大亞灣區(qū)石化大道地塊投資可行性分析報(bào)告-資料下載頁
2025-01-18 21:35本頁面
【正文】 163 4300銷售收入測算（1）項(xiàng)目銷售價(jià)格推測運(yùn)用市場比較法進(jìn)行銷售價(jià)格預(yù)測，其主要是根據(jù)項(xiàng)目的所處位置、周圍環(huán)境條件、項(xiàng)目的品質(zhì)與周邊競爭樓盤進(jìn)行綜合比較，結(jié)合房地產(chǎn)市場未來23年的價(jià)格趨勢進(jìn)行推測，預(yù)計(jì)n 高層+小高層洋房整體銷售均價(jià)5000元/㎡n 洋房整體銷售均價(jià)5800元/㎡n 別墅整體銷售均價(jià)11000元/㎡整體實(shí)現(xiàn)成交均價(jià)：5430元/㎡初步評估，項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)銷售總額為人民幣1433520000元。（2）項(xiàng)目銷售收入動態(tài)評估考慮銷售周期為三年。從抵御銷售價(jià)格的市場波動風(fēng)險(xiǎn)，保證本項(xiàng)目平穩(wěn)操作的角度，我司較為保守地預(yù)估銷售價(jià)格和歷年遞增比例，具體數(shù)據(jù)如下：銷售計(jì)劃年度收款情況（單位：萬元）年份累計(jì)銷售比例累計(jì)銷售面積（㎡）201120122013201130%7920043006201270%184800573402013100%26400043006合計(jì)143352萬元投資收益分析銷售利潤分析序號項(xiàng)目計(jì)算公式金額（萬元）1銷售收入詳見銷售收入預(yù)測1433522投資總額詳見開發(fā)成本分析695263利潤總額(1)(2)738264相關(guān)稅費(fèi)計(jì)提25%(3)25%184565凈利潤(3)(4)553706稅后投資利潤率凈利潤/總投資%7稅前投資利潤率（總銷售額總投資）/總投資%經(jīng)上面表格分析，本項(xiàng)目的稅后投資利潤率接近40%，在區(qū)域同行業(yè)平均水平以上，財(cái)務(wù)杠桿作用明顯，能為股東及債權(quán)人帶來較高收益。盈虧平衡分析因素開發(fā)投資（萬元）銷售總價(jià)（萬元）銷售率因素現(xiàn)在估算值69526143352%因素盈虧平衡點(diǎn)變化（百分比）+10%10%——因素盈虧平衡點(diǎn)值76478129016%按現(xiàn)在測算的總投資額和總銷售額計(jì)算，%。當(dāng)開發(fā)成本上升10%時(shí)，銷售價(jià)格下降10%時(shí)，%時(shí)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。敏感性分析以下就銷售收入和建安成本的變化情況進(jìn)行敏感性分析因素變化情況部分指標(biāo)變化敏感性分析結(jié)果銷售收入總投資稅后利潤稅后投資（萬元）（萬元）（萬元）利潤率基本方案1433526952655370%銷售收入成本變化銷售收入下降10%1290166952644617%銷售收入上升10%1576876952666121%建安成本變化建安成本下降10%1433526257460583%建安成本上升10%1433527647850155%銷售收入成本變化建安成本上升5%1361847300247387%銷售收入下降5%從以上表格看出，無論是銷售收入下降10%，還是建安成本上升10%，還是當(dāng)項(xiàng)目同時(shí)發(fā)生銷售收入下降5%、成本上升5%的情況下，項(xiàng)目均能保證到有超過60%的稅后投資凈利潤率，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較好。另外，銷售收入下降和成本增加同等幅度，引起的利潤率變化基本相同，敏感性相當(dāng)。風(fēng)險(xiǎn)分析從上述財(cái)務(wù)分析可以看出，項(xiàng)目收益對銷售價(jià)格及建安成本變動的敏感相當(dāng)，價(jià)格波動對投資回報(bào)率產(chǎn)生較大影響，這也是本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)所在。從上述大亞灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場分析看出，經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長，唯一在短期內(nèi)影響樓價(jià)增長的因素，是國家宏觀調(diào)控政策。而最近一系列調(diào)控政策相繼出臺，意在規(guī)范行業(yè)秩序，抑制部分城市投資過熱的趨勢，控制商品房價(jià)格的快速上漲。但政府目前并未一味打壓房地產(chǎn)市場而是“有保有壓”的態(tài)度表明，鼓勵民生型的普通商品房住宅市場仍然有較大的發(fā)展空間。預(yù)計(jì)宏觀調(diào)控力度將日漸削弱，而大亞灣區(qū)域隨著近兩年來深惠一體化進(jìn)程的推進(jìn)，必然放大其區(qū)域的價(jià)格洼地優(yōu)勢，吸引更為廣大的深圳客戶置業(yè)于此，從而為大亞灣區(qū)域的房地產(chǎn)市場迎來一個快速平穩(wěn)的發(fā)展階段。故此，本項(xiàng)目短期市場風(fēng)險(xiǎn)不大，中長期前景看好。結(jié)論上述分析的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的稅后投資利潤率、能為股東及債權(quán)人帶來較高的投資收益。同時(shí),本項(xiàng)目也具有貸款償還能力和資金平衡能力，抵御市場變動風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。隨著區(qū)域發(fā)展的進(jìn)一步提速，房地產(chǎn)市場還有較大的增值空間。評估結(jié)果表明，本項(xiàng)目投資可行性評級：深圳市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司惠州市合縱聯(lián)行房地產(chǎn)顧問有限公司20104627
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