房地產(chǎn)稅務(wù)-段雪飛-文庫吧資料
2025-03-02 09:05本頁面
【正文】 %，其他房地產(chǎn)項目為 5%。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。 【 《 營業(yè)稅細則 》 第 25條 】 ? 計算方法： 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ” 建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅 【 土地使用稅 】 ? 土地使用稅同前所述。 【 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第三十八條 】 建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅 【 甲供材料的營業(yè)稅 】 ? 《 實施細則 》 第七條規(guī)定， “ 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 ? 甲供材料應(yīng)按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； ? 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； ? 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； ? 借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 建設(shè)環(huán)節(jié)涉稅 【 代扣代繳 】 ? 營業(yè)稅： 境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設(shè)計勞務(wù)，屬于應(yīng)發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)的勞務(wù)。 未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的 20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其相應(yīng)扣除項目金額；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其相應(yīng)扣除項目金額。 【 國稅函 ? 2023? 645號 】 ? 差額征收營業(yè)稅。 【 財稅 [2023]16號文 】 ? 轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 《 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 。國稅發(fā) [2023]31號文。新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿 1年時開始繳納土地使用稅；征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 ? 計稅依據(jù)： 土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 拿地環(huán)節(jié)涉稅 【 城鎮(zhèn)土地使用稅 】 ? 主要法規(guī) ? 國稅函發(fā) [1993]501號文（不論是出讓還是轉(zhuǎn)讓方式都應(yīng)該繳納本稅）； ? 國稅發(fā) [2023]89號文（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計稅依據(jù)） ? 財稅 [2023]186號文（合同約定交付土地時間的次月開征，未約定合同簽訂次月） ? 財稅 [2023]24號文（廉租房、經(jīng)濟適用房） 持有環(huán)節(jié)涉稅 【 土地使用稅 】 ? 納稅義務(wù)人： 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。 ? 納稅義務(wù)時間： 合同約定交付土地時間的從次月開始，未約定的從合同簽訂次月開始。 ? 征稅范圍： 房地產(chǎn)企業(yè)占用位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地。財稅 [2023]24號規(guī)定，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 ? 征稅范圍
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