【導(dǎo)讀】一定的精神財富，同時對健康渴求，并樂于挑戰(zhàn)新事物的成功人士；住宅，公寓目標(biāo)客戶定位為：對環(huán)境和健康最為關(guān)心的中產(chǎn)階層人士。高爾夫球場概念、海景概念??有所區(qū)別，更加突顯本項目在深圳的。墅物業(yè)當(dāng)中的亮點(diǎn)。優(yōu)良的物業(yè)前景仍然看好，在策劃報告（二）物業(yè)定位及包裝報告中，項目沿山而建，在項目的中間有一山溝經(jīng)過，直通銀湖，不。有20幢，項目東面的二期工程正在修建，包括會所、別墅及公寓，項目整體大約有70幢別墅，三幢多層帶電梯公寓。方米至800多平方米，實(shí)用層均為兩層。氣派為主，并無強(qiáng)調(diào)功能性及實(shí)用性，如600多平方米一幢的別墅，計，和深圳大部分別墅的設(shè)計較相近，欠缺獨(dú)特性。環(huán)境較差，項目的物業(yè)管理服務(wù)由發(fā)展商下轄的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，綜合以上內(nèi)容，銀湖國際會議中心的地理位置及周邊環(huán)境當(dāng)屬一。全依據(jù)消費(fèi)者需求設(shè)定。目標(biāo)客戶群滿意的住宅產(chǎn)品一經(jīng)推出，自然會。更獨(dú)特的賣點(diǎn)，而使自己處于領(lǐng)先地位。

　　

【正文】 當(dāng)中，報紙廣告只作為其它媒體的互助工具，在項目前期的宣傳當(dāng)中采用，故，此次計劃只考慮物業(yè)推廣前和推廣后的三個月時間，以后的報紙發(fā)布計劃可視乎市場反應(yīng)情況及時調(diào)整。 日期 媒體 版面 費(fèi)用（元） 折扣 實(shí)際費(fèi)用 9 月 19 日 特區(qū)報 2 個全版連版彩色 229130 2 85% 389521 9 月 22 日 特區(qū)報 體育版封面 1/2 版彩色 157250 85% 133662 10 月 6 日 特區(qū)報 體育版封面小全版彩色 185100 85% 157335 10 月 10 日 特區(qū)報 社會生活版 1/2 版彩色 155000 85% 131750 中國最大管理資源中心 第 44 頁 共 55 頁 10 月 12 日 商報 體育版封面小全版彩色 185100 75% 157335 10 月 13 日 特區(qū)報 封底版小全版彩色 180000 85% 135000 10 月 25 日 特區(qū)報 社會生活版小全版彩色 185100 85% 157335 11 月 2 日 特區(qū)報 鵬城今版 1/2 版彩色 157250 85% 133662 11 月 3 日 商報 封底版 1/2 版彩色 152900 75% 114675 合計： 1510275 元 因?yàn)楸卷椖康膽粜蛿?shù)量不多，建議廣告的宣傳重點(diǎn)應(yīng)較為集中，希望在前期能產(chǎn)生良好的效果，隨著項目的銷售成績 不斷前進(jìn)及知名度的提高，項目后期的宣傳投放量將會較少，廣告效應(yīng)亦靠戶外廣告及口碑宣傳。 中國最大管理資源中心 第 45 頁 共 55 頁 十、 推廣費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)中原以往代理深圳豪宅物 業(yè)的銷售經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)的包裝及推廣費(fèi)用應(yīng)包括以下內(nèi)容，及各類收費(fèi)所占的比例： 1． 廣告設(shè)計制作費(fèi)用 1） 設(shè)計制作售樓書及宣傳小冊子 2） 拍攝制作電視廣告及電視廣告雜志（不包括請模特或明星費(fèi)用） 3） 設(shè)計制作展示板 4） 設(shè)計制作戶外廣告牌 5） 設(shè)計制作手提資料袋、宣傳品、小禮品等 6） 各類版面報紙廣告設(shè)計 7） 雜志廣告設(shè)計 8） 制作模型 以上各項內(nèi)容的費(fèi)用通常較為固定，與物業(yè)的銷售價格直接關(guān)系不大，一般的豪宅物業(yè)的廣告設(shè)計制作費(fèi)用為 100 萬元人民幣，如果要求設(shè)計及制作精美，所需費(fèi)用為 110130 萬元，以項目一期的總銷售額： 別墅的可售面積為 公寓的可售面積為 假設(shè)別墅的平均售價為 :1800020000 元 /M2 公寓的平均售價為 8500 元 /M2 項目一期的總銷售額約為： 億元 中國最大管理資源中心 第 46 頁 共 55 頁 即以上各項費(fèi)用的比例約為 %%。 2． 推廣費(fèi) 1） 媒體發(fā)布費(fèi)，包括報刊、雜志、電視、戶外廣告等 2） 設(shè)計及裝飾售樓處、樣板房 3） 設(shè)計制作地盤禮儀包裝 4） 現(xiàn)場客戶接待費(fèi)用 5） 各展銷會參展費(fèi) 以中原經(jīng)驗(yàn)，此部分的費(fèi)用大約占總銷售額的 3%。 1） 物業(yè) 管理公司籌辦費(fèi) 2） 籌辦銀行按揭費(fèi) 3） 申請預(yù)售證 4） 查丈報告 5） 與有關(guān)單位合作費(fèi)用 項目的籌辦費(fèi)往往與發(fā)展商的社會關(guān)系有關(guān)，通常情況下，此部分的費(fèi)用為總銷售額的 %。 中國最大管理資源中心 第 47 頁 共 55 頁 十一、 廣告創(chuàng)作建議 1． 宣傳主志思想建議 中原在本項目的整體宣傳及推廣思想如下： 物業(yè)質(zhì)素宣傳為主，包括 1） 國外木制房屋宣傳 2） 戶型、特別功能廳的引導(dǎo) 3） 建筑材料的檔次及功能的宣傳 4） 小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃思想的宣傳 邊際宣傳為附，包括 1） 仙湖植物園環(huán)境的宣傳 2） 近佛福地的宣傳 2． 宣傳品的建議 1） 風(fēng)格 整體風(fēng)格為：高貴、大方，充滿時尚氣息和綠色健康概念，做到富而不俗，貴而不侈，同時應(yīng)適當(dāng)暗示本地為近佛福地。 2） 種類數(shù)量 (已提交 ) 中國最大管理資源中心 第 48 頁 共 55 頁 第四部分 銷售活動跟進(jìn) 一、 人員組織安排 1． 人員組織安排 中原公司對仙湖山莊項目成立項目小組，伴隨整個項目的銷售代理期開展各項工作。 項目小組 成員 職能 策劃 策劃監(jiān)控 策劃中心總監(jiān) 監(jiān)控策劃及前期準(zhǔn)備的各項工作，項目協(xié)調(diào)與指導(dǎo) 項目策劃 策劃經(jīng)理 1） 進(jìn)行策劃工作，協(xié)調(diào)廣告宣傳等關(guān)系 2） 與有關(guān)合作公司溝通，討論及總體銷售問題 3） 編制培訓(xùn)資料及各銷售 文件 策劃師 銷售 銷售監(jiān)控 銷售部總監(jiān) 監(jiān)控前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展，調(diào)整銷售策略 項目銷售 營業(yè)經(jīng)理 1） 負(fù)責(zé)項目的銷售工作，總結(jié)銷售情況 2） 客戶公關(guān)、調(diào)查 3） 反饋客戶的反應(yīng)和意見 項目銷售經(jīng)理 物業(yè)顧問 項目小組在展開工作時，均需與有關(guān)合作單位溝通、合作，在項目正式開盤時，銷售工作將會有物業(yè)管理公司的介入，人員的組織將會由中原公司、發(fā)展商和物業(yè)管理公司三方構(gòu)成，各人員負(fù)責(zé)具體的事務(wù)，確保銷售活動順利進(jìn)行。 2． 成立銷售小組 中國最大管理資源中心 第 49 頁 共 55 頁 1） 架構(gòu) 銷售部由中原委派之項目經(jīng)理負(fù)責(zé)籌組及管理 ，銷售人員包括物業(yè)顧問和高級物業(yè)顧問（須經(jīng)考核通過）。中原委派之營業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)控整個項目的銷售工作，隨時提供支援及協(xié)助。 2） 項目經(jīng)理職責(zé) ★ 按發(fā)展商和中原公司的共同目標(biāo)，以公平、公正、公開的原則開展工作。 ★ 與發(fā)展商各部門協(xié)調(diào)并溝通相關(guān)工作。 ★ 負(fù)責(zé)銷售部的籌組，包括銷售部人員的招聘、培訓(xùn)、錄用、辭退等人事安排。 ★ 負(fù)責(zé)制定、解釋并執(zhí)行銷售管理條例。 ★ 全權(quán)負(fù)責(zé)地盤售樓處及其他銷售點(diǎn)之管理工作；全權(quán)負(fù)責(zé)地銷售 部 營業(yè)經(jīng)理 項目經(jīng)理 物業(yè)顧問 高級物業(yè)顧問 中國最大管理資源中心 第 50 頁 共 55 頁 盤總銷控。 ★ 負(fù)責(zé)銷售人員的監(jiān)督、管理及培訓(xùn)工作。 ★ 負(fù)責(zé)組織銷售人員進(jìn)行相關(guān)的市場調(diào)查、總結(jié) 并結(jié)合項目情況與策劃部及時溝通。 ★ 負(fù)責(zé)與發(fā)展商溝通、匯報每一階段的銷售工作，并負(fù)責(zé)提出需要發(fā)展商支持配合的各項事宜。 ★ 協(xié)調(diào)發(fā)展商關(guān)系客戶的接待工作。 3） 人員要求 ★ 中原物業(yè)顧問必須具備以下基本條件 a. 年齡： 2230 歲 b. 經(jīng)驗(yàn)：熟悉本地環(huán)境，一年以上樓盤銷售經(jīng)驗(yàn) c. 學(xué)歷：大專以上程度 d. 性別：男女均可 e. 語言：標(biāo)準(zhǔn)普通話及本地語言 f. 工作態(tài)度：認(rèn)真、勤奮、熱誠、具團(tuán)隊精神 g. 技能：溝通、應(yīng)變能力強(qiáng) h. 儀表：五官端正、得體大方 ★ 物業(yè)顧問的組合具備以下條件 a. 男女比例相當(dāng)，男比女多為佳； 中國最大管理資源中心 第 51 頁 共 55 頁 b. 各有所長，具不同專業(yè)背景及經(jīng)驗(yàn)； c. 具有可培育 為項目經(jīng)理助理的潛質(zhì)。 4） 工作范圍 物業(yè)顧問及高級物業(yè)顧問的工作范圍如下： ★ 為客戶提供任何可促成交易的服務(wù) a. 問卷調(diào)查，派發(fā)單張 b. 組織及參與宣傳推廣活動 c. 向客戶介紹及推薦樓盤 d. 跟進(jìn)客戶及成交 e. 售后服務(wù) ★ 服從項目經(jīng)理的管理 a. 嚴(yán)格遵守銷售管理條例 b. 向項目經(jīng)理匯報工作 c. 接受公司的考核 d. 與其他同事互相幫助，互相配合。 二、 銷售時間安排 序號 項目 詳情 開始時間 結(jié)束 時間 負(fù)責(zé) 跟進(jìn) 審核 備注 1 售樓處、示范單位裝修 確定售樓處裝修公司 8/7 裝飾公司 中原 杰諾仕 售樓處、示范單位裝修 2/9 裝飾公司 中原 杰諾仕 中國最大管理資源中心 第 52 頁 共 55 頁 2 售樓處裝飾設(shè)計 確定家私和裝飾件采購公司 8/7 裝飾公司 杰諾仕 杰諾仕 售樓處裝飾設(shè)計方案 17/7 29/7 裝飾公司 中原 杰諾仕 售樓處、示范單位家私等裝飾件采購 21/8 31/8 裝飾公司 中原、杰諾仕 杰諾仕 售樓處、示范單位布置 1/9 11/9 裝飾公司 中原、杰諾仕 杰諾仕 3 樓書折頁、展板 樓書、折頁、展板制作要求 26/6 中原 中原 杰諾仕 樓書、折頁、展板設(shè)計 27/6 29/7 廣告公司 中原 杰諾仕 樓書、折頁、展板制作 31/7 79/8 廣告公司 中原 杰諾仕 4 模型 模型制作 3/7 19/8 模型公司 中原 杰諾仕 模型修改 21/8 26/8 模型公司 中原 杰諾仕 中國最大管理資源中心 第 53 頁 共 55 頁 序號 項目 詳情 開始時間 結(jié)束 時間 負(fù)責(zé) 跟進(jìn) 審核 備注 5 報紙廣告 報紙廣告設(shè)計 27/6 29/7 廣告公司 中原 杰諾仕 深圳報紙廣告發(fā)布計劃 17/7 31/8 中原、廣告公司 中原 杰諾仕 6 雜志廣告 雜志廣告發(fā)布媒體建議 26/6 19/7 中原 中原 杰諾仕 確定雜志廣告發(fā)布媒體 20/7 22/7 杰諾仕、雜志社 中原 杰諾仕 雜志廣告設(shè)計 23/7 23/8 廣告公司 中原 杰諾仕 7 電視廣告 確定電視廣告公司 15/7 杰諾仕 中原 杰諾仕 電視廣告制作要求 19/7 中原 中原 杰諾仕 電視廣告創(chuàng)意方案 20/7 5/8 廣告公司 中原 杰諾仕 電視廣告制作 21/8 20/9 廣告公司 中原 杰諾仕 8 地盤包裝 （詳見附頁） 確定禮儀公司 31/7 杰諾仕