【導(dǎo)讀】一定的精神財(cái)富，同時(shí)對(duì)健康渴求，并樂(lè)于挑戰(zhàn)新事物的成功人士；住宅，公寓目標(biāo)客戶定位為：對(duì)環(huán)境和健康最為關(guān)心的中產(chǎn)階層人士。高爾夫球場(chǎng)概念、海景概念??有所區(qū)別，更加突顯本項(xiàng)目在深圳的。墅物業(yè)當(dāng)中的亮點(diǎn)。優(yōu)良的物業(yè)前景仍然看好，在策劃報(bào)告（二）物業(yè)定位及包裝報(bào)告中，項(xiàng)目沿山而建，在項(xiàng)目的中間有一山溝經(jīng)過(guò)，直通銀湖，不。有20幢，項(xiàng)目東面的二期工程正在修建，包括會(huì)所、別墅及公寓，項(xiàng)目整體大約有70幢別墅，三幢多層帶電梯公寓。方米至800多平方米，實(shí)用層均為兩層。氣派為主，并無(wú)強(qiáng)調(diào)功能性及實(shí)用性，如600多平方米一幢的別墅，計(jì)，和深圳大部分別墅的設(shè)計(jì)較相近，欠缺獨(dú)特性。環(huán)境較差，項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)由發(fā)展商下轄的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，綜合以上內(nèi)容，銀湖國(guó)際會(huì)議中心的地理位置及周邊環(huán)境當(dāng)屬一。全依據(jù)消費(fèi)者需求設(shè)定。目標(biāo)客戶群滿意的住宅產(chǎn)品一經(jīng)推出，自然會(huì)。更獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，而使自己處于領(lǐng)先地位。

　　

【正文】 當(dāng)中，報(bào)紙廣告只作為其它媒體的互助工具，在項(xiàng)目前期的宣傳當(dāng)中采用，故，此次計(jì)劃只考慮物業(yè)推廣前和推廣后的三個(gè)月時(shí)間，以后的報(bào)紙發(fā)布計(jì)劃可視乎市場(chǎng)反應(yīng)情況及時(shí)調(diào)整。 日期 媒體 版面 費(fèi)用（元） 折扣 實(shí)際費(fèi)用 9 月 19 日 特區(qū)報(bào) 2 個(gè)全版連版彩色 229130 2 85% 389521 9 月 22 日 特區(qū)報(bào) 體育版封面 1/2 版彩色 157250 85% 133662 10 月 6 日 特區(qū)報(bào) 體育版封面小全版彩色 185100 85% 157335 10 月 10 日 特區(qū)報(bào) 社會(huì)生活版 1/2 版彩色 155000 85% 131750 中國(guó)最大管理資源中心 第 44 頁(yè) 共 55 頁(yè) 10 月 12 日 商報(bào) 體育版封面小全版彩色 185100 75% 157335 10 月 13 日 特區(qū)報(bào) 封底版小全版彩色 180000 85% 135000 10 月 25 日 特區(qū)報(bào) 社會(huì)生活版小全版彩色 185100 85% 157335 11 月 2 日 特區(qū)報(bào) 鵬城今版 1/2 版彩色 157250 85% 133662 11 月 3 日 商報(bào) 封底版 1/2 版彩色 152900 75% 114675 合計(jì)： 1510275 元 因?yàn)楸卷?xiàng)目的戶型數(shù)量不多，建議廣告的宣傳重點(diǎn)應(yīng)較為集中，希望在前期能產(chǎn)生良好的效果，隨著項(xiàng)目的銷(xiāo)售成績(jī) 不斷前進(jìn)及知名度的提高，項(xiàng)目后期的宣傳投放量將會(huì)較少，廣告效應(yīng)亦靠戶外廣告及口碑宣傳。 中國(guó)最大管理資源中心 第 45 頁(yè) 共 55 頁(yè) 十、 推廣費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)中原以往代理深圳豪宅物 業(yè)的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)的包裝及推廣費(fèi)用應(yīng)包括以下內(nèi)容，及各類(lèi)收費(fèi)所占的比例： 1． 廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi)用 1） 設(shè)計(jì)制作售樓書(shū)及宣傳小冊(cè)子 2） 拍攝制作電視廣告及電視廣告雜志（不包括請(qǐng)模特或明星費(fèi)用） 3） 設(shè)計(jì)制作展示板 4） 設(shè)計(jì)制作戶外廣告牌 5） 設(shè)計(jì)制作手提資料袋、宣傳品、小禮品等 6） 各類(lèi)版面報(bào)紙廣告設(shè)計(jì) 7） 雜志廣告設(shè)計(jì) 8） 制作模型 以上各項(xiàng)內(nèi)容的費(fèi)用通常較為固定，與物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格直接關(guān)系不大，一般的豪宅物業(yè)的廣告設(shè)計(jì)制作費(fèi)用為 100 萬(wàn)元人民幣，如果要求設(shè)計(jì)及制作精美，所需費(fèi)用為 110130 萬(wàn)元，以項(xiàng)目一期的總銷(xiāo)售額： 別墅的可售面積為 公寓的可售面積為 假設(shè)別墅的平均售價(jià)為 :1800020000 元 /M2 公寓的平均售價(jià)為 8500 元 /M2 項(xiàng)目一期的總銷(xiāo)售額約為： 億元 中國(guó)最大管理資源中心 第 46 頁(yè) 共 55 頁(yè) 即以上各項(xiàng)費(fèi)用的比例約為 %%。 2． 推廣費(fèi) 1） 媒體發(fā)布費(fèi)，包括報(bào)刊、雜志、電視、戶外廣告等 2） 設(shè)計(jì)及裝飾售樓處、樣板房 3） 設(shè)計(jì)制作地盤(pán)禮儀包裝 4） 現(xiàn)場(chǎng)客戶接待費(fèi)用 5） 各展銷(xiāo)會(huì)參展費(fèi) 以中原經(jīng)驗(yàn)，此部分的費(fèi)用大約占總銷(xiāo)售額的 3%。 1） 物業(yè) 管理公司籌辦費(fèi) 2） 籌辦銀行按揭費(fèi) 3） 申請(qǐng)預(yù)售證 4） 查丈報(bào)告 5） 與有關(guān)單位合作費(fèi)用 項(xiàng)目的籌辦費(fèi)往往與發(fā)展商的社會(huì)關(guān)系有關(guān)，通常情況下，此部分的費(fèi)用為總銷(xiāo)售額的 %。 中國(guó)最大管理資源中心 第 47 頁(yè) 共 55 頁(yè) 十一、 廣告創(chuàng)作建議 1． 宣傳主志思想建議 中原在本項(xiàng)目的整體宣傳及推廣思想如下： 物業(yè)質(zhì)素宣傳為主，包括 1） 國(guó)外木制房屋宣傳 2） 戶型、特別功能廳的引導(dǎo) 3） 建筑材料的檔次及功能的宣傳 4） 小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃思想的宣傳 邊際宣傳為附，包括 1） 仙湖植物園環(huán)境的宣傳 2） 近佛福地的宣傳 2． 宣傳品的建議 1） 風(fēng)格 整體風(fēng)格為：高貴、大方，充滿時(shí)尚氣息和綠色健康概念，做到富而不俗，貴而不侈，同時(shí)應(yīng)適當(dāng)暗示本地為近佛福地。 2） 種類(lèi)數(shù)量 (已提交 ) 中國(guó)最大管理資源中心 第 48 頁(yè) 共 55 頁(yè) 第四部分 銷(xiāo)售活動(dòng)跟進(jìn) 一、 人員組織安排 1． 人員組織安排 中原公司對(duì)仙湖山莊項(xiàng)目成立項(xiàng)目小組，伴隨整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售代理期開(kāi)展各項(xiàng)工作。 項(xiàng)目小組 成員 職能 策劃 策劃監(jiān)控 策劃中心總監(jiān) 監(jiān)控策劃及前期準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作，項(xiàng)目協(xié)調(diào)與指導(dǎo) 項(xiàng)目策劃 策劃經(jīng)理 1） 進(jìn)行策劃工作，協(xié)調(diào)廣告宣傳等關(guān)系 2） 與有關(guān)合作公司溝通，討論及總體銷(xiāo)售問(wèn)題 3） 編制培訓(xùn)資料及各銷(xiāo)售 文件 策劃師 銷(xiāo)售 銷(xiāo)售監(jiān)控 銷(xiāo)售部總監(jiān) 監(jiān)控前期準(zhǔn)備工作的進(jìn)展，調(diào)整銷(xiāo)售策略 項(xiàng)目銷(xiāo)售 營(yíng)業(yè)經(jīng)理 1） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，總結(jié)銷(xiāo)售情況 2） 客戶公關(guān)、調(diào)查 3） 反饋客戶的反應(yīng)和意見(jiàn) 項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理 物業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目小組在展開(kāi)工作時(shí)，均需與有關(guān)合作單位溝通、合作，在項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷(xiāo)售工作將會(huì)有物業(yè)管理公司的介入，人員的組織將會(huì)由中原公司、發(fā)展商和物業(yè)管理公司三方構(gòu)成，各人員負(fù)責(zé)具體的事務(wù)，確保銷(xiāo)售活動(dòng)順利進(jìn)行。 2． 成立銷(xiāo)售小組 中國(guó)最大管理資源中心 第 49 頁(yè) 共 55 頁(yè) 1） 架構(gòu) 銷(xiāo)售部由中原委派之項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)籌組及管理 ，銷(xiāo)售人員包括物業(yè)顧問(wèn)和高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)（須經(jīng)考核通過(guò)）。中原委派之營(yíng)業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作，隨時(shí)提供支援及協(xié)助。 2） 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé) ★ 按發(fā)展商和中原公司的共同目標(biāo)，以公平、公正、公開(kāi)的原則開(kāi)展工作。 ★ 與發(fā)展商各部門(mén)協(xié)調(diào)并溝通相關(guān)工作。 ★ 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部的籌組，包括銷(xiāo)售部人員的招聘、培訓(xùn)、錄用、辭退等人事安排。 ★ 負(fù)責(zé)制定、解釋并執(zhí)行銷(xiāo)售管理?xiàng)l例。 ★ 全權(quán)負(fù)責(zé)地盤(pán)售樓處及其他銷(xiāo)售點(diǎn)之管理工作；全權(quán)負(fù)責(zé)地銷(xiāo)售 部 營(yíng)業(yè)經(jīng)理 項(xiàng)目經(jīng)理 物業(yè)顧問(wèn) 高級(jí)物業(yè)顧問(wèn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 50 頁(yè) 共 55 頁(yè) 盤(pán)總銷(xiāo)控。 ★ 負(fù)責(zé)銷(xiāo)售人員的監(jiān)督、管理及培訓(xùn)工作。 ★ 負(fù)責(zé)組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查、總結(jié) 并結(jié)合項(xiàng)目情況與策劃部及時(shí)溝通。 ★ 負(fù)責(zé)與發(fā)展商溝通、匯報(bào)每一階段的銷(xiāo)售工作，并負(fù)責(zé)提出需要發(fā)展商支持配合的各項(xiàng)事宜。 ★ 協(xié)調(diào)發(fā)展商關(guān)系客戶的接待工作。 3） 人員要求 ★ 中原物業(yè)顧問(wèn)必須具備以下基本條件 a. 年齡： 2230 歲 b. 經(jīng)驗(yàn)：熟悉本地環(huán)境，一年以上樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn) c. 學(xué)歷：大專(zhuān)以上程度 d. 性別：男女均可 e. 語(yǔ)言：標(biāo)準(zhǔn)普通話及本地語(yǔ)言 f. 工作態(tài)度：認(rèn)真、勤奮、熱誠(chéng)、具團(tuán)隊(duì)精神 g. 技能：溝通、應(yīng)變能力強(qiáng) h. 儀表：五官端正、得體大方 ★ 物業(yè)顧問(wèn)的組合具備以下條件 a. 男女比例相當(dāng)，男比女多為佳； 中國(guó)最大管理資源中心 第 51 頁(yè) 共 55 頁(yè) b. 各有所長(zhǎng)，具不同專(zhuān)業(yè)背景及經(jīng)驗(yàn)； c. 具有可培育 為項(xiàng)目經(jīng)理助理的潛質(zhì)。 4） 工作范圍 物業(yè)顧問(wèn)及高級(jí)物業(yè)顧問(wèn)的工作范圍如下： ★ 為客戶提供任何可促成交易的服務(wù) a. 問(wèn)卷調(diào)查，派發(fā)單張 b. 組織及參與宣傳推廣活動(dòng) c. 向客戶介紹及推薦樓盤(pán) d. 跟進(jìn)客戶及成交 e. 售后服務(wù) ★ 服從項(xiàng)目經(jīng)理的管理 a. 嚴(yán)格遵守銷(xiāo)售管理?xiàng)l例 b. 向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)工作 c. 接受公司的考核 d. 與其他同事互相幫助，互相配合。 二、 銷(xiāo)售時(shí)間安排 序號(hào) 項(xiàng)目 詳情 開(kāi)始時(shí)間 結(jié)束 時(shí)間 負(fù)責(zé) 跟進(jìn) 審核 備注 1 售樓處、示范單位裝修 確定售樓處裝修公司 8/7 裝飾公司 中原 杰諾仕 售樓處、示范單位裝修 2/9 裝飾公司 中原 杰諾仕 中國(guó)最大管理資源中心 第 52 頁(yè) 共 55 頁(yè) 2 售樓處裝飾設(shè)計(jì) 確定家私和裝飾件采購(gòu)公司 8/7 裝飾公司 杰諾仕 杰諾仕 售樓處裝飾設(shè)計(jì)方案 17/7 29/7 裝飾公司 中原 杰諾仕 售樓處、示范單位家私等裝飾件采購(gòu) 21/8 31/8 裝飾公司 中原、杰諾仕 杰諾仕 售樓處、示范單位布置 1/9 11/9 裝飾公司 中原、杰諾仕 杰諾仕 3 樓書(shū)折頁(yè)、展板 樓書(shū)、折頁(yè)、展板制作要求 26/6 中原 中原 杰諾仕 樓書(shū)、折頁(yè)、展板設(shè)計(jì) 27/6 29/7 廣告公司 中原 杰諾仕 樓書(shū)、折頁(yè)、展板制作 31/7 79/8 廣告公司 中原 杰諾仕 4 模型 模型制作 3/7 19/8 模型公司 中原 杰諾仕 模型修改 21/8 26/8 模型公司 中原 杰諾仕 中國(guó)最大管理資源中心 第 53 頁(yè) 共 55 頁(yè) 序號(hào) 項(xiàng)目 詳情 開(kāi)始時(shí)間 結(jié)束 時(shí)間 負(fù)責(zé) 跟進(jìn) 審核 備注 5 報(bào)紙廣告 報(bào)紙廣告設(shè)計(jì) 27/6 29/7 廣告公司 中原 杰諾仕 深圳報(bào)紙廣告發(fā)布計(jì)劃 17/7 31/8 中原、廣告公司 中原 杰諾仕 6 雜志廣告 雜志廣告發(fā)布媒體建議 26/6 19/7 中原 中原 杰諾仕 確定雜志廣告發(fā)布媒體 20/7 22/7 杰諾仕、雜志社 中原 杰諾仕 雜志廣告設(shè)計(jì) 23/7 23/8 廣告公司 中原 杰諾仕 7 電視廣告 確定電視廣告公司 15/7 杰諾仕 中原 杰諾仕 電視廣告制作要求 19/7 中原 中原 杰諾仕 電視廣告創(chuàng)意方案 20/7 5/8 廣告公司 中原 杰諾仕 電視廣告制作 21/8 20/9 廣告公司 中原 杰諾仕 8 地盤(pán)包裝 （詳見(jiàn)附頁(yè)） 確定禮儀公司 31/7 杰諾仕