【正文】 2．利潤分配估算 在償還借款期間，凈利潤額可不計提盈余公積，全部作為未分配利潤用于當年借款的償
。 （ 5）利潤及利潤分配估算 1．利潤估算 該項目的利潤總額為 營業(yè) 收入扣除營業(yè)稅金及附加 、 折舊費 、運營費用、 所得稅后 的余額。 因此 ， 該項目的營業(yè)稅金及附加 按 綜合稅率 %計算 。 （ 3） 營業(yè) 稅金及附加的估算 該項目繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅 、 教育費附加 、地方教育費附加及土地增值稅 。主要包括銷售費用 、 管理費用 和維修費用 等。 （二） 財務基本數(shù)據(jù)計算 （ 1） 折舊費 酒店建安成本價格按 3700計算，建安資產(chǎn)為 5106萬元，裝修費用按蘭州市酒店安裝市場價取 1300元 /㎡計算， 裝修費為 1656萬，項目固定資產(chǎn)為 6762萬， 折舊年限按30 年考慮 ，每年提取折舊費 ，折舊率為 %。財務評價的基礎數(shù)據(jù)和參數(shù)包括：項目規(guī)模及銷售收入、經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營收入、稅費、項目計算期、財務收益等。 四、 財務評價 （一） 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 正確選擇基礎數(shù)據(jù)和參數(shù)是項目經(jīng)濟評價的前提，直接影響分析的結(jié)論。 （ 2） 項目資金來源 資金來源以集團公司分派、項目部自籌銀行借貸和多方合作融資組成。 38 （ 6）建設期利息 資本金以外的款項擬在三年建設期全部向銀行申請貸款，結(jié)合開發(fā)項目的投資規(guī)模，設定開發(fā)周期為 3 年，利息率按估價基準日中國人民銀行公布實行的一至三年期的貸款利率 6． 15％計， 本次 銀行貸款 43000萬， 占項目總投資的 60%， 開發(fā) 期間 均勻投入，建設成本計息期為整個開發(fā)周期，按復利計息，貸款利息為： 投資利息 =∑ 房地產(chǎn)開發(fā)成本 [(1+利息率 )開發(fā)周期／ 21)] 投 資 利 息 =14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))]+14333 [(1+%))] = （ 7） 稅金 在施工環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)中支出的稅費有： 營業(yè)稅 、 城建稅 、 教育費附加 ， 土地增值稅 、 房產(chǎn)稅 、 土地使用稅 、 印花稅 、 企業(yè)所得稅 ，按國家有關(guān)規(guī)定及蘭州稅費收取情況，營業(yè)稅按銷售收入的 ％繳納，城市 維護建設稅按營業(yè)稅的 7％繳納，教育費附加按營業(yè)稅的 3％繳納，各類稅收合計為銷售收入的 15％。 該項目銷售費用包括建設期內(nèi)因預售而發(fā)生的銷售費用以及運營期的銷售費用，計入開發(fā)投資中的銷售費用只包括建設期的銷售費用，運營期的銷售費用不包括在此，將在運營費用中單獨體現(xiàn)。 （ 5）銷售費用 銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。 管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。 表 39 其他費用 表 序號 項目 估算費用 (萬元） 1 土地費用 2 前期費用 3 公共配套設施費用 4 工程監(jiān)理費等 5 總計 （ 3）預備費 該項目預備費按工程費用和其他費用（除去土地費用）之和的 10%取值 。 ② 前期費用 前期費用包括規(guī)劃、設計、可行性研究費、水文、地質(zhì)勘察、測繪費、施工監(jiān)理招 投標費等， 按建安費用的 13%取費 。 ① 土地費用 37 需繳納土地出讓金等款項 的土地面積為 ㎡ ， 按熟地招拍掛地面價格 元 /㎡計算，土地費用 ，包括土地出讓金、房屋安置補償費用和土地契稅。 ③ 裝修費用 自營物業(yè)需計算裝修成本，本項目自營酒店裝修費用按市場價 1100~1300元估 算，取值 1300元 /㎡。 （ 1）工程費用 工程費用包括項目的建筑安裝工程費用、室外基礎設施配套工程費用 和裝修費用 。 三、 投資 成本 估算 （一）投資估算相關(guān)說明 該項目的開發(fā)投資估算包括項目建設期內(nèi)發(fā)生的工程費用、工程建設其他費用、預備費、管理費用、銷售費用和建設期利息等。 該項目 銷售部分 產(chǎn)品的價格制定總體原則為：參考 蘭州 近幾年類似項目的總體價格水平，在進一步充分調(diào)研周邊類似項目的價格水平的基礎上，根據(jù)項目建設的實際成本制定合理的價格。 二、 投資 收入估算 （一）銷售 收入 估算 該項目的銷售收入主要來源于住宅、寫字樓、商鋪的銷售。 通過財務分析，得出結(jié)論，項目 基本 可行 ，只是投資回收期時間較長 。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說 ,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。 當 i1 取 13%時 NPV1=+ /（ 1+） + /（ 1+） 2+∑ （ +0 ） t303 = FIRR=i1+[│ NPV1│ (i2i1)/│ NPV1│ +│ NPV2│ ] =12%+ （ 13%12%） /（ +） 33 =% 由于本項目的貸款利率為 %，而本案的 FIRR=%%， 所以從財務內(nèi)部收益率的角度看本項目是可行的。這里的計算期，對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言是指從購買土地使用權(quán)開始到項目全部售出為止的時間。 （ 三 ）財務內(nèi)部收益率 財務內(nèi)部收益率（簡寫為 FIRR）是項目在整個計算期內(nèi)，各年的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 如果 FNPV≥ 0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。它是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率 ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。 成本費用 =建造成本 +前期費用 +管理費用 +基本預備費 +前期工作費用 = （ 10）鋪墊的流動資金 根據(jù)《國務院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)【 20xx】 27 號文 ）的要求：本項目的最低資本金比例為投資額的 30%，即 萬 30%=萬。 （ 8） 前期工作 費用 包括臨時用地、臨時建設費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費及工程保險費等 ，一般取建安費用的 5%~8%，本案取 6%。 按建安費用的 13%取費，則： 總額＝建安費用 取費標準 （ 3）基礎設施建設費 按建安費用的 17%取費，則： 總額＝建安費用 17% （ 4） 建安費用 按蘭州現(xiàn)行建筑工程概 (預 )算標準測算，估價對象 四星級酒店 平均建安造價可確定為 3700元 /平方米，地下室建造成本 3800元，則： 總額＝單方造價建筑面積 表 32 建安費用表 序號 建安項目 建安成本（元 /m2) 建筑面積（ m2） 總造價 (萬元） 1 酒店 3700 2 地下室 3800 合計 （ 5）裝修費用 除車庫之外，酒店為自營型酒店，按蘭州市酒店裝修市場價 取 1200元 /㎡計算，裝修費用 = 1200=3700萬 29 （ 6）公共設施配套費用 按蘭州市 城市基礎設施配套費收費標準 為 80元 /平方米計算，則： 總額＝建筑總面積取費標準 ＝ 80 ＝ ? 建造成本合計 建安費用： 裝修費用 3700萬 公共配套設施費用： 基礎設施費用： 合計： （ 7）管理費用 管理費用指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費用。 28 表 31 土地估算價格 地價 權(quán)重 熟地 總價 地面價 樓面價 評估方法 (萬元 ) (元 /平方米 ) (元 /平方米 ) 假設開發(fā)法 30 基準地價法 40 收益還原法 30 總價 五、 投資 成本 分析 （ 1）土地費用 土地費用按建設商住綜合樓的土地價格計算，即土地 “ 招拍掛 ” 時的價格，包括了土地出讓金，土地安置補償費以及土地契稅項目。 酒店為自營物業(yè)， 總費用中扣除經(jīng)營者利潤，利潤按 30%計算。 詳見損益表分析。 折舊費 ： 酒店 建安成本 價格按 3700計算， 建安 資產(chǎn)為 ， 裝修費用按蘭州市酒店安裝市場價取 1300元 /㎡ 計算，安裝費 =1300 =3700萬， 項目固定資產(chǎn)為 ， 按 30年折舊，每年提取折舊費 530萬元，折舊率為 %。 年維修保養(yǎng)費 :營業(yè)期第一至第 二 年按營業(yè)總收入 %計算 ， 第 三 年起按 %計算。年支出工資福利 =375 2500 12=1125萬元 年廣告推銷費 （ 含交際費 ） :按營業(yè)總收入的 %計算。 表 23 年運營收入估算 表 序號 項目 單位 收 費 標 準（元） 可 供收費的數(shù)量 年平均收費率 % 年 合計（萬元） 一 經(jīng)營第一年 1 酒店客房收入 套 650 468 65 2 餐飲收入 人次 65 3 商品及購物 萬元 65 4 會議室、會展 萬元 65 5 其他服務 萬元 65 合計 萬元 二 經(jīng)營第二年 1 酒店客房收入 套 650 468 85 2 餐飲收入 人次 85 3 商品及購物 萬元 85 4 會議室、會展 萬元 85 5 其他服務 萬元 85 合計 萬元 三 經(jīng)營第三年（正常年） 1 酒店客房收入 套 650 468 100 2 餐飲收入 人次 100 3 商品及購物 萬元 100 4 其他服務 萬元 100 5 會議室、會展 萬元 100 108 合計 萬元 23 二、 運營成本估算 （ 一 ）營業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財稅規(guī)定，本項目應納營業(yè)稅、教育費附加、城市建設維護稅、合并按綜合稅率 %計算。該 年 收入一般占客房收入的 24%左右。 年購物中心收入 其服務對象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的 5%左右。間 ， 入住率 65%， 總客房套數(shù) 468間。 本項目若采取獨立開發(fā)酒店，酒店定位為四星級酒店，綜合區(qū)域內(nèi)的城市規(guī)劃， 可假設 容積率 較高值為 ， 地塊用地面積 ㎡，總的建筑面積為 ㎡， 地下室和基地占地面積均可參考商住 綜合 樓 的 指標，其中地下室 ㎡， 基地占地㎡，則估算 樓層 數(shù) 為 29層 ， 1028層為客房，按每套客房 40㎡計算（包括電梯、走廊、設備等面積），客房總數(shù)量間為 468間。 房間價格 標準間 260 套房 460 競爭環(huán)境 金城賓館，昆侖賓館 總 結(jié) 西北賓館屬于蘭州較大型賓館，創(chuàng)立年代較長，內(nèi)設有多個大小型會議室。西餐、中餐、酒吧、咖啡廳、歌舞廳、足浴一應俱全，休閑娛樂全方位體驗。 ◆飛天大酒店 調(diào)研對象 蘭州飛天大酒店 地址 蘭州市天水南路 星級 四星級 酒店屬性 商務 經(jīng)營狀況 蘭州首個四星級賓館，因其管理團隊較為穩(wěn)定，酒店發(fā)展較為平穩(wěn)，標間入住率平均可達 60% 房間價格 標準間 360 普通套房 1360 雙人豪華間 684 豪華套房 1980 競爭環(huán)境 西北賓館、翠英大酒店、蘭州飯店等 會議室價格 會議半天 1200 天 20xx 總 結(jié) 酒店位于蘭州市中心，交通便利，酒店裝潢華貴、典雅、滲透濃厚人文色彩。六層是高級行政樓層。三層是休閑娛樂中心，還設有 18 間歌房，玫瑰吧，棋牌室等。 ◆ 陽光大酒店 調(diào)研對象 陽光酒店 地址 慶陽路 428號 星級 五星級 管理機構(gòu) 玉門石油與香港裕通國際 酒店屬性 自營 開業(yè)時間 20xx． 10． 22 房間價格 商務單人間 1060 標準間 1160 豪華單人間 1260 標間 1260（折后 802） 精英房 1480 房間總數(shù) 226 總 甘肅省首家五星級酒店，酒店一層是接待大廳，內(nèi)設總服務臺，商務中心，大堂廳，精品店，鮮花店，美容美發(fā)廳，休息區(qū)，游泳館等。 屬 蘭州最好的酒店。隨著蘭州經(jīng)濟的快速發(fā)展，蘭州酒店也如雨后春筍般成長發(fā)展。通過財務分析，得出結(jié)論，項目可行。對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說 ,動態(tài)投資回收期自開發(fā)投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份。所以從財務內(nèi)部收益率的角度看本項目是可行的。 FIRR的計算公式為：Σ (CICO)t(1+FIRR)t=0 式中： CI—— 現(xiàn)金流入量； CO—— 現(xiàn)金流出量；