房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的獲取-資料下載頁(yè)
2025-03-10 09:09本頁(yè)面
【正文】 發(fā)之日起滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的； – 已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工總面積不足 1/3或者已投資額占總投資額不足 25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)連續(xù) 1年的。 – 重新簽訂土地使用去合同，支付土地使用權(quán)出讓金； – 無(wú)申請(qǐng)的，土地使用權(quán)有國(guó)家無(wú)償收回。 – 閑置土地的處理 – 延長(zhǎng)開(kāi)放建設(shè)時(shí)間，不超過(guò) 1年 – 改變土地用途，辦理手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā) – 從新確定新的土地使用者，有補(bǔ)償 – 將土地使用權(quán)交還給政府； – 征收土地閑置費(fèi) – 超過(guò)合同約定動(dòng)工時(shí)間滿 1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收相當(dāng)于土地出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)； – 連續(xù)兩年未使用的，無(wú)償收回。 影響地價(jià)的兩大因素 土地的用途 土地的容積率 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可接受地價(jià)的測(cè)算 用對(duì)比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 一組與地價(jià)有關(guān)的概念 實(shí)例計(jì)算 地價(jià)（單價(jià)） 畝，公頃，平方英尺，坪 樓面價(jià)： 樓面地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 樓面地價(jià) = 土地總價(jià) / 總建筑面積 = 土地單價(jià) / 容積率 容積率： 反映和衡量建筑用地的使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。 容積率 = 總建筑面積 / 建筑用地面積 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 土地價(jià)格 管理費(fèi)用 開(kāi)發(fā)成本 銷售稅費(fèi) 投資利息 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的稅費(fèi) 地價(jià)測(cè)算方法 案例 某開(kāi)發(fā)商擬購(gòu)一塊商住混合用地，面積是 10000平方米，允許建筑容積率為7． 5。開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備地上一至二層為商鋪，總面積為 10000平方米；三至十四層為住宅，總面積為 60000平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)周期為三年。 項(xiàng)目全部完工后，商鋪即可全部售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 5000元每平方米；住宅樓一年后售出 50%，其余在兩年后順利售出，預(yù)計(jì)出售時(shí)平均售價(jià)為 2500元每平方米。 估計(jì)建造開(kāi)發(fā)成本為 7000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為建造成本的 5%，銷售房屋時(shí)的廣告宣傳費(fèi)為其售價(jià)的 2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的 6%，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地需交納的契稅等為交易價(jià)格的 3%。取貼現(xiàn)率為12%，在未來(lái) 3年的建設(shè)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)成本的投入情況如下：第一年為 20%，第二年為 50%，第三年為余下的 30%。 用折現(xiàn)法測(cè)算開(kāi)發(fā)商能承受的地價(jià)。 課堂作業(yè) ?實(shí)際案例鏈接： 測(cè)算可接受的地價(jià)的計(jì)算與討論（地塊的價(jià)值分析） 關(guān)鍵術(shù)語(yǔ) 劃撥 出讓 招標(biāo) 掛牌 拍賣 演講完畢，謝謝觀看！
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