【正文】 1 獨立開發(fā) 商住綜合樓 一、 數(shù)據(jù)指標 表 1 項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)指標 總用地面積 ㎡ 建設(shè)用地 ㎡ 代征面積 ㎡ 基座面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 商業(yè)用地 ㎡ 住宅面積 ㎡ 地下室 ㎡ 容積率 二、 收入 分析 銷售收入 該項目位于蘭州市區(qū)繁華地段，社區(qū)成熟度高，商業(yè)利用價值大。目前周邊住宅價格在 120xx元至 15000元 /㎡ ，商業(yè)業(yè)態(tài)以 酒店、超市、大型購物廣場、娛樂餐飲 為主 ， 商鋪的價格在 35000元 /㎡ 左右，車位價格在 20萬 — 22萬 /個。 （ 1）商業(yè)銷售收入 商業(yè)銷售收入 =320xx元 /㎡ ㎡ = （ 2）住宅銷售收入 住宅銷售收入 =14000元 /㎡ ㎡ = （ 3）車庫銷售收入 地下室總建筑面積 ㎡，按每個車位占 40㎡計算，估算地下車位 50個。 車庫銷售收入 =20萬 x50=1000萬。 銷售總收入 = 表 2 項目 銷售收入 序號 建安項目 單價 建筑面積（ m2） 總造價 (萬元） 1 商鋪 320xx 2 住宅（高層） 14000 16278 3 車庫 20 50 1000 4 合計 2 租金收入 （ 1）商鋪租金收入 根據(jù)對項目周邊商業(yè)的市場調(diào)查表明：該地區(qū)一層商業(yè)租金 80140元 /㎡ /月，二層以上 商業(yè) 60100元 /平米 /月，地下層月 50元 /㎡ /月。 商鋪年租金收入 =100元 /㎡ /月 ㎡ =76萬 （ 2）車位租金收入 車位租金收入 =700元 /個 x12x60=50萬 商業(yè)租金收入 =126萬 三、 投資 成本分析 表 3 開發(fā)建設(shè)成本投資估算表 序 號 項目 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 合計 1 土地費用 2 前期工程費用 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 管理費用 7 財務費用 8 銷售費用 9 開發(fā)期稅費 10 其他費用 11 不可預見費 合 計 土地費用 表 4 土地費用表 序 號 項 目 金 額 估算說明 1 土地 使用權(quán) 出讓金 3 拆遷安置補償費 4 土地出讓契稅 合 計 該 地塊 是位于 城關(guān)區(qū)平?jīng)雎放c甘南路交叉處的 住宅及配套用地，土地面積為 ㎡ ，該用地屬地價 一 類地區(qū)。本次估價的地價是宗地紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達到“七通一3 平”（通路、通電、上水、下水、供暖、通訊、通氣和土地平整）條件下、在估價時點20xx年 4月 1日的估價對象 商業(yè) 用途 40 年的土地使用權(quán)價格。 估價的地價分為熟地價和毛地價 ， 熟地價包括土地出讓金、土地開發(fā)及其他費用；毛地價 即指 土地出讓金費用。 在估價過程中， 結(jié)合實際 采用 基準地價系數(shù)修正法 和 假設(shè)開發(fā)法 分別求取估價對象的熟地價格和毛地價格， 綜合分析 者兩 種方法測算的土地價格，采用加權(quán)平均求出土地的最終地價結(jié)果。 （一） 基準地價法 基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象宗地在估價時點價格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ GB/T1850820xx）和《蘭州市城市土地價格調(diào)查》，作如下測算： （ 1）計算方法及公式 Pi = [p（ 1177。 k） T Kij177。 F] Y 式中： Pi —— 侍估宗地價格； P—— 待估宗地對應的基準地價； k —— 各影響因素修正系數(shù)之和，包括區(qū)域因素和個別因素； T—— 期日修正系數(shù)； Kij—— 容積率修正系數(shù)； F —— 開發(fā)程度修正系數(shù)； y —— 使用年期修正系數(shù)。 （ 2） 各指標的確定 1) 基準地價的確定 表 5 蘭州市基準地價表 城市 用途 基準地價（元 /平方米） 基準地價內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州市 商業(yè) 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場地平整）。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價格。 住宅 4090 3252 2387 1479 838 609 422 工業(yè) 976 741 656 568 466 391 4 表 6 商業(yè)用地Ⅰ級亞級基準地價 表 土地級別 Ⅰ 1 Ⅰ 2 Ⅰ 3 Ⅰ 4 基準地價 (元 /㎡ ) 11837 9673 7957 7457 表 7 蘭州市近郊四區(qū)土地級別界限范圍 城市 用途 級別 范圍 蘭州 商業(yè) 亞級 Ⅰ 1 共三片。第一片：東：平?jīng)雎肺鱾?cè)；南：廣場南路南側(cè)臨街建筑物所占土地；西：金昌南路西側(cè)臨街建筑物所占土地；北：慶陽路。 第二片：東：蘭州國際貿(mào)易中心東界 — 慶陽路 — 百盛購物廣場東界；南：慶陽路 — 中街子 — 民安大廈南側(cè) — 隴鑫大廈；西：郵政大廈東界 — 人保城關(guān)分公司西界 — 金塔巷 — 中匈友好大廈西側(cè)；北：中匈友好大廈北側(cè) — 蘭州二中西界及南界 — 世紀大廈北界 — 新聞出版大廈北界 — 蘭州國際貿(mào)易中心北界。 第三片：東：中山賓館東界 — 木塔巷 — 新時代廣場北界 — 蘭州軍分區(qū)臨街建筑所占土地 — 張掖路新華書店南界 — 新世界百貨南界 —人民 飯店 — 金城大劇院西界 — 蘭州市糧食局東界 — 蘭州紅旗服裝廠東界 — 永昌路；南：勝利賓館南界 — 音響電器商城南界；西：蘭州市四十三中東界 — 西關(guān)十字綜合市場西界 — 靜安大廈東界 — 萃英商場西界 — 蘭大二院東側(cè)地塊 — 市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院西界；北：黃河。 住宅 Ⅰ 共一片。東：寧臥莊賓館東界 — 南昌路 — 渭源路 — 科技街 — 甘肅電視臺東界 — 東崗西路 — 定西東路；南：定西南路 — 和政路 — 和政西街 — 民主西路 — 金昌南路 — 五泉西路；西：蘭新鐵路 — 解放門 — 萃英門；北：黃河 — 南河道。 此次評估按照蘭州市基準地價 商業(yè)用地 級別 亞級Ⅰ 1 進行評估 ， 一級基準地價11837元 /㎡ 計算。 2) 期日修正 蘭州市基準地價登記公布執(zhí)行時間為 20xx年 ， 本次評估基準日為 20xx年 4月 1日 ，考慮到蘭州市各類土地價格近幾年的漲幅情況 ， 結(jié)合宗地的現(xiàn)狀，確定 20xx年該宗地基準地價期日修正系數(shù) T=。 3) 使用 年期修正 基準地價對應的使用年期是各用途土地使用權(quán)的最高使用年限 ， 對于 商業(yè)用地其最高出讓年期為 40年 ，按照土地招拍掛出讓土地使用權(quán)原則，土地出讓年限為最高使用期，因此 本地塊 不需進行使用權(quán)年期修正 ， Y=1。 5 4) 容積率修正 表 8 蘭州市基準地價表 地區(qū) 用途 地價內(nèi) 涵 基準地價（元 /平方米） 基準地價內(nèi)涵 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ 蘭州 商業(yè) 地面價 8540 5782 3915 2650 1795 1215 823 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場地平整）。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價格。 樓面價 3076 2205 1580 1133 812 582 417 住宅 地面價 4090 3252 2387 1479 838 609 422 開發(fā)程度：七通一平（通路、通電、供水、排水、通氣、通熱、通訊和場地平整）。均為法定最高出讓年限完整土地使用權(quán)價格。 樓面價 1461 1301 1085 870 548 398 276 按照 容積率 =地面價 /樓面積 ，得出： Ⅰ 類商業(yè)用地基準地價容積率 =8540/3076=，本地塊假設(shè)商住容積率為 8， 查詢 蘭州市基準地價容積率修正系數(shù)表， Kij =。 5) 開發(fā)程度修正 本次評估設(shè)定開發(fā)程度與基準地價內(nèi)涵一致，故本次評估不作修正 ， F=0。 6) 各影響因素修正系數(shù) 個別因素修正依照《蘭州市城市土地價格調(diào)查》中的《蘭州市六級商業(yè)用地宗地地價影響因素說明表》和《蘭州市六級商業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表》進行。 表 9 蘭州市一級商業(yè)用地修正系數(shù)及因素說明表 優(yōu)劣程度 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 影響因素 商服繁華條件 定級分值 8% 4% 0 4% 8% 大于 25 分 25～ 20 分 20～ 15 分 15～ 10 分 小于 10 分 經(jīng)營類型規(guī)模職能 10% 5% 0 3% 6% 大型商場賓館酒店金融百貨批發(fā)市場 中型商場、專業(yè)批發(fā)市場 一般百貨店 小百貨店、五金店、副食品店 小雜貨店、飲食攤點、糧店 交通 臨街道路類型 8% 5% 0 % 7% 條件 主干道 次干道 居住區(qū)道 路 小區(qū)級道 路 巷道 6 距離長途汽車站 6% 3% 0 ≤ 200 米 101200 米 大于 200米 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 5% % 0 % 5% 大型商服業(yè) 商業(yè)、文體設(shè)施 商住 行政機關(guān)、住宅 未改造居民區(qū) 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 0 2% 4% 地基處理 有一定難度 有較大難度 情況正常 如地下溶洞等 環(huán)保分區(qū)定級分值 4% 2% 0 1% 2% 大于 ～ 3 分 3～ 分 ～ 2 分 小于 2 分 宗地 臨街位置 8% 4% 0 條件 主次干道 拐角地 二面臨主 次干道 一面臨主 次干道 形狀 0 3% 5% 無影響 有一定影 響 有較大影響 臨街寬度 5% % 0 % 3% ≥ 20 米 1520 米 1015 米 510 米 ＜ 5 米 表 10 待估宗地 商業(yè)因素修正 系數(shù)表 優(yōu)劣程度 條件說明 優(yōu)劣程度 修正系數(shù) 影響因素 商服繁華條件 定級分值 大于 25分 較優(yōu) 4% 經(jīng)營類型規(guī)模職能 一般百貨店 一般 0% 交通 臨接道路類型 次干道 優(yōu) 5% 條件 距離長途汽車站 ≤ 200 米 優(yōu) 3% 規(guī)劃限制條件 周圍土地利用類型 商住 較優(yōu) % 自然環(huán)境條件 地質(zhì)條件 地基處理 一般 0 情況正常 環(huán)保分區(qū)定級分值 ～ 3 分 較優(yōu) 2% 宗地 臨街位置 二面臨主次干道 較優(yōu) 4% 條件 形狀 有一定影響 較劣 5% 臨街寬度 1520 米 較優(yōu) % 合計 % 本地塊各影響因素修正系數(shù)之和 K=%。 7 （ 3）本地塊價格計算 地面單價 Pi = [p（ 1177。 k） T Kij177。 F] Y= [11837（ 1177。 %） 1 177。 0] 1 = /㎡ = /畝 熟地 價總額 = /㎡ = （ 4）毛地價預算 ? 土地開發(fā)費用 1) 房屋拆遷 補償費用 住宅總計住戶 44家，原建筑面積共計 ，按 1:置，還建面積為 ，按照蘭州 市 高層住宅 建安 成本（不包括土地征用及遷移補償費）為每平方米 3300元計算，拆遷補償費用 ==。 辦公樓及車庫建筑面積共計 ， 還建面積 。 按照蘭州 市框剪結(jié)構(gòu)的辦公樓 建安成本 （不包括土地征用及遷移補償費）為每平方 米 3500元計算，拆遷補償費用 ==。 2) 房屋拆遷 安置費用 假設(shè) 44戶在一個月內(nèi)全部搬遷完畢，每戶獎勵 5000元，獎勵金 =44 戶 x5000元 =22萬。 過渡費 =15元 x36個月 = 搬家費 =44x500= 有限電視電話補助費 =44x388= 住宅安置費 =獎勵金 +過渡費 +搬家費 +電視補助 =22+++= 辦公樓（商鋪）歇業(yè)補助費 = x20元 x36=297萬 安置費 =住宅安置費 +辦公樓（商鋪）歇業(yè)補助費 = 拆遷安置補償成本 = + + = 3) 房屋拆除費用 按照蘭州市房屋拆遷市場價格， 房屋 的拆除費為 4050元 /平方米，本地塊選擇拆除費為 42元 /平方米。 房屋拆除費用 = 42元 /平方米 ㎡ = 土地