【正文】 l 我們還調(diào)查了受訪者對于本項(xiàng)目的期待，所有的受訪者均表示將其打造成東外灘的標(biāo)志性項(xiàng)目。l 對辦公物業(yè)品質(zhì)的要求方面，受訪者表示舒適的空調(diào)系統(tǒng)，較短的電梯等待時(shí)間和氣派的外立面是最為關(guān)注的因素。這一需求的釋放將消化大量的楊浦區(qū)現(xiàn)有的空置辦公面積，直接刺激優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)租金的上漲。l 在訪談過程中，我們了解到部分租戶因不滿現(xiàn)有辦公物業(yè)或有擴(kuò)張計(jì)劃將于現(xiàn)有租期結(jié)束后搬遷。三、 楊浦區(qū)辦公樓市場潛在需求分析l 楊浦區(qū)辦公樓租戶需求分析結(jié)果顯示，目前在楊浦區(qū)的企業(yè)規(guī)模普遍較小，80%的受訪者員工數(shù)量在50人以下。l 很多受訪者在了解基本情況后，對本項(xiàng)目表示出濃厚的興趣?？旖莘奖愕牟惋嬇涮卓梢怨?jié)約員工的用餐時(shí)間，提高辦公效率；而體面舒適的酒店環(huán)境也有助于受訪者平時(shí)接待客戶所需；l 為方便日常的財(cái)務(wù)結(jié)算和商務(wù)往來，金融機(jī)構(gòu)和郵政配套也是受訪者十分關(guān)注的配套設(shè)施；l 為了方便日常購物或者消費(fèi)，受訪者們對超市的需求也較多。7. 對商業(yè)配套設(shè)施的要求l 在商業(yè)配套設(shè)施方面，受訪者認(rèn)為餐飲，金融機(jī)構(gòu)和超市是非常重要的。l 35%的受訪者表示需要總控式中央空調(diào)。l 另外，出于對公司形象的考慮，外立面氣派也是很多租戶較多考慮的。 5. 對辦公物業(yè)的傾向性之一l 對辦公物業(yè)品質(zhì)的要求方面，受訪者表示較短的電梯等待時(shí)間，舒適的空調(diào)系統(tǒng)，和氣派的外立面是最為關(guān)注的因素。l 在有搬遷/擴(kuò)張計(jì)劃的受訪者中，近42%的企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)租的辦公面積在301500平方米；l 37%有擴(kuò)張意向的企業(yè)，可能需要的面積將達(dá)到500平方米以上；l 這種擴(kuò)張意向意味著對高品質(zhì)辦公樓的需求。3. 搬遷/擴(kuò)張計(jì)劃l 部分受訪者明確表示對現(xiàn)有辦公物業(yè)和環(huán)境并不滿意，計(jì)劃于現(xiàn)有租期結(jié)束后更換辦公地點(diǎn)；l 此外，許多受訪者表示公司的經(jīng)營狀況很好，隨著上海經(jīng)濟(jì)的快速增長，有進(jìn)一步擴(kuò)張的計(jì)劃；l 計(jì)劃搬遷和擴(kuò)租的租戶比例合計(jì)約60%。 l 楊浦區(qū)辦公樓市場的人均租用面積較小，50%的受訪者租用的辦公面積在100300平方米；l 外資企業(yè)為了保證工作環(huán)境的舒適，對辦公面積的要求一般而言是10平方米/人。l 本項(xiàng)目的目標(biāo)租戶為入駐楊浦區(qū)的外資、外地和本地企業(yè)，而其中的主體是來自上海的本地企業(yè)，而外資企業(yè)和來自外地的大型國有企業(yè)相對較少；l 本次訪談中，43%的受訪者為上海本地企業(yè)；專業(yè)服務(wù)的企業(yè)居多。l 楊浦區(qū)的辦公樓租戶特征深受楊浦區(qū)整體的氛圍影響，既依托于強(qiáng)大的高校資源，并受到政府大力支持下的“智力經(jīng)濟(jì)”相對其他區(qū)域而言高度發(fā)達(dá)；l 具體而言，無論是專業(yè)服務(wù)業(yè)(主要是建筑咨詢和設(shè)計(jì)類和其他類型的設(shè)計(jì)、藝術(shù)等創(chuàng)意業(yè))還是駐扎在各個(gè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)的高科技企業(yè)，都與楊浦區(qū)的這種氛圍融為一體；l 在企業(yè)的來源上，楊浦區(qū)達(dá)95%的企業(yè)來自于國內(nèi)客戶，包括上海及國內(nèi)其他區(qū)域；l 企業(yè)租戶來源在一定程度上決定了租金的承受能力，這也從側(cè)面說明了楊浦區(qū)的租金將低于上海中心城區(qū)的平均水平；l 隨著楊浦區(qū)新的規(guī)劃和定位的積極開展和落實(shí)，商務(wù)環(huán)境將得到很大的改善，屆時(shí)，金融、貿(mào)易、高新技術(shù)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求將會更加旺盛，將會有更多國內(nèi)及國外企業(yè)入駐本區(qū)域。目前已經(jīng)進(jìn)入楊浦的知名跨國企業(yè)有：l Oracle(甲骨文)，于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；l EMC，于2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；l Red 5 Studios(宏伍軟件上海有限公司)，與2007年落戶創(chuàng)智天地廣場；l 百度集團(tuán)，于2008年落戶創(chuàng)智天地廣場；l 西門子，2007年11月4日西門子上海中心暨華東總部奠基開工，并于2009年投入使用；l 此外，還有之前已經(jīng)進(jìn)入楊浦的歐尚、沃爾瑪?shù)却笮土闶燮髽I(yè)等；這些企業(yè)的入駐具有明顯的示范、帶動(dòng)作用，將對楊浦區(qū)的商務(wù)氛圍和改善起到極大的推動(dòng)。3. 入駐楊浦區(qū)的外資客戶隨著楊浦區(qū)招商引資力度的加大，以及上海進(jìn)入各區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新時(shí)期，楊浦區(qū)的綜合優(yōu)勢得以凸顯。2. 楊浦區(qū)辦公樓租戶內(nèi)外資組合內(nèi)資企業(yè)外資企業(yè)浦西18%82%楊浦區(qū)95%5%l 從目前的租戶來看，外資企業(yè)仍然是甲級辦公樓主力租戶，隨著中國國際化進(jìn)程的進(jìn)一步加大，上海作為東亞金融中心的位置進(jìn)一步鞏固，外資企業(yè)進(jìn)入中國的趨勢將進(jìn)一步得以延續(xù)；l 而楊浦區(qū)高品質(zhì)辦公樓的租戶中，內(nèi)資企業(yè)占有絕對的高比例；l 一般來說，外資企業(yè)對租金的承受力比較強(qiáng)，甲級辦公樓的需求主要由外資企業(yè)所主導(dǎo)。l 就項(xiàng)目本身建筑品質(zhì)而言，甲級辦公樓有一些共性特征，如樓型方正、得房率較高，凈層高較高，單層面積較大，而我們所選取的瑞豐國際大廈在這些指標(biāo)上都明顯低于平均水平；l 就租戶組合而言，五角場甲級物業(yè)部分知名企業(yè)租用面積較大，一般為整層；而瑞豐國際大廈的租戶則比較分散。周邊配套設(shè)置有待完善。本項(xiàng)目原由于羽絨總廠，由于資金問題，后被東方資產(chǎn)管理公司整體收購，重新入市。 本項(xiàng)目緊鄰楊浦大橋，臨近大連路隧道和中環(huán)線軍工路隧道，交通十分便利。 物業(yè)簡介開發(fā)商上海德達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平方米開盤時(shí)間2008年層高樓層數(shù)7層/17層停車位165個(gè)總建筑面積36285平方米電梯4個(gè)市場表現(xiàn)售價(jià)28000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)15元/平方米/月空置率16%策劃營銷公司—物業(yè)管理公司上海科房物業(yè)管理有限公司租戶組合電子商務(wù)、紡織設(shè)計(jì)、營銷貿(mào)易類項(xiàng)目評價(jià) 本項(xiàng)目坐擁東外灘，鄰近東方漁人碼頭，所在的平?jīng)雎肥菛|外灘板塊商業(yè)配套比較成熟的區(qū)域。物業(yè)簡介開發(fā)商上海和濟(jì)房地產(chǎn)有限公司標(biāo)準(zhǔn)層面積1361平方米開盤時(shí)間2010年層高樓層數(shù)14層停車位地上停車位50個(gè)地下停車位314個(gè)總建筑面積49923平方米電梯5個(gè)市場表現(xiàn)售價(jià)25000元/平方米物業(yè)管理費(fèi)12元/平方米/月空置率90%策劃營銷公司同策咨詢物業(yè)管理公司－租戶組合電子商務(wù)、設(shè)計(jì)、營銷類項(xiàng)目評價(jià) 本項(xiàng)目位于五角場周邊，依托萬達(dá)廣場以及東方商廈形成濃厚的商業(yè)氣息。 項(xiàng)目距離地鐵4號線大連站一步之遙，公交線路多達(dá)十多條。上海東方漁人碼頭項(xiàng)目位于黃浦江兩岸開發(fā)核心地帶，東至蘭州路、西接懷德路、南臨黃浦江岸、北抵楊樹浦路，占地面積約250畝，項(xiàng)目開發(fā)分為一、二、三期工程，目前正在建設(shè)的為一期工程。與產(chǎn)品形象一致的營銷手段。創(chuàng)智天地項(xiàng)目獲得市場認(rèn)可，并取得良好的市場表現(xiàn)，主要?dú)w結(jié)于以下因素：楊浦區(qū)政府積極推動(dòng)“知識楊浦”的建設(shè)，對落戶創(chuàng)智天地的企業(yè)給予一定時(shí)期免租金或者優(yōu)惠租金的鼓勵(lì)措施；規(guī)劃層次清晰、功能明確，協(xié)同性強(qiáng)。l 政府支持及經(jīng)驗(yàn)總結(jié)(對本項(xiàng)目的啟示)政府支持：創(chuàng)智天地由上海楊浦區(qū)政府和瑞安房地產(chǎn)聯(lián)手規(guī)劃開發(fā)。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，創(chuàng)智天地銷售已經(jīng)完成71%，銷售均價(jià)已經(jīng)從開盤初期的22000元/平方米上漲到35000元/平方米。修復(fù)后的江灣體育中心主體包括足球場、綜合體育館、室內(nèi)游泳館等場館?？萍紙@致力發(fā)展成為世界一流的研發(fā)中心。區(qū)域內(nèi)主要有智能化辦公樓，中心環(huán)繞一個(gè)下沉式廣場，首層和地下一層配套有部分商業(yè)設(shè)施。有別于傳統(tǒng)形態(tài)的商務(wù)樓，其具有更為多樣的空間布局，有利于企業(yè)根據(jù)需求自由分隔。該項(xiàng)目總建筑面積超過100萬平方米，包括了創(chuàng)智天地廣場、創(chuàng)智坊和創(chuàng)智天地科技園，以及重新修繕的新江灣體育中心四大功能區(qū)，提供了住宅、辦公、零售、休閑娛樂多方位設(shè)施。五角場作為上海的城市副中心，以高校密集為特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)環(huán)繞有復(fù)旦、同濟(jì)等14所全日制高校。根據(jù)園區(qū)的規(guī)劃，具有主導(dǎo)租戶相當(dāng)一部分由半政府機(jī)構(gòu)運(yùn)作；場地多為租用。到目前為止，創(chuàng)智天地獲得了良好的市場認(rèn)可，高質(zhì)量的租戶不斷進(jìn)入，租金價(jià)格也優(yōu)于楊浦區(qū)的一般表現(xiàn)。其中創(chuàng)智天地是作為重點(diǎn)研究對象，試圖給本項(xiàng)目一定的借鑒。我們共選取了6個(gè)可比及競爭性項(xiàng)目，包括位于楊浦區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目和2個(gè)作為參考構(gòu)架的競爭項(xiàng)目。l 東外灘區(qū)域－原本是楊浦區(qū)最主要的工業(yè)區(qū)域，云集著很多的廠房和棚戶建筑，現(xiàn)被列入政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，未來升值空間較大。l 大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)－大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)又稱“大連路總部研發(fā)集聚區(qū)”其總體范圍為：西起大連路，東至打虎山路通北路，北依控江路，南抵楊樹浦路。二、 主要競爭區(qū)域及項(xiàng)目1. 競爭區(qū)域的劃定五角場區(qū)域、大連路現(xiàn)代服務(wù)區(qū)及近鄰的本項(xiàng)目的北外灘區(qū)域是目前整個(gè)楊浦區(qū)商務(wù)辦公的主要所在區(qū)域，因此大通將其作為重點(diǎn)競爭區(qū)域來研究。包括鄰近本項(xiàng)目的虹口區(qū)北外灘區(qū)域內(nèi)，憑借獨(dú)特優(yōu)越的區(qū)域優(yōu)勢，寫字樓市場發(fā)展迅速。第六章 楊浦區(qū)辦公樓市場競爭分析一、 楊浦區(qū)辦公樓市場現(xiàn)狀早前由于傳統(tǒng)上是工業(yè)區(qū)和高教區(qū)，因此楊浦區(qū)商務(wù)氛圍一直較為淡薄，高品質(zhì)甲級辦公類市場供應(yīng)有限。區(qū)域需求的變化受區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變化較大，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)不能釋放的需求特征，將在類似非傳統(tǒng)區(qū)域解決。本項(xiàng)目在規(guī)劃商務(wù)辦公產(chǎn)品方面時(shí)，要注重加強(qiáng)培養(yǎng)自身產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，這是吸引目標(biāo)客戶群的重要因素。區(qū)域的商務(wù)氛圍和產(chǎn)品的品質(zhì)對區(qū)域租金影響比較大，距離核心商務(wù)板塊較近和交通優(yōu)勢比較明顯的項(xiàng)目售價(jià)情況都比較好。本項(xiàng)目需要在辦公物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏上有所控制，保證將競爭風(fēng)險(xiǎn)降到最低。7．小結(jié)l 市場供應(yīng)：分布比較集中的區(qū)域在五角場區(qū)域，供應(yīng)量在持續(xù)增加，寫字樓質(zhì)量也在逐步提高?？萍紙@以電力特色產(chǎn)學(xué)研合作為抓手，吸引了新能源、電力科技、電氣工程等100多家企業(yè)和機(jī)構(gòu)入駐，聚焦建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的目標(biāo)，是南方唯一一家電力概念的國家大學(xué)科技園。園區(qū)總建筑面積12萬平方米。復(fù)旦軟件園：復(fù)旦軟件園新園區(qū)位于楊浦區(qū)長陽路以北、隆昌路以東、內(nèi)江路以西。項(xiàng)目是在市、區(qū)政府的主導(dǎo)開發(fā)下創(chuàng)建的一個(gè)聚集創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、研發(fā)，融國際化、多元化、行業(yè)化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新園區(qū)?？偨ㄖ娣e預(yù)計(jì)達(dá)到17萬平方米，分四期開發(fā)。由于大部分產(chǎn)業(yè)園都是原先舊廠房改造而成，所以租金有一定的優(yōu)勢。租金水平處于中心城區(qū)的低位。l 開發(fā)模式 18家都市產(chǎn)業(yè)園中，有1家是政府主導(dǎo)開發(fā)的；有11家是原有企業(yè)自主開發(fā)，其中多數(shù)為紡織局下屬單位；有6家是由開發(fā)商整租或收購以后自主開發(fā)的。此外，大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是原紡織局各下屬集團(tuán)利用其倒閉的紡織類廠房改造而成。l 隨項(xiàng)目檔次提升，入住客戶的品質(zhì)將有所提升，未來可以成為分流傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)客源的主要區(qū)域。l 區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目主要以整層出售為主，小面積SOHO類型的寫字樓以散售為主。l 需求面積，小型企業(yè)需求在100300平米，一般企業(yè)需求在301500平米。5．區(qū)域行業(yè)和客戶群特征區(qū)域行業(yè)：鋼鐵、貿(mào)易、通訊IT、建筑設(shè)計(jì)、科技企業(yè)、創(chuàng)業(yè)孵