【導讀】展商委托給橫崗瑞興物業(yè)管理有限公司進行物業(yè)管理。我公司接受業(yè)委會邀請參與小區(qū)的物業(yè)管理競標，該方案將從如下幾個實現(xiàn)翠湖山莊物業(yè)管理標準的必要。業(yè)、性別和年齡等）。對于小區(qū)硬件設備設施及公共場地情況的掌握是按。握對更好的提供高水平的物業(yè)服務會起到積極的幫助。公司對小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理服務的首要條件。整體思路及辦法，是公司多年物管服務的經(jīng)驗總結。管理公司為此將成立翠湖山莊物業(yè)管理處。受到熱情周到、親切有禮、井然有序、賓至如歸的服務。合服務的運作模式。使物業(yè)管理服務更加科學、規(guī)范、合理及行之有效。上門了解情況并及時處理，同時將處理結果回告業(yè)主。斷考慮按業(yè)戶需求提供各類的服務。宇宏物業(yè)圍繞著服務質(zhì)量開展一系列管。重心，本著“服務用戶，創(chuàng)新管理”讓業(yè)戶感到滿意的服務宗旨。服務無止境，服務工作沒有最好，只有更好。時客戶服務中心熱線。實現(xiàn)最佳綜合管理目標。

　　

【正文】 每月月底總結上月工作計劃的落實和完成情況，討論編制好下月工作計劃。 工 程部職能 物業(yè)要維持正常的運作，有賴工程部的把關。日常運作中例如高低壓電、排風、給排水、防設備、弱電智能等，均需要有一支優(yōu)秀的工程 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 83 頁 技術隊來維持，能意識到危機的存在，防范未然。 工程部的職能概述如下： 確保商住樓內(nèi)所有設施均有定期維修保養(yǎng) 確保設施的最高運作效率 實施預防性維修及保養(yǎng)計劃，以減低設施的損耗，保持設施的壽命，及防范以外的發(fā)生 提高商住樓的安全性 協(xié)助控制開支，例如透過節(jié)能及預防性維修 實施環(huán)保政策 工程部工作范圍： 負責制定設施，設備運行，維修管理總體方案，編制維修計 劃書。 提供有關設施的增補改造初方案，對我發(fā)包工程進行初審，會同業(yè)戶服務中心監(jiān)督施工質(zhì)量，主持竣工驗收。 掌握機電設備情況，編制機電維修保養(yǎng)計劃，檢查執(zhí)行情況，對商住樓內(nèi)業(yè)戶單位自用設備、設施維修進行技術指導。 對各工程項目技術資料，設備說明，維修保養(yǎng)記錄收集，整理，存檔。 對商住樓內(nèi)電梯、供配電、給排水、智能監(jiān)控、消防等設備、設施直接管理、維護，保證正常運轉，確保設備、設施的完好。 負責商住樓內(nèi)的房屋及設備的管理、維修、養(yǎng)護，對業(yè)戶的裝修，改造工程進行審查、檢查等。 商住樓內(nèi)公共區(qū)域的 水、電、土、木維修及安裝。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 83 頁 制定設備運行，維修管理總體方案，編制維修計劃。 負責能源供應，電力系統(tǒng)的運行管理。 全面負責各種動力設備，機器設備，冷熱水管道各種用具等設施，設備的維修與管理工作，保證各種設施，設備始終正常運轉。 隨時檢查各種設施，設備技術狀況，及時提出維修解決辦法和制定維修方案，并組織貫徹實施。 1每年搞好設備檢查和維修工作，提前制定維修和檢修方案，安排好人力和物力，保證工作需要。 1負責設施、設備更新改造組織工作。 工程部主管 直接向物業(yè)主任負責。 主要負責安排整個 物業(yè)之維修及保養(yǎng)工程。 編訂各項修繕工程及計劃之進度。 督導維修人員工作并訂期報告各項維修情況。 介紹及帶領下屬物業(yè)管理有關工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務水平。 督導轄下屬工程專業(yè)技工之各項工序及工作。 審閱各工程專業(yè)技工之定期維修報告。 確保物業(yè)內(nèi)各類機電系統(tǒng)操作正常。 監(jiān)督物業(yè)保養(yǎng)承包商之工作及進度。 負責對物業(yè)內(nèi)工程維修記錄之整理及存檔。 處理對物業(yè)設施之投訴及工程問題。 按實際情況需要，制訂及建議修繕程序及計劃。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 83 頁 每月提交部門之管理報告。 執(zhí)行上級的工作指示。 主要負責安排整個商住樓公共設備設施之維修 及保養(yǎng)工程。 就有關商住樓各樣設備設施訂定維修保養(yǎng)計劃。 督導其他維修人員工作并定期報告各項維修情況。 負責對物業(yè)內(nèi)工程技術資料，設備說明書，技術檔案等整理及存檔。 負責對各類專業(yè)技術人員的與工程技術相關的業(yè)務培訓。 聯(lián)絡有關市政設施的各部門，為使物業(yè)各項設施，設備，能源等正常的運作。 維修技工 執(zhí)行上級的工作指示。 負責實施物業(yè)內(nèi)的房屋及設備的管理，維修、保養(yǎng)。 負責實施物業(yè)的水，電，泥工，木工等的維修、安裝等。 執(zhí)行維修值班制度以及維修程序。 實施有關維修人員及時搶修主要設施，設備，確保物業(yè)正常運作。 負責對維修工程的上報驗收工作。 對物業(yè)內(nèi)各項設施，設備運作不正常時作及時搶修，確保物業(yè)正常運作。 執(zhí)行上級的工作指示。 負責物業(yè)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認定要由指定承包商保養(yǎng)例外。 依工程維修工作方面之指示完成工作。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 83 頁 工作出現(xiàn)問題時，必須向主任報告。 維修工程進行時，應盡量減低對業(yè)戶造成的不便和滋擾。 倘工程需要，涉及停電，停水，停用電梯時，需由管理處主任決定，并發(fā)出書面通告預先通知。 每日呈遞工作記錄與及修繕記錄 領取工具時應填寫申請表及妥為使用，完工后應立即交回并記錄。 按時檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機，后 備電系統(tǒng)等。 事務文員（前臺服務員兼） 負責人事、行政、辦公室、采購申報、資料管理、倉庫管理、電腦管理、收款員等工作 負責樓宇竣工檔案、用戶檔案、質(zhì)量記錄等文件資料的簽收、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。按德沁苑管理處規(guī)定制作檔案目錄，并在檔案柜上標明存放類別，以便迅速查找。 執(zhí)行上級的工作指示。負責打字，傳真，影印及一般文書工作。 協(xié)助上司處理日常文件及存檔。 負責辦公用品和各類表格的保管和發(fā)放，對質(zhì)量不能滿足使用時，及時申請，以確保服務工作的需要。 負責管理處會議準備，做好會場布置、會場服務等工 作。 完成管理處主任交待的其他任務。 負責倉庫的日常管理工作，對出入庫的材料和工具進行驗放、登記，對不符合規(guī)定的物品和手續(xù)有權拒絕入庫或領取。根據(jù)材料的體積、特征（含有毒物品）、型號規(guī)格等進行合理擺放，并做好相應的標識，對不 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 83 頁 合格和降級使用的物品應貼上特別標識。 保持倉庫清潔衛(wèi)生、通風良好，并做好防火、防潮、防曬、防水、防蟲、防盜等保護措施，確保物品質(zhì)量和庫房安全。 將管理處購買之物品清點及存?zhèn)}。 將部門員工申請之物品交予該員工并做好出庫記錄。 定期清點倉庫內(nèi)物品數(shù)量及制定物件數(shù)量明細表。 物品 缺貨時，應申請辦理采購。 負責倉庫內(nèi)之清潔及物件存放安排。 每月提交清點報告。 建立倉庫管理資料，做到手續(xù)、記錄齊全。 每季度，接受和配合管理處主任與公司會計對倉庫進行一次全面的檢查。 發(fā)放材料堅持“先入先出“的原則，合理利用降級物品的使用價值。 不斷提高業(yè)務水平，保證各崗位領料及時，工具借還有序。 完成管理處主任交待的其他任務。 負責管理處各項費用的收取、統(tǒng)計、核算工作，在業(yè)務上接受公司財務部會計的指導和監(jiān)督，保證做到日清月結，帳表相符，錢據(jù)相符，對拖欠費用應及時催收，做到費用收繳率達 98％。 負責管理處現(xiàn)金、票據(jù)的保管，準時到財務部報帳、登記工作。 按管理處規(guī)定具體負責管理處各項費用的存取或轉帳工作。 按時統(tǒng)計出考勤，代發(fā)管理人員的工資、補貼。 負責辦理管理處各項費用的報銷工作。 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 83 頁 根據(jù)業(yè)戶需要提供上門收費服務，在預約時間內(nèi)準時到達。 對拖欠費用拖欠的業(yè)戶，以電話聯(lián)系、上門催收或在收費單上注明銀行余額不足等方式使拖欠款盡早收回。 負責管理處固定資產(chǎn)登記工作。 完成管理處主任交代的其他任務。 負責根據(jù)主任批示做好員工之招聘，調(diào)查，辭退，考核，采購等各項人事手續(xù)辦理工作。 負 責控制有關辦公用品和勞動保護用品的管理發(fā)放工作。 負責安排員工制服，及各員工之物資安排。 辦理員工請假，休假的有關手續(xù)。 執(zhí)行上級的工作指示。負責采購各部門所需物料批核。 負責記錄部門各員工之名單及聯(lián)絡電話。 商住樓物業(yè)管理服務程序 我公司會按以下程序開展工作： 1．項目考察 2．商住樓物業(yè)管理項目考察后的方案計劃 3．接管前期辦公樓物業(yè)管理計劃 4．籌建物業(yè)管理處 5．德沁苑商住樓管理實施方案設計 6．各項商住樓物業(yè)管理文件資料的準備 7．德沁苑商住樓接管、入伙驗收、房屋交接等 8．培訓員工 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 83 頁 9． 日常物業(yè)管理工作的稽核 10．商住樓物業(yè)管理上崗培訓 11．實現(xiàn)德沁苑商住樓的管理目標 服務提供與其特點 一、本項目商住樓物業(yè)管理服務要點 1． 宇宏物業(yè)專為商住樓物業(yè)管理通過了 ISO9001 認證的，在服務方面，從人員素質(zhì)、服務標準，服務效率、服務手段、服務的細微程度、服務的完整性等方面均保證管理服務的質(zhì)量。 2． 宇宏物業(yè)不僅對建筑物、公共設施、綠化、機電設備、內(nèi)部人財物實行嚴格的管理，更對德沁苑商住樓提供包括安全服務、清潔保潔、維修、綠化養(yǎng)護、商務服務、文化服務等全方位的服務，是寓管理于全面服務 之中的物業(yè)管理服務。 3．宇宏物業(yè)將按照德沁苑物業(yè)的實際，采用先進的智能化管理系統(tǒng)，進行智能化商住樓物業(yè)管理，并計劃、指導管理處發(fā)揮智能化商住樓物業(yè)管理的安全、效率、方便的特點。 4．針對商住樓“以您為尊的服務”要求，完善商務服務內(nèi)容，在服務上更主動、更深入；進行管家式管理，進一步提高服務水準，使每位業(yè)主、住戶都真正地享受到貴賓待遇；對業(yè)主、住戶的特殊要求增加相應的體現(xiàn)至尊的個性化服務。 根據(jù)德沁苑商住樓管理定位，宇宏物業(yè)將在管理服務中給予完整的體現(xiàn)。 二、本項目物業(yè)管理服務項目 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 83 頁 1．接管前工程服務工 作 （ 1）列出商住樓工程遺留項目，并提出改進計劃供發(fā)展商參考。 （ 2）詳細審閱工程圖紙，并從商住樓物業(yè)管理及業(yè)戶角度向發(fā)展商提出專業(yè)意見和改進方案。 （ 3）制訂接管計劃，草擬工作日程。 ① 對商住樓物業(yè)總體進行檢查、驗收、接管； ② 對各公共區(qū)域進行檢查、驗收、接管； ③ 制訂有關工程機電設備驗收測試方案，核對供應商提供的數(shù)據(jù)、資料，并參與主要機電設備的安裝、測試、驗收及試運行； （ 4） 在交接接管期間，檢查各類遺留工程或未達標項目、并整理歸檔，日后按遺留工程處理程序進行處理。 （ 5）訂立管理處各部門的各種規(guī)章制 度（崗位責任制、工作標準、操作規(guī)程及流程，并制訂防火及安全守則等）。 （ 6）訂立管理處工程部日后定期維修保養(yǎng)中長期計劃，按時按崗分配工作、并制訂有關表格。 （ 7）計劃所需購置的勞保用具、儀表器材、物料及各類零配件清單。 （ 8）提出辦公樓日后運作的設備管理保養(yǎng)計劃及總體節(jié)能計劃。 2． 商住樓物業(yè)管理籌備服務工作 （ 1）制訂商住樓總體管理收支預算及簽定委托管理合同。 （ 2）籌備商住樓物業(yè)管理處開辦事宜（計劃管理處辦公位置、宿舍位置，以及提出內(nèi)部裝修布局、購置各類辦公家具、工具器材、文具用品，并印制各式表格、信 封）。 中國最大管理資源中心 第 41 頁 共 83 頁 （ 3）在籌備期間制定下列各項文件，以供日后管理工作開展時使用： ① 防火、環(huán)衛(wèi)規(guī)定及守則； ② 商住樓管理所使用各類文件及表格； ③ 訂立管理處各級員工崗位責任制及獎懲制度； ④ 制定商住樓緊急應變流程。 ⑤配合發(fā)展商制訂入伙流程及入伙所需的各種文件資料。 （ 4）對商住樓需購置的各類保險提出方案（財產(chǎn)險及