【正文】 Comment [微微微微1]: ..5 土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間確定根據(jù) 在實(shí)現(xiàn)委托方目標(biāo)凈成本利潤率的條件下，我們建議取地價(jià)格區(qū)間如下：保守出價(jià)區(qū)間為：56255760 元/平。 ? 項(xiàng)目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項(xiàng)目仍有較大贏利空間，說明項(xiàng)目具較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。所謂安全利率是指無風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，一般情況下按照銀行一年期貸款利率為安全利率，在安全利率的基礎(chǔ)上根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素。? 計(jì)算公式：地 價(jià)＝開發(fā)完成以后的銷售收入－開發(fā)費(fèi)用－利息－利潤－銷售稅費(fèi)－所得稅－購買土地需要繳納的稅費(fèi) 考慮資金的時(shí)間成本，我們采用現(xiàn)金流量法進(jìn)行測(cè)算。因此，決定一宗土地價(jià)格高低的最根本因素是該地塊上的房屋建成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃詳見《項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅金附加估算表》（附表 ） 。2 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃根據(jù)上海住宅項(xiàng)目的正常銷售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，根據(jù)預(yù)計(jì)銷售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷售回款金額。表 19：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（穩(wěn)?。╉?xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）住宅 50,289 13500 100% 67,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計(jì) 52936 72,表 20：項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表（樂觀）項(xiàng)目 可售面積 （㎡） 銷售單價(jià)（元/㎡） 銷售率 銷售收入（萬元）住宅 50,289 14500 100% 72,商業(yè) 2647 20220 90% 4,合計(jì) 52936 77,銷售稅金及附加測(cè)算銷售稅金及附加：按規(guī)定，上海市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營業(yè)稅（銷售額的 %） ，城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的 1%） ，教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的 3%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計(jì)為銷售額的 %，穩(wěn)健方案項(xiàng)目銷售稅金及附加合計(jì)為 萬元，樂觀方案的銷售稅金及附加合計(jì)為 萬元。 穩(wěn)健方案可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬元。..七 銷售及經(jīng)營收入測(cè)定1 物業(yè)銷售收入估算項(xiàng)目銷售收入測(cè)算根據(jù)前面的區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，至 2022 年初項(xiàng)目開盤時(shí)，區(qū)域同類項(xiàng)目售價(jià)可達(dá) 1300014000 元/平方米，考慮招商地產(chǎn)的項(xiàng)目操作能力，預(yù)計(jì)可使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 10％的溢價(jià)，即銷售均價(jià) 1400015000 元/ 平方米。經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)，根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)情況，項(xiàng)目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為 2022 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。按照土地穩(wěn)健取得價(jià)格測(cè)算，項(xiàng)目總投資為 萬元，其中自有資金 35, 萬元， 銀行融資 5300 萬元，銷售回款 13, 萬元。項(xiàng)目穩(wěn)健方案銷售費(fèi)用為 萬元。本項(xiàng)目共向銀行融資 5300 萬元貸款 1 年，自 2022 年至 2022 年，貸款利率為 %，發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元。經(jīng)估算為 萬元。項(xiàng)目其他費(fèi)用為 萬元。不可預(yù)見費(fèi)由于項(xiàng)目地塊地勢(shì)平坦，同時(shí)開發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力較強(qiáng)，不可預(yù)見費(fèi)按前述 4 項(xiàng)之和的 %計(jì)取較為合理。（4）管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。（3）建安工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。2．總投資估算說明（1）土地成本未知，為本次測(cè)算的目標(biāo)（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、土地平整費(fèi)等，費(fèi)用確定主要參考近期《上海市建筑工程價(jià)格信息》 、已交費(fèi)用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。2 施工橫道圖詳見附表 ..六 投資估算與資金籌措1．項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目未含土地成本的總投資為 萬元，詳見下表：表 17： 項(xiàng) 目 總 投 資 估 算 表 （ 不 含 土 地 成 本 ）序號(hào) 項(xiàng)目名稱 總額（萬元） 單價(jià)(元/ ㎡) 占總投資比例111 前期工程費(fèi) %2 建安工程 2320 %3 管理費(fèi) %4 不可預(yù)見費(fèi) %5 其他費(fèi)用 %6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 %7 銷售費(fèi)用 2, %8 銷售稅金 10, %9 公用設(shè)施專用基金 4, %10 合 計(jì) 20, 3, %注：?jiǎn)蝺r(jià)為按計(jì)入容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。..五 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況、市場(chǎng)承接力，我們假設(shè)確定本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃如下：項(xiàng)目前期規(guī)劃從2022 年 1 季度起，項(xiàng)目開工計(jì)劃時(shí)間為 2022 年 2 季度，竣工時(shí)間預(yù)計(jì)為 2022 年 3 季度， 2022 年 4 季度銷售完畢。項(xiàng)目評(píng)估分析結(jié)論本項(xiàng)目定位為小高層住宅樓宇，住宅目標(biāo)客戶主要面向某區(qū)五角場(chǎng)周邊企業(yè)技術(shù)管理人員、政府工作人員以部分虹口區(qū)、浦東新區(qū)的其他置業(yè)者、少部分其他區(qū)域置業(yè)者和投資客，住宅以 2 房為主，戶型定位合理，符合市場(chǎng)需求。d 銷售率預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及未來競(jìng)爭(zhēng)因素，按照銷售價(jià)格住宅 13500 元/平方米、商業(yè) 20220 元/平方米預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的合理銷售期約為 1 年（以 2022 年 1 季度至 2022 年 4 季度） ，在測(cè)算期內(nèi)項(xiàng)目住宅、商業(yè)能達(dá)到的合理銷售率分別為 100%、90%。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，為小區(qū)級(jí)配套服務(wù)類商業(yè)，確定商業(yè)銷售均價(jià)為 20220 元/ 平方米。考慮到市場(chǎng)因素，可將項(xiàng)目戶型定位在兩房為主、適當(dāng)考慮一定量的三房（可考慮在 130 平米左右，不超過 140 平米的大戶型） ，由于未來可能市場(chǎng)產(chǎn)品的稀缺性，也可以做少量的超大戶型，以提高項(xiàng)目整體的市場(chǎng)品質(zhì)c 價(jià)格定位現(xiàn)狀價(jià)格：結(jié)合項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的價(jià)格分析，本項(xiàng)目的現(xiàn)狀價(jià)格定位為12500 元/平米區(qū)位溢價(jià)分析.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景分析，考慮區(qū)位溢價(jià)的影響因素（如規(guī)劃、交通、配套設(shè)施等） ，項(xiàng)目區(qū)位溢價(jià)的價(jià)格百分比為 9%項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比規(guī)劃方案 3% 規(guī)劃交通 2%人口結(jié)構(gòu)的變化 2%區(qū)位溢價(jià)因素配套設(shè)施 2%9%? 江灣五角場(chǎng)城市副中心（集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、生活創(chuàng)業(yè)、休閑娛樂為一體、具有教育科技特色的上海城市副中心） ，與濱江發(fā)展帶的規(guī)劃建設(shè)，將帶動(dòng)某周邊市場(chǎng)的快速發(fā)展，周家嘴以南的周邊內(nèi)環(huán)區(qū)域?qū)?huì)受此輻射影響，周邊物業(yè)價(jià)值有可能得到提升，此溢價(jià)百分比為 3%左右? “知識(shí)某”將會(huì)帶來一定數(shù)量高素質(zhì)、有經(jīng)濟(jì)能力、對(duì)住宅物業(yè)品質(zhì)有一定的消費(fèi)需求者，需求人口結(jié)構(gòu)的溢價(jià)百分比為 2%? 周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)有城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系。.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告商業(yè)：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目商業(yè)為區(qū)內(nèi)臨街配套商業(yè)。.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告主要客戶次要客戶邊緣客戶周邊區(qū)域結(jié)婚置業(yè)、煙草局及周邊企業(yè)客戶、學(xué)校老師、政府公務(wù)員、五角場(chǎng)及控江路工作白領(lǐng)、新上海人五角場(chǎng)、東外灘區(qū)域結(jié)婚、拆遷及改善居住環(huán)境置業(yè)者虹口、浦東等臨近區(qū)域結(jié)婚及拆遷置業(yè)者b 產(chǎn)品定位通過項(xiàng)目的 SWOT 分析，我們考慮到項(xiàng)目的較適宜的定位為：以小高層住宅為主。目前項(xiàng)目周圍住宅商品房的售價(jià)均在 1100013000 元/平方米左右，目前商業(yè)氛圍較為欠缺近期項(xiàng)目所處片區(qū)住宅價(jià)格增長(zhǎng)速度較為平緩，隨著舊城改造的深入和配套設(shè)施的完善，住宅市場(chǎng)前景較好。齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)周邊建材商鋪 銀行現(xiàn)代星洲城 金上海家園.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告? 由于地塊規(guī)模較小，且地塊四至不規(guī)整，對(duì)于項(xiàng)目的整體發(fā)展受到一定限制機(jī)會(huì)（O）? 隨著某內(nèi)環(huán)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，從而房地產(chǎn)也得到了迅速發(fā)展，某內(nèi)環(huán)片區(qū)的區(qū)域形象提高將對(duì)本項(xiàng)目帶來較大的正面影響；? 某內(nèi)環(huán)片區(qū)逐漸向高尚居住區(qū)氛圍發(fā)展，未來樓盤增值空間較大；? 目前周邊商品住宅推出量較小，項(xiàng)目存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；? 項(xiàng)目緊臨建設(shè)中東外灘商業(yè)圈（寶地商業(yè)廣場(chǎng)） ，未來會(huì)為項(xiàng)目帶來更多機(jī)會(huì)? 五角場(chǎng)城市副中心及濱江發(fā)展帶的規(guī)劃發(fā)展，對(duì)周邊產(chǎn)生積極的輻射影響，為項(xiàng)目發(fā)展帶來更多機(jī)會(huì)；? 為配合舊城改造，某及周邊區(qū)域較大的拆遷需求量為項(xiàng)目發(fā)展帶來更多機(jī)會(huì)；? 區(qū)域市場(chǎng)對(duì)小戶型的潛在需求為項(xiàng)目帶來更多發(fā)展機(jī)會(huì)；威脅（T）? 未來兩年內(nèi)寶地東花園住宅大量大規(guī)模推出將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；? 國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，及市場(chǎng)的觀望態(tài)勢(shì)對(duì)將會(huì)對(duì)銷售造成一定的影響。劣勢(shì)（W）? 所處片區(qū)屬上海老住宅與工業(yè)區(qū)域，現(xiàn)狀商業(yè)配套不成熟，有待進(jìn)一步發(fā)展完善，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展有一定的限制影響。項(xiàng)目地塊地勢(shì)與臨近道路接近，地塊上已拆遷完畢，正在進(jìn)行土地平整與整理工作。(6) 某內(nèi)環(huán)片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景假設(shè) ? 某內(nèi)環(huán)片區(qū)隨著寶地東花園、海上海新城等項(xiàng)目的開發(fā)完成，逐漸形成中高檔住宅區(qū)氛圍。? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的均價(jià)大多在 — 萬元/平方米之間徘徊，整體均價(jià)在 12,000 元/ 平方米左右。區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于 90 平米左右的住宅小戶型供應(yīng)量相對(duì)較少，但市場(chǎng)消化速度很快，因此市場(chǎng)對(duì)于小戶型有一定的需求量?，F(xiàn)售均價(jià) 10800 元/平方米。預(yù)計(jì) 2022年 2 月交房，現(xiàn)售單價(jià) 1250016600 元/平米? 房型：兩房：95104，三房：118 —140? 主要客戶：本區(qū)域及周邊區(qū)域客戶? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于北外灘輻射區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；區(qū)域交通優(yōu)勢(shì)（距軌道交通四號(hào)線大連路 200 米、公交便利） ，社區(qū)配套完備? 產(chǎn)品：1）建筑風(fēng)格現(xiàn)代時(shí)尚2）功能組合齊全3）精裝修產(chǎn)品戶型4）50% 綠化景觀彰顯開發(fā)商背景實(shí)力，產(chǎn)品功能組合強(qiáng)大，建成集居住、商業(yè)、辦公、展示、觀光為一體的現(xiàn)代化社區(qū).欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告典型項(xiàng)目六：信通浦皓園? 基本情況：總建面 32800 平方米，容積率 ，綠化率 35%。由 2 幢小高層組成。歷史價(jià)格 54007000 元/平米，現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格為 1250013000 元/平米? 房型：兩房：100108 平米左右，三房：122148 平米左右? 主要客戶：只為煙草公司內(nèi)部職工購買? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：近學(xué)校、銀行、生活配套較齊全? 產(chǎn)品：實(shí)用社區(qū)聚集人氣，產(chǎn)品中檔.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告典型項(xiàng)目二：現(xiàn)代星洲城? 基本情況：小區(qū)占地 公頃，總建筑面積 22 萬平方米，一期二期由 8 幢小高層、7幢高層和一條休閑商業(yè)街組成，三期（格調(diào)星洲城）歷史價(jià)格為 650013000 元/平米，現(xiàn)二手房均價(jià) 12500 元/平米? 房型：（三期）兩房：108 平米左右，三房： 130140 平米左右，四房：170—190平米? 主要客戶：本區(qū)域客戶? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：社區(qū)集聚大量人氣? 產(chǎn)品：小區(qū)有水景庭園及半開放內(nèi)庭院休閑商業(yè)街知名開發(fā)商詮釋，房型多樣，生活配套設(shè)施齊全，小區(qū)綠化較好.欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告典型項(xiàng)目三：新鳳城? 基本情況：? 小區(qū)總建筑面積 15 萬平方米，一期聯(lián)列住宅，二期高層公寓，三期為銀座公寓，總?cè)莘e率 。? 片區(qū)內(nèi)已交房的樓盤有現(xiàn)代星洲城、金上海家園、泰鴻苑等，在售的新樓盤有恒陽花苑、海上海新城、陽明苑、寶地東花園等項(xiàng)目。? 某內(nèi)環(huán)區(qū)域 20222022 年基本無經(jīng)營性土地出讓。? 整個(gè)內(nèi)環(huán)片區(qū)有同濟(jì)大學(xué)、控江路商圈和長(zhǎng)陽路小商圈等生活商業(yè)配套環(huán)境。C. 供求關(guān)系? 由于某區(qū)內(nèi)部的剛性需求比較大，并且隨著五角場(chǎng)副中心及濱江發(fā)展帶的逐漸發(fā)展輻射，以及“知識(shí)某”引發(fā)新的需求量，因此在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)減少的情況下，在一定時(shí)期會(huì)有供不應(yīng)求的市場(chǎng)表現(xiàn)(5) 某內(nèi)環(huán)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征A. 區(qū)域概況及配套情況：? 某內(nèi)環(huán)片區(qū)位于某西南邊，是某區(qū)距離市區(qū)最近的區(qū)域，也是某區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的地區(qū)。交通規(guī)劃某區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)規(guī)劃軌道交通線路初定為 8 條；規(guī)劃主干道為主的 “五橫、四豎”的骨干道路網(wǎng)絡(luò)格局。周家嘴路以南地區(qū)東西兩側(cè)分別為城市快速干道軍工路與大連路，并通過黎平路隧道、大連路隧道與浦東聯(lián)系；楊樹浦路以南為黃浦江兩岸綜合開發(fā)的核心區(qū)，規(guī)劃將建成漁人碼頭現(xiàn)代觀光旅游區(qū)及某大橋現(xiàn)代科教辦公區(qū)；東側(cè)緊鄰規(guī)劃復(fù)興島 CID 中心；地區(qū)道路交通條件優(yōu)越。黃浦江兩岸綜合開發(fā)世紀(jì).欽州北路 243 街坊地塊項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告工程的啟動(dòng)以及 2022 年上海世博會(huì)的申辦成功，推動(dòng)了浦江兩岸周邊區(qū)域的功能轉(zhuǎn)換。以寧國路—黃興路為界分為西塊與東塊兩個(gè)規(guī)劃編制單元。其戶籍人口總數(shù)排位僅此于上海市浦東新區(qū)，是上海人口數(shù)第二大的行政區(qū)? 從某區(qū)的人口構(gòu)成來看，1834 歲年齡段的客戶比例高于全市平均比例? 某區(qū)為配合市政工程，2022 年拆遷居民就為 4500 戶左右，預(yù)計(jì)在 0607 年拆