【導(dǎo)讀】展商委托給橫崗瑞興物業(yè)管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理。我公司接受業(yè)委會邀請參與小區(qū)的物業(yè)管理競標(biāo)，該方案將從如下幾個(gè)實(shí)現(xiàn)翠湖山莊物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的必要。業(yè)、性別和年齡等）。對于小區(qū)硬件設(shè)備設(shè)施及公共場地情況的掌握是按。握對更好的提供高水平的物業(yè)服務(wù)會起到積極的幫助。公司對小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的首要條件。整體思路及辦法，是公司多年物管服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。管理公司為此將成立翠湖山莊物業(yè)管理處。受到熱情周到、親切有禮、井然有序、賓至如歸的服務(wù)。合服務(wù)的運(yùn)作模式。使物業(yè)管理服務(wù)更加科學(xué)、規(guī)范、合理及行之有效。上門了解情況并及時(shí)處理，同時(shí)將處理結(jié)果回告業(yè)主。斷考慮按業(yè)戶需求提供各類的服務(wù)。宇宏物業(yè)圍繞著服務(wù)質(zhì)量開展一系列管。重心，本著“服務(wù)用戶，創(chuàng)新管理”讓業(yè)戶感到滿意的服務(wù)宗旨。服務(wù)無止境，服務(wù)工作沒有最好，只有更好。時(shí)客戶服務(wù)中心熱線。實(shí)現(xiàn)最佳綜合管理目標(biāo)。

　　

【正文】 每月月底總結(jié)上月工作計(jì)劃的落實(shí)和完成情況，討論編制好下月工作計(jì)劃。 工 程部職能 物業(yè)要維持正常的運(yùn)作，有賴工程部的把關(guān)。日常運(yùn)作中例如高低壓電、排風(fēng)、給排水、防設(shè)備、弱電智能等，均需要有一支優(yōu)秀的工程 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 83 頁 技術(shù)隊(duì)來維持，能意識到危機(jī)的存在，防范未然。 工程部的職能概述如下： 確保商住樓內(nèi)所有設(shè)施均有定期維修保養(yǎng) 確保設(shè)施的最高運(yùn)作效率 實(shí)施預(yù)防性維修及保養(yǎng)計(jì)劃，以減低設(shè)施的損耗，保持設(shè)施的壽命，及防范以外的發(fā)生 提高商住樓的安全性 協(xié)助控制開支，例如透過節(jié)能及預(yù)防性維修 實(shí)施環(huán)保政策 工程部工作范圍： 負(fù)責(zé)制定設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行，維修管理總體方案，編制維修計(jì) 劃書。 提供有關(guān)設(shè)施的增補(bǔ)改造初方案，對我發(fā)包工程進(jìn)行初審，會同業(yè)戶服務(wù)中心監(jiān)督施工質(zhì)量，主持竣工驗(yàn)收。 掌握機(jī)電設(shè)備情況，編制機(jī)電維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查執(zhí)行情況，對商住樓內(nèi)業(yè)戶單位自用設(shè)備、設(shè)施維修進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。 對各工程項(xiàng)目技術(shù)資料，設(shè)備說明，維修保養(yǎng)記錄收集，整理，存檔。 對商住樓內(nèi)電梯、供配電、給排水、智能監(jiān)控、消防等設(shè)備、設(shè)施直接管理、維護(hù)，保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保設(shè)備、設(shè)施的完好。 負(fù)責(zé)商住樓內(nèi)的房屋及設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)，對業(yè)戶的裝修，改造工程進(jìn)行審查、檢查等。 商住樓內(nèi)公共區(qū)域的 水、電、土、木維修及安裝。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 83 頁 制定設(shè)備運(yùn)行，維修管理總體方案，編制維修計(jì)劃。 負(fù)責(zé)能源供應(yīng)，電力系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 全面負(fù)責(zé)各種動(dòng)力設(shè)備，機(jī)器設(shè)備，冷熱水管道各種用具等設(shè)施，設(shè)備的維修與管理工作，保證各種設(shè)施，設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 隨時(shí)檢查各種設(shè)施，設(shè)備技術(shù)狀況，及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案，并組織貫徹實(shí)施。 1每年搞好設(shè)備檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。 1負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備更新改造組織工作。 工程部主管 直接向物業(yè)主任負(fù)責(zé)。 主要負(fù)責(zé)安排整個(gè) 物業(yè)之維修及保養(yǎng)工程。 編訂各項(xiàng)修繕工程及計(jì)劃之進(jìn)度。 督導(dǎo)維修人員工作并訂期報(bào)告各項(xiàng)維修情況。 介紹及帶領(lǐng)下屬物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗(yàn)，提高管理服務(wù)水平。 督導(dǎo)轄下屬工程專業(yè)技工之各項(xiàng)工序及工作。 審閱各工程專業(yè)技工之定期維修報(bào)告。 確保物業(yè)內(nèi)各類機(jī)電系統(tǒng)操作正常。 監(jiān)督物業(yè)保養(yǎng)承包商之工作及進(jìn)度。 負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)工程維修記錄之整理及存檔。 處理對物業(yè)設(shè)施之投訴及工程問題。 按實(shí)際情況需要，制訂及建議修繕程序及計(jì)劃。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 83 頁 每月提交部門之管理報(bào)告。 執(zhí)行上級的工作指示。 主要負(fù)責(zé)安排整個(gè)商住樓公共設(shè)備設(shè)施之維修 及保養(yǎng)工程。 就有關(guān)商住樓各樣設(shè)備設(shè)施訂定維修保養(yǎng)計(jì)劃。 督導(dǎo)其他維修人員工作并定期報(bào)告各項(xiàng)維修情況。 負(fù)責(zé)對物業(yè)內(nèi)工程技術(shù)資料，設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理及存檔。 負(fù)責(zé)對各類專業(yè)技術(shù)人員的與工程技術(shù)相關(guān)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。 聯(lián)絡(luò)有關(guān)市政設(shè)施的各部門，為使物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備，能源等正常的運(yùn)作。 維修技工 執(zhí)行上級的工作指示。 負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)內(nèi)的房屋及設(shè)備的管理，維修、保養(yǎng)。 負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)的水，電，泥工，木工等的維修、安裝等。 執(zhí)行維修值班制度以及維修程序。 實(shí)施有關(guān)維修人員及時(shí)搶修主要設(shè)施，設(shè)備，確保物業(yè)正常運(yùn)作。 負(fù)責(zé)對維修工程的上報(bào)驗(yàn)收工作。 對物業(yè)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，設(shè)備運(yùn)作不正常時(shí)作及時(shí)搶修，確保物業(yè)正常運(yùn)作。 執(zhí)行上級的工作指示。 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)例外。 依工程維修工作方面之指示完成工作。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 83 頁 工作出現(xiàn)問題時(shí)，必須向主任報(bào)告。 維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量減低對業(yè)戶造成的不便和滋擾。 倘工程需要，涉及停電，停水，停用電梯時(shí)，需由管理處主任決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知。 每日呈遞工作記錄與及修繕記錄 領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫申請表及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并記錄。 按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)，后 備電系統(tǒng)等。 事務(wù)文員（前臺服務(wù)員兼） 負(fù)責(zé)人事、行政、辦公室、采購申報(bào)、資料管理、倉庫管理、電腦管理、收款員等工作 負(fù)責(zé)樓宇竣工檔案、用戶檔案、質(zhì)量記錄等文件資料的簽收、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。按德沁苑管理處規(guī)定制作檔案目錄，并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找。 執(zhí)行上級的工作指示。負(fù)責(zé)打字，傳真，影印及一般文書工作。 協(xié)助上司處理日常文件及存檔。 負(fù)責(zé)辦公用品和各類表格的保管和發(fā)放，對質(zhì)量不能滿足使用時(shí)，及時(shí)申請，以確保服務(wù)工作的需要。 負(fù)責(zé)管理處會議準(zhǔn)備，做好會場布置、會場服務(wù)等工 作。 完成管理處主任交待的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)倉庫的日常管理工作，對出入庫的材料和工具進(jìn)行驗(yàn)放、登記，對不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權(quán)拒絕入庫或領(lǐng)取。根據(jù)材料的體積、特征（含有毒物品）、型號規(guī)格等進(jìn)行合理擺放，并做好相應(yīng)的標(biāo)識，對不 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 83 頁 合格和降級使用的物品應(yīng)貼上特別標(biāo)識。 保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風(fēng)良好，并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等保護(hù)措施，確保物品質(zhì)量和庫房安全。 將管理處購買之物品清點(diǎn)及存?zhèn)}。 將部門員工申請之物品交予該員工并做好出庫記錄。 定期清點(diǎn)倉庫內(nèi)物品數(shù)量及制定物件數(shù)量明細(xì)表。 物品 缺貨時(shí)，應(yīng)申請辦理采購。 負(fù)責(zé)倉庫內(nèi)之清潔及物件存放安排。 每月提交清點(diǎn)報(bào)告。 建立倉庫管理資料，做到手續(xù)、記錄齊全。 每季度，接受和配合管理處主任與公司會計(jì)對倉庫進(jìn)行一次全面的檢查。 發(fā)放材料堅(jiān)持“先入先出“的原則，合理利用降級物品的使用價(jià)值。 不斷提高業(yè)務(wù)水平，保證各崗位領(lǐng)料及時(shí)，工具借還有序。 完成管理處主任交待的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的收取、統(tǒng)計(jì)、核算工作，在業(yè)務(wù)上接受公司財(cái)務(wù)部會計(jì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，保證做到日清月結(jié)，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費(fèi)用應(yīng)及時(shí)催收，做到費(fèi)用收繳率達(dá) 98％。 負(fù)責(zé)管理處現(xiàn)金、票據(jù)的保管，準(zhǔn)時(shí)到財(cái)務(wù)部報(bào)帳、登記工作。 按管理處規(guī)定具體負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)費(fèi)用的存取或轉(zhuǎn)帳工作。 按時(shí)統(tǒng)計(jì)出考勤，代發(fā)管理人員的工資、補(bǔ)貼。 負(fù)責(zé)辦理管理處各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷工作。 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 83 頁 根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費(fèi)服務(wù)，在預(yù)約時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)。 對拖欠費(fèi)用拖欠的業(yè)戶，以電話聯(lián)系、上門催收或在收費(fèi)單上注明銀行余額不足等方式使拖欠款盡早收回。 負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)登記工作。 完成管理處主任交代的其他任務(wù)。 負(fù)責(zé)根據(jù)主任批示做好員工之招聘，調(diào)查，辭退，考核，采購等各項(xiàng)人事手續(xù)辦理工作。 負(fù) 責(zé)控制有關(guān)辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的管理發(fā)放工作。 負(fù)責(zé)安排員工制服，及各員工之物資安排。 辦理員工請假，休假的有關(guān)手續(xù)。 執(zhí)行上級的工作指示。負(fù)責(zé)采購各部門所需物料批核。 負(fù)責(zé)記錄部門各員工之名單及聯(lián)絡(luò)電話。 商住樓物業(yè)管理服務(wù)程序 我公司會按以下程序開展工作： 1．項(xiàng)目考察 2．商住樓物業(yè)管理項(xiàng)目考察后的方案計(jì)劃 3．接管前期辦公樓物業(yè)管理計(jì)劃 4．籌建物業(yè)管理處 5．德沁苑商住樓管理實(shí)施方案設(shè)計(jì) 6．各項(xiàng)商住樓物業(yè)管理文件資料的準(zhǔn)備 7．德沁苑商住樓接管、入伙驗(yàn)收、房屋交接等 8．培訓(xùn)員工 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 83 頁 9． 日常物業(yè)管理工作的稽核 10．商住樓物業(yè)管理上崗培訓(xùn) 11．實(shí)現(xiàn)德沁苑商住樓的管理目標(biāo) 服務(wù)提供與其特點(diǎn) 一、本項(xiàng)目商住樓物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn) 1． 宇宏物業(yè)專為商住樓物業(yè)管理通過了 ISO9001 認(rèn)證的，在服務(wù)方面，從人員素質(zhì)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)效率、服務(wù)手段、服務(wù)的細(xì)微程度、服務(wù)的完整性等方面均保證管理服務(wù)的質(zhì)量。 2． 宇宏物業(yè)不僅對建筑物、公共設(shè)施、綠化、機(jī)電設(shè)備、內(nèi)部人財(cái)物實(shí)行嚴(yán)格的管理，更對德沁苑商住樓提供包括安全服務(wù)、清潔保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、商務(wù)服務(wù)、文化服務(wù)等全方位的服務(wù)，是寓管理于全面服務(wù) 之中的物業(yè)管理服務(wù)。 3．宇宏物業(yè)將按照德沁苑物業(yè)的實(shí)際，采用先進(jìn)的智能化管理系統(tǒng)，進(jìn)行智能化商住樓物業(yè)管理，并計(jì)劃、指導(dǎo)管理處發(fā)揮智能化商住樓物業(yè)管理的安全、效率、方便的特點(diǎn)。 4．針對商住樓“以您為尊的服務(wù)”要求，完善商務(wù)服務(wù)內(nèi)容，在服務(wù)上更主動(dòng)、更深入；進(jìn)行管家式管理，進(jìn)一步提高服務(wù)水準(zhǔn)，使每位業(yè)主、住戶都真正地享受到貴賓待遇；對業(yè)主、住戶的特殊要求增加相應(yīng)的體現(xiàn)至尊的個(gè)性化服務(wù)。 根據(jù)德沁苑商住樓管理定位，宇宏物業(yè)將在管理服務(wù)中給予完整的體現(xiàn)。 二、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 83 頁 1．接管前工程服務(wù)工 作 （ 1）列出商住樓工程遺留項(xiàng)目，并提出改進(jìn)計(jì)劃供發(fā)展商參考。 （ 2）詳細(xì)審閱工程圖紙，并從商住樓物業(yè)管理及業(yè)戶角度向發(fā)展商提出專業(yè)意見和改進(jìn)方案。 （ 3）制訂接管計(jì)劃，草擬工作日程。 ① 對商住樓物業(yè)總體進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、接管； ② 對各公共區(qū)域進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、接管； ③ 制訂有關(guān)工程機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收測試方案，核對供應(yīng)商提供的數(shù)據(jù)、資料，并參與主要機(jī)電設(shè)備的安裝、測試、驗(yàn)收及試運(yùn)行； （ 4） 在交接接管期間，檢查各類遺留工程或未達(dá)標(biāo)項(xiàng)目、并整理歸檔，日后按遺留工程處理程序進(jìn)行處理。 （ 5）訂立管理處各部門的各種規(guī)章制 度（崗位責(zé)任制、工作標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程及流程，并制訂防火及安全守則等）。 （ 6）訂立管理處工程部日后定期維修保養(yǎng)中長期計(jì)劃，按時(shí)按崗分配工作、并制訂有關(guān)表格。 （ 7）計(jì)劃所需購置的勞保用具、儀表器材、物料及各類零配件清單。 （ 8）提出辦公樓日后運(yùn)作的設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃及總體節(jié)能計(jì)劃。 2． 商住樓物業(yè)管理籌備服務(wù)工作 （ 1）制訂商住樓總體管理收支預(yù)算及簽定委托管理合同。 （ 2）籌備商住樓物業(yè)管理處開辦事宜（計(jì)劃管理處辦公位置、宿舍位置，以及提出內(nèi)部裝修布局、購置各類辦公家具、工具器材、文具用品，并印制各式表格、信 封）。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 83 頁 （ 3）在籌備期間制定下列各項(xiàng)文件，以供日后管理工作開展時(shí)使用： ① 防火、環(huán)衛(wèi)規(guī)定及守則； ② 商住樓管理所使用各類文件及表格； ③ 訂立管理處各級員工崗位責(zé)任制及獎(jiǎng)懲制度； ④ 制定商住樓緊急應(yīng)變流程。 ⑤配合發(fā)展商制訂入伙流程及入伙所需的各種文件資料。 （ 4）對商住樓需購置的各類保險(xiǎn)提出方案（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)及