【導(dǎo)讀】名家物業(yè)管理有限公司隸屬于香港名家物業(yè)集團(tuán)。員單位、南昌物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。發(fā)起于香港，并由名家物業(yè)集團(tuán)投資組建而成，故稱“名家”。別墅、公寓、住宅小區(qū)、商場、學(xué)校等。管理區(qū)域已延伸到廣東、福建、遼寧、江西、湖南等省市。構(gòu)和管理職能明確各崗位的責(zé)權(quán)。人力資源部、客戶關(guān)系部、經(jīng)營發(fā)展部、資訊管理部。培養(yǎng)和打造德才兼?zhèn)洹?chuàng)新能力強(qiáng)、與企業(yè)擁有共同價(jià)值觀的員工隊(duì)伍。努力建立“學(xué)習(xí)型、創(chuàng)新型”組織，成就“知識型、資訊型”企業(yè)。人員95%通過物業(yè)管理崗位證書。名家物業(yè)集團(tuán)致力于優(yōu)秀的企業(yè)文化的構(gòu)建。悉心塑造符合行業(yè)、化內(nèi)涵，并以此作為不斷進(jìn)取的基本信念和行為準(zhǔn)則。理實(shí)踐中，建立和形成了“構(gòu)筑溫馨社區(qū)、營造高尚生活”的企業(yè)理念，行業(yè)上具有良好的聲譽(yù)和口碑。業(yè)化、多元化，按市場機(jī)制選拔任用企業(yè)經(jīng)營者。尊重客戶、尊重同事、尊重事實(shí)。持和持續(xù)改進(jìn)，滿足顧客需求，為顧客和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　

【正文】 病蟲害危害植物的程度減到最小。每次的消殺工作記錄將存放在管理處資料室；每月對消殺情況進(jìn)行效果評估，根據(jù)評估結(jié)果，及時(shí)調(diào)整消殺頻度、藥品濃度、消殺方法 。 ? 綠化地周巡查制度：每周由清潔綠化主管對所管轄區(qū)域內(nèi)的綠化植物生長情況進(jìn)行全面巡查，檢查各類植物的生長狀況，病蟲害危害情況等各方面的工作，對不達(dá)標(biāo)部分予以記錄，并立即安排人員進(jìn)行整改；每季度由公司清潔綠化 專業(yè)委員會(huì)對公司各部門綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對檢查情況進(jìn)行記錄，并在公司內(nèi)通報(bào)；對不達(dá)標(biāo)部分由各部門安排人員進(jìn)行整改，保證轄區(qū)內(nèi)綠化整體美觀。 工作標(biāo)準(zhǔn)： 作業(yè)項(xiàng)目 養(yǎng)護(hù)方式 養(yǎng)護(hù)頻率 園丁 作標(biāo)準(zhǔn) 檢查方式 室外綠化 喬木植物 水分管理 每周澆水兩次以上 樹形美觀、枝葉茂盛、無亂生枝、無枯枝枯葉、無突出長枝、無明顯病蟲害現(xiàn)象。 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每年施肥兩次以上 修剪整形 每年修剪兩次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視 花 壇 水分管理 每天澆水一至兩次 長 勢良好、修剪整齊、形狀優(yōu)美、無雜草、無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每個(gè)月施肥一次 修剪整形 每十天修剪一至兩次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視 造型植物 水分管理 每天澆水一至兩次 造型優(yōu)美、無突生枝條、新生枝不超過 10cm、長無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每兩周松土一次 施肥管理 每個(gè)月施肥一次 修剪整形 每周修剪一至兩次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視兩次以上 綠籬 水分管理 每天澆水一至兩次 修剪整齊、無人為破壞現(xiàn)象、無枯枝死苗。 目視 土壤管理 每個(gè)月松土一次 施肥管理 每個(gè)月施肥一次 修剪整形 每個(gè)星期修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視多次 攀援植物、藤本植物 水分管理 每天澆水一至兩次 枝葉美觀，攀援程度好無枯葉黃葉枝條健壯，無雜亂的感覺無枯枝，無明顯的病蟲害現(xiàn)象 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每個(gè)月松土兩次以上 施肥管理 每十天施肥一次 修剪整形 每個(gè)月修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視多次 草坪 水分管理 每天澆水一至兩次 草坪均勻、美麗、密致， 高度 78cm左右 ,無枯葉死草、無各種垃圾 ,目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 每個(gè)季度進(jìn)行降低密度處理 施肥管理 每月施肥一次，施肥量 為 30 克 /月 /m2 修剪 每個(gè)月修剪一次，每天 進(jìn)行雜草處理 無病蟲害、無雜草 病蟲害防治 每個(gè)季度進(jìn)行全面的預(yù)防處理 水分管理 每天澆水一至兩次 土壤管理 每個(gè)月松土兩次以上 施肥管 理 每十天施肥一次 修剪整形 每個(gè)月修剪一次 病蟲害防治 每周進(jìn)行預(yù)防，每天巡視 室內(nèi)花飾及擺放 觀葉植物 水分管理 每天澆水一次 葉 色 具 光 澤 亮麗、葉形美觀，色彩搭配合理。盆白色，質(zhì)感強(qiáng) 目視、查看工作質(zhì)量記錄 土壤管理 半年換一次土 施肥管理 每周施肥一次以上 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天進(jìn)行巡視 觀花植物 光照管理 每周進(jìn)行增加光照處理 花色美觀、形狀優(yōu)美、高雅。對人 體 無 不 良 影響。與建筑風(fēng)格和空間相協(xié)調(diào)。盆白色，質(zhì)感強(qiáng) 目視、查看工 作質(zhì)量記錄 水分管理 每周澆水一至兩次 土壤管理 半年換一次土 施肥管理 每周施肥一次 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天巡視 觀賞枝 條植物 光照管理 視植物品種而定 色澤清晰，美感極強(qiáng)，無突生枝條。盆白色，質(zhì)感強(qiáng) 目視、查看工作質(zhì)量記錄 水分管理 每周澆水一至兩次 土壤管理 每半年換土一次 施肥管理 每十天施肥一次 修剪整形 視植物生長情況 病蟲害防治 每天巡視 二級 綠化 養(yǎng)護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 綠化比較充分， 植物配置基本合理，基本達(dá)到黃土不露天。 園林植物達(dá)到： (1)生長勢：正常。生長達(dá)到該樹種該規(guī)格的平均生長量。 (2)葉子正常：葉色、大小、薄厚正常；較嚴(yán)重黃葉、焦葉、卷葉、帶蟲尿蟲網(wǎng)灰塵的株數(shù)在 2％以下；被啃咬的葉片最嚴(yán)重的每株在10％以下。 (3)枝、干正常：無明顯枯枝、死權(quán)；有蛀干害蟲的株數(shù)在 2％以下 (包括 2％，以下同 )；介殼蟲最嚴(yán)重處主枝主干 100 平方厘米 2 頭活蟲以下，較細(xì)枝條每尺長一段上在 10 頭活蟲以下，株數(shù)都在 4％以下；樹冠基本完整：主側(cè)枝分布均稱，樹冠通風(fēng)透 光。 (4)措施：按二級技術(shù)措施要求認(rèn)真進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。 (5)行道樹缺株在 l％以下。 (6)草坪覆蓋率達(dá) 95％以上；草坪內(nèi)雜草控制在 20％以內(nèi)；生長和顏色正常，不枯黃；每年修剪暖地型二次以上，冷地型 10 次以上；基本無病蟲害。 行道樹和綠地內(nèi)無死樹，樹木修剪基本合理，樹形美觀，能較好地解決樹木與電線、建筑物、交通等之間的矛盾。 綠化生產(chǎn)垃圾要做到日產(chǎn)日清，綠地內(nèi)無明顯的廢棄物，能堅(jiān)持在重大節(jié)日前進(jìn)行突擊清理。 欄桿、園路、桌椅、井蓋和牌飾等園林設(shè)施基本完 整，基本做到及時(shí)維護(hù)和油飾。 無較重的人為損壞。對輕微或偶爾發(fā)生難以控制的人為損壞，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理、綠地、草坪內(nèi)無堆物堆料、搭棚或侵占等；行道樹樹干無明顯地釘栓刻畫現(xiàn)象，樹下距樹 2 米以內(nèi)無影響樹木養(yǎng)護(hù)管理的堆物堆料、搭棚、圈欄等。 七、環(huán)境管理特別事項(xiàng) 大理石地面的打蠟保養(yǎng)的費(fèi)用不在此標(biāo)書報(bào)價(jià)范圍內(nèi)； 室內(nèi)消殺全部采用無毒藥劑，不對人體健康造成影響，并全部安排在休息日進(jìn)行。 綠化消殺或外圍環(huán)境消殺，將放置消殺警示牌，避免造成不必要的影響或傷害。 日常辦公時(shí)間以巡視為主，最大限度減少對工作 秩序的影響，并保證工作時(shí)間內(nèi)的不間斷巡視。 可能對辦公、參觀或培訓(xùn)等工作造成影響的非常規(guī)清潔，將安排于非工作日和非工作時(shí)間進(jìn)行。 日常大面積的清潔工作和工作時(shí)間較長的作業(yè)將安排于休息時(shí)間進(jìn)行。 對于垃圾的收集和清運(yùn)都會(huì)定點(diǎn)存放，及時(shí)清運(yùn)，避免造成不良影響。 保潔員嚴(yán)格遵守中 瑪依拉山莊 的相關(guān)規(guī)定和要求，對于未經(jīng)授權(quán)的部門或區(qū)域不擅入作業(yè)。 室內(nèi)植物的擺放或節(jié)日擺花將會(huì)以不同的風(fēng)格來體現(xiàn) 瑪依拉山莊 的企業(yè)文化。 擺花前徹底的消毒殺蟲，不在擺放區(qū)域進(jìn)行噴藥，在養(yǎng)護(hù)時(shí)也會(huì)消 除各種可能產(chǎn)生的影響。擺放的花卉 一般一至三個(gè)月?lián)Q一次。 第三部分 工程設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)備及設(shè)施是 瑪依拉山莊 的核心部分，其日常維護(hù)管理的目的在于提高設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行效率、保證運(yùn)行質(zhì)量，最終提高樓宇的運(yùn)作效益。設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限；關(guān)系到樓宇的供電、供水、等能源供應(yīng)狀況；關(guān)系到能否為用戶提供一個(gè)高質(zhì)量的安全、舒適而又方便的使用環(huán)境。本公司針對 瑪依拉山莊 物業(yè)設(shè)備及設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)在安全保障方面要求較高的特點(diǎn)，擬改變傳統(tǒng)的事后維修設(shè)備管理模式，采用預(yù)知維修與事后維修相結(jié)合的模式，并通過 與 名家 物業(yè)高尚、人性、專業(yè)化的管理服務(wù)有機(jī)地結(jié)合在一起， 制定出規(guī)范、有效的管理規(guī)程及維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。 一、管理服務(wù)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的接管驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)物業(yè)管理范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及保養(yǎng)服務(wù)； 負(fù)責(zé)房屋本體及附屬公共配套設(shè)施的定期維護(hù)； 負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)施申請維修、小型增加改造工程和裝修期間的管理服務(wù)。 二、技術(shù)人員配置及崗位職責(zé) 組織架構(gòu) 工程主管 工作崗位設(shè)置 崗 位 工種 工作時(shí)間 人員配置 備注 設(shè)備運(yùn)行維修組 白班 8： 3018： 00 4人 白班、夜班每 15 天輪換一次 夜班 18： 008： 30 2人 備注 節(jié)假日根據(jù)實(shí)際情況需要安排人員值班、巡檢。 合計(jì)： 6 人 三、機(jī)電設(shè)備管理計(jì)劃 設(shè)備運(yùn)行管理 設(shè)備運(yùn)行管理制度主要有設(shè)備運(yùn)行值班制度、交接班制度、設(shè)備操作使用人員的崗位責(zé)任制等。設(shè)備根據(jù)使用時(shí)間的不同，可分為日常使用設(shè)備 (如給排水、供電、電梯 、鍋爐 等 )、緊急情況下使用設(shè)備 (如消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備 )。各類設(shè)備都制定有相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行使用制度。 設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理 設(shè)備運(yùn)行 組 設(shè)施維修組 供配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù) 樓宇設(shè)施維修 房屋本體維修養(yǎng)護(hù) 附屬配套設(shè)施維修 道路等其他設(shè)施維修 為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要包括設(shè)備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及維修人員值班制度等。 A、設(shè)備保養(yǎng)實(shí)行五級保養(yǎng)制度，檢修等級按以下分類進(jìn)行：（高等級檢修包含低等級檢修全部內(nèi)容） （ 1） 日檢：屬巡視檢查維護(hù)。 （ 2） 月檢：屬預(yù)防性檢查。 （ 3） 季（半年）檢：屬維護(hù)性檢查，對設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試。 （ 4） 年檢：屬恢復(fù)性檢修。 （ 5） 大修：屬徹底性修理，對設(shè)備進(jìn)行全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合格零、部件及附屬裝置。 B、設(shè)備維修 機(jī)電設(shè)備的維修是通 過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。機(jī)電設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為： (1)零星維修工程。 (2)中修工程。 (3)大修工程。 (4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。 (5)故障維修。 (6)設(shè)備維修日常工作程序： a、設(shè)備隱患識別程序（事前識別 編制預(yù)知維修方案 預(yù)案試運(yùn)行培訓(xùn)） 摸底 分類 整理 清查 日常識別 注： 首次識別：指在物業(yè)交接驗(yàn)收時(shí)識別各類設(shè)備隱患。 初步識別：指在物業(yè)交接驗(yàn)收后一至兩個(gè)月 內(nèi)識別各類設(shè)備隱患。 日常識別：指在日常巡檢過程中識別各類設(shè)備隱患。 b、設(shè)備故障或重大設(shè)備事故隱患處理程序 初步識別 全面檢查 確認(rèn)識別 分類成冊 首次識別 搶修 一般性故障，通知 重大故障，1 分鐘 內(nèi)報(bào)告 5 分鐘內(nèi)報(bào)告 若影響運(yùn)行 總經(jīng)理 品質(zhì)管 理部、總辦 管理處經(jīng)理 設(shè)備主管 甲方 30 分鐘內(nèi)報(bào)告， 24 小時(shí)內(nèi)提交專題報(bào)告 組織召開專題評審會(huì)議 故障點(diǎn) 現(xiàn)場督導(dǎo) 組織搶修（ 24 小時(shí)內(nèi)解決） 班組 通知 C、大型設(shè)備（施）檢修程序（指對 瑪依拉山莊小區(qū) 正 常工作秩序有較大影響的計(jì)劃性設(shè)備設(shè)施檢修） 注：相關(guān)質(zhì)量記錄保存情況：管理處保存原件，公司品質(zhì)部保存復(fù)印件。 d、申請檢修程序（ 24 小時(shí)受理小型日常維修申請） 檢查督導(dǎo) 技術(shù)指導(dǎo) 組織實(shí)施 下發(fā) 下發(fā) 下發(fā) 抄送備案 審批上報(bào) 審核上報(bào) 編制檢修計(jì)劃 管理處經(jīng)理 公司品質(zhì)管理部 設(shè)備主管 班組 維修點(diǎn) 甲方 定期回訪 填寫派工單執(zhí)行情況 定期匯總 派工單 維修完畢電話通知 分配 電話通知 /派工單 專線電話 物業(yè)使用人 中控室 班組 維修點(diǎn) 維修人 管理處資料室 設(shè)備安全管理 安全管理在機(jī)電設(shè)備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設(shè)備合格證制度，要求維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后，持證上崗，同時(shí)要制定相應(yīng)的管理制度，確保使用安全。 A、實(shí)行四級責(zé)任制并持證上崗 （ 1）管理處經(jīng)理：設(shè)備及房屋本體安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備及房屋本體維修保養(yǎng)情況的監(jiān)督檢查。 （ 2）設(shè)備主管：在管理處經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的使用、維