房地產稅務-段雪飛-資料下載頁
2025-02-26 09:05本頁面
【正文】 的金額之和的 5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的 10%以內計算扣除。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 土增扣除解析 與轉讓房地產有關的稅金 】 ? 指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅（不包括銷售不動產繳納的印花稅）。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 土增扣除解析 加計扣除 】 ? 對從事房地產開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計 20%的扣除。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 土地使用稅 】 ? 土地使用稅同上所述。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 印花稅 】 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 房產稅 】 ? 根據(jù)財稅地 [1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產稅。 ? 因此，如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。 現(xiàn)售環(huán)節(jié)涉稅 【 印花稅 】 ? 根據(jù) 《 中華人民共和國印花稅暫行條例 》 及其實施細則的規(guī)定，在竣工銷售商品房時，如簽訂商品房銷售合同或商品房預售合同的，應在簽訂合同時，按合同所記載金額的萬分之五計稅貼花或按月匯總繳納印花稅。 5 第五章 籌劃方法 籌劃方法 1【 關聯(lián)方轉讓定價 】 ? 關聯(lián)方轉讓定價： 通過建筑公司、廣告公司、 園林公司 、 材料公司、門窗公司等關聯(lián)方轉讓定價，降低土增。 【 見廣州富力地產及園城實業(yè)集團組織結構圖。 】 ? 園林公司在增值稅及所得稅上有較大優(yōu)惠政策。 籌劃方法 2【 轉讓股權方式轉讓房地產 】 ? 直接轉讓房地產涉及到：營業(yè)稅；土增稅；所得稅；印花稅；契稅； ? 以轉讓股權方式轉讓地產： 25%或 20%的所得稅； ? 注意： 國稅函 2023年 687號文； ? 注意： 此種方式不能減輕受讓方稅負，受讓方支付的股權轉讓款不能計入土地成本扣除土增。 籌劃方法 3【 以房產投資代替房產轉讓 】 ? 房產直接轉讓涉及稅負：營業(yè)稅及附加；土增稅；所得稅；印花稅；契稅； ? 房產投資涉及到稅負：印花稅；所得稅；契稅；若有乙方為房地產企業(yè)則還需要繳納土地增值稅。 ? 實踐中可以對兩種稅負情況進行分析比較。 籌劃方法 4【 分立后轉讓股權 】 ? 房地產公司將房地產分立出來，成立單一項目公司。然后轉讓單一項目公司股權。 ? 分立環(huán)節(jié)不涉及營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。 ? 股權轉讓不涉及營業(yè)稅和土地增值稅，僅涉及企業(yè)所得稅。 籌劃方法 5【 吸收合并 】 ? 并購方公司吸收合并被并購方項目公司。 ? 《 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 (財稅 [1995]48號 ): 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 謝謝聆聽 Thanks for your attention 段雪飛 2023年 08年 25日 演講完畢，謝謝觀看！
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