)算公式： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t 式中： FNPV—— 項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值； 17 CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； ic—— 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。 如果 FNPV≥ 0，說(shuō)明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 本案 取基準(zhǔn)收益率為 12%： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）： FNPV=Σ（ CICO） t(1+ic)t =（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 因?yàn)?PNPV= 0，說(shuō)明 項(xiàng)目的獲利能力超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求， 項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力， 所以從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的角度來(lái)看本項(xiàng)目是可行的。 （ 2） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（簡(jiǎn)寫(xiě)為 FIRR）是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 FIRR是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。這里的計(jì)算期，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言是指從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。 FIRR的計(jì)算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量； （ CICO） t—— 項(xiàng)目在第 t年的凈現(xiàn)金流量； t=0—— 項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行的時(shí)間點(diǎn)； n—— 計(jì)算期，即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期。 當(dāng) i1 取 42%時(shí) NPV1=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 當(dāng) i2 取 43%時(shí) NPV2=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] 18 =42%+（ 43%42%） /（ +） =% 由于本項(xiàng)目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%。所以從財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的角度看本項(xiàng)目是可行的。 (3)動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt） 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt）是指項(xiàng)目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,動(dòng)態(tài)投資回收期自開(kāi)發(fā)投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。其計(jì)算公式為： Pt=（累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 31） + / = 若 假設(shè) 本項(xiàng)目的回收期為 5年，因?yàn)?Pt=5年，所以從動(dòng)態(tài)投資回收期的角度看本案也是可行的。通過(guò)財(cái)務(wù)分析，得出結(jié)論，項(xiàng)目可行。 19 獨(dú)立開(kāi)發(fā) 酒店 酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)重要組成部分，也是一個(gè)地區(qū)消費(fèi)水平的標(biāo)志性指標(biāo)。隨著蘭州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長(zhǎng)發(fā)展。 ◆ 組工大廈 調(diào)研對(duì)象 雷迪森大酒店 地址 蘭州市東崗西路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 甘肅省委組織部接待點(diǎn) 酒店商業(yè) 中西式餐廳 經(jīng)營(yíng)狀況 對(duì)外經(jīng)營(yíng)型酒店，平均入住率達(dá)到 65% 多功能廳 房間價(jià)格 經(jīng)濟(jì)雙人房 460 經(jīng)濟(jì)套房 780；行政套房 1240 豪華行政套房 2500；總統(tǒng)套房 11000 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 航空大酒店、西北賓館，錦江陽(yáng)光，商務(wù)賓館、金昌大廈 總 結(jié) 蘭州雷迪森酒店 是高貴尊榮的商旅人士從事會(huì)議、商務(wù)、旅游的首選之地 ， 酒店擁有蘭州頂級(jí)的會(huì)議場(chǎng)所 ，有 面積不等、功能各異，可容納人數(shù)由 20 位起至 600 位不等的會(huì)議場(chǎng)所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓(xùn)及董事會(huì)在內(nèi)的各類會(huì)議。 屬 蘭州最好的酒店。裝修挺豪華氣派 ， 設(shè)施一流服務(wù)出色 。 ◆ 陽(yáng)光大酒店 調(diào)研對(duì)象 陽(yáng)光酒店 地址 慶陽(yáng)路 428號(hào) 星級(jí) 五星級(jí) 管理機(jī)構(gòu) 玉門石油與香港裕通國(guó)際 酒店屬性 自營(yíng) 開(kāi)業(yè)時(shí)間 20xx． 10． 22 房間價(jià)格 商務(wù)單人間 1060 標(biāo)準(zhǔn)間 1160 豪華單人間 1260 標(biāo)間 1260（折后 802） 精英房 1480 房間總數(shù) 226 總 甘肅省首家五星級(jí)酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設(shè)總服務(wù)臺(tái)，商務(wù)中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。二樓設(shè)有西餐廳，健身俱樂(lè)部，洗浴中心，桌球室等。三層是休閑娛樂(lè)中心，還設(shè)有 18 間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。四層為中餐廳，20 結(jié) 可容納千人就餐，另設(shè)有多功能廳和中小型會(huì)議場(chǎng)所。六層是高級(jí)行政樓層。 718 層為高級(jí)客房，功能齊全，服務(wù)態(tài)度良好。 ◆飛天大酒店 調(diào)研對(duì)象 蘭州飛天大酒店 地址 蘭州市天水南路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 商務(wù) 經(jīng)營(yíng)狀況 蘭州首個(gè)四星級(jí)賓館，因其管理團(tuán)隊(duì)較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標(biāo)間入住率平均可達(dá) 60% 房間價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)間 360 普通套房 1360 雙人豪華間 684 豪華套房 1980 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等 會(huì)議室價(jià)格 會(huì)議半天 1200 天 20xx 總 結(jié) 酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。酒店客房包括普通房、豪華房、商務(wù)套房。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應(yīng)俱全，休閑娛樂(lè)全方位體驗(yàn)。 ◆西北賓館 調(diào)研對(duì)象 西北賓館 地址 蘭州南昌路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 星級(jí)賓館 酒店商業(yè) 蘭州傳統(tǒng)星級(jí)賓館，是省市會(huì)議的主要接待賓館，如今設(shè)施水平與新開(kāi)賓館無(wú)法形成有效競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)維持原有接待優(yōu)勢(shì)。 房間價(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)間 260 套房 460 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 金城賓館，昆侖賓館 總 結(jié) 西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長(zhǎng)，內(nèi)設(shè)有多個(gè)大小型會(huì)議室。 總結(jié)： 高端酒店在蘭州市場(chǎng)曾以省市政府接待定點(diǎn)單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級(jí)賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中在蘭州市主干 道 天21 水路和慶陽(yáng)路兩側(cè)，在消費(fèi)水平和城市功能不斷變化中，高端消費(fèi)的需求促生以陽(yáng)光大酒店、雷迪森為代表的準(zhǔn) 5星級(jí)多功能配套和高服務(wù)水準(zhǔn)的賓館，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)地調(diào)研，此類高端消費(fèi)酒店的平均日入住率也達(dá)到 65%之多， 所以綜合 參照 這幾家 酒店 套間 650元 /單日進(jìn)行估算。 本項(xiàng)目若采取獨(dú)立開(kāi)發(fā)酒店，酒店定位為四星級(jí)酒店，綜合區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃， 可假設(shè) 容積率 較高值為 ， 地塊用地面積 ㎡，總的建筑面積為 ㎡， 地下室和基地占地面積均可參考商住 綜合 樓 的 指標(biāo)，其中地下室 ㎡， 基地占地㎡，則估算 樓層 數(shù) 為 29層 ， 1028層為客房，按每套客房 40㎡計(jì)算（包括電梯、走廊、設(shè)備等面積），客房總數(shù)量間為 468間。 表 21 酒店的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 客房面積 ㎡ 酒店（其他類型） ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 表 22 酒店功能分區(qū) 樓層 功能分區(qū) 12 層 大堂、辦公室、購(gòu)物中心 3 后勤辦公 4 宴會(huì)廳 5 KTV,酒吧 6 健身房、 SPA 7 餐廳 8 會(huì)議室 9 圖書(shū)室、 咖啡吧、茶室 1028 層 客房 29 機(jī)組庫(kù)房 一、 年?duì)I業(yè)收入的預(yù)算 年客房收入 房間平均單價(jià) 650元 /日間 ， 入住率 65%， 總客房套數(shù) 468間。 22 年餐飲收入 餐飲年收入按客房年收入的 40%計(jì)算 。 年購(gòu)物中心收入 其服務(wù)對(duì)象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的 5%左右。 其他服務(wù)收入 本項(xiàng)目以提供洗浴、 KTV、旅游服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊、高科、翻譯、洗衣及會(huì)議廳、旅游車出租等服務(wù)作為其它服務(wù)收入。該 年 收入一般占客房收入的 24%左右。 會(huì)議室經(jīng)營(yíng) 收入 大會(huì)議室接待按每天 2場(chǎng)計(jì)算，加上部分小宴會(huì)廳，每天會(huì)議費(fèi)按 3000元計(jì)算 ， 會(huì)議室經(jīng)營(yíng)收入 =4000 30 12=108萬(wàn) 。 表 23 年運(yùn)營(yíng)收入估算 表 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 收 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn)（元） 可 供收費(fèi)的數(shù)量 年平均收費(fèi)率 % 年 合計(jì)（萬(wàn)元） 一 經(jīng)營(yíng)第一年 1 酒店客房收入 套 650 468 65 2 餐飲收入 人次 65 3 商品及購(gòu)物 萬(wàn)元 65 4 會(huì)議室、會(huì)展 萬(wàn)元 65 5 其他服務(wù) 萬(wàn)元 65 合計(jì) 萬(wàn)元 二 經(jīng)營(yíng)第二年 1 酒店客房收入 套 650 468 85 2 餐飲收入 人次 85 3 商品及購(gòu)物 萬(wàn)元 85 4 會(huì)議室、會(huì)展 萬(wàn)元 85 5 其他服務(wù) 萬(wàn)元 85 合計(jì) 萬(wàn)元 三 經(jīng)營(yíng)第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 650 468 100 2 餐飲收入 人次 100 3 商品及購(gòu)物 萬(wàn)元 100 4 其他服務(wù) 萬(wàn)元 100 5 會(huì)議室、會(huì)展 萬(wàn)元 100 108 合計(jì) 萬(wàn)元 23 二、 運(yùn)營(yíng)成本估算 （ 一 ）營(yíng)業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財(cái)稅規(guī)定，本項(xiàng)目應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、合并按綜合稅率 %計(jì)算。 表 24 年?duì)I業(yè)稅金估算表 年份 繳稅基數(shù) 營(yíng)業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 地方教育稅 合計(jì)（萬(wàn)） 5% 5% 3% 1% 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4~30年 （二）年?duì)I業(yè)成本 預(yù)算 客房營(yíng)業(yè)成本按其收入的 12%測(cè)算 餐飲營(yíng)業(yè)成本按其收入的 50%測(cè)算 購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)成本按其收入的 40%測(cè)算 會(huì)議室營(yíng)業(yè)成本按其收入的 5%測(cè)算 其他服務(wù)營(yíng)業(yè)成本按其收入的 30%測(cè)算 表 25 年?duì)I業(yè)成本預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 年收入合計(jì)（萬(wàn)元） 年平均收費(fèi)率 % 年經(jīng)營(yíng)成本 一 經(jīng)營(yíng)第一年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購(gòu)物 40 4 其他服務(wù) 30 5 會(huì)議室、會(huì)展 5 合計(jì) 二 經(jīng)營(yíng)第二年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購(gòu)物