【正文】 資金籌措風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目除自有資金和銀行貸款外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期資金壓力較大，保證項(xiàng)目順利施工且按時(shí)銷(xiāo)售是項(xiàng)目順。表 23：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以穩(wěn)健方案為測(cè)算基準(zhǔn)）序號(hào) 項(xiàng) 目 指標(biāo) 單位1 占地面積 26,468 平方米2 總建筑面積 52,936 平方米項(xiàng)目總投資 54,159 萬(wàn)元34 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入 72,655 萬(wàn)元5 利潤(rùn)總額 18,496 萬(wàn)元6 稅后利潤(rùn) 12,392 萬(wàn)元7 投資利潤(rùn)率（稅前） %8 投資凈利潤(rùn)率（稅后） %9 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 7,781 萬(wàn)元10 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） %注：上表中為住宅銷(xiāo)售率為 100%、商業(yè)銷(xiāo)售率為 90%情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。九 可行性研究結(jié)論與建議1 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)（1）項(xiàng)目地塊正在掛牌中本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地掛牌出讓正在進(jìn)行中（2）項(xiàng)目建設(shè)后續(xù)資金有保證項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源于自籌資金、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款。保證銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率的實(shí)現(xiàn)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是項(xiàng)目盈利的有效保證。本次測(cè)算貼現(xiàn)率取 7%；? 以季度為測(cè)算單位周期，現(xiàn)金流入與流出均按季度進(jìn)行測(cè)算；? 開(kāi)發(fā)成本及銷(xiāo)售收入依據(jù)前面章節(jié)的測(cè)算；? 根據(jù)溝通，委托方的目標(biāo)內(nèi)部收益率不低于 18％，成本凈利潤(rùn)率為 15%，以此目標(biāo)收益率為基本方案測(cè)算土地價(jià)格，再根據(jù)售價(jià)和收益率的變化確定土地競(jìng)投價(jià)格區(qū)間3 土地價(jià)格基本方案測(cè)算根據(jù)內(nèi)部收益率不低于 18％，凈成本利潤(rùn)率不低于 15%，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健售價(jià) 13500 元/平方米和樂(lè)觀(guān)售價(jià) 14500 元/平方米兩種方案下，推算出土地的價(jià)格分別為 萬(wàn)元/ 畝和 萬(wàn)元/畝，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：表 21 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)售價(jià)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)穩(wěn)健方案 13500 72,655 54,159 30,862 5,830 % % 7,781 樂(lè)觀(guān)方案 14500 77,684 57,815 33,826 6,390 % % 8,3164 敏感性分析我們?cè)谀繕?biāo)凈成本收益率為 15%，對(duì)銷(xiāo)售收入、開(kāi)發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化如下：表 22： 項(xiàng) 目 敏 感 性 分 析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案選擇靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)總投資(萬(wàn)元)總地價(jià)(萬(wàn)元)樓面地價(jià)(元/m 2)內(nèi)部收益率凈成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)售價(jià)+5 ％ 76,049 56,638 32,873 6,210 % % 8,134 售價(jià) 5％ 69,260 52,687 29,777 5,625 % % 6,736 成本+5 ％ 72,655 54,177 30,491 5,760 % % 7,790 穩(wěn)健方案成本 5％ 72,655 54,141 31,232 5,900 % % 7,772 售價(jià)+5 ％ 81,330 60,459 35,970 6,795 % % 8,708 售價(jià) 5％ 74,038 55,170 31,682 5,985 % % 7,924 成本+5 ％ 77,684 57,832 33,456 6,320 % % 8,325 樂(lè)觀(guān)方案成本 5％ 77,684 57,768 34,170 6,455 % % 8,326 經(jīng)測(cè)算可知：? 本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生較大影響，銷(xiāo)售收入的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益影響很大。2 測(cè)算前提? 貼現(xiàn)率確定采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。也就是說(shuō)，我們可以從房?jī)r(jià)倒推出地價(jià)，這種方法在估價(jià)上稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法或者剩余法。八 土地競(jìng)投價(jià)格測(cè)算1 土地價(jià)格測(cè)算原理假設(shè)開(kāi)發(fā)法是測(cè)算土地取得價(jià)格最為科學(xué)的方法? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理：開(kāi)發(fā)商的最終目的是為了得到可銷(xiāo)售的房屋而非土地。2022 年 1 季度年正式進(jìn)入項(xiàng)目的銷(xiāo)售期，銷(xiāo)售期至 2022 年4 季度結(jié)束。根據(jù)上海住宅項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算各時(shí)期的銷(xiāo)售回款金額項(xiàng)目各期的銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售稅金測(cè)算具體見(jiàn)《項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金附加估算表》（附表 ） 。樂(lè)觀(guān)方案可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元。由此我們確定項(xiàng)目以穩(wěn)健售價(jià) 13500 元/平方米，樂(lè)觀(guān)售價(jià)14500 元/平方米分別進(jìn)行測(cè)算。建設(shè)周期為 年。表 18：項(xiàng)目資金來(lái)源表序號(hào) 項(xiàng) 目 資金(萬(wàn)元) 比例1 自有資金 35, %2 銀行融資 5, %3 銷(xiāo)售收入 13, %4 總投資 54, %2 投資使用計(jì)劃根據(jù)企業(yè)提供的資料，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際付款情況和工程進(jìn)度合理計(jì)劃資金投入量測(cè)算，具體見(jiàn)附表 ：《項(xiàng)目投資計(jì)劃表》 。1 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來(lái)源包括自有資金、銀行融資、銷(xiāo)售回款。銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前上海市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)和寶安區(qū)房地產(chǎn)的具體情況，取銷(xiāo)售費(fèi)用為銷(xiāo)售額的3%。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。公用設(shè)施專(zhuān)用基金根據(jù)《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》中規(guī)定：“公用設(shè)施專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資 2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃撥 ”。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢(xún)費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。按上海市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)按前述 3 項(xiàng)之和的 3%計(jì)取。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為 萬(wàn)元。項(xiàng)目前期費(fèi)用為 萬(wàn)元。 測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)。建設(shè)周期為 年。目前周邊商業(yè)氛圍不濃厚，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，定位為片區(qū)配套物業(yè)。銷(xiāo)售率具體詳見(jiàn)附表 ：項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃與銷(xiāo)售收入測(cè)算表。因此，我們以住宅銷(xiāo)售均價(jià)為 13500 元/平方米，商業(yè) 20220 元/ 平方米、進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)測(cè)算。因此，一橋(徐匯大橋)、內(nèi)環(huán)、軍工路、大連路隧道和軌道交通四號(hào)線(xiàn)與八號(hào)線(xiàn)（在建）成為城市通途，交通的便捷完善將帶動(dòng)此區(qū)域周邊物業(yè)價(jià)值提升，此溢價(jià)百分比為 2%左右? 周家嘴以南的周邊區(qū)域隨著舊城改造的深入，周邊配套設(shè)施逐步建設(shè)完善，也會(huì)一定程度提升住宅物業(yè)的潛在價(jià)值，溢價(jià)百分比為 2%左右項(xiàng)目溢價(jià)分析綜合考慮到戶(hù)型、綠化景觀(guān)、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商品牌等項(xiàng)目溢價(jià)因素，項(xiàng)目溢價(jià)的價(jià)格百分比為 10%左右項(xiàng)目 影響因素 溢價(jià)百分比 綜合百分比戶(hù)型 2% 品質(zhì) 2%綠化景觀(guān) 2%物業(yè)管理 2%項(xiàng)目溢價(jià)因素開(kāi)發(fā)商品牌信譽(yù) 2%10%價(jià)格定位我們根據(jù)徐匯內(nèi)環(huán)片區(qū)的市場(chǎng)狀況，并結(jié)合項(xiàng)目自身素質(zhì)及優(yōu)劣勢(shì)，以及區(qū)位溢價(jià)因素和項(xiàng)目溢價(jià)因素，綜合上述因素，預(yù)測(cè) 2022 年項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售穩(wěn)健價(jià)格為 1300014000 元/ 平米，住宅樂(lè)觀(guān)銷(xiāo)售均價(jià)為 15000 元/ 平方米左右（由現(xiàn)狀價(jià)格加上區(qū)位及項(xiàng)目的溢價(jià)百分比 19%左右） 。表 16 戶(hù)型配比建議（參考）房型 主力面積㎡ 面積配比 設(shè)計(jì)建議一房一廳一衛(wèi) 5860 10%房二廳一衛(wèi) 6870 15%布置在 1 梯 4 戶(hù)格局中間套；或全集中在點(diǎn)式純小戶(hù)型單元二房一廳一衛(wèi) 8589 45% 布置在 1 梯 4 戶(hù)格局中間套；或 1梯 4 戶(hù)全 2 房三房二廳一衛(wèi) 130138 18% 布置在 1 梯 4 戶(hù)格局端頭套大三房二廳二衛(wèi) 150160 12% 可考慮 1 梯 2 戶(hù)單元格局結(jié)合規(guī)劃限制條件和地塊 的容積率限制，在地塊上可排布 78 棟的 1318 層的小高層。住宅：根據(jù)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目住宅戶(hù)型以二房為主。 四 市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估1 項(xiàng)目定位a 客戶(hù)定位客戶(hù)主要面向徐匯區(qū)企業(yè)客戶(hù)、政府工作人員以及其他改善環(huán)境置業(yè)者、少部分虹口、浦東等臨近區(qū)域置業(yè)者。3 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)板塊區(qū)域，目前片區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施逐漸完善，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的改善會(huì)為區(qū)域帶來(lái)很大的提升，區(qū)域商品房銷(xiāo)售較為順暢。? 目前規(guī)劃執(zhí)行力度不足導(dǎo)致片區(qū)的商業(yè)配套發(fā)展較慢。圖 20 地籍圖圖 6 地塊現(xiàn)狀 （3）附近交通有通往人民廣場(chǎng)、浦東新區(qū)、上?；疖?chē)站等多條線(xiàn)路，交通較為便捷：許昌路上：960 、80 路周家嘴路上：870 、871 、149617 路江浦路上：70、843 、841 、 310 路（4）周邊配套及區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目緊鄰金上海家園、現(xiàn)代星洲城等成熟樓盤(pán)，周邊有工商銀行、上海浦發(fā)銀行及小學(xué)、中學(xué)等，擁有基本生活配套 齊齊哈爾路小學(xué) 上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué) 2 項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì)（S）? 地塊位于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)，依托徐匯內(nèi)環(huán)工業(yè)園區(qū)，擁有穩(wěn)定的人流量；? 項(xiàng)目臨近金上?；▓@、現(xiàn)代星洲城等住宅區(qū)，有較濃的生活社區(qū)氛圍；? 臨近有通往人民廣場(chǎng)（145 等） 、西藏中路外灘、上?；疖?chē)站、浦東新區(qū)等多條公交線(xiàn)路，交通較為便捷；? 周邊商業(yè)配套逐漸完善，周邊有齊齊哈爾小學(xué)、上海市教育科學(xué)研究院附屬中學(xué)、聯(lián)華好德等便利超市、新華醫(yī)院等，生活方便。? 徐匯區(qū)內(nèi)交通的進(jìn)一步完善及隨著五角場(chǎng)城市副中心、濱江發(fā)展帶的發(fā)展輻射，有可能激發(fā)未來(lái)住宅區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Γ矔?huì)一定程度提升物業(yè)價(jià)值三 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)1 地塊分析（1）項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于上海市徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)片區(qū)，四至范圍，唐山路南、許昌路東、昆明路北、懷德路西項(xiàng)目地塊四至如下：西側(cè)：許昌路； 南側(cè)；昆明路東側(cè)：懷德路北側(cè)：唐山路圖 19 項(xiàng)目位置圖 （2）地形、地勢(shì)北側(cè) 東側(cè)：懷德路南側(cè)：昆明路（上海煙草集團(tuán)公司）西側(cè)：許昌路項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)整，地勢(shì)平坦。樓盤(pán)在設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)品質(zhì)及社區(qū)環(huán)境、內(nèi)在配套等都在較高層次上，一般均價(jià)較高，如寶地東花園售價(jià)達(dá)到了13,00016500 元/平方米。? 區(qū)域整個(gè)住宅市場(chǎng)的吸納速度一般，整體上內(nèi)環(huán)板塊一般平均每月的成交套數(shù)集中在 100 套左右，成交量較好的樓盤(pán)一般在 35 套/月左右，如寶地東花園。? 房型：兩房： 平米，三 房: 平米，復(fù)式房： 平米? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：交通優(yōu)勢(shì)、近軌道交通 8 號(hào)線(xiàn)江浦路站? 產(chǎn)品：1）周家嘴路沿線(xiàn)小高層公寓2）建筑外立面簡(jiǎn)潔明快3）排布緊湊實(shí)用居住產(chǎn)品實(shí)用，社區(qū)功能單一，資源整合能力一般E. 周邊物業(yè)銷(xiāo)售現(xiàn)狀與成交量匯總表 13：周邊二手樓盤(pán)信息匯總表項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī) 模 戶(hù)型與面積（平方米） 均價(jià)（元 /平方米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 主力客戶(hù)金上海家園占地： 萬(wàn)建面： 萬(wàn)2 房： ；3 房： 歷史價(jià)格 54007000二手房?jī)r(jià)：1250013000 煙草公司職工 內(nèi)部購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代星洲城占地：8 萬(wàn)建面：22 萬(wàn)（共三期）（三期）2 房：1083 房： 1301404 房： 170190三期歷史價(jià)格650011300二手房均價(jià)12500三期：泰鴻苑 2 房： 房： 二手房均價(jià) 12022 前區(qū)域周邊客戶(hù)新鳳城 建面：15 萬(wàn)（共三期）1 房： 2 房： 92993 房： 117149其余：150218二手房均價(jià)14000二期：三期：徐匯周邊表 14：片區(qū)及周邊在售樓盤(pán)情況匯總表項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī) 模戶(hù)型與面積（平方米）銷(xiāo)售均價(jià)（元/平米） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售情況及銷(xiāo)售率主力客戶(hù)恒陽(yáng)花苑海上花占地：3 萬(wàn)建面：12 萬(wàn)2 房： ；（占 91%）3 房： 103（ 9%）1000013800（一期含拆遷）(二期)63% 周邊及浦東 工作居民海上海新城占地：8 萬(wàn)建面：23 萬(wàn)多共 7 棟公寓，推出 334 套1 房： （占 11%左右）2 房： 3 房： 4 房： 230233公寓均價(jià)15000 現(xiàn)推出六棟，未成交徐匯、虹口周邊區(qū)域居民信通浦皓園建面： 萬(wàn)現(xiàn)推出 117 套2 房： ， （90 平米以下約 20%左右）3 房： 10500 已推出 36套小戶(hù)型已售罄，余大戶(hù)型， 80%本區(qū)域居民為主陽(yáng)明苑 建面： 萬(wàn)共 120 套 2 房： 97~1023 房： 104155 12500 94%寶地東花園總建面：30 萬(wàn)共 11 幢高層，已推出 589 套2 房： 95~1053 房： 1181414 房： 1761881250016600（一期）（二期）已售 70%左右周邊本地居民為主表 15：徐匯內(nèi)環(huán)板塊主要樓盤(pán)成交量匯總表項(xiàng)目名稱(chēng) 05 年銷(xiāo)售套 數(shù) 06 年銷(xiāo)售套數(shù)（0108 月）恒陽(yáng)花苑海上花 475 113現(xiàn)代星洲城 94信通浦皓園 99陽(yáng)明苑 43 85寶地東花園 163 275和平花苑二期 293 10華升新苑三期 78 101匯總 1