【正文】 /平方米。由于本次評估的評估目的是為確定土地招拍掛的價(jià)格，目前 蘭州 市 土地 市場交易比較活躍， 但評估地塊所在的區(qū)域土地招拍掛案例甚少， 因此 難以采用 市場比較法 進(jìn)行評估 ， 依據(jù)假設(shè)開發(fā)法測算出來土地 價(jià)格 偏高 ， 最新蘭州市近郊四區(qū)商業(yè)用地Ⅰ級(jí)亞級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)發(fā)布時(shí)間為 20xx年 ， 因此 采用此方法測算出來的價(jià)格較 假設(shè)開發(fā) 測算出來的價(jià)格 相對比較合理 ，故就假設(shè)開發(fā)法 和 基準(zhǔn)地價(jià)修正法測算的結(jié)果依次取權(quán)重為 40%、 60%、以求取最終的地價(jià)結(jié)果。 表 15 土地費(fèi)用估算表 地價(jià) 權(quán)重 熟地 毛地 總價(jià) 地面價(jià) 樓面價(jià) 總價(jià) 地面價(jià) 樓面價(jià) 評估方法 (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) 假設(shè)開發(fā)法 40 基準(zhǔn)地價(jià)發(fā) 60 總價(jià) 表 16 蘭州市 20xx20xx 年部分 宗地 招拍掛 交易表 宗地編號(hào) 宗地位置 宗地面積 成交時(shí)間 成交價(jià)款 競得人 G1004 位于城關(guān)區(qū)甘肅省計(jì)算中心以東、南城根內(nèi)路以南、平?jīng)雎芬晕鳌c陽路以北 平方米 20xx75 18800 萬 甘肅天鴻金運(yùn)置業(yè)有限公司 G1324 T6071號(hào)規(guī)劃路以南，高速公路高架橋以西 20xx826 145300 萬元 福建順隆實(shí)業(yè)有限公司 G1320 城關(guān)區(qū)亞太嘉園以東，T420號(hào)規(guī)劃路以西，蘭州武警指揮學(xué)校家屬院以北，甘肅金威彩鋼有限公司以南 平方米 20xx88 510 萬 蘭州亞太房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 G1317 該宗地位于七里河區(qū)T140號(hào)規(guī)劃路以南， S133號(hào)規(guī)劃路以西 平方米 20xx89 12030 萬元 蘭州晉瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 G1319 該宗地位于城關(guān)區(qū)平?jīng)雎芬晕鳎喜芬阅希ū本┤A聯(lián)購物廣場以西，陸都花園以北） 20xx75 10020 萬元 蘭州光輝企業(yè)發(fā)展有限公司 G1310 七里河地區(qū) B119規(guī)劃路以南、建蘭商業(yè)廣場以東 平方米 20xx321 4190 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1309 七里河地區(qū) B128規(guī)劃路以東、建蘭商業(yè)廣場以南 平方米 20xx321 3550 萬元 蘭州東方友誼商貿(mào)中心有限公司 G1205 蘭州市城關(guān)區(qū)， B390號(hào)規(guī)劃路以東、甘肅進(jìn)出口貿(mào)易公司家屬院以南、蘭州國資物業(yè)管理有限公司紅星巷小區(qū)以西、長津廠紅星巷家屬院以北。它是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 如果 FNPV≥ 0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 （ 2） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（簡寫為 FIRR）是項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。這里的計(jì)算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項(xiàng)目全部售出為止的時(shí)間。 當(dāng) i1 取 42%時(shí) NPV1=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = 當(dāng) i2 取 43%時(shí) NPV2=（ 1+） + /（ 1+） 2+（ 1+） 3 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] 18 =42%+（ 43%42%） /（ +） =% 由于本項(xiàng)目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%。 (3)動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt） 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pt）是指項(xiàng)目一凈現(xiàn)值抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。其計(jì)算公式為： Pt=（累計(jì)折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年份 1） +（上年累計(jì)折現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值） =（ 31） + / = 若 假設(shè) 本項(xiàng)目的回收期為 5年，因?yàn)?Pt=5年，所以從動(dòng)態(tài)投資回收期的角度看本案也是可行的。 19 獨(dú)立開發(fā) 酒店 酒店是商業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)重要組成部分，也是一個(gè)地區(qū)消費(fèi)水平的標(biāo)志性指標(biāo)。 ◆ 組工大廈 調(diào)研對象 雷迪森大酒店 地址 蘭州市東崗西路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 甘肅省委組織部接待點(diǎn) 酒店商業(yè) 中西式餐廳 經(jīng)營狀況 對外經(jīng)營型酒店，平均入住率達(dá)到 65% 多功能廳 房間價(jià)格 經(jīng)濟(jì)雙人房 460 經(jīng)濟(jì)套房 780；行政套房 1240 豪華行政套房 2500；總統(tǒng)套房 11000 競爭環(huán)境 航空大酒店、西北賓館，錦江陽光，商務(wù)賓館、金昌大廈 總 結(jié) 蘭州雷迪森酒店 是高貴尊榮的商旅人士從事會(huì)議、商務(wù)、旅游的首選之地 ， 酒店擁有蘭州頂級(jí)的會(huì)議場所 ，有 面積不等、功能各異，可容納人數(shù)由 20 位起至 600 位不等的會(huì)議場所，適合舉辦包括論壇、研討、培訓(xùn)及董事會(huì)在內(nèi)的各類會(huì)議。裝修挺豪華氣派 ， 設(shè)施一流服務(wù)出色 。二樓設(shè)有西餐廳，健身俱樂部，洗浴中心，桌球室等。四層為中餐廳，20 結(jié) 可容納千人就餐，另設(shè)有多功能廳和中小型會(huì)議場所。 718 層為高級(jí)客房，功能齊全，服務(wù)態(tài)度良好。酒店客房包括普通房、豪華房、商務(wù)套房。 ◆西北賓館 調(diào)研對象 西北賓館 地址 蘭州南昌路 星級(jí) 四星級(jí) 酒店屬性 星級(jí)賓館 酒店商業(yè) 蘭州傳統(tǒng)星級(jí)賓館，是省市會(huì)議的主要接待賓館，如今設(shè)施水平與新開賓館無法形成有效競爭，經(jīng)營維持原有接待優(yōu)勢。 總結(jié)： 高端酒店在蘭州市場曾以省市政府接待定點(diǎn)單位的西北賓館、蘭州飯店、寧臥莊賓館，以最早的四星級(jí)賓館飛天大酒店、金城賓館為主，經(jīng)營區(qū)域集中在蘭州市主干 道 天21 水路和慶陽路兩側(cè)，在消費(fèi)水平和城市功能不斷變化中，高端消費(fèi)的需求促生以陽光大酒店、雷迪森為代表的準(zhǔn) 5星級(jí)多功能配套和高服務(wù)水準(zhǔn)的賓館，根據(jù)市場實(shí)地調(diào)研，此類高端消費(fèi)酒店的平均日入住率也達(dá)到 65%之多， 所以綜合 參照 這幾家 酒店 套間 650元 /單日進(jìn)行估算。 表 21 酒店的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標(biāo) 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 客房面積 ㎡ 酒店（其他類型） ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 表 22 酒店功能分區(qū) 樓層 功能分區(qū) 12 層 大堂、辦公室、購物中心 3 后勤辦公 4 宴會(huì)廳 5 KTV,酒吧 6 健身房、 SPA 7 餐廳 8 會(huì)議室 9 圖書室、 咖啡吧、茶室 1028 層 客房 29 機(jī)組庫房 一、 年?duì)I業(yè)收入的預(yù)算 年客房收入 房間平均單價(jià) 650元 /日 22 年餐飲收入 餐飲年收入按客房年收入的 40%計(jì)算 。 其他服務(wù)收入 本項(xiàng)目以提供洗浴、 KTV、旅游服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、電訊、高科、翻譯、洗衣及會(huì)議廳、旅游車出租等服務(wù)作為其它服務(wù)收入。 會(huì)議室經(jīng)營 收入 大會(huì)議室接待按每天 2場計(jì)算，加上部分小宴會(huì)廳，每天會(huì)議費(fèi)按 3000元計(jì)算 ， 會(huì)議室經(jīng)營收入 =4000 30 12=108萬 。 表 24 年?duì)I業(yè)稅金估算表 年份 繳稅基數(shù) 營業(yè)稅 城建稅 教育費(fèi)附加 地方教育稅 合計(jì)（萬） 5% 5% 3% 1% 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4~30年 （二）年?duì)I業(yè)成本 預(yù)算 客房營業(yè)成本按其收入的 12%測算 餐飲營業(yè)成本按其收入的 50%測算 購物中心營業(yè)成本按其收入的 40%測算 會(huì)議室營業(yè)成本按其收入的 5%測算 其他服務(wù)營業(yè)成本按其收入的 30%測算 表 25 年?duì)I業(yè)成本預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 年收入合計(jì)（萬元） 年平均收費(fèi)率 % 年經(jīng)營成本 一 經(jīng)營第一年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務(wù) 30 5 會(huì)議室、會(huì)展 5 合計(jì) 二 經(jīng)營第二年 1 酒店客房成本 12 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務(wù) 30 5 會(huì)議室、會(huì)展 5 合計(jì) 三 經(jīng)營第三年（正常年） 1 酒店客房成本 12 24 2 餐飲成本 50 3 商品及購物 40 4 其他服務(wù) 30 5 會(huì)議室、會(huì)展 5 合計(jì) （ 三 ）年?duì)I業(yè)費(fèi)用的測算標(biāo)準(zhǔn) 人員編制及工資福利 : 人員按每間客房 ，酒店員工為 375人，平均每人每月按 2500元的工資福利標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。 年水電煤氣費(fèi) :按 300 萬元考慮。 年經(jīng)營管理費(fèi)：按營業(yè)總收入 %計(jì)算 。 表 26 年?duì)I業(yè)費(fèi)用預(yù)算表 序號(hào) 項(xiàng)目 取費(fèi)基準(zhǔn) 年平均收費(fèi)率 % 年經(jīng)營費(fèi)用 一 經(jīng)營第一年 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費(fèi) 3 年水電煤氣費(fèi) 300 4 年維修保養(yǎng)費(fèi) 5 年經(jīng)營管理費(fèi) 6 折舊費(fèi) 530 合計(jì) 二 經(jīng)營第二年 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費(fèi) 3 年水電煤氣費(fèi) 300 4 年維修保養(yǎng)費(fèi) 5 年經(jīng)營管理費(fèi) 折舊費(fèi) 530 合計(jì) 三 經(jīng)營第三年（正常年） 1 人員編制及工資福利 1125 2 年廣告推銷費(fèi) 25 3 年水電煤氣費(fèi) 300 4 年維修保養(yǎng)費(fèi) 5 年經(jīng)營管理費(fèi) 折舊費(fèi) 530 合計(jì) （四）年運(yùn)營 成本估算 表 27 歷年成本預(yù)測表 序號(hào) 項(xiàng)目 經(jīng)營期（萬） 年份 1 2 3 4 5 6 7 8~30 1 經(jīng)營成本 2 經(jīng)營費(fèi)用 3 總成本 26 三、 年運(yùn)營收益（利潤）估算 從年運(yùn)營收入中扣除年?duì)I業(yè)稅金、年?duì)I業(yè)成本和費(fèi)用就為年運(yùn)營收益（利潤）。 表 28 損益表 序號(hào) 年份 投產(chǎn)期（萬元） 達(dá)產(chǎn)期（萬元） 合計(jì) 項(xiàng)目 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13— 34 生產(chǎn)負(fù)荷（ %） 65 85 100 100 100 100 100 100 100 100 1 產(chǎn)品銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 總成本費(fèi)用 4 利潤總額 5 所得稅（ 25%） 6 稅后利潤 7 盈余公積金 8 未分配利潤 9 累計(jì)未分配利潤 27 四、 估算土地價(jià)格 取 房屋還原利率為 12%，土地還原利率為 10%， 不考慮遞增及物價(jià)因素， 土地使用年限 按酒店的使用效益年限 30年計(jì)算 ，計(jì)算土地價(jià)格。 表 29 酒店 的年純收益 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9~30 收益（萬） 利潤 純收益 房屋的年純收益 =房屋的現(xiàn)值房屋的還原利率 = 12%= 土地的年純收益 表 30 土地的年純收益 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9~30 酒店純收益（房地） 房屋純收益 土地純收益 土地價(jià)格 當(dāng) t年以前